Rose Prophete luuli, että toinen asuntolaina hänen Brooklynin kotiinsa oli ratkaistu noin kymmenen vuotta sitten - kunnes hän sai paperit, joissa väitettiin olevansa velkaa yli 130,000 XNUMX dollaria.
"Olin järkyttynyt", sanoi Prophete, joka jälleenrahoitti kahden perheen kotinsa vuonna 2006, kuusi vuotta Haitista saapumisen jälkeen. ”En edes tunne näitä ihmisiä, koska he eivät koskaan ottaneet minuun yhteyttä. He eivät koskaan soittaneet minulle."
Prophete on osa asunnonomistajien aaltoa, jotka sanovat joutuneensa sokeiksi heidän kotinsa ulosmittaustoimien alkaessa yli vuosikymmen sitten otettujen toisten lainojen vuoksi. Tekojen takana olevat säätiöt ja asuntolainahoitajien mukaan lainat laiminlyötiin vuosia sitten.
Jotkut näistä asunnonomistajista sanovat, että he eivät edes tienneet, että heillä oli toinen asuntolaina, koska lainarakenteet olivat hämmentäviä. Toiset uskoivat, että heidän toiset lainansa maksettiin ensimmäisen asuntolainan maksun yhteydessä tai niille annettiin anteeksi. Tyypillisesti he sanovat, että he eivät olleet saaneet lausuntoja toisista lainoistaan vuosiin, kun he maksoivat ensimmäisen asuntolainansa.
Nyt heille kerrotaan, etteivät lainat olleet kuolleet. Sen sijaan kriitikot kutsuvat niitä "zombivelaksi" - vanhoiksi lainoiksi uusilla perintätoimilla.
Asuntomarkkinat: Odottaa asuntojen myyntiä neljättä kuukautta peräkkäin
Asuntolainojen korkouutisia: Fedin viimeisin koronnosto on saanut asiantuntijat pohtimaan, laskevatko asuntolainojen korot "toisen vuoden tai kahden" kuluttua
Ensikertalainen asuntomarkkinoilla?: 15+ kiinteistöehtoa, jotka sinun pitäisi tietää, FICO:sta escrowiin
Pitäisikö minun maksaa zombivelkaa?
Vaikka mikään liittovaltion virasto ei seuraa toisiin kiinnityksiin liittyvien ulosmittaustoimien määrää, asunnonomistajia avustavat asianajajat sanovat, että ne ovat kasvaneet viime vuosina. Asianajajat sanovat, että monet lainat ovat vaikeuksissa olevien asuntolainojen ostajien omistuksessa, ja niitä haetaan nyt, koska asunnon arvot ovat nousseet ja niissä on enemmän pääomaa.
"He ovat pitäneet niitä kädessään, heillä ei ole ollut yhteyttä lainanottajien kanssa", sanoi Andrea Bopp Stark, Bostonissa toimivan National Consumer Law Centerin asianajaja. ”Ja sitten yhtäkkiä he tulevat ulos puutöistä ja uhkaavat sulkea pois, koska nyt omaisuudella on arvoa. He voivat sulkea kiinteistön ja saada jotain, kun ensimmäiset asuntolainat on maksettu."
Lainojen omistajien asianajajat ja niitä palvelevat yritykset väittävät, että heillä on laillinen velka riippumatta siitä, mitä lainanottaja uskoi. Ja he sanovat toimivansa laillisesti vaatiakseen sitä.
Kuinka tämä tapahtui?
Oikeudenkäynnit voidaan nyt jäljittää asuntobuumin loppupäähän aiemmin tällä vuosisadalla. Jotkut sisältävät kotipääomalainoja. Toiset ovat peräisin "80/20"-lainoista, joissa asunnon ostaja voisi ottaa ensimmäisen lainan, joka kattaa noin 80 % kauppahinnasta, ja toisen lainan, joka kattaa loput 20 %.
Lainojen jakaminen mahdollisti lainanottajien välttämään suuria käsirahamaksuja. Mutta toiset lainat voivat sisältää 9 prosentin korkoa tai enemmän ja ilmapallomaksuja. Kuluttajaasianajajat sanovat, että lainat, joista monet olivat peräisin siitä lähtien huonokuntoisilta lainanantajilta, sisälsivät saalistusehtoja, ja niitä markkinoitiin värikkäissä ja alhaisemman tulotason asuinalueilla.
Asuntolainamaksuista jääneiden ihmisten määrä suuren taantuman alkamisen jälkeen sisälsi myös toisen lainan saaneet asunnonomistajat. He olivat niiden ihmisten joukossa, jotka käyttivät hyväkseen liittovaltion lainan muutosohjelmia, uudelleenrahoittivat tai julistivat konkurssiin auttaakseen kotinsa säilyttämisessä.
Joissakin tapauksissa ensimmäisiä lainoja muutettiin, mutta toisia ei.
Kuinka monta vuotta ennen kuin velka annetaan anteeksi?
Joitakin toisia asuntolainoja tuolloin "veloitettu", mikä tarkoittaa, että velkoja oli lopettanut maksun hakemisen. Se ei tarkoita, että laina olisi anteeksi annettu. Mutta se oli monien asunnonomistajien vaikutelma, joista jotkut ilmeisesti ymmärsivät väärin 80/20-lainarakenteen.
Muut lainaajat kertovat, että heillä oli vaikeuksia saada vastauksia toisesta lainastaan.
Miamin alueella pastori Carlos Mendez ja hänen vaimonsa Lisset Garcia allekirjoittivat muutoksen ensimmäiseen asuntolainaansa vuonna 2012, kun taloudelliset vaikeudet johtivat maksujen menettämiseen ja konkurssiin. Pariskunta oli ostanut kodin Hialeahista vuonna 2006, kaksi vuotta Kuubasta saapumisen jälkeen, ja kasvattanut siellä kaksi tytärtään.
Mendez sanoi, että he eivät saaneet pankista vastauksia toisen asuntolainansa tilasta, ja lopulta heille kerrottiin, että velka peruutettiin tai peruutetaan.
Sitten vuonna 2020 he saivat ulosottopaperit toiselta velanomistajalta.
Heidän asianajajansa Ricardo M. Corona sanoi, että heidän on kerrottu olevan 70,000 47,000 dollaria erääntyneitä maksuja sekä 2013 XNUMX dollaria pääomaa. Hän sanoi kuitenkin, että asiakirjat osoittavat, että laina veloitettiin vuonna XNUMX ja että lainanhaltijoilla ei ole oikeutta korkomaksuihin, jotka johtuvat vuosista, jolloin pariskunta ei saanut määräaikaisia lausuntoja. Asia on vireillä.
– Kaikesta huolimatta taistelemme ja luotamme oikeudenmukaisuuteen, säilyttäen uskomme Jumalaan, jotta voimme ratkaista tämän ja säilyttää talon, Mendez sanoi espanjaksi.
Toiset lainat pakattiin ja myytiin, jotkut useita kertoja. Nyt rahojen keräämiseksi aloitettujen oikeudenkäyntien taustalla ovat usein sijoittajat, jotka ostavat niin sanottuja vaikeuksissa olevia asuntolainaja suurilla alennuksilla, asianajajat sanovat. Monet velan ostajista ovat osakeyhtiöitä, joita ei säännellä samalla tavalla kuin suuria pankkeja.
Mendezin ja Garcian kotia koskevan kanteen kantaja on listattu nimellä Wilmington Savings Fund Society, FSB, "ei henkilökohtaisessa ominaisuudessaan vaan yksinomaan BCMB1 Trustin edunvalvojana".
Wilmingtonin tiedottaja sanoi, että se toimii edunvalvojana monien säätiöiden puolesta, eikä sillä ole "valtuuksia salkun kiinteistöjen hallintaan". Yritykset löytää joku BCMB1 Trustiin liittyvä henkilö vastaamaan kysymyksiin epäonnistuivat.
Jotkut ulosottoa uhkaavat ihmiset ovat nostaneet omat kanteensa vedoten liittovaltion vaatimuksiin, jotka liittyvät määräaikaisiin lausuntoihin tai muihin kuluttajansuojalakeihin. Georgiassa nainen, jota uhkasi ulosmittaus, väitti liittovaltion tuomioistuimessa, ettei hän koskaan saanut määräajoin ilmoituksia toisesta asuntolainastaan tai ilmoituksia sen siirtämisestä uusille omistajille liittovaltion lain edellyttämällä tavalla. Asia ratkaistiin kesäkuussa luottamuksellisin ehdoin oikeuden hakemusten mukaan.
Kuinka pääsen eroon zombivelasta?
New Yorkissa Prophete on yksi 13 kantajasta liittovaltion oikeusjutussa, jotka väittävät, että asuntolainaa haetaan New Yorkin kuuden vuoden vanhentumisajan jälkeen, mikä johtaa liittovaltion ja osavaltion lakien rikkomiseen.
"Luulen, että se tekee siitä niin vahingollisen, että nämä ovat asunnonomistajia, jotka ovat työskennelleet kovasti saadakseen lainojaan ajan tasalla", sanoi Rachel Geballe, Brooklyn Legal Servicesin apulaisjohtaja, joka on riitauttanut tapausta The Legal Aid Societyn kanssa. "He luulivat hoitavansa velkansa."
Vastaajina tuossa asiassa ovat lainanhoitaja SN Servicing ja asianajotoimisto Richland and Falkowski, jotka edustivat kantelun mukaan kiinnelainayhtiöitä, mukaan lukien BCMB1 Trustia. Oikeusasioissa vastaajat kiistävät kantajan tulkinnan vanhentumisajasta, sanovat toimineensa asianmukaisesti ja vaativat kanteen hylkäämistä.
"Syytökset erilaisista asuntolainojen ulosmittaustoimista ovat totuudenmukaisia eivätkä ole harhaanjohtavia tai petollisia", asianajaja Daniel Richland kirjoitti tuomarille lähettämässään kirjeessä. "Kantajan väitteet sitä vastoin ovat epäuskottavia ja oikeuttavat siten hylkäämisen."
Associated Pressin kirjoittaja Claudia Torrens ja tutkija Jennifer Farrar osallistuivat.
Tämä artikkeli ilmestyi alun perin USA: ssa TÄNÄÄN: Mikä on "Zombie Debt"? Asunnonomistajat kohtaavat vanhojen asuntolainojen ulosmittauksen.
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html