Laskevatko asuntojen hinnat taantuman uhatessa? Raportti

Jotkut ihmiset ovat sijoittajia. Jotkut eivät ole. Mutta kaikki ovat kiinnostuneita asumisesta.

Jos et osta, olet vuokralla, mutta me kaikki tarvitsemme asunnon. Siitä tehdään analyysi kotelo niin mielenkiintoista. Ja viimeisen vuoden aikana, kun joukko epävarmuutta tulvii talous, asuntomarkkinat tuntuvat olevan hieman tienhaarassa.

Etsitkö nopeita uutisia, vihjeitä ja markkina-analyysejä?

Tilaa Invezz-uutiskirje tänään.

Jotkut analyytikot vaativat suuria korjauksia, ja otsikot lentävät noin 10%, 15%, 20% laskua. Kirjoitin tämä pala viime marraskuussa väittäen, että dramaattisemmat ennusteet ylittivät merkin, koska he eivät ymmärtäneet, kuinka tuomiopäivän skenaariot voisivat toteutua.

Mutta kun talous jatkuu elinkustannuskriisin keskellä, Venäjän sota Ukrainassa ja korkojen kiristämistä, katsotaanpa päivitettyä maisemaa.

Miksi ihmiset luulevat asuntojen hintojen laskevan?

Ensinnäkin ilmeinen osa. Asuntolainojen korot ovat menneet kuuhun, ja asuntojen hintojen kannalta se ei ole hyvä.

Kun maailma nousi ulos COVIDista, an inflaatiokriisi jonka kaltaisia ​​emme ole nähneet 70-luvun jälkeen. Tämän estämiseksi Federal Reserve siirtyi aggressiivisesti nostamaan korkoja. Tämän tarkoituksena on imeä likviditeetti pois taloudesta, tukahduttaa kysyntä ja viime kädessä hillitä inflaatiota.

Näin keskuspankit taistelevat inflaatiota vastaan. Ainoa ongelma on, että samalla korkojen nostaminen tukahduttaa investointeja ja koko taloutta. Joten vaikka kysyntää on lisättävä inflaation alentamiseksi, vedä se liian pitkälle ja vaarana on taantuma. Tämä on se köysi, jota Fed yrittää kävellä.

Valitettavasti inflaatio nousi niin pitkälle, että konsensusennusteet saavat talouden supistumaan taantumaan asti. Olemme jo nähneet Britanniassa taloudellinen kaaos ja Eurooppa taistelu Venäjän Ukrainan sodan (ja siihen liittyvän energiakriisin) jälkeen. Nämä tekijät ovat johtaneet ennusteisiin, että talous supistuu ja asuntojen hinnat seuraavat mukana.

Asuntolainojen korot ovat nousseet rajusti

Tietysti on jotain paljon suorempaa, joka johtaa asuntojen hintojen laskuun, ja se on kaiken tärkeät asuntolainojen korot.

Keskuspankkien korkojen nostaminen vaikuttaa vakavasti asuntolainojen maksuun. Alla olevasta kaaviosta näkyy, kuinka nopeasti asuntolainojen korot nousivat pilviin nousten korkeimpaan pisteeseen sitten vuoden 2002, mutta laskivat hieman, mutta silti 6.5 % verrattuna lähes 2.5 prosenttiin vuoden 2021 alussa. Vakava hyppy saa asuntolainan maksut katon läpi. (Puntarkoitus, lupaan).

Vaikka Yhdysvaltain keskuspankki on johtanut tietä koronkorotuksissa, korkoja on nostettu ympäri maailmaa. Tästä huolimatta on kuitenkin tärkeää tarkastella markkinoita kokonaisuutena. Nykyään markkinoilla ei ole läheskään niin paljon vain korkoisia asuntolainoja kuin menneinä vuosina. Ei vain, vaan nämä nousevat korot vaikuttavat eniten vaihtuvakorkoisiin asuntolainoihin, ja ne ovat laskeneet huomattavasti kaikkialla kehittyneessä maailmassa, kuten alla oleva FT:n kaavio osoittaa.

Tämä ei ole 2008

Tästä huolimatta ei voida väittää, että asuntolainojen korot vaikuttaisivat – ja ovat vaikuttaneet – kysyntään. Mutta kaikki aikaisempien vetäytymisjaksojen tai kriisien ekstrapolointi on mielestäni naiivia.

Monet järkyttävät otsikot varoittavat laajamittaisista onnettomuuksista, joita epäilemättä osittain vauhdittaa PTSD, jota monet ovat saaneet suuresta talouskriisistä (GFC). Mutta tämä oli musta joutsentapahtuma, jota johti asuntomarkkinoiden suora laiminlyönti ja jonka laukaisi hätkähdyttävä subprime-asuntolainakriisi.

Nykyään ympäristö on täysin erilainen. On vaikea kuvitella tämän mittakaavan subprime-johtamaa romahdusta, koska nuo heikot kohdat on rapattu. Ei vain, vaan GFC:n jälkeen pankit ovat nähneet sääntelyn kiristyneen ja niiden pakolliset pääomavarantosuhteet ovat nousseet merkittävästi. Tämä on johtanut huomattavasti terveempään ja paremmin pääomitettuun pankkijärjestelmään. Älkäämme unohtako, että Lehman Brothersin ja muun pankkijengin aiheuttama kaaos pahensi voimakkaasti vuoden 2008 ennennäkemätöntä kriisiä ja sitä seurannutta lommotusta.

Lisäksi aloitamme korkeammalta. Kierrätän edellisestä asuntoanalyysistäni käyttämäni kaavion, joka maalaa hypoteettisen kuvan asuntojen hintojen 25 prosentin laskusta tällä vuosineljänneksellä Yhdysvalloissa. Se ei kuulosta niin pahaenteiseltä, kun sanot sen näin: "asunto saattaa laskea alimmilleen kahteen vuoteen", tekee sen?

Yllä oleva kaavio olisi kuitenkin lopullinen karhutapaus. 25 %:n pudotuksella olisi katastrofaaliset seuraukset, ja yllä oleva skenaario toteutuu todennäköisesti osakemarkkinoiden vetäytyessä merkittävästi muun talouden ohella.

Mutta käytän kaaviota osoittamaan, kuinka paljon asuntojen hinnat ovat nousseet niin lyhyessä ajassa. Asunnon mediaanimyyntihinta oli 322,000 2020 dollaria huhtikuussa 455,000. Hieman yli kaksi vuotta myöhemmin se oli 41 XNUMX dollaria – se on XNUMX % nousua. Miksi ostaa meemikolikko, kun voi ostaa talon?

Asuntojen hinnat voivat vielä laskea

Uskon, että tiedot ja historialliset mallit osoittavat, että asuntojen hinnat yksinkertaisesti ei voi putoaa tasolle, jonka nämä erittäin laskevat skenaariot ennustavat. Odotan toki heikkoutta, mutta varsinkin suurissa kaupungeissa asuntojen kysyntä on tulva, eikä tarjonta riitä siihen.

Kun otetaan huomioon, että ilmasto on nykyään terveempi – sekä pankkien pääoman että kotitalouksien velkaantuminen on vähentynyt ja työmarkkinat ovat pysyneet kestävinä korkojen noususta huolimatta – ja asuntojen hintojen pitäisi olla paremmat mahdollisuudet kestämään taantumaa.

Vuoden 2008 suuren talouskriisin seurauksena asuntojen hinnat putosivat 15–20 prosenttia joissakin pahemmin kärsineissä kehittyneissä maissa. Koska järjestelmä on nykyään erilainen, minun on vaikea uskoa, että meillä on tuolle syksylle sopiva ilmasto.

Silti ei voida jättää huomiotta sitä, että on olemassa useita tekijöitä, jotka viittaavat paitsi asumisen hidastumiseen myös laskuun – ei vain siinä mittakaavassa. Asunnon hinta-tulosuhteet eivät ole liian kauniita, kun taas kohtuuhintaisuus on jopa alhaisempi kuin vuonna 2008.

Syitä siihen olla pessimistinen ovat selkeitä. Asuminen on jo osoittanut pehmenemisen merkkejä, mutta vain lievästi. Mutta tämä ei ole sama ilmasto kuin vuonna 2008, ja asuntojen romahdusta, etenkin suosituissa paikoissa ja suurissa kaupungeissa, on vaikea kuvitella.

Mutta inflaatio on edelleen rehottava (muista huolimatta optimistisia tietoja viimeisen kuukauden aikana), sota Euroopassa ja korkeat korot, on edelleen lukemattomia laskevia muuttujia. Useimpien perusodotus on, että klo ainakin lievä taantuma on väistämätön. Joka tapauksessa taloudella on edessään runsaasti epävarmuutta ja vaikea aika, riippumatta siitä, mihin suuntaan heilautat sitä.