(Bloomberg) - Jollekin hallitukselle valtakunnallisten asuinkiinteistömarkkinoiden uudistaminen olisi parhaimmissa olosuhteissa riskialtista. Kiinan presidentti Xi Jinping yrittää sitä aikana, jolloin talous on hidastumassa, Omicron uhkaa hänen nolla-Covid-politiikkaansa ja suhteet ulkomaailmaan ovat yhä kireämmät.
Useimmat luetut Bloombergilta
Kun tämä vaarallinen yhdistelmä painaa yhä enemmän Kiinan rahoitusmarkkinoita, yksi kysymys herää jatkuvasti: Mikä on Xin loppupeli?
Ottaen huomioon kommunistisen puolueen läpinäkymättömyyden ja sen historian perääntymisen kiinteistöuudistuksiin, vastausta on mahdoton tietää varmasti. Mutta Kiinan tarkkailijat ovat alkaneet hahmotella todennäköistä tulevaisuutta kiinteistömarkkinoille, jotka näyttävät paljon erilaiselta kuin sen yli kaksi vuosikymmentä kestänyt talouskasvu, kotitalouksien varallisuus ja valtion tulot.
Lyhyesti sanottuna ne päivät, jolloin miljardöörikiinteistöpäällikkö on noussut rajusti asuntojen hintoihin ja velkaantumaan rakennustöihin, ovat hiipumassa. Ne korvataan paljon tylsemmillä markkinoilla, joilla viranomaiset hillitsevät nopeasti keinottelun kiihkoilua ja kehitystä hallitsevat valtion ylläpitämät yhtiöt, jotka tienaavat hyödyllisempää tuottoa.
"Jos kutsumme kulunutta vuosikymmentä kiinteistöalan kultakaudeksi, se on nyt ruosteen aikakauden loukussa", sanoi Li Kai, Pekingissä sijaitsevan korkorahaston Shengao Investmentin perustajaosakas, joka on erikoistunut vaikeisiin velkoihin.
Tämä siirtymä lupaa olla erityisen tuskallinen yksityisomisteisille kehittäjille, kuten China Evergrande Groupille, jotka ovat jo satulaneet kansainväliset osake- ja luottosijoittajat miljardeilla dollareilla. Samalla se voisi olla pitkä matka kohti kahta Xin arvostetuinta tavoitetta: vakaampaa Kiinan rahoitusjärjestelmää ja kaventaa maan rikkaiden ja köyhien välistä kuilua.
Xin haasteena on saada muutos päätökseen aiheuttamatta kriisiä sellaisen johtajuuden aattona, jonka odotetaan yleisesti vahvistavan hänen valtaansa elinikäiseksi.
Vaikka harvat analyytikot ennustavat välitöntä taloudellista romahdusta, kiinteistömarkkinoiden riskit kasvavat. Heikommat kiinteistöyhtiöt ovat valtavan stressin alaisena, ja niitä iskee kaksinkertainen isku: rankaisevan korkeat lainakustannukset ja myynnin romahdus. Alemman luottoluokituksen omaavat kehittäjät, kuten Evergrande, laiminlyövät jo ennätyskorkoisia dollarivelkoja, ja tartunta on leviämässä vahvempiin yrityksiin. Kiinan myynnin perusteella suurimman kehittäjän Country Garden Holdings Co.:n osakkeet ja joukkovelkakirjat putosivat torstaina raportin seurauksena, jolla oli vaikeuksia löytää kysyntää uudelle vaihtovelkakirjalainalle.
On monia syitä, miksi Kiinan on muokattava kiinteistömarkkinoitaan uudelleen. Sektori on täynnä spekulatiivisia ostoja, ja se on liiallinen, mikä muodostaa riskin rahoitusjärjestelmälle taantuman aikana. Asunnon hinta on taakka Kiinan jo ennestään kutistuville perheille. Keskimääräinen asunnon ostohinta Shenzhenissä oli noin 44 kertaa paikallisten asukkaiden keskimääräinen vuosipalkka vuonna 2020. Se pahentaa eriarvoisuutta varakkaiden vuokranantajan hamstraaessa omaisuutta. Miljoonat kodit ovat tyhjillään ja jotkut rakennushankkeet vahingoittavat ympäristöä.
Toimialalla on ylimitoitettu vaikutus talouteen. Kun mukaan luetaan liittyvät alat, kuten rakentaminen ja kiinteistöpalvelut, kiinteistöjen osuus Kiinan talouden tuotannosta on joidenkin arvioiden mukaan yli neljännes. Yli 70 prosenttia Kiinan kaupunkivarallisuudesta on varastoitu asuntoihin.
"Kiinteistömarkkinat ovat oire Kiinan talouden taustalla olevista ongelmista", sanoi Craig Botham, Pantheon Macroeconomicsin Kiinan pääekonomisti. "Se on ollut vuosikymmeniä paras ja helppo ratkaisu paikallishallinnon tulojen tuottamiseen, talouskasvun vauhdittamiseen ja kotitalouksille paikan sijoittamiseen ja niiden kasvavaan."
Ratkaisu, kuten yhä useammin tapahtuu Xin Kiinassa, on valtion tiukempi valvonta.
Guangdongissa – Evergranden kotipaikassa – paikalliset viranomaiset helpottavat tapaamisia vaikeuksissa olevien kehittäjien ja valtionyhtiöiden välillä Cailianin raportin mukaan. Yrityskauppojen rahoittamiseen käytettyjen suurten kiinteistöyhtiöiden lainaa ei lasketa velkaa rajoittaviin mittareihin, asiaan perehtyneet ihmiset kertoivat Bloombergille viime viikolla.
"Hallitus haluaa rohkaista keskittymistä asuntoalalla - suuret ja usein valtion omistamat rakennuttajat ottavat todennäköisesti haltuunsa heikommat toimijat", sanoi Gabriel Wildau, globaalin yritysneuvontayrityksen Teneon johtaja. "He haluavat murtaa talouden riippuvuuden omaisuudesta."
Kiinan viranomaiset ovat kohdistaneet kiinteistömarkkinoihin liikoja ennenkin, mutta alan merkitys taloudelle merkitsi, että kasvutavoitteet uhattuivat tällaiset ponnistukset. Peking pyrkii vähentämään riippuvuutta kiinteistöistä lisäämällä investointeja korkean teknologian ja puhtaan energian teollisuuteen – osa Xin suunnitelmia tehdä kasvusta kestävämpi ja laadukkaampi. Tällainen prosessi vaatii kuitenkin aikaa ja kärsivällisyyttä.
"Siirtymä tulee olemaan pitkä ja tuskallinen, emmekä ole täysin varmoja siitä, onko huipulla tarpeeksi vahvaa päättäväisyyttä nähdä vaivalloisen prosessin läpi", sanoi Bocom International Holdings Co:n päästrategi Hao Hong.
Virkamiesten päättäväisyyttä testataan. Kiinan omaisuuden laskusuhdanne kiihtyy, ja se on jopa saanut Yhdysvaltain keskuspankin varoituksen. Kaupungeissa valtakunnallisesti uusien asuntojen hintojen lasku on syventynyt kuukausittain syyskuusta lähtien, jolloin hinnat laskivat ensimmäistä kertaa kuuteen vuoteen. Asuntojen myynti jatkaa laskuaan. Maanantain tiedot saattavat osoittaa, että kiinteistösijoitukset kasvoivat viime vuonna vain 5.2 prosenttia, ekonomistit ennustavat, hitain sitten vuoden 2015.
Kiinalaiset kehittäjät turvautuvat joukkovelkakirjalainojen vaihtosopimuksiin, maksuviivästyksiin, osakemyynteihin ja muihin epätoivoisiin toimenpiteisiin velkojen takaisinmaksuun. Ainakin kahdeksan yritystä ei maksanut dollarilainoja lokakuun jälkeen. Tämä sisältää Evergranden, jonka kriisi on ansainnut lainanantajan China Minsheng Banking Corp.:n, maailman huonoimmin menestyneen pankin osakkeen. Kiinteistöosakeindeksi laski viime vuonna 34 prosenttia, mikä on pahin sitten vuoden 2008 maailmanlaajuisen finanssikriisin.
Viranomaiset ovat valmiita hyväksymään kampanjasta aiheutuvat riskit talouskasvulle ja rahoitusvakaudelle, sanoo Kansainvälisen valuuttarahaston Kiinan tiimiä aikoinaan johtanut ja nyt Cornellin yliopistossa työskentelevä Eswar Prasad.
"Peking näyttää päättäneen, että nämä ovat todennäköisesti ohimeneviä kustannuksia, joita ei voida välttää enää tulevien rahoitusmarkkinoiden kiertymien ja vielä enemmän kiinteistömarkkinoiden epätasapainon rajoittamiseksi", Prasad sanoi.
Tällaiset kustannukset kasvavat. Kiinteistöyhtiöiden osakkeet laskivat torstaina 4.3 %, eniten neljään kuukauteen, ja niiden arvo on vain 30 % niiden raportoiduista varoista. Se on halvin data ulottuu vuoteen 2005. "Vain muutama selvinnyt" pärjää hyvin jatkossa, Citigroup Inc:n osakeanalyytikot kirjoittivat äskettäisessä huomautuksessa.
Kiinan korkeatuottoisten dollarilainojen markkinoiden romahdus kiihtyy, ja sen laukaisevat yritykset, joita aiemmin pidettiin taloudellisesti vakaampana kuin Evergrande – kuten Shimao Group Holdings Ltd. ja Sunac China Holdings Ltd. Huolestuttavampaa on, että se leviää korkealuokkaisiin liikkeeseenlaskijoihin, kuten Country Gardeniin. . Kehittäjän osakkeet putosivat lähes 8 % torstaina, kun taas sen vuonna 2025 erääntyvä dollarilaina laski 4.8 senttiä 74.4 senttiin, mikä oli suurin pudotus sitten 1. marraskuuta.
Olivatpa Pekingin kiinteistömarkkinoiden velkaantumiskampanjat millaiset tahansa, on selvää, että aikakausi, joka rikasti kiinteistömoguleja ja asunnonomistajia, on päättynyt. Tylsempi, vakaampi tulevaisuus odottaa, jos kommunistinen puolue pysyy kurssissa ja väistää talouskriisin.
"Kehittävien kiinteistöhintojen ja kehittäjien jyrkän tulon kulta-aika on todennäköisesti poissa", sanoi Gary Ng, Natixis SA:n vanhempi ekonomisti. "Asuntojen hinnat kasvavat jatkossa vain tiukasti hoidetulla vyöhykkeellä, mikä tarkoittaa, että asuminen näyttää yhä enemmän kunnalliselta."
Useimmat luetut Bloomberg Businessweekistä
© 2022 Bloomberg LP
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html