Federal Reserven pääjohtaja Jerome Powell pitää tärkeän puheen perjantaina, ja sijoittajat voivat vihdoin alkaa uskoa hänen sanaansa: keskuspankki aikoo säilyttää järjettömän kannan hallita korkeinta inflaatiota neljään vuosikymmeneen. Tämä tarkoittaa, että rahoitusmarkkinat pysyvät epävakaina äskettäisestä osakemarkkinoiden rallista huolimatta.
On monia syitä pitää kiinteistösijoitusrahastoja tai REIT-rahastoja suhteellisen turvallisina paikkoina tasaisten tulojen tarjoamiseksi, kun inflaatio pysyy korkeana ja ennen todennäköistä talouden hidastumista.
Alla on ruutu osakerahastoista, jonka odotetaan tuottavan runsaasti kassavirtaa osingonkorotusten mahdollistamiseksi vuonna 2023.
In Tarvitsee tietää sarakkeessa 24. elokuuta Steve Goldstein teki yhteenvedon ennusteista uudesta "inflaation ja korkojen supersykli” sanoi Dario Perkins, TS Lombardin globaalin makrotalouden toimitusjohtaja.
Perkins odottaa pitkien korkojen jatkuvan korkeammalla, ja ehdottaa, että 2020-luvulla sijoittajat omaksuvat "tarkempien varojen allokoinnin".
Siirtyessään pois palveluntarjoajista, jotka hallitsivat härkämarkkinoita vuoteen 2021 asti, hän uskoo, että parhaiten toimii allokointi aineelliseen omaisuuteen, mukaan lukien kiinteistöt.
REIT-sektorin hajottaminen
Kiinteistösijoitusrahastoja on monenlaisia, mutta avaintekijä on, että ne välittävät suurimman osan tuloista osakkeenomistajille säilyttääkseen veroetuisen REIT-rakenteen.
REIT-rahastoja on kaksi laajaa luokkaa: asuntolainarahastot, jotka lainaavat rahaa kaupallisille tai asuntolainanottajille ja/tai sijoittavat asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin, ja osakerahastot, jotka omistavat kaupallista tai asuntoa ja vuokraavat sitä.
REIT:t ovat syklisiä, ja arvostuspaineet ovat paineita korkojen noustessa. Tämä vaikutus voi olla erityisen voimakas asuntolainarahastojen kohdalla, koska asuntolainatoiminta hidastuu korkojen noustessa.
Tähän mennessä tänä vuonna 24. elokuuta asti S&P 500 -kiinteistösektori on laskenut 15 %, kun taas koko S&P 500
SPX
on laskenut 12 %, kun molemmat osingot sijoitetaan uudelleen.
Pidemmällä aikavälillä katsominen voi yllättää sinut. S&P Dow Jones -indeksit erottivat kiinteistösektorin rahoitussektorista vuonna 2016. Mutta jos supistetaan S&P 500 REIT -toimialaryhmään pidemmän aikavälin tulosmittauksessa, 20 vuoden keskimääräinen vuotuinen tuotto on ollut 9.9 % hieman edellä. S&P 500:n 20 vuoden keskimääräisestä 9.8 prosentin tuotosta.
REITs luokittain
Erityyppiset REIT:t käyvät läpi erilaisia taloussyklejä. Esimerkiksi hotellien REIT:t ja niiden vuokralaiset kärsivät hirveästi koronaviruspandemian alkuvaiheessa, alkaen matkailualan virtuaalisesta sulkemisesta vuoden 2020 ensimmäisellä puoliskolla.
Monet REIT:t ovat keskittyneet varasto- ja logistiikkatiloihin, jotka ovat hyötyneet kaksinumeroisista vuosivuokrankorotuksista viime vuosina, Mizuhon kiinteistöjen toimitusjohtajan Vikram Malhotran mukaan.
Mutta Amazon.com Inc.
AMZN
sanoi sen ensimmäisen vuosineljänneksen taloustiedote huhtikuussa, että kaksinkertaistuttuaan toimitusverkostonsa koon vain kahdessa vuodessa, se "ei enää etsinyt fyysistä tai henkilöstökapasiteettia" ja "keskittynyt vain tuottavuuden ja kustannustehokkuuden parantamiseen" toimitusinfrastruktuurissaan.
Haastattelussa Malhotra sanoi, että Amazonin ilmoituksen jälkeen hän ja kollegat olivat "havainneet ja kuulleet markkinoilla, että Amazon oli tuomassa varastoja alivuokramarkkinoille".
"Joten sähköisen kaupankäynnin suurin toimija kertoi markkinoille, että sillä oli liikaa ja että se rationalisoi, mikä aiheutti logistiikkaosakkeiden arvon alenemisen", hän sanoi.
Prologis Inc.
PLD
on suurin julkisesti noteerattu US REIT varasto- ja logistiikkatiloissa. Yhtiö listasi Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis ja Walmart Inc.
WMT
viisi suurinta asiakasta vuoden 2021 lopussa, ja Amazon vuokrasi 24 miljoonaa neliöjalkaa eli 7 % kokonaismäärästään.
Prologisin osakkeet laskivat 21 % vuodesta 2022 elokuun 24. päivään, kun osingot sijoitettiin uudelleen. Osakkeen osinkotuotto on noin 2.5 %. Prologis aikoo ostaa Duke Realty Corp.
DRE
kautta 26 miljardin dollarin arvoinen osakekauppa kun se julkistettiin kesäkuussa.
Mizuholla on neutraali luokitus Prologikselle, jonka Malhotra sanoi olevan "poissa konsensuksesta". Se on varmasti - FactSetin kyselyyn vastanneista 17 analyytikkosta 13 arvioi osakkeet "osta" tai vastaavaksi. Loput ovat neutraaleja arvosanoja.
Hän jatkoi, että Mizuho valvoo kolmannen osapuolen logistiikkaoperaattoreita, kuten XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx ja United Parcel Service Inc.
UPS
merkkejä kysynnän hidastumisesta, jos talous laskee merkittävästi.
Kaiken tämän jälkeen varasto-/logistiikka REIT:t voivat olla hopeaa: Malhotra odottaa tilan vuokran kasvun hidastuvan "keskiarvoiseen tai korkeaan yksinumeroiseen" nykyisestä yli 10 prosentista. Työministeriö kertoi asiasta Kuluttajahintaindeksi nousi heinäkuussa 8.5 % vuotta aiemmin. Se parani edellisen kuukauden 9.1 prosentista. Ei ehkä ole liian vaikeaa odottaa, että REIT-varastoyritykset pystyvät pitämään vuokransa nousevan inflaation tasolle tai lyömään sitä.
Tässä tulee esiin oma mielipiteesi, joka perustuu omaan tutkimukseesi. Auttaako jatkuva verkkokauppatrendi ja nopean toimituksen kysyntä Prologisin ja sen kilpailijoiden menestymään paremmin seuraavien 10–24 vuoden aikana? Prologisin viiden vuoden kokonaistuotto 138. elokuuta oli 85 % (verrattuna S&P 500:n XNUMX prosenttiin), vaikka tämän vuoden iso vetäytyminen olikin.
Osakkeiden REIT-rahastojen seulonta
Jotta voisimme tarkastella laajasti Yhdysvalloissa listattuja kiinteistösijoitusrahastoja, aloitimme Russell 185 -indeksin 3000:stä.
TIE.
Tämä indeksi edustaa noin 98 prosenttia Yhdysvaltain osakkeista FactSetin mukaan.
Tämän jälkeen tarkastelimme kunkin REIT:n sijoituskeskittymiä ja poistimme kaikki asuntolainarahastot, jotta luettelo laskisi 158 yritykseen. Leikkasimme edelleen 112 yritykseen, joista oli saatavilla konsensusarvioita vähintään viiden FactSetin kyselyssä vuoden 2023 toiminnan oikaistuista varoista vastaavan analyytikon kesken.
Tapa mitata yrityksen osingonmaksukykyä on tarkastella sen arvioitua vapaata kassavirtaa – odotettujen investointien jälkeen jäljellä olevaa kassavirtaa. REIT:issä käytetään yleisesti varoja operaatioista (FFO) - ei-GAAP-mittari. FFO lisää poistot (ei käteisvarat) takaisin tulokseen, mutta jättää pois omaisuuden myyntivoitot. Toiminnan oikaistut varat (AFFO) menevät pidemmälle nettouttamalla odotetut investoinnit kiinteistösijoitusten laadun ylläpitämiseksi.
Jos jaamme yrityksen arvioidun AFFO:n sen nykyisellä osakekurssilla, saamme arvioidun AFFO-tuoton. Tätä voidaan verrata nykyiseen osinkotuottoon, jotta nähdään, onko "päätilaa" lisäkorotuksille - toivottavasti riittävästi.
Jäljellä olevista 112 REIT:stä 104 maksaa osinkoa ja on arvioinut vuodelle 2023 vähintään 1.00 prosentin liikkumavaran – tämä on viimeinen leikkaus.
Sijoitimme 104 REIT:tä kahdeksaan laajaan luokkaan. Tämä ei ole aina helppoa, koska REIT voi olla erittäin monipuolinen. Joten luokat ovat yritys sijoittaa jokainen REIT ryhmään sen voimakkaimman liiketoimintakeskittymän mukaan. Yhdistelimme sitten hieman pidemmälle yhdeksään laajaan luokkaan ja lajittelimme ne vuoden 2023 AFFO-tuotto-odotusten mukaan.
Esimerkiksi varasto-/logistiikkayritykset kuuluvat "teollisuus"-luokkaan. Aloitamme siitä.
Teolliset REITit
Tässä on 10 teollista REIT:tä, jotka läpäisivät ruudun ja joilla on korkeimmat odotetut AFFO-tuotot vuodelle 2023:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| Teollisuuden logistiikkakiinteistöt | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc., luokka A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| American Realty Trust Inc. | KYLMÄ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Lähde: FactSet |
Napsauta tikkejä saadaksesi lisätietoja kustakin yrityksestä, mukaan lukien yritysprofiilit. Sitten luettu Tomi Kilgoren yksityiskohtainen opas MarketWatchin tarjoussivuilla ilmaiseksi saatavilla olevaan tietomäärään.
Terveydenhuolto
Tässä ovat kaikki yhdeksän REIT-yhtiötä, jotka vuokraavat terveydenhuollon kiinteistöjä ja läpäisivät näytön. Tämä ryhmä ei sisällä senioriasumiseen keskittyviä yrityksiä:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc., luokka A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | HYVIN | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Lähde: FactSet |
Asuinkiinteistö
Tähän luokkaan kuuluvat REIT:t, jotka omistavat omakoti- tai monikerroksisia asuntoja sekä valmistettuja asuinyhteisöjä ja senioriasuntoja. Tässä on 10 asuinaluetta, jotka läpäisivät näytön:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Huoneisto Inc.ome REIT Corp | ILMA | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Keskustila | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington Real Estate Investment Trust | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Lähde: FactSet |
Hotellit ja vapaa-ajan kiinteistöt
Tässä on kahdeksan REIT:tä, jotka vuokraavat hotelleja ja/tai vapaa-ajan asuntoja ja läpäisivät ruudun:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| EPR-ominaisuudet | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | Omena | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Lähde: FactSet |
Toimistot
Tässä on 10 REITiä, jotka pitävät ruudun läpäisseitä toimistorakennuksia:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | OF | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Corporate Office Properties Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Pääsiäinen Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Kaupungintoimisto REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Lähde: FactSet |
Vähittäiskaupan ja ravintola-alan konsultointi
Tässä on 10 REITiä, jotka vuokraavat pääasiassa vähittäiskaupan kiinteistöjä, jotka läpäisivät näytön:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | SUURI | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT-kiinteistö | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Lähde: FactSet |
Yhteydenpito
Tässä ovat kaikki viisi yritystä, jotka ovat läpäisseet viestintäinfrastruktuurin kiinteistöjä vuokralle, tai Outfront Media Inc:n tapauksessa.
OUT,
mainostaulut:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp., luokka A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3 % | $35,920 |
| Lähde: FactSet |
Datakeskukset
Nämä kolme datakeskuksen REIT-yksikköä läpäisivät näytön:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Lähde: FactSet |
Itsesäilytys
Viimeisimmästä kategoriastamme viisi itsetallennustilaa läpäisi näytön:
| Yhtiö | Pumppu | Arvioitu vuoden 2023 AFFO-tuotto | Nykyinen osinkotuotto | Arvioitu "päätila" | Markkina-arvo. (milj. dollaria) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Julkinen varastointi | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR- | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Lähde: FactSet |
Jos olet kiinnostunut REIT-tilasta, sinun on tehtävä oma tutkimus ja pidettävä mielessä sijoitustavoitteesi - kasvu, tulot tai molemmat - ja valmistauduttava pysymään sitoutuneina pitkällä aikavälillä, mikä tarkoittaa useita vuosia.
Yllä olevissa taulukoissa lueteltujen REITien joukossa Malhotralla on "osta" -luokitukset Ventas Inc:ssä.
VTR,
Welltower Inc.
HYVIN,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
ja Duke Realty (joka nyt käy kauppaa Prologisin kanssa sulautumisen valmistumista odotellessa).
Kun kysyttiin, mitä yhteistä on ostetuilla REITillä, Malhotra vastasi: "Nämä ovat yrityksiä yksilöinä, joiden hinnoitteluvoima uskomme säilyvän."
Hän sanoi myös, että kaikki hyötyvät temaattisista trendeistä, mukaan lukien terveydenhuollon REIT:ien osalta väestön ikääntyminen.
Kuule Ray Daliosta MarketWatch'sissa Money Festivalin parhaat uudet ideat 21. ja 22. syyskuuta New Yorkissa. Hedge-rahastojen edelläkävijällä on vahvat näkemykset siitä, mihin talous on menossa.
Lähde: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Nämä osinkoosakkeet voivat suojata sinua, koska Federal Reserve hidastaa taloutta
Federal Reserven pääjohtaja Jerome Powell pitää tärkeän puheen perjantaina, ja sijoittajat voivat vihdoin alkaa uskoa hänen sanaansa: keskuspankki aikoo säilyttää järjettömän kannan hallita korkeinta inflaatiota neljään vuosikymmeneen. Tämä tarkoittaa, että rahoitusmarkkinat pysyvät epävakaina äskettäisestä osakemarkkinoiden rallista huolimatta.
On monia syitä pitää kiinteistösijoitusrahastoja tai REIT-rahastoja suhteellisen turvallisina paikkoina tasaisten tulojen tarjoamiseksi, kun inflaatio pysyy korkeana ja ennen todennäköistä talouden hidastumista.
Alla on ruutu osakerahastoista, jonka odotetaan tuottavan runsaasti kassavirtaa osingonkorotusten mahdollistamiseksi vuonna 2023.
In Tarvitsee tietää sarakkeessa 24. elokuuta Steve Goldstein teki yhteenvedon ennusteista uudesta "inflaation ja korkojen supersykli” sanoi Dario Perkins, TS Lombardin globaalin makrotalouden toimitusjohtaja.
Perkins odottaa pitkien korkojen jatkuvan korkeammalla, ja ehdottaa, että 2020-luvulla sijoittajat omaksuvat "tarkempien varojen allokoinnin".
Siirtyessään pois palveluntarjoajista, jotka hallitsivat härkämarkkinoita vuoteen 2021 asti, hän uskoo, että parhaiten toimii allokointi aineelliseen omaisuuteen, mukaan lukien kiinteistöt.
REIT-sektorin hajottaminen
Kiinteistösijoitusrahastoja on monenlaisia, mutta avaintekijä on, että ne välittävät suurimman osan tuloista osakkeenomistajille säilyttääkseen veroetuisen REIT-rakenteen.
REIT-rahastoja on kaksi laajaa luokkaa: asuntolainarahastot, jotka lainaavat rahaa kaupallisille tai asuntolainanottajille ja/tai sijoittavat asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin, ja osakerahastot, jotka omistavat kaupallista tai asuntoa ja vuokraavat sitä.
REIT:t ovat syklisiä, ja arvostuspaineet ovat paineita korkojen noustessa. Tämä vaikutus voi olla erityisen voimakas asuntolainarahastojen kohdalla, koska asuntolainatoiminta hidastuu korkojen noustessa.
Tähän mennessä tänä vuonna 24. elokuuta asti S&P 500 -kiinteistösektori on laskenut 15 %, kun taas koko S&P 500
SPX
on laskenut 12 %, kun molemmat osingot sijoitetaan uudelleen.
Pidemmällä aikavälillä katsominen voi yllättää sinut. S&P Dow Jones -indeksit erottivat kiinteistösektorin rahoitussektorista vuonna 2016. Mutta jos supistetaan S&P 500 REIT -toimialaryhmään pidemmän aikavälin tulosmittauksessa, 20 vuoden keskimääräinen vuotuinen tuotto on ollut 9.9 % hieman edellä. S&P 500:n 20 vuoden keskimääräisestä 9.8 prosentin tuotosta.
REITs luokittain
Erityyppiset REIT:t käyvät läpi erilaisia taloussyklejä. Esimerkiksi hotellien REIT:t ja niiden vuokralaiset kärsivät hirveästi koronaviruspandemian alkuvaiheessa, alkaen matkailualan virtuaalisesta sulkemisesta vuoden 2020 ensimmäisellä puoliskolla.
Monet REIT:t ovat keskittyneet varasto- ja logistiikkatiloihin, jotka ovat hyötyneet kaksinumeroisista vuosivuokrankorotuksista viime vuosina, Mizuhon kiinteistöjen toimitusjohtajan Vikram Malhotran mukaan.
Mutta Amazon.com Inc.
AMZN
sanoi sen ensimmäisen vuosineljänneksen taloustiedote huhtikuussa, että kaksinkertaistuttuaan toimitusverkostonsa koon vain kahdessa vuodessa, se "ei enää etsinyt fyysistä tai henkilöstökapasiteettia" ja "keskittynyt vain tuottavuuden ja kustannustehokkuuden parantamiseen" toimitusinfrastruktuurissaan.
Haastattelussa Malhotra sanoi, että Amazonin ilmoituksen jälkeen hän ja kollegat olivat "havainneet ja kuulleet markkinoilla, että Amazon oli tuomassa varastoja alivuokramarkkinoille".
"Joten sähköisen kaupankäynnin suurin toimija kertoi markkinoille, että sillä oli liikaa ja että se rationalisoi, mikä aiheutti logistiikkaosakkeiden arvon alenemisen", hän sanoi.
Prologis Inc.
PLD
on suurin julkisesti noteerattu US REIT varasto- ja logistiikkatiloissa. Yhtiö listasi Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis ja Walmart Inc.
WMT
viisi suurinta asiakasta vuoden 2021 lopussa, ja Amazon vuokrasi 24 miljoonaa neliöjalkaa eli 7 % kokonaismäärästään.
Prologisin osakkeet laskivat 21 % vuodesta 2022 elokuun 24. päivään, kun osingot sijoitettiin uudelleen. Osakkeen osinkotuotto on noin 2.5 %. Prologis aikoo ostaa Duke Realty Corp.
DRE
kautta 26 miljardin dollarin arvoinen osakekauppa kun se julkistettiin kesäkuussa.
Mizuholla on neutraali luokitus Prologikselle, jonka Malhotra sanoi olevan "poissa konsensuksesta". Se on varmasti - FactSetin kyselyyn vastanneista 17 analyytikkosta 13 arvioi osakkeet "osta" tai vastaavaksi. Loput ovat neutraaleja arvosanoja.
Hän jatkoi, että Mizuho valvoo kolmannen osapuolen logistiikkaoperaattoreita, kuten XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx ja United Parcel Service Inc.
UPS
merkkejä kysynnän hidastumisesta, jos talous laskee merkittävästi.
Kaiken tämän jälkeen varasto-/logistiikka REIT:t voivat olla hopeaa: Malhotra odottaa tilan vuokran kasvun hidastuvan "keskiarvoiseen tai korkeaan yksinumeroiseen" nykyisestä yli 10 prosentista. Työministeriö kertoi asiasta Kuluttajahintaindeksi nousi heinäkuussa 8.5 % vuotta aiemmin. Se parani edellisen kuukauden 9.1 prosentista. Ei ehkä ole liian vaikeaa odottaa, että REIT-varastoyritykset pystyvät pitämään vuokransa nousevan inflaation tasolle tai lyömään sitä.
Tässä tulee esiin oma mielipiteesi, joka perustuu omaan tutkimukseesi. Auttaako jatkuva verkkokauppatrendi ja nopean toimituksen kysyntä Prologisin ja sen kilpailijoiden menestymään paremmin seuraavien 10–24 vuoden aikana? Prologisin viiden vuoden kokonaistuotto 138. elokuuta oli 85 % (verrattuna S&P 500:n XNUMX prosenttiin), vaikka tämän vuoden iso vetäytyminen olikin.
Osakkeiden REIT-rahastojen seulonta
Jotta voisimme tarkastella laajasti Yhdysvalloissa listattuja kiinteistösijoitusrahastoja, aloitimme Russell 185 -indeksin 3000:stä.
TIE.
Tämä indeksi edustaa noin 98 prosenttia Yhdysvaltain osakkeista FactSetin mukaan.
Tämän jälkeen tarkastelimme kunkin REIT:n sijoituskeskittymiä ja poistimme kaikki asuntolainarahastot, jotta luettelo laskisi 158 yritykseen. Leikkasimme edelleen 112 yritykseen, joista oli saatavilla konsensusarvioita vähintään viiden FactSetin kyselyssä vuoden 2023 toiminnan oikaistuista varoista vastaavan analyytikon kesken.
Tapa mitata yrityksen osingonmaksukykyä on tarkastella sen arvioitua vapaata kassavirtaa – odotettujen investointien jälkeen jäljellä olevaa kassavirtaa. REIT:issä käytetään yleisesti varoja operaatioista (FFO) - ei-GAAP-mittari. FFO lisää poistot (ei käteisvarat) takaisin tulokseen, mutta jättää pois omaisuuden myyntivoitot. Toiminnan oikaistut varat (AFFO) menevät pidemmälle nettouttamalla odotetut investoinnit kiinteistösijoitusten laadun ylläpitämiseksi.
Jos jaamme yrityksen arvioidun AFFO:n sen nykyisellä osakekurssilla, saamme arvioidun AFFO-tuoton. Tätä voidaan verrata nykyiseen osinkotuottoon, jotta nähdään, onko "päätilaa" lisäkorotuksille - toivottavasti riittävästi.
Jäljellä olevista 112 REIT:stä 104 maksaa osinkoa ja on arvioinut vuodelle 2023 vähintään 1.00 prosentin liikkumavaran – tämä on viimeinen leikkaus.
Sijoitimme 104 REIT:tä kahdeksaan laajaan luokkaan. Tämä ei ole aina helppoa, koska REIT voi olla erittäin monipuolinen. Joten luokat ovat yritys sijoittaa jokainen REIT ryhmään sen voimakkaimman liiketoimintakeskittymän mukaan. Yhdistelimme sitten hieman pidemmälle yhdeksään laajaan luokkaan ja lajittelimme ne vuoden 2023 AFFO-tuotto-odotusten mukaan.
Esimerkiksi varasto-/logistiikkayritykset kuuluvat "teollisuus"-luokkaan. Aloitamme siitä.
Teolliset REITit
Tässä on 10 teollista REIT:tä, jotka läpäisivät ruudun ja joilla on korkeimmat odotetut AFFO-tuotot vuodelle 2023:
Napsauta tikkejä saadaksesi lisätietoja kustakin yrityksestä, mukaan lukien yritysprofiilit. Sitten luettu Tomi Kilgoren yksityiskohtainen opas MarketWatchin tarjoussivuilla ilmaiseksi saatavilla olevaan tietomäärään.
Terveydenhuolto
Tässä ovat kaikki yhdeksän REIT-yhtiötä, jotka vuokraavat terveydenhuollon kiinteistöjä ja läpäisivät näytön. Tämä ryhmä ei sisällä senioriasumiseen keskittyviä yrityksiä:
Asuinkiinteistö
Tähän luokkaan kuuluvat REIT:t, jotka omistavat omakoti- tai monikerroksisia asuntoja sekä valmistettuja asuinyhteisöjä ja senioriasuntoja. Tässä on 10 asuinaluetta, jotka läpäisivät näytön:
Hotellit ja vapaa-ajan kiinteistöt
Tässä on kahdeksan REIT:tä, jotka vuokraavat hotelleja ja/tai vapaa-ajan asuntoja ja läpäisivät ruudun:
Toimistot
Tässä on 10 REITiä, jotka pitävät ruudun läpäisseitä toimistorakennuksia:
Vähittäiskaupan ja ravintola-alan konsultointi
Tässä on 10 REITiä, jotka vuokraavat pääasiassa vähittäiskaupan kiinteistöjä, jotka läpäisivät näytön:
Yhteydenpito
Tässä ovat kaikki viisi yritystä, jotka ovat läpäisseet viestintäinfrastruktuurin kiinteistöjä vuokralle, tai Outfront Media Inc:n tapauksessa.
OUT,
mainostaulut:
Datakeskukset
Nämä kolme datakeskuksen REIT-yksikköä läpäisivät näytön:
Itsesäilytys
Viimeisimmästä kategoriastamme viisi itsetallennustilaa läpäisi näytön:
Jos olet kiinnostunut REIT-tilasta, sinun on tehtävä oma tutkimus ja pidettävä mielessä sijoitustavoitteesi - kasvu, tulot tai molemmat - ja valmistauduttava pysymään sitoutuneina pitkällä aikavälillä, mikä tarkoittaa useita vuosia.
Yllä olevissa taulukoissa lueteltujen REITien joukossa Malhotralla on "osta" -luokitukset Ventas Inc:ssä.
VTR,
Welltower Inc.
HYVIN,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
ja Duke Realty (joka nyt käy kauppaa Prologisin kanssa sulautumisen valmistumista odotellessa).
Kun kysyttiin, mitä yhteistä on ostetuilla REITillä, Malhotra vastasi: "Nämä ovat yrityksiä yksilöinä, joiden hinnoitteluvoima uskomme säilyvän."
Hän sanoi myös, että kaikki hyötyvät temaattisista trendeistä, mukaan lukien terveydenhuollon REIT:ien osalta väestön ikääntyminen.
Kuule Ray Daliosta MarketWatch'sissa Money Festivalin parhaat uudet ideat 21. ja 22. syyskuuta New Yorkissa. Hedge-rahastojen edelläkävijällä on vahvat näkemykset siitä, mihin talous on menossa.
Lähde: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo