Onko aika poistaa kaavoitus? Uusi kirja tekee asian

Monissa Yhdysvaltain kaupungeissa asuminen on liian kallis. Asuntojen hinnat rannikkokaupungeissa, kuten New Yorkissa ja San Franciscossa, ovat tunnetusti törkeitä, mutta jopa sisämaan kaupungeissa, kuten Nashvillessä ja Denverissä, hinnat nousevat nopeasti. Tutkimus osoittaa että kaavoitus on suuri tekijä Amerikan korkeissa asumiskustannuksissa, ja uudessa kirjassa Mielivaltaiset rivit: Kuinka Zoning rikkoi American Cityn ja kuinka korjata se, entinen New Yorkin suunnittelija M. Nolan Gray väittää vakuuttavasti, että kaupunkien tulisi poistaa kaavoitus juuri ja haara.

Ennen kuin keskustelet kaavoitusongelmista, Gray (täydellinen paljastaminen: Gray on ystävä ja joskus Kirjailija) kertoo lukijalle, mitä kaavoitus on ja mitä se ei ole. Aluejako jakaa maankäytöt kolmeen laajaan luokkaan – asuinalueet, kaupalliset ja teolliset – sekä lukuisiin alaluokkiin ja säätelee tiheyttä. Kaavoitus ei ole rakennusmääräyksiä, historiallista säilyttämistä, jakomääräyksiä, suunnittelun tarkistusta, ympäristömääräystä tai kokonaisvaltaista suunnittelua. Nämä ovat kaikki työkaluja, joita kunnat käyttävät rakennetun ympäristön muokkaamiseen, mutta ne eivät ole kaavoitus.

Vyöhykejaon selkeä määrittely etukäteen on tärkeää, koska ajatus kaavoituksen poistamisesta voi tuntua radikaalilta, jos ihmiset ajattelevat, että se on ainoa tapa paikalliset viranomaiset lieventää kaupungin elämän haittoja. Mutta kuten Gray selittää, vaikka kaavoituksilla on suuri vaikutus kaupungin muotoon, se ei juurikaan tee siitä asuttavampaa.

Kirja on jaettu kolmeen osaan. Ensimmäisessä osassa selitetään, mitä kaavoitus on ja miksi se perustettiin. Toisessa osassa esitetään neljä kaavoituksen kritiikkiä: Se lisää asumiskustannuksia, vähentää talouskasvua, edistää taloudellista ja rodullista erottelua ja määrää hajauttamisen. Kolmannessa osassa käsitellään nykyisiä kaavoitusuudistuspyrkimyksiä ja varhaisia ​​onnistumisia; puoltaa vyöhykejaon poistamista; ja pohtii, miltä kaupunkisuunnittelu voisi näyttää maailmassa ilman kaavoitusta.

Lyhyt kaavoitushistoria

Gray muistuttaa meitä siitä, että kaavoitus on suhteellisen uusi. Ensimmäinen kaavoituskoodi perustettiin New Yorkissa vuonna 1916, tuskin yli 100 vuotta sitten. Kuitenkin kaupungit olivat olleet olemassa jo tuhansia vuosia, ja noiden kaavoitusta edeltävien kaupunkien virkamiesten ja asukkaiden oli kohdattava kaikki nykyaikaista kaupunkielämää vaivaavat haitat – melu, saastuminen, jätehuolto, ruuhkat – ilman kaavoitusaluetta. Tarjosiko kaavoitus paikallisille viranomaisille uuden, tehokkaamman tavan parantaa kaupunkielämää? Ei oikeastaan, Gray sanoo.

Vaikka kaupunkielämän ongelmat olivat ja ovat aivan liian todellisia, Gray selittää, että vyöhykejako siirtyi nopeasti perinteisten haittojen käsittelytyökalusta johonkin ilkeämpään - tapaan sulkea ihmiset tietyistä roduista, tuloluokista ja ammateista halutuilta alueilta.

Esimerkkinä Gray tuo Berkeleyn, Kalifornian kaavoitusasetuksen, joka perustettiin pian New York Cityn jälkeen. Se sisälsi maan ensimmäisen yhden perheen kaavoitusalueen. Näennäisesti tarkoituksena oli suojella naapuruston luonnetta ja rajoittaa ruuhkaa - nykyaikaisten kaavoitustukijoiden yleisiä pidättäytymistä - se kielsi edullisemmat asumisvaihtoehdot, kuten asunnot ja vuokra-asunnot.

Se myös kielsi yrityksiä, kuten kiinalaisia ​​pesuloita, toimimasta asuinalueilla. Vaikka tämä sääntö ei ollutkaan asetettu tavoite, se piti kiinalaiset maahanmuuttajat kätevästi poissa vauraampien alkuperäiskansojen luota, sillä siihen aikaan useimmat ihmiset asuivat lähellä työpaikkaansa, jotta he voisivat kävellä töihin.

Näistä kahdesta ideasta – omakotitalojen priorisoimisesta ja useimpien yritysten kieltämisestä asuinalueilta – tuli nykyaikaisten kaavoitusmääräysten pilareita, jotka jatkavat tulojen ja rotuerottelun edistämistä.

Grayn selostus liittohallituksen roolista paikallisen kaavoituksen edistämisessä on erityisen oivaltava. Vuonna 1923 vain 218 kunnassa oli kaavoitusasetuksia. Vuoteen 1936 mennessä yli 1,000 XNUMX paikallishallintoa oli hyväksynyt kaavoituksen. Liittovaltion virkamiehet, kuten silloinen kauppaministeri Herbert Hoover, auttoivat ajamaan tätä nopeaa kaavoituslaajentumista, koska he halusivat laajalle levinneen kotiomistuksen yhteiskunnan, joka palauttaisi "kansallisen luonteen" ja tukisi rakennusteollisuutta.

Edistääkseen tavoitteitaan Hoover kokosi kaupunkisuunnittelun ja kaavoituksen neuvoa-antavan komitean. Se koostui useista nykyaikaisen suunnitteluliikkeen tähdistä, mukaan lukien ansioitunut maisema-arkkitehti Frederick Law Olmstead Jr. Komitea laati Standard Zoning Enabling Act -lain (SZEA), joka oli mallilainsäädäntö, jonka valtiot saattoivat hyväksyä, joka valtuutti kunnat laatimaan paikallisia kaavoitusasetuksia. Hoover ja komitea edistivät voimakkaasti SZEA:ta, ja vuoteen 1930 mennessä 35 osavaltiosta silloisista 48 osavaltiosta oli pannut täytäntöön usein SZEA:n mallin mukaista lainsäädäntöä, joka antoi paikallishallinnolle mahdollisuuden toteuttaa kaavoitus. Myöhemmin liittovaltion hallitus kannusti edelleen kaavoitusta asettamalla kaavoitusmääräykset ehdoksi liittovaltion asuntohallinnon tuelle ja muille liittovaltion avustuksille ja lainoille.

Aluejaon korkeat kustannukset

Kirjan toinen osa selittää neljä kaavoituksen aiheuttamaa ongelmaa. Ensinnäkin kaavoitus lisää asumiskustannuksia. Kuten Gray selittää, asuintiheyttä rajoittavat kaavoitussäännöt, kuten tonttien vähimmäiskoot, moniperheasuntojen rajoitukset, korkeusrajoitukset ja vähimmäispysäköintivaatimukset. vähentää tarjontaa asumisesta. Kun asuntojen tarjonta ei pysty pysymään kysynnän tahdissa, hinnat nousevat. Lyhyesti sanottuna näin tapahtuu jokaisessa kalliissa kaupunginosassa maan jokaisessa kalliissa kaupungissa.

Toinen kustannus, josta Gray puhuu, on kielteinen vaikutus kaavoitukseen kansallisella tasolla talouskasvu. Kun ihmiset eivät voi muuttaa kaupunkeihin, joissa on enemmän työmahdollisuuksia ja korkeammat palkat, koko maa kärsii. Häviämme tavaroista ja palveluista, joita ihmiset tuottaisivat, jos heillä olisi varaa muuttaa, ja vangitsemalla ihmisiä paikkoihin, joissa on alhaisemmat palkat ja vähemmän mahdollisuuksia, päädymme väistämättä käyttämään enemmän rahaa sosiaaliturvaverkkoohjelmiin.

Seuraavaksi Gray kuvailee, kuinka kaavoitus rohkaisee erotteluun. Varhaiset vyöhykekoodit sisälsivät nimenomaisesti rotukielenkäyttöä, mutta sen jälkeen kun tuomioistuimet totesivat tällaisen kielen laittomaksi, nimenomaiset roturajoitukset korvattiin muilla rajoituksilla, jotka saavuttivat suurelta osin saman tuloksen. Kaavoitussäännöt, jotka rajoittavat tai kieltävät halvempien asuntojen, kaksikerroksisten tai kolmikerroksisten asuntojen rakentamisen ja sen sijaan vaativat ihmisiä ostamaan omakotitaloja suurilta tontilta, estävät alhaisemman tulotason ihmisiä ostamasta asuntoa monilta alueilta. Koska mustilla, latinalaisamerikkalaisilla ja muilla vähemmistöryhmillä oli – ja on edelleen – alhaisemmat tulot kuin valkoisilla keskimäärin, nämä säännöt johtivat laajalle levinneeseen rotu- ja tuloerotteluun, joka on olemassa tähän päivään asti.

Lopuksi kaavoitus kannustaa hajaantumiseen, mikä vahingoittaa ympäristöä. Gray kertoo tästä asiasta tarinan suunnittelupäivistään. Rakennuttaja ehdotti hanketta vanhan sairaalarakennuksen muuttamisesta kerrostaloksi, jonka ensimmäisessä kerroksessa on lääkintätoimistotilaa ja noin 140 tulorajoitettua asuntoa sekä 220 markkinahintaista asuntoa. Kohde oli lähellä kauttakulkua, joten monet ihmiset saattoivat asua rakennuksessa ilman autoa. Gray kirjoittaa: "Suunnittelun näkökulmasta se oli slam dunk." Silti jotkut paikalliset käyttivät kaavoitusprosessia vastustaakseen jyrkästi hanketta väittäen, että uusi kehitys vahingoittaisi ympäristöä.

Ajatus siitä, että kasvu on haitallista ympäristölle, on yleinen suuremman kehityksen vastustajilla, mutta kuten Gray selittää, tiheämpi kehitys on parempi ympäristölle. Se helpottaa ihmisten kävelemistä tai pyöräilyä paikkoihin, mikä vähentää auton tarvetta ja siihen liittyviä päästöjä. Asunnot ja paritalot vaativat myös vähemmän energiaa lämmittämiseen ja jäähdyttämiseen kuin omakotitalot, koska asunnot ovat tyypillisesti pienempiä ja niissä on vähemmän ulkoseiniä. Lopuksi tiiviimpi kehitys vähentää uusien kehityshankkeiden tarvetta kaupunkien laidalla, mikä tarkoittaa enemmän metsiä, puistoja ja avointa tilaa.

Kuinka poistaa kaavoitus

Selitettyään kaavoituksen merkittäviä kustannuksia, Gray palaa pääargumenttiinsa – tarpeeseen poistaa kaavoitus. Osoittaakseen, että kaavoituksen poistaminen ei johda katastrofiin, Gray kääntyy Houstoniin, Amerikan ainoaan suurkaupunkiin, jossa ei ole perinteistä kaavoitusta.

Kuten Gray selittää, Houstonin maankäyttö noudattaa suurelta osin muissa kaupungeissa havaittua kaavaa: yritykset ovat valtateillä, talot ovat hiljaisemmilla asuinalueilla, asunnot ovat usein monikäyttöisillä alueilla ja raskaan teollisuuden käyttö on kaukana asuinalueista. Tämä johtuu siitä, että hintajärjestelmä jakaa luonnollisesti niukkoja maa-alueita Houstonissa, tehdä työtä muiden kaupunkien suunnitteluosastoilla, mutta ilman haitallisia sivuvaikutuksia. Tämän seurauksena Houston on yhtä asuttava kuin kaavoitetut kaupungit, mutta halvempi, koska ilman kaavoitusrajoituksia asuntojen tarjonta pysyy kysynnän tahdissa.

Gray ehdottaa kahta askelta, jotka muut kaupungit voivat ottaa ollakseen enemmän Houstonin kaltaisia. Ensinnäkin kuntien tulisi vaatia, että kaavoitusasetukset hyväksytään säännöllisesti suurella enemmistöllä vaalivuoden kansanäänestyksessä. Houstonin asukkaat äänestivät vyöhykejaosta kolme kertaa – vuosina 1948, 1962 ja 1993 – ja joka kerta hylkäsivät sen. Jos muut kaupungit sallivat asukkaiden äänestää kaavoitusta, saatamme nähdä vastaavia tuloksia muualla.

Kiinteistöjen arvoista huolissaan olevat asunnonomistajat ja heidän ääniään tarvitsevat paikalliset virkamiehet saattavat olla haluttomia toteuttamaan äänestysvaatimusta yksinään, mutta koska osavaltioiden hallitukset päättävät viime kädessä, mitä paikallishallinnot saavat tehdä, osavaltion laki, joka edellyttää säännöllisiä kaavoitusäänestystä, voi asianmukaisesti pakottaa heidät. käsi. Kaikkialla kirjassa Gray tukee paikallisten vyöhykesääntöjen valtion etuoikeutta paikallisen NIMBYismin voittamiseksi, ja osavaltion kansanäänestyssääntö on esimerkki tästä.

Toinen vaihe on luoda prosessi, joka sallii järkkyvimmät kaavoituksen puolestapuhujat toteuttaa kaavoituksen kaltaisia ​​sääntöjä välittömässä naapurustossa. Houston teki tämän, jolloin alueet voivat hyväksyä tiukemmat säännöt kyseisten kiinteistöjen omistajien äänestämisen perusteella. Vaihtoehtojen luominen naapuruston hallinnan lisäämiseen voi rauhoittaa kaavoitusta kannattavia asukkaita ja estää heitä asettamasta mieltymyksiään koko kaupunkiin.

Elämä kaavoituksen jälkeen

Miltä kaupunkisuunnittelu siis näyttää ilman kaavoitusta? Gray tarjoaa muutamia ideoita.

Koska kaavoitusvalvonta ei rasita, suunnittelijoiden tulisi keskittyä todellisten ulkoisvaikutusten lievittämiseen. Melu, saastuminen ja ruuhkat ovat todellisia ongelmia kaupungeissa, mutta kaavoitus ei ole ainoa tai paras tapa ratkaista niitä. Erilaisten ulkoisvaikutusten standardien asettaminen, esim. melusäännöt, ei vaadi perinteistä kaavoitusta. Suunnittelijat ja poliisi voivat valvoa standardien noudattamista, kun taas vahingonkorvauslaki ja sovittelupalvelut voivat tarvittaessa ratkaista naapureiden väliset riidat. Koodin täytäntöönpanon ohella Gray ehdottaa, että suunnittelijoiden tulisi osallistua sovitteluprosessiin.

Kaavoituksen poistaminen antaa suunnittelijoille myös enemmän aikaa työskennellä varsinaisen kaupunkisuunnittelun parissa – katuverkkojen asettamisessa, puistojen tilan varmistamisessa ja koulujen ja muiden julkisten tilojen sijoittelun määrittämisessä tulevan kasvun mahdollistamiseksi. Gray ehdottaa, että suunnittelijat keräävät ja analysoivat enemmän tietoa, kuten työmatka-ajoista, ilmanlaadusta ja asuntojen hinnoista, varmistaakseen, että suunnittelu toimii. Pääsevätkö ihmiset töihinsä kohtuullisessa ajassa? Onko ihmisillä varaa muuttaa kaupunkiin? Näiden kysymysten tulisi viedä suunnittelijan aikaa, ei sitä, voiko kerrostalo olla kaksikerroksinen tai kolmikerroksinen vai onko pesula hyväksytty liiketilan käyttötarkoitus.

Yhteenveto

Kaiken kaikkiaan Grayn kirja on erinomainen lisä asumis- ja maankäyttömääräyksiä koskevaan kirjallisuuteen. Hän diagnosoi selkeästi kaavoituksen aiheuttamat ongelmat ja tarjoaa järkeviä ratkaisuja amerikkalaisten kaupunkien maankäytön parantamiseen. Hänen kokemuksensa harjoittelevana suunnittelijana vahvistaa hänen kritiikkiään ja suosituksiaan. Vaikka en ollutkaan samaa mieltä kaikesta – hänen ehdotuksensa asuntojen kohtuuhintaisuuden säilyttämisestä herkistyneillä alueilla sisältävät minun makuuni liian paljon hallituksen sekaantumista – kirjan pääargumentti on vakuuttava: Kaupunkien parantamisen sijasta vakiintuneet asukkaat käyttävät laajalti kaavoitusta uusien tulokkaiden sulkemiseen pois. Gray on oikeassa, meidän pitäisi poistaa kaavoitus. Toivottavasti tämä ajatus saa vetoa kaupungeissa eri puolilla maata.