Olemassa olevien asuntojen, jotka muodostavat suurimman osan markkinoista, myynti laski yllättäen 7 % helmikuussa edellisestä kuukaudesta, kun keskimääräinen 30 vuoden asuntolainojen korko nousi helmikuussa noin 4.1 prosenttiin tammikuun 3.6 %:sta Bankraten mukaan. Ekonomistit varoittavat, että se on vasta alkua, kun Federal Reserve alkaa kiristää rahapolitiikkaa. Asuntokysyntä jää asuntolainojen koroista kahdesta kolmeen kuukauteen, sanoo Jefferiesin pääekonomisti Aneta Markowska.
"Tämä on talouden korkoherkin sektori, ja se tulee todennäköisesti kamppailemaan" vuoden ensimmäisellä puoliskolla, Markowska sanoo. Pantheon Macroeconomicsin pääekonomisti Ian Shepherdson huomauttaa, että asuntolainahakemukset ovat jo pudonneet yli 10 prosenttia huipusta; hän sanoo, että tällaiset hakemukset todennäköisesti vähenevät paljon enemmän toisella neljänneksellä. ”Markkinat ovat kääntymässä alas; odottaa jatkuvaa heikkenemistä", Shepherdson sanoo.
Talous
Uusimmat kolumnit ja kattavuus Lisa Beilfussilta
Wall Streetin varoitukset ovat perusteltuja, kun otetaan huomioon inflaatioongelma, johon Fed on vasta alkanut puuttua. Fedin puheenjohtaja Jerome Powell ehdotettiin puheessa maanantaina että keskuspankki on valmis nostamaan korkoja puolen pisteen välein – ehkä heti toukokuun kokouksessaan ja mahdollisesti reilusti oikeaa taloutta edustavan niin sanotun neutraalin koron yläpuolelle. Vaikka asunto epäilemättä pehmenee korkojen noustessa, on pari syytä, demografisen ja kotona työskentelyn trendin lisäksi, lyödä vetoa siitä, että se kestää paremmin tällä kertaa verrattuna aiempiin kiristyssykleihin.
Mieti ensin, mitä Roberto Perli, globaalipolitiikan johtaja
Piper-hiomakone
,
sanoo Powellin "erättämättömästi haukkamakkaammasta" sävystä huolimatta kaikista uusista taloustiedoista hänen puhuessaan julkisesti. Kaikenlaiset äänestäjät eivät pidä inflaatiosta, ja poliitikot luultavasti ilmoittavat siitä Powellille, Perli sanoo. "Poliittiset tuulet voivat muuttua nopeasti, jos Fedin kiristys hidastaa taloutta", hän lisää. "Meillä ei ole epäilystäkään siitä, etteikö Powell vastaisi tähän tilanteeseen, aivan kuten hän vastaa päinvastoin nyt." Toisin sanoen Powellin haukku voi olla pahempi kuin hänen puremansa.
Tämä ei tarkoita sitä, että asuntojen osalta talouden jyrkkä hidastuminen olisi hyvä kompromissi alhaisemmille asuntolainakorkoille. Se on yksinkertaisesti sanottu, että Fed voi päättää suojella kasvua sen kustannuksella, että kuluttajahintainflaatio – nyt 7.9 % – saadaan lähelle sen 2 prosentin tavoitetta.
Se on veto, jonka monet tekevät. Sijoittajat jatkavat rahaa asuntoon kasvavista makroriskeistä huolimatta, sanoo Rick Palacios, John Burns Real Estate Consultingin johtaja tai tutkija. Viimeisellä vuosineljänneksellä sijoittajien ostot kasvoivat 42 prosenttia edellisvuodesta, ja yrityksen mukaan sijoittajien osuus on nyt 33 prosenttia Yhdysvaltojen asuntojen ostoista - noin viisi prosenttiyksikköä korkeampi kuin keskimääräinen osuus viimeisen vuosikymmenen aikana.
Vaikka jotkut perinteiset asunnon ostajat varmasti nopeuttavat ostojaan ennen kuin Fed nosti korkoja tässä kuussa, sijoittajat ostavat usein asuntoja käteisellä, eivätkä asuntolainojen korot vaikuta niihin suoraan, Palacios sanoo. Suuret sijoittajat ottavat nopeasti osuuttaan asuntosijoittajista pitkään valtaosan muodostaneista äiti-pop-sijoittajista, ja hän arvioi, että tällä hetkellä alueelle on suunnattu noin 60 miljardia dollaria institutionaalista rahaa. ”Sijoittajien aktiivisuus oli viime vuonna hullua. Nyt se on vielä hullumpaa”, hän sanoo.
Mania kuvastaa sijoittajien kohonneita inflaatio-odotuksia. He ostavat kiinteistöjä suojauksiksi, pysäköivät käteistä paikkaan, jossa he voivat nostaa vuokria palkkojen ja hintojen noustessa. Tämä johtuu siitä, että toimitusketjun ongelmat eivät parane taloustieteilijät ja poliittiset päättäjät toivomallasi tavalla. Palacios sanoo talonrakentajille, että tarjontaongelmat pahenevat, kun Kiina sulkeutuu jälleen vastauksena lisääntyviin Covid-19-tapauksiin ja Ukrainan sota vie merkittäviä määriä hyödykkeitä pois markkinoilta.
Tämä kaikki pahentaa asuntopulaa, joka auttoi nostamaan hintoja noin 20 prosenttia korkeammalle viime vuonna. Katsoaksemme kuinka rajallinen tarjonta parantaa asuntojen arvoa, myytävänä oli noin miljoona asuntoa lisää, kun asuntolainojen korot olivat viimeksi 4.5 %, Palacios sanoo. Hänen yrityksensä nosti äskettäin vuoden 2022 asuntojen hintojen nousuarvionsa 12 prosenttiin 8 prosentista.
Taloustieteilijät sanovat, että hintojen nousu, varsinkin asuntolainojen korkojen nousu, haittaa lähiajan asuntotoimintaa. Mutta koska asuntojen osuus kuluttajahintaindeksistä on noin 40 % ja koska vuokrahinnat seuraavat asuntojen hintoja noin 12–18 kuukautta, sijoittajat voivat odottaa asumisen jatkavan inflaatiota. Inflaation pitäisi puolestaan nostaa asumista – lähes viidennes bruttokansantuotteesta.
Uutiskirje Sign-up
Tämän viikon aikakauslehti
Tämä viikoittainen sähköposti tarjoaa täydellisen luettelon tämän viikon lehden tarinoista ja muista ominaisuuksista. Lauantai aamuisin ET.
Yksi tapa osakesijoittajille osallistua on kiinteistösijoitusrahastojen kautta. Lisa Shalett, sijoitusjohtaja at
Morgan Stanley Varallisuudenhoito
,
ehdotti äskettäin kohdentamista enemmän omaisuusluokkaan, jossa keskitytään asumiseen. The
iShares Residential & Multisector Real Estate
pörssilistattu rahasto (ticker: REZ) on rahasto, joka tarjoaa muun muassa asuntoja ja omakotitaloja.
Huolimatta syistä pysyä myönteisinä asuntoasioissa, sijoittajat eivät voi hylätä sitä, että omistusasuntoiset ja siten asuntolainalle herkempiä ostajat muodostavat edelleen suurimman osan asuntomarkkinoista. Palacios sanoo, että yhtä nopeasti kuin sijoittajat ovat nostaneet asuntojen hintoja, he voivat myös kiihdyttää asuntojen laskua, jos Yhdysvallat joutuisi taantumaan. Mutta kun otetaan huomioon asuntosijoittajien määrä ja innostus sekä ennätysalhainen varasto, Palacios sanoo, että sijoittajat laittaisivat nopeasti lattian hintojen alle. "Jos jotain, he ovat innokkaita näkemään mahdollisuuksia, koska markkinat ovat olleet niin kuumat", hän sanoo.
Se on kaksiteräinen miekka, sillä sijoittajat, jotka ostavat suuremman osuuden asunnoista, pahentavat monien ostajien kohtaamaa kohtuuhintaisuusongelmaa ja johtavat korkeampiin vuokrahintoihin niille, jotka eivät halua tai pysty ostamaan. Toistaiseksi sijoittajat voivat kuitenkin auttaa suojelemaan asuntomarkkinoita, niihin liittyviä osakkeita ja koko taloutta joiltakin kivuilta, joita korkojen nousu muutoin tekee väistämättömäksi.
Kirjoittaa Lisa Beilfuss klo [sähköposti suojattu]
