Kaksi muuta "pudotettavaa kenkää" kiinteistömarkkinoilla, kunnes…

Tämänhetkinen realiteetit – ja mahdolliset seuraukset – siitä, kuinka kaupalliset kiinteistömarkkinat voivat kehittyä tulevina kuukausina

Opin äskettäin sanan "odotan, että toinen kenkä putoaa" alkuperän. XNUMX-luvun lopulla New Yorkin asuntojen asukkaat saattoivat kuulla yläpuolellaan asuvien naapureiden äänet. Yksi yleinen ääni oli kenkien riisuminen; Kun kuulit lattiaan osuvan kengän vaimean nakun, odotit kuulevasi toisen kengän putoavan pian sen jälkeen.

Ensimmäinen kenkä Yhdysvaltain asunto- ja liikekiinteistömarkkinoilla oli koko vuosi 2022: johdonmukaiset koronnostot, myyntivolyymien merkittävä lasku ja kiinteistöjen hintojen kylmä veto. Kolme maan kuudesta parhaasta uudesta kodinrakentajasta ilmoitti äskettäin uusista nettotilauksista syksyllä 2022, ja ne laskivat 15 % (LennarVAIN
), 38 % (DR Horton) ja 80 % (KB HomeKBH
). Joulukuussa 2022 Yhdysvaltain kauppaministeriö ilmoitti, että uusien omakotitalojen myynti laski 27% joulukuusta 2021 alkaen.

Liikekiinteistöalan yrityksille, erityisesti toimistomarkkinoilla, olosuhteet ovat edelleen vaikeat. Tuoreiden tutkimusten mukaan jopa 71% toimistotilaa voisi tukea "neljänkertaisesti nykyiseen käyttöön". Tällaiset tilastot asettavat kansalliset tilastot avoimista toimipaikoista vakavasti kyseenalaiseksi.

Ollaan rehellisiä; 2022 ei ollut kaunis. Asiantuntijat eivät kuitenkaan vielä ole varmoja siitä, miten vuosi 2023 voi muodostua. Kuinka monta kenkiä vielä pitää pudottaa ennen kuin voimme kutsua sananlaskua "kaikki selväksi" asunto- ja liikekiinteistöissä? Vastaus on kaksi ja mahdollinen kolmas (kaikille niille patapelaajille):

1. Tarkastukset
2. Kunnalliset verot
3. (Mahdollinen) pakkomyynti

Ensimmäinen pudotettava kenkä: Audits

Useimmilla kiinteistöpääomayhtiöillä on joulukuun loppu, ja niiden on toimitettava pankeilleen ja sijoittajilleen tilintarkastettu tilinpäätös maaliskuun tai huhtikuun loppuun mennessä. Koska joulukuu 2021 oli kirjaimellisesti historian alhaisin korkoympäristö, kun vuokrat nousivat erittäin nopeasti (eli inflaatio), kiinteistöjen arvo oli lähes painovoimaton. Eteenpäin vuoden 2022 loppuun ja olosuhteet olivat hyvin erilaiset, mutta monet kiinteistösijoittajat eivät ole ennakoivasti arvioineet uudelleen kiinteistöomistustensa arvoa dramaattisesti korkeampien korkojen edessä.

Miksi tietyt kiinteistösijoittajat eivät ole arvioineet arvojaan uudelleen? Toisaalta vuokrat ja siten myös voitot todennäköisesti nousivat edelleen vuonna 2022 vs. 2021. Kiinteistönomistajat haluavat ilmeisesti uskoa, että jos he tuottavat enemmän kannattavuutta, he luovat enemmän arvoa, mikä on totta. Mutta kiinteistöissä arvostus edellyttää, että voit kertoa voittosi arvostuskertoimella saadaksesi lopullisen vastauksen (vain tehdä asioista hieman hämmentävämpiä). Jaat voittosi prosentilla – jota kutsutaan kapitalisaatioasteeksi – saadaksesi kiinteistösi nykyisen arvon. Kattokorot seuraavat yleensä korkoja. Kun korot nousevat, kattokorot nousevat. Kun kattokorot nousevat, kiinteistöjen arvo laskee.

Eli jos kiinteistönomistaja teki kiinteistöomistuksistaan ​​vuonna 2022 enemmän voittoa kuin vuonna 2021, hänellä on edelleen todennäköisesti alhaisemmat arvosanat kuin vuosi sitten, koska korot nousivat lähes 5 prosenttiyksikköä.

Ja auditointikausi on totuuden hetki. Kun liiketoimia on huomattavasti vähemmän – mikä tarkoittaa vähemmän palkkioita liikekiinteistöjä arvostaville arvioijille – kiinteistösijoittajat joutuvat puolustamaan arvojaan ensimmäistä kertaa koronpiikin jälkeen. Kaikki tämä "uudelleenarvostaminen" tapahtuu juuri nyt ja kestää seuraavat 60-90 päivää. On suhteellisen pieni todennäköisyys, että arvo on korkeampi kuin viime vuonna.

Miksi tämä kaikki on tärkeää? Jos sijoittajan laina-arvo lainanantajansa kanssa on 80 %, pankki lainaa sinulle vain 80 % – vaikka kiinteistösi arvo laskisi. Mitä tapahtuu, jos sijoittaja on velkaa pankille enemmän kuin mitä hän on valmis lainaamaan sinulle? Sinun on joko maksettava koko laina takaisin tai annettava pankille lisää käteistä (tai muuta omaisuutta) vakuudeksi. Pandemian aikana pankit tekivät joka tapauksessa nopeita muutoksia ja suojasivat sijoittajia, mutta nykyään asiat ovat hyvin erilaisia.

Nykyiset rahoitusmarkkinaolosuhteet ovat dramaattisesti tiukemmat. Omistajat, jotka ovat olleet turvassa viime vuosina, voivat nyt joutua etsimään muita rahoitusvaihtoehtoja. Tai tulla pakkomyyjiksi.

On sijoittajia, jotka ovat olleet sekä viisaita että ennakoivasti rehellisiä nousevien korkojen edessä (vaikka tulot nousivat edelleen kiinteistöihinsä), mutta monet ovat pitäneet arvonsa ennallaan kuin vuonna 2021. Jotkut ovat jopa nostaneet niitä.

Arvostusta potkineet voivat joutua tiedostamaan, että korot ovat nousseet. Vaikka pankit menestyisivät hyvin, ne voivat pakottaa heidät vastaamaan kysymykseen: Täyttävätkö lainasi arvotestin?

Toinen pudotettava kenkä: alennetut verot

Jos olet kaupunki, lääni tai koulupiiri, joka kerää kiinteistöveroa, tulosi perustuvat kahteen asiaan: 1. Millage-prosenttiin (verokantaan) ja 2. verottamiesi kiinteistöjen arvoon.

Arvioijan mukaan kiinteistön arvon ja verotusarvon välillä on aina ero. Oikeusistuimissa tapahtuu todennäköisesti erittäin merkittäviä kiinteistöjen arvon alennuksia seuraavien parin kuukauden ja vuosineljänneksen aikana. Kun tilintarkastajat ja kiinteistönomistajat pohtivat, kuinka korkeat arvot voivat olla tarkastetuilla taloustiedoilla, samat kiinteistönomistajat taistelevat tuomioistuimissa saadakseen kunnilta mahdollisimman alhaisen verotusarvon.

Mitä se sitten tarkoittaa? Jos korkeammat korot johtavat alhaisempiin arvoihin tilintarkastuskauden ajan, kiinteistöjen omistavat kiinteistösijoittajat tekevät seuraavan matkansa oikeuteen vähentääkseen kunnille maksamiaan veroja.

Kiinteistöjen arvon aleneminen ja vajaakäyttöasteen nousu merkitsevät kaupungeille pienempiä verotuloja. Koska kaupungeilla on erittäin tärkeä rooli erilaisten rahoitusmuotojen tarjoamisessa kiinteistökauppojen saamisessa maaliin, on ongelmallista kuvitella merkittäviä verotulojen alennuksia paikoissa, joissa infrastruktuurin parantaminen on elintärkeää kiinteistökehityksen edistymiselle.

Yksinkertaisesti sanottuna pienemmät verotulot merkitsevät vähemmän mahdollisuuksia kehittäjille.

Tämä tietty kenkä tulee olemaan hyvin alueellinen. Kuntien taloudellinen elinkelpoisuus vaihtelee. Esimerkiksi pienemmät toimistomarkkinat pärjäävät todennäköisesti paremmin. Veroluetteloon liittyvää huolta voitaisiin lieventää myös verokantojen nostolla, mikä voisi väliaikaisesti korjata tuloreiän, mutta tekee lopulta sijoittajille vähemmän houkuttelevan pitkällä aikavälillä.

(Mahdollinen) kolmas pudotettava kenkä: pakkomyyjät

Haluan tehdä yhden asian selväksi: en ennusta pakkomyyjien markkinoita. Se voi tapahtua; se ei ehkä ole.

Mutta kun katsomme kahden ensimmäisen kengän putoamista, meidän kaikkien on pidettävä korvamme auki kuullaksemme, putoaako kolmas kenkä asunto- ja liikekiinteistömarkkinoilla. On täysin mahdollista, että näiden kahden ensimmäisen tekijän – tarkastetun arvioinnin ja verotulojen pienenemisen – yhdistelmä johtaa siihen, että sijoittajista tulee pakkomyyjiä.

Meidän on nyt esitettävä kysymykset: "Milloin saamme tietää?" ja "Kuinka kauan kestää?" Lyhyt vastaus on, että tiedämme luultavasti kesään mennessä. Kevät on hyvää aikaa nähdä kuluttajamarkkinoiden vahvuus, sillä kevään myyntisesonki on silloin, kun suurin osa kuluttajista ostaa (ajallaan) uusia asuntoja seuraavaa lukuvuotta varten. Kevään myyntikauden aikaiset teelehdet näyttävät olevan kunnossa, mutta tilanne voi muuttua nopeasti, jos korot jostain syystä pomppaavat.

Tulee myös kesä, ennen kuin pankit pystyvät tulkitsemaan ratkaisuja niille, jotka eivät täytä lainojen LTV-testejä.

Jos kiinteistöjen alemmat arvostukset eivät johda pakkomyyntiin, uskon, että asuntomarkkinoilla lähestymme täysin selvää. Useimmat asuntojen romahdussyklit ovat paljon pidempiä kuin vuosi, mutta liikekiinteistöissä kaikki on epävakaampaa kuin ennen. Huiput ovat korkeammat, laskuvauhti nopeampi ja uskon, että kun sijoittajat kokevat korkojen vakaan ja pakkomyynnin riski neutraloituu, kiinteistöomaisuuksille syntyy todellista kysyntää.