Asuntojen, ostoskeskusten, työtilojen ja muiden kiinteistöjen näkymät

Tripp valvoo 144 miljardin dollarin arvoa maailmanlaajuisena sijoitusjohtajana ja sijoitusjohtajana Nuveen Real Estatessa, joka on yksi maan suurimmista kiinteistösijoittajien johtajista ja joka keräsi viime vuonna yli 10 miljardia dollaria yhdysvaltalaisista kiinteistöistä. Vaikka monet muut sijoittajat suhtautuivat vähittäiskaupan kiinteistöihin pandemian iskiessä, Tripp huomasi aivan oikein mahdollisuuksia vähittäiskauppiaiden joukossa, jotka ennakoivat oikein, kuinka ostajat saattavat haluta ostaa pandemian aikana. Tripp puhui Barron n Davidson, NC, kertoo joistakin hänen viimeisimmistä ristiriitaisista ajatuksistaan, kuten siitä, miksi vuokraaminen voi olla parempi vaihtoehto kuin kodin omistaminen, miksi toimistotila ei ole kuollut ja parhaat ostoskeskukset, senioriasunnot ja teollisuusyritykset. Muokattu versio keskustelustamme seuraa.

Barron n: Mikä on asuntomarkkinoiden tilanne?

Carly Tripp: Yhdysvalloista on edelleen pulaa kolmesta viiteen miljoonaan. Asuntokriisistä aiheutui paljon arpikudosta; sijoittajat olivat epäröiviä investoimaan ja talonrakentajat olivat hitaita. Meillä oli kokonainen vuosikymmen alirakennusta ja pelaamme nyt kiinni. Omakotitaloasuntojen aloitus on ennätykselliset. Toimitusviiveet ovat siirtyneet keskimäärin seitsemästä kuukaudesta yli 16 kuukauteen. Se on täydellinen resepti yleisen asuntomarkkinoiden vahvistumiseen.

Asuntojen hinnat ovat nousseet. Onko tämä kupla?

Pandemian jälkeistä arvonnousua on ollut paljon, mutta ihmiset eivät ajattele, että asuntolainojen korot ovat laskeneet niin paljon. Jos tarkastellaan asuntojen mediaanihintoja vuosina 2006–2021 ja verrataan asuntolainan kustannuksia nykyisten korkojen perusteella, 250,000 2006 dollarin koti vuonna 400,000 on 20 2007 dollarin koti nykyään. Jopa XNUMX suurimmalla yhdistelmämarkkinoilla olemme inflaatiokorjattuina vasta vuoden XNUMX tasolla. En usko, että siellä on kuplaa.

Oletko huolissasi kohtuuhintaisuudesta?

Kyllä, suurelta osin kohtuuhintaisten asuntojen vähäisen tarjonnan vuoksi. Uusien asuntojen prosenttiosuus [myydään hintaan] 200,000 2 dollaria tai alle on alle 2022 % [saatavilla olevasta] varastosta. Ihmiset eivät vain rakenna pienempiä, edullisempia aloituskoteja. Jos rakentaja voi maksimoida voitot ja rakentaa korkeammalla hinnalla, niin hän tekee. Vuonna XNUMX yksi alueista, joista pidän, on kohtuuhintainen asunto, joka on alitarjontaa ja alipalvelua. Näemme siellä enemmän julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksia, ja jos Build Back Better valmistuu, kohtuuhintaisten asuntojen kehittämiseen on sitoutunut suuri osa [rahasta].

On myös kasvava joukko ihmisiä, jotka haluavat vuokrata omakseen – yksi syy, miksi pidämme kasvavasta yhden perheen vuokra-alueesta. Kun vanhempani perustivat perhettä, vaurautta syntyi omistamalla asunto. Nykyään monilla ihmisillä on muita tapoja päästä vaurauden luomiseen. Tällä hetkellä voit sijoittaa tämän käsirahan markkinoille, Bitcoiniin tai Robinhoodiin. Kuluttajat ovat yhä enemmän koulutettuja sen suhteen, kuinka sijoittaa dollarinsa ja että heillä on valinnanvaraa siitä, mitä tehdä rahoillaan.

Mistä maasta löydät eniten mahdollisuuksia?

Muuttoliikkeet ovat olleet hämmästyttäviä. Tämä pako rannikkokaupungeista aurinkovyöhykkeelle – Carolinan, Georgian ja Texasin halki – on ollut valtava. Nykyään ihmiset haluavat elää ulkona lämpimämmässä ilmastossa ja päästä rannoille ja vuorille, ja myös yritysten veroedut ovat mielessä. Teknologia on luonut näitä mikrokaupunkialueita kaikkialle Yhdysvaltoihin, joita ei ennen ollut olemassa. On monia paikkoja, joissa ihmiset voivat saada ansiotyötä ja saada perheilleen koulutusta. Rannikkokaupungit eivät katoa, mutta väestö hajaantuu paljon enemmän.

Pidän myös yli 55-vuotiaista asunnoista, joissa on samanhenkisiä ihmisiä, jotka ovat lähellä eläkkeelle jäämistä, tai tyhjiä pesiä, joilla on mahdollisuus pelata tennistä, suolakurkkupalloa ja fyysisiä mukavuuksia, [lähellä] perheenjäseniä. Muistinhoidossa on enemmän häiriöriskiä, ​​mikä voi muuttua, jos tekniikka muuttuu.

Miten tämä muutto vaikuttaa toimistotilanäkymiin?

Yritykset tiedostavat edut, kun ihmiset ovat yhdessä paikassa ja tarve saada ihmiset takaisin toimistoon. Joten näet [mukavuudet, kuten] ruokaa ja kuntosaleja. Monet suuret institutionaaliset ja pääomasijoittajat aikovat lyödä vetoa jälleen pokaalitoimistoista rannikkomarkkinoilla. Se avautuu jälleen vuonna 2022.

Kuinka suuren osan työvoimasta odotetaan palaavan toimistoon?

Pitkällä aikavälillä [toimistotilojen] kysynnän häiriöt ja lasku on todennäköisesti 10 prosenttia. Se vaihtelee sijainnin ja tyypin mukaan. Suhtaudumme edelleen erittäin hyvin erikoiskäyttöön tarkoitettuihin kiinteistöihin, kuten studioihin, lääketieteellisiin biotieteisiin ja erittäin hyvin sisustetuihin, pienempiin toimistorakennuksiin Auringonvyöhykkeen toisella puolella. Monilla markkinoilla, joilla ihmiset liikkuvat, toimisto on alitarjontaa. Positiivista vauhtia on edelleen paljon. Valinta on avainasemassa, ja siihen liittyy riski siirtyä raskaasta hiilidioksidin käytöstä nollakäyttöön. Tuolle [energia]siirtymälle ei ole suurempaa riskiä kuin toimistotiloissa.

Puhuttaessa energian siirtymisestä, miten kiinteistösijoittajien tulisi ajatella ilmastonmuutosta ja hiilidioksidipäästöjä?

Nuveen Real Estate on sitoutunut nollapäästöihin vuoteen 2040 mennessä. Keskitymme arvioimaan jokaisen omistamamme omaisuuden, ja kaiken ostamamme omaisuuden [analyysi] sisältää siirtymäkustannukset. Suoraan sanottuna tarvitsemme parempaa uusiutuvaa verkkoa kaikkialla Yhdysvalloissa. Jokainen omaisuutemme käy läpi mallin, joka arvioi myrsky-, tuli- ja tulvariskit sekä paikallisen sääntelyriskin katujen välisellä tasolla. Se sisältää esimerkiksi topografian: New York voi rakentaa muureja, mutta Miami ei, koska maa on sieni. Arvioimme kaiken tämän riskin perusteella. Jos se on liian korkea 20 vuoden aikana, emme sijoita.

Miten korkojen nousu vaikuttaa mahdollisuuteen?

Kiinteistöillä on taipumus pärjätä paremmin kuin muut [alueet] inflaation aikana. Sinulla on upotettuja vuokrarakenteita, joiden vuotuiset korotukset ovat yleensä inflaatiota nopeampia, ja rakenteita, jotka siirtyvät mahdollisten kulujen nousun kautta vuokralaisille. Mutta inflaatio on valtava riski taloudellemme, ja inflaation aiheuttajat ja edistäjät ovat suurempi riski.

Miten niin?

Katsokaa työvoimapulaa; se ei ole koskaan hyvä. Toimituspulan käsittely järjestelmän läpi kestää pitkään, ja se riippuu kansainvälisten maantieteellisten alueiden taktiikoista Covidin ympärillä. Käsittelemme myös inflaation painekattilaa. Fed on omaksumassa haukkaamman asenteen, mutta voi hallita vain lyhytaikaisia ​​korkoja. Sijoittajat hallitsevat pitkiä korkoja, joten kiinnitä erityistä huomiota tuottokäyrään. Se on suurin johtava indikaattori [ongelmille]. Jos tuottokäyrä alkaa olla tasaisempi ja jos [Fed] jatkaa korkojen nostamista lyhyessä päässä ja kysyntä pitkän päässä pitää korot suhteellisen alhaisina, se huolestuttaa minua. Kiinnitä huomiota, jos [tuottokäyrä on] litistymässä ja ehdottomasti, jos se on käänteinen.

Mitä se tarkoittaa portfoliollesi?

Jatkamme investointeja sinne, missä meillä on korkea vakaumus, mikä liittyy asumiseen välttämättömyyteen. Teollisuus on edelleen alitarjontaa. Olemme seitsemänneksi suurin Yhdysvaltain teollisuuskiinteistön omistaja [varastojen, logistiikkatilojen ja viimeisenä mailin kiinteistö, joka toimii viimeisenä pisteenä toimitusketjun ja loppuasiakkaalle toimituksen välillä]. Vuokraamme tiloja päivittäin ja näemme omakohtaisesti, kuinka vahva se on. Vielä ei ole merkkejä hidastumisesta. Kysyntä on edelleen suurempi kuin aikaisemmat ennätykset kokonaisvuokrausvolyymin näkökulmasta. Teollisuudessa valtakunnallisesti vajaakäyttöaste on alle 4 %.

Kun otetaan huomioon sähköisen kaupankäynnin lisääntyminen ja siirtyminen "just-in-time" -varastonhallintaan, viime mailin kysyntä on kasvanut viime vuosina, ja se on meidän painopisteemme. Suhtaudumme myös vaihtoehtoisiin aloihin, kuten varastointiin ja lääketieteellisiin toimistoihin – molemmat ovat välttämättömyyspohjaisia ​​– sekä biotieteissä, joilla on uskomattomat myötätuulet.

Vähittäiskaupassa ja erityisesti ostoskeskuksissa on paljon pessimismiä.

Oliko meillä maana ylitarjontaa kivijalkakaupassa? Ehdottomasti. Verrattuna muihin teollisuusmaihin, meillä on viisi kertaa enemmän vähittäismyyntiä. Mutta viimeisten 10 vuoden aikana ei ole ollut uutta tarjontaa prosentteina vähittäiskaupan varastosta, ja arviot vaativat vähittäiskaupan varastojen supistumista 25 prosentilla, mikä liittyy ensisijaisesti sekakäyttöön, asuntoihin, lääketieteellisiin toimistoihin tai teollisuustiloihin. seuraavat viisi vuotta.

Kun vähittäiskauppa oli keskittynyt vahvasti sijaintiin, tiedämme nyt, että monikanavapainotteisilla on paljon tahmeampi kuluttajapohja. Suhtaudun Targetin tuloihin aina kellonsoittajana. Heillä on loistava monikanavainen käyttöliittymä ja infrastruktuuri, ja ne myyvät useita tavaroita – ruokaa, vaatteita, kirjoja. Voit tehdä saman päivän myymälän noudon, toimituksen tai ovet. Käyttöliittymä on helppokäyttöinen. Näet sijoittajien upottavan varpaansa takaisin vähittäiskauppaan. Neljäs vuosineljännes oli ensimmäinen, jolloin uusia myymälöitä avattiin nettomääräisesti enemmän kuin netto sulkemismäärät, ja vuokraus on alkanut elpyä tiettyjen jälleenmyyjien vetämänä.

Teetkö jotain toisin, kun korot nousevat?

Strategisesti suurin alue on se, miten rahoitat asioita. Olemme siirtymässä vaihtuvakorkoisista kiinteäkorkoisiin rakenteisiin suojataksemme osan tästä riskistä. Arvioimme myös mahdollisuuksia lisätä vipuvaikutusta, ja kiinteäkorkoisten pitkäaikaisten velkojen lukitseminen on ollut historiallisen alhaalla.

Eli kauppakeskus ei ole kuollut?

Ne, joilla on hyvä vuokrasuhde ja jotka eivät ole ylivoimaisen suuria [selviytyvät todennäköisemmin]. Suhtaudun erittäin vahvasti ulkoilukeskuksiin/elämäntyylikeskuksiin. Suljetut, turistivetoisemmat ostoskeskukset, kuten Havaijilla, Las Vegasissa tai Orlandossa, pärjäävät edelleen melko hyvin. Suurikokoinen ja suljettu vähittäiskauppa tulee olemaan haastavaa.

Mikä on kiinteistöalan tulevaisuus?

Meillä on hämmästyttäviä elämäntieteitä [kiinteistöjä], jotka ovat kuin pieniä kaupunkeja. San Diegossa on jalkapallokenttiä, olutpuutarhoja ja paikkoja, joissa haluat mennä töihin. Jopa pääkonttorissamme New Yorkissa on upea kuntosali, meditaatiohuoneita, Thera-aseita, baari/kahvila ja mehiläishoitajat katolla pyrkimässä mehiläispopulaation kestävyyteen.

Kiitos, Carly.

Kirjoittaa Reshma Kapadia klo [sähköposti suojattu]