Osavaltion lainsäätäjät ottavat käyttöön paikalliset määräykset, jotka nostavat asumiskustannuksia

Kuvernöörit ja lainsäätäjät eri puolilla maata jatkavat ehdottaa ja toteuttaa politiikkaa kilpailukykyisemmän verotus- ja sääntely-ilmapiirin luomiseksi, osittain houkutellakseen investointeja, jotka tuovat työnantajia ja korkeapalkkaisia ​​työpaikkoja. Jos ei kuitenkaan ole riittävästi ja kohtuuhintaista asuntotarjontaa uusien työpaikkojen tukeman perhetulvan majoittamiseen, on valtion virkamiehillä toinen ongelma käsissään. Tämä on haaste, jonka kanssa poliittiset päättäjät kamppailevat nyt monissa nopeasti kasvavissa valtioissa.

Esimerkiksi Pohjois-Carolinassa mm 10 nopeimmin kasvavaa osavaltiota viime vuonna osavaltion yleiskokouksen jäsenet harkitsevat nyt lainsäädäntöä "irrottaakseen" tai poistaakseen paikallisen vyöhykealueen kiinteistön Summerfieldissä, aivan Greensboron ulkopuolella sijaitsevassa kaupungissa, jossa paikalliset viranomaiset ovat toistuvasti hylänneet ehdotetun rakennushankkeen. Lainsäätäjät pitävät asiaa osavaltion laajuisena kiinnostavana, koska Summerfield sijaitsee osassa Pohjois-Carolinaa, jossa asuntojen tarjontaa on lisättävä, jotta voidaan toteuttaa useita massiivisia talouskehityshankkeita, joiden on määrä tuoda alueelle monia uusia tulokkaita. Tämä liike ja siihen liittyvät ehdotukset muissa osavaltioissa osoittavat, kuinka keskustelu asumiskustannuksista ja kaavoittelusta on tapana kiihtyä ja sekaisin perinteisiä poliittisia liittoutumia.

Summerfield, joka perustettiin vuonna 1996, jotta se ei joutuisi osaksi Greensboroa, on kaavoitettu siten, että suuressa osassa kaupunkia voidaan rakentaa vain omakotitaloja ja 1.3 hehtaarin tonteille. Siirto osavaltion lain säätämisestä Summerfieldin osan irrottamiseksi uusien asuntojen rakentamisen sallimiseksi seuraa vuosia kestäneitä virallisia pyyntöjä löysätä mainittuja rajoituksia ja jopa Summerfieldin hallituksen virkamiesten tunnustusta, että heidän kaavoituspolitiikkaansa on muutettava.

Summerfieldin kaupungin lakimies varoitti kaupunginhallitukselle vuonna 2021, että sen poissulkevat kaavoituskäytännöt kutsuvat oikeudenkäyntiin oikeudenmukaiseen asumiseen. "Jos haluat välttää mahdollisen vastuun, luo asetukseesi vaihtoehtoja, jotka mahdollistavat kohtuuhintaisen asumisen jossain Summerfieldissä", Town Lawyer neuvoi. "Sinun ei edes tarvitse tunnistaa missä juuri nyt", Summerfieldin asianajaja lisäsi. "Ainoa mitä sinun tarvitsee tehdä, on luoda kaavoituskehys, jonka avulla joku kehittäjä voisi tulla sisään ja sanoa: "Tiedätkö mitä, haluaisin rakentaa tiheämpiä asuntoja". Summerfieldin viranomaiset kieltäytyivät ottamasta neuvoa vastaan.

Riittämätön asuntotarjonta ja nopeasti kasvavat asumiskustannukset eivät rajoitu Summerfieldiin ja sen ympäristöön. Cato-instituutti opiskella Joulukuussa 2022 julkaistu julkaisu korosti, kuinka Pohjois-Carolinan väestönkasvu on ylittänyt uusien asuntojen rakentamisen. Vaikka rajoittava paikallinen kaavoitus estää asuntojen tarjonnan kasvua monissa muissa osavaltion osissa, ongelman korjaamisen tarve on erityisen tärkeä Greensborossa ja sitä ympäröivällä alueella, jota usein kutsutaan Triadiksi.

Greensboro, joka rajoittuu Summerfieldiin, sijoittui ykkönen maassa viime vuonna vuokrakustannusten suurimman nousun vuoksi, ja yhden makuuhuoneen asunnon vuokra Greensborossa nousi 74 % vuodessa. Toyota, Boom Supersonic, Publix ja muut investoivat alueelle miljardeja uusiin tuotanto- ja jakelulaitoksiin, jotka tuovat tuhansia hyvin palkattuja työntekijöitä. Halu varmistaa näille työntekijöille ja heidän perheilleen kohtuuhintaisten asuntojen saatavuus yhdistettynä paikallisten viranomaisten kieltäytymiseen poistamasta tai lieventämästä asuntojen kehittämistä koskevia sääntelyesteitä on saanut Raleighin osavaltion lainsäätäjät päättämään, että heidän on toimittava.

Boom Supersonic investoi puoli miljardia dollaria yliäänisuihkujen tuotantolaitoksen rakentamiseen, joka sijaitsee 11 minuutin ajomatkan päässä Summerfieldistä. Tämä laitos työllistää yli 2,000 3.4 henkilöä. Toyota käyttää 35 miljardia dollaria litiumakkujen valmistuslaitoksen rakentamiseen, joka sijaitsee 3,875 minuutin päässä Summerfieldistä. Akkutehtaan, joka on Toyotan ensimmäinen Pohjois-Amerikassa, ennustetaan työllistävän 400 1,000 henkilöä. Publix käyttää puolestaan ​​XNUMX miljoonaa dollaria rakentaakseen lähelle yli kahden miljoonan neliön jakelukeskuksen, joka toimittaa ruokakauppoja kaikkialla Pohjois-Carolinassa ja Virginiassa. Hanke luo XNUMX uutta työpaikkaa.

Alueella tapahtuva merkittävä talouskehitys ja sen luoma lisäasuntojen tarve eivät ole saaneet Summerfield Townin hallituksen jäseniä vaihtamaan suuntaa. Alun perin ehdotettuaan uutta 1,161 2021 asunnon huoneistokompleksia vuonna 600, rakennuttaja pienensi ehdotuksensa XNUMX asunnon projektiin. Kaupunginhallitus hylkäsi ehdotuksen helmikuuta 22. pidetyssä äänestyksessä. Senaatin tilapäinen presidentti Phil Berger (R) selitti lausunnossaan, miksi jatkuva paikallistason periksiantamattomuus saa nyt aikaan osavaltion lainsäädäntöreaktion:

"En tiedä, pitäisikö paikallisen kehittäjän toimittamat suunnitelmat hyväksyä paikallisen hallituksen", senaattori Berger sanoi. "Tiedän, että Triad houkuttelee miljardeja dollareita uuteen talouskehitykseen, ja kun alueemme kasvaa edelleen, lisäasuntoja tarvitaan kiireellisesti, jotta sairaanhoitajat, opettajat, ensiapuhenkilöt ja rakennustyöntekijät, joihin alueemme luottaa, voivat asua yhteisöjä, joita he palvelevat."

Yleiskokouksen siirto Summerfieldin osan purkamiseen kohtaa taatusti paikallisten viranomaisten kiivaa vastustusta. "Olisi suuri epäoikeudenmukaisuus ja vaarallinen ennakkotapaus yleiskokouksellemme jättää huomiotta paikalliset vaaleilla valitut virkamiehet ja tehdä tällainen muutos kaupungissamme", sanoo Summerfieldin pormestari Tim Sessoms.

Sen lisäksi, miten ne lisäävät asumiskustannuksia ja vähentävät tarjontaa, Summerfieldin paikallisten kaavoitusmääräysten kriitikot väittävät, että rajoitukset vaarantavat myös ympäristön terveyden ja yleisen turvallisuuden. Noin 12,000 XNUMX asukkaan Summerfield on Pohjois-Carolinan väkirikkain kaupunki ilman vesi- tai viemäriinfrastruktuuria. Itse asiassa se on Pohjois-Carolinan, Etelä-Carolinan ja Virginian suurin kaupunki, jossa on täysin saostusjärjestelmät. Kuten he ovat tehneet aiemmin, Summerfieldin virkamiehet käyttävät tätä jälleen tekosyynä estääkseen ehdotetun asuntorakentamisen.

"Kaupungissa ei ole vesi- eikä viemärijärjestelmää, joka tukee yli kolminkertaista tiheyttä, jonka kehitysmääräyksemme tällä hetkellä sallivat", pormestari Sessoms kirjoitti 9. maaliskuuta julkaistussa julkisessa kirjeessä, joka selittää hänen hylkäävänsä edellä mainitun kehityksen. "Summerfieldillä ei ole infrastruktuuria käsitelläkseen sitä taakkaa, jonka ehdotettu tiheys aiheuttaisi jo ennestään liian täynnä oleville kouluillemme ja ruuhkaisille teille."

Äskettäin hylätyn 600 asunnon hankkeen kehittäjä olisi kuitenkin asentanut tarvittavan vesi- ja viemäriinfrastruktuurin Summerfieldiin. Summerfieldin viranomaiset ovat hylänneet ehdotetut viemäri- ja vesiinfrastruktuuriinvestoinnit. Tätä vesiinfrastruktuurin puutetta on käytetty syynä vastustaa kehitystä ja kasvua jo vuosia.

David Couch, kehittämiseen ehdotetun maan omistaja, sanoi lausunnossa, jonka mukaan "Summerfieldin kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavoituspolitiikan, joka on auttanut syrjäyttämään vaatimattomilla varoilla asuvat asukkaat, ja he ovat tehneet sen erittäin tehokkaasti."

"Greensboron ja Guilfordin piirikunnan alue oli viime vuonna maan ykkönen vuokrankorotuksissa", Couch lisäsi. "Tarvitsemme kipeästi lisää asuntotarjontaa, varsinkin kun monet onnistuvat työnhakuun ja miljardeja dollareita taloudelliseen kehitykseen välittömässä läheisyydessä."

Couch ja muut kriitikot Summerfieldin virkamiesten vastenmielisyydestä kehitystä kohtaan väittävät, että 12,000 XNUMX ihmisen pitäminen yksinomaan yksityisissä saostusjärjestelmissä asumisen kallistumisen lisäksi aiheuttaa riskin ympäristön terveydelle, koska tällaiset septiset järjestelmät voivat huuhtoutua paikallisiin vesivaroihin. Vesiinfrastruktuurin puutteesta johtuvien ympäristöriskien lisäksi myös yleiseen turvallisuuteen kohdistuu lisääntyviä riskejä. Tämä johtuu siitä, että palontorjuntakyky heikkenee, kun ensiapuhenkilöillä ei ole paikallista vesiinfrastruktuurijärjestelmää.

Summerfieldin palokunnan päällikkö Chris Johnson kertoo kirjoittajalle, että vesiinfrastruktuurijärjestelmän avulla hänen osastonsa voisi vastata tehokkaammin hätätilanteisiin. "Jos meillä olisi palopostijärjestelmä, meillä olisi enemmän ihmisiä, jotka tekisivät varsinaista palontorjuntaa, ja vähemmän ihmisiä lähtisi työskentelemään positiivisen vesilähteen turvaamiseksi", päällikkö Johnson sanoo.

Pormestari Sessoms sanoo, että hänen kaupunkiinsa pyritään tuomaan vesiinfrastruktuuria. "Summerfield on ollut ja työskentelee vesisuunnitelman parissa kaupunkimme tulevaisuutta varten", hän kirjoitti sähköpostissa tälle kirjoittajalle. Pormestari Sessoms ei vastannut kysymykseen, milloin hänen suunnitelmansa on tarkoitus saada vesiinfrastruktuurijärjestelmä toimimaan Summerfieldissä.

Pohjois-Carolina saattaa viedä eteenpäin lakiehdotuksen, jolla Summerfieldin kaupunginvaltuusto poistetaan yhtälöstä sen suhteen, hyväksyykö se uuden asunnon suurelle alueelle, joka tällä hetkellä on kaupungin lainkäyttöalueella. Monien mielestä valtion pitäisi mennä pidemmälle. Senaatin enemmistöjohtaja Paul Newton (R), esim. lainsäädäntö edellisessä istunnossa, joka estäisi paikallisen kaavoituksen Pohjois-Carolinassa, joka rajoittaa lisäasuntojen kehittämistä.

"Tämä on hallituksen suoraan luoma toimitusongelma", senaattori Newton sanoi a Tapahtuma 8. joulukuuta asuntopolitiikkaa isännöi John Locke Foundation, Raleigh-pohjainen ajatushautomo. Newton lisäsi, että "yksityinen sektori käsittelee tätä, jos vapautamme sen".

Muiden osavaltioiden osavaltioiden lainsäätäjät ja kuvernöörit ovat ehdottaneet uudistuksia, jotka ovat samanlaisia ​​kuin Newton on vaatinut Pohjois-Carolinassa. Esimerkiksi Montanan kuvernööri Greg Gianforte (R) on yksi äänekkäimmistä osavaltion lainsäädännön kannattajista, jotka estävät asuntotarjonnan kasvua estävät paikalliset vyöhykerajoitukset.

”Tiukka kaavoitus ja muut asuntohankintamääräykset ovat todella märkä peitto rakentamiseen, vastuulliseen kehittämiseen. Ne lisäävät kustannuksia ja rajoittavat tarjontaa, kuvernööri Gianforte kertoi asuntotyöryhmän jäseniä viime vuonna. ”Meidän on saatava hallitus pois tieltä, missä voimme vastuullisesti ja turvallisesti. Tarvitsemme säännöksiä yleisen turvallisuuden ja ympäristön suojelemiseksi, mutta muilla alueilla meidän on keksittävä, miten virtaviivaistaa.

Kohtuuttomat ja nousevat asumiskustannukset aiheuttavat tuhoa perhebudjetteihin kaikkialla Yhdysvalloissa ja hinnoittelevat monia asuntomarkkinoilta niin paljon, että asia on kerännyt merkittävää huomiota kansallisessa mediassa viime vuoden aikana. Esimerkiksi New York Times julkaisi laajasti käsitellyn syyskuun artikkeli pohtimassa, mitä aloituskodille tapahtui. Sitä ennen New York Times julkaisi artikkeli viime heinäkuussa dokumentoi, kuinka asuntokriisi ei rajoitu enää rannikoille.

"Tämä on luultavasti kaikkien aikojen huonoin aika vuokrata asunto Manhattanilta, samalla kun asunnon ostamisen edullisuus Austinin kaltaisissa metroissa on huonoin koskaan", Bloombergin analyysi 20. syyskuuta huomattava. ”Vuoden 2020 puolivälissä sekä kuukausivuokrat että asuntolainan maksut olivat halpoja, mutta nykyään tilanne on päinvastoin.

"Kodin vuokra- tai ostokustannukset ovat liian kalliita", Virginian kuvernööri Glenn Youngkin (R) sanoi elokuussa 2022 Virginian senaatin yhteiselle rahakomitealle osoittamassaan puheessa, joka toisti monien muiden osavaltioiden kuvernöörien ja lainsäätäjien sanoman. "Meidän on puututtava perimmäisiin syihin tämän kysynnän ja tarjonnan epäsuhdan takana; tarpeettomat määräykset, ylikuormittavat ja tehottomat paikallishallinnot, rajoittava kaavoituspolitiikka ja ideologia taistella kynsin ja hampain kaikkea uutta kehitystä vastaan."

Korkeiden asumiskustannusten hillitseminen pysyy kuvernöörien ja lainsäätäjien tärkeimpien prioriteettien joukossa monissa osavaltioissa lähitulevaisuudessa. Kuten on osoitettu, puolueellisuus ja ideologiset taipumukset eivät osoita kuvernöörin tai lainsäätäjän etusijaa tässä asiassa, toisin kuin monilla muilla aihealueilla. Keskustelu paikallisista kaavoitusrajoituksista ja siitä, pitäisikö osavaltioiden lainsäätäjien ohittaa ne, ei johda mihinkään. Itse asiassa se todennäköisesti kärjistyy ja tuottaa samalla epäsovinnaisia ​​poliittisia liittoutumia.