Tämä artikkeli julkaistiin alunperin Bankrate.com.
Federal Reserve on nostanut korkoa seitsemännen kerran peräkkäin tänä vuonna. Tällä kertaa nousu on kuitenkin pienempi: Fedin puheenjohtaja Jerome Powell ilmoitti puolen pisteen noususta liittovaltion rahastojen korkoon 14. joulukuuta, mikä on pienempi kuin useiden viimeisten kokousten kolmen neljänneksen pisteen nousu. Silti, viime kerralla se nosti korkoja yhtä paljon yhdessä vuodessa oli 1980-luvulla.
Pyrkiessään hillitsemään raivoavaa inflaatiota Fed nosti korkoa neljännespisteellä maaliskuussa 2022 ja sitten puoli prosenttiyksikköä toukokuussa. Se nosti heidät entisestään kesäkuussa, mennessä kolme neljäsosaa prosenttiyksikköä – joka oli tuolloin suurin Fedin koronnosto sitten vuoden 1994 – ja jatkoi samoin heinä-, syys- ja marraskuussa.
Vaellukset on suunniteltu viilentämään taloutta, joka oli tulessa vuoden 2020 koronaviruksen lamasta toipumisen jälkeen. Dramaattiseen elpymiseen on sisältynyt kuumat asuntomarkkinat, joille ovat ominaisia ennätyskorkeat asuntojen hinnat ja mikroskooppiset varastotasot.
Kuitenkin loppukesästä lähtien asuntomarkkinat ovat osoittaneet jäähtymisen merkkejä, arvonnousu on hidastunut kansallisesti ja hinnat jopa laskeneet monilla markkinoilla. Ja asuntojen hintoja ohjaavat paitsi korot, myös monimutkainen yhdistelmä tekijöitä - joten on vaikea ennustaa tarkasti, kuinka Fedin toimet vaikuttavat asuntomarkkinoihin.
"Asuntojen taantuma on täällä", sanoo Marty Green, asuntolainalakitoimisto Polunsky Beitel Greenin johtaja. "Suuri kysymys nyt on, kuinka nopeasti se leviää muuhun talouteen."
Korkeammat hinnat ovat haastavia sekä asunnonostajille, jotka joutuvat selviytymään jyrkemmästä kuukausimaksusta, että myyjille, jotka kokevat vähemmän kysyntää ja/tai halvempia tarjouksia koteihinsa.
"Tämän jyrkän koronnousun kumulatiivinen vaikutus on jäähdyttänyt asuntomarkkinoita ja saanut talouden alkamaan hidastua, mutta se ei ole juurikaan vaikuttanut inflaatioon", sanoo Greg McBride, CFA, Bankraten päärahoitusanalyytikko.
Miten Fed vaikuttaa asuntolainojen korkoihin
- Federal Reserve ei aseta asuntolainojen korkoja, eivätkä keskuspankin päätökset siirrä asuntolainoja yhtä suoraan kuin muut tuotteet, kuten esim. säästötilit ja CD-korot. Sen sijaan asuntolainojen koroilla on tapana liikkua 10 vuoden Treasury-tuottojen kanssa.
Silti Fedin käyttäytyminen asettaa yleisen sävyn asuntolainan korot. Asuntolainanantajat ja sijoittajat seuraavat tarkasti keskuspankkia, ja asuntolainamarkkinoiden yritykset tulkita Fedin toimia vaikuttavat siihen, kuinka paljon maksat asuntolainastasi.
Joulukuun koronnosto oli seitsemäs nousu vuonna 2022, vuosi, jolloin asuntolainojen korot heiluivat hurjasti tammikuun 3.4 prosentista aina lokakuun 7.12 prosenttiin, ennen kuin se laski jälleen. ”Tällaiset lisäykset heikentävät oston kohtuuhintaisuutta ja vaikeuttavat entisestään pienempituloisten ja ensimmäistä kertaa ostajat ostaa asunnon", sanoo Clare Losey, apulaistutkimusekonomisti Texas A&M -yliopiston Texas Real Estate Research Centeristä.
Kuinka paljon asuntolainojen korot vaikuttavat asuntojen kysyntään?
Ei ole epäilystäkään siitä, että ennätysalhaiset asuntolainojen korot auttoivat ruokkimaan asuntobuumia vuosina 2020 ja 2021. Jotkut ajattelevat, että se oli tärkein yksittäinen tekijä asuntomarkkinoita kiihdyttämässä.
Nyt kun hinnat ovat nousseet korkeammalle kuin ne ovat olleet kahteen vuosikymmeneen, miten se vaikuttaa asuntojen myyntiin ja hintoihin? "Asuntoluottojen korot [ovat] saaneet jälleenrahoitustoiminnan pysähtymään ja asuntojen ostotoiminnan hidastumaan selvästi", sanoo Mortgage Bankers Associationin pääekonomisti Mike Fratantoni. Myynti ei ole vain hidastunut, vaan ekonomistit odottavat hintojen laskua muutamasta prosenttiyksiköstä yli 20 prosenttiin.
Silti pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat ja asuntojen myynti ovat yleensä sietäviä asuntolainojen korkojen nousulle, asuntoekonomistit sanovat. Tämä johtuu siitä, että asunnon hankintaan johtavat yksittäiset elämäntapahtumat – lapsen syntymä, avioliitto, työpaikan vaihto – eivät aina vastaa kätevästi asuntolainan korkojaksoja.
Historia vahvistaa tämän. 1980-luvulla asuntolainojen korot nousivat jopa 18 prosenttia, mutta amerikkalaiset ostivat silti asuntoja. 1990-luvulla 8–9 prosentin osuudet olivat yleisiä, ja amerikkalaiset jatkoivat asuntojen purkamista. Aikana asuntokupla Asuntolainojen korot olivat vuosina 2004–2007 korkeammat kuin nykyään – ja hinnat nousivat jyrkästi.
Joten nykyinen hidastuminen voi olla enemmänkin ylikuumeneneita markkinoita palata normaaliin tilaan mieluummin kuin an alkava kolari. – Asuntolainojen kohonneiden korkojen ja viime vuosien jyrkän asuntojen hintojen nousun yhdistelmä on vähentänyt kohtuuhintaisuutta huomattavasti, Fratantoni sanoo. "Asuntolainojen koroissa havaitun epävakauden pitäisi laantua, kun inflaatio alkaa hidastua ja tämän vaellussyklin huippukorko tulee näkyviin."
Toistaiseksi asuntomarkkinat ovat kuitenkin edelleen vaikeat ostajille. ”Asuntosektori on herkin Federal Reserven korkopolitiikan muutoksille ja kokee niistä välittömimmät vaikutukset”, sanoo NAR:n pääekonomisti Lawrence Yun. "Asuntojen myynnin pehmeys heijastaa tämän vuoden asuntolainojen korkojen nousua."
Yun sanoo keskiarvon asuntolainan kuukausierä on hypännyt 28 prosenttia viimeisen vuoden aikana, mikä on pieni tarrashokki, joka väistämättä kaikuu asuntotalouteen. "Odotan hintojen nousuvauhdin hidastuvan kysynnän jäähtyessä ja tarjonnan parantuessa jonkin verran asuntorakentamisen lisääntyessä", hän sanoo.
Itse asiassa National Association of Realtors (NAR) sanoo, että asuntopula on jo helpottunut kysynnän laskussa. Myytävänä olevien asuntojen määrä nousi a 3.3 kuukauden toimitus lokakuussa1.6 kuukauden tarjontaan verrattuna tammikuussa.
Seuraavat askeleet lainaajille
Tässä on joitain vinkkejä nousevien korkojen ilmastoon selviytymiseen:
Osta asuntolainaa. Asiallisia ostoksia voi auttaa sinua löytämään keskimääräistä paremman hinnan. Jälleenrahoitusbuumin hidastuessa lainanantajat ovat innokkaita yrityksellesi. "Verkkohaun tekeminen voi säästää tuhansia dollareita etsimällä lainanantajia, jotka tarjoavat alhaisemman koron ja kilpailukykyisempiä maksuja", McBride sanoo.
Ole varovainen ARM:ien suhteen. Säädettäväkorkoiset asuntolainat ovat yhä houkuttelevampia, mutta McBride sanoo, että lainanottajien tulisi välttää. "Älä pudota ansaan käyttämällä säädettäväkorkoista asuntolainaa kohtuuhintaisuuden tukina", McBride sanoo. "Ennakkosäästöjä on vähän, keskimäärin vain puoli prosenttiyksikköä ensimmäisten viiden vuoden aikana, mutta korkeampien korkojen riski tulevina vuosina on suuri. Uudet säädettävät asuntolainatuotteet on suunniteltu muuttumaan kuuden kuukauden välein 12 kuukauden välein, mikä oli aiemmin ollut normaalia.
Harkitse HELOCia. Vaikka asuntolainojen jälleenrahoitus on hiipumassa, monet asunnonomistajat hakevat asuntoluottolainoja (HELOCs) kotipääoman hyödyntäminen.
Tämä tarina esitettiin alun perin osoitteessa Fortune.com
Lisää Fortunesta:
Ihmisillä, jotka jättivät COVID-rokotteensa väliin, on suurempi riski joutua liikenneonnettomuuksiin
Elon Musk sanoo, että Dave Chapellen fanien buutsaus "oli minulle ensimmäinen tosielämässä", mikä viittaa siihen, että hän on tietoinen vastareaktion rakentamisesta
Z-sukupolvi ja nuoret milleniaalit ovat löytäneet uuden tavan ostaa ylellisiä käsilaukkuja ja kelloja – asua äidin ja isän kanssa
Meghan Marklen todellinen synti, jota Britannian yleisö ei voi antaa anteeksi – ja amerikkalaiset eivät voi ymmärtää
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html