Kesän portfoliostrategiani on soittaa vanhaa diskohittiä ”Baby Come Back” samalla kun tanssin hitaasti joulukuun välityslausuntojeni kanssa. Jos se toimii, minulla on liikeidea, johon kuuluu Hall, Oates ja kaksi ja 20 -palkkiorakenne.
Siellä on ainakin kiinteistöjä. Asuntopääoman kerrotaan saavuttavan ennätyskorkeuden. Toisaalta lohduttaminen olisi kuin luisuisi rahapulan päälle – kaikki tietävät, että taustalla olevat olosuhteet ovat huonontuneet.
Viimeisin luku valtakunnallisesta hinnoittelusta on peräisin maaliskuulta. Sen jälkeen 30 vuoden asuntolainojen korot ovat nousseet lähes 6 prosenttiin, ja ostajien hakemukset ovat hidastuneet. Viime viikolla verkkovälittäjäpari, joka on lukenut hyvin asuntohakuja,
EHN
(ticker: RDFN) ja
Kompassi
(COMP), ilmoitti irtisanomisista.
Samaan aikaan Redfinin osakkeet ovat laskeneet noin 90 % huipustaan. Rakentajatkin ovat joutuneet umpikujaan. Ystävät eivät anna ystävien omistaa vipuvaikutteisia pörssirahastoja, joiden nimi on esim
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), varsinkin kun korot nousevat, mutta jos olet utelias, se vain menetti 45 % viiden kaupankäyntipäivän aikana.
Pitäisikö sijoittajien ostaa täältä talonrakentajien osakkeita? Välittäjät? Mitä seuraavaksi asuntojen hinnoista? Ja milloin osakemarkkinat palaavat? Vastaan niihin lähiajan luottamuksen heikkenemisen järjestyksessä, alkaen iffysta.
Kyllä, osta rakentajia. Mieluummin
Lennar
(LEN) ja
Maksulliset veljet
(TOL), sanoo Jade Rahmani, joka kattaa ryhmän KBW:lle. Hän huomauttaa, että rakennusosakkeiden kauppahinta on 60 prosenttia ennustetusta kirjanpitoarvosta, mikä on se kohta, jossa niillä on taipumus laskea pohjaan taantuman aikana, ottamatta huomioon vuoden 2008 finanssikriisiä. Lennar hyötyy vireillä olevasta kiinteistöteknologiayksikön myynnistä, ja Toll keskittyy varakkaisiin ostajiin, joista noin 30 % maksaa käteisellä, joten korkeat asuntolainakorot eivät pelota heitä.
Hinta/tulos-suhteet koko ryhmässä ovat hämmästyttävän alhaiset, mutta jätä ne huomiotta. Ne johtuvat kahdesta ehdosta, jotka eivät toistu pian: maan arvon hyppääminen 30 prosenttia tai enemmän siitä hetkestä, jolloin yritykset ostivat eekkeriä talojen myymiseen, ja jyrkästi nopeampi liiketoimien tahti pandemian aikana. Rakennusmestari, joka käy kauppaa nelinkertaisella tuotolla, voi todellakin mennä kahdeksankertaiseksi olettaen normalisoidut olosuhteet – silti halpa, mutta suuri ero.
Asuntojen hinnat nousivat maaliskuussa yli 20 % vuoden takaisesta, mutta Rahmani arvioi hinnan putoavan 2 prosenttiin vuoden loppuun mennessä. Hänen perusnäkemyksensä on, että ensi vuosi tuo tasaiset hinnat. Hänen aiempien myyntimäärien tutkimukseen perustuvan taantuman skenaarion mukaan hinnat laskevat 5 % ensi vuonna – ehkä enemmän, jos asuntolainojen korot nousevat 7 %:iin. Se ei ehkä kuulosta paljolta, mutta viimeaikaisille ostajille, joilla on tyypillinen asuntolaina, 5 prosentin hinnanpudotus voi vähentää omaa pääomaa 25 prosenttia.
Useimmilla asunnonomistajilla ei ole asuntolainojen korkoja lähelläkään viimeaikaisia; noin kaksi kolmasosaa on lukittu alle 4 prosenttiin. Nämä ostajat eivät todennäköisesti muutta ja ottavat uusia lainoja, jos heidän ei tarvitse, mikä on yksi syy siihen, että tarjonta voi pysyä alhaisena vuosia. Toinen on se, että asuntolainat ovat paljon laadukkaampia kuin viime asuntokuplan aikana, joten laiminlyöntien ja paniikkimyynnin aaltoa tuskin tulee.
Mutta jotain on annettavaa kohtuuhintaisuudelle. Tyypilliset uusien asuntolainojen maksut ovat ylittäneet 23 prosenttia käytettävissä olevista tuloista, lähellä niiden 26 prosentin korkeita tasoja viime kuplan aikana. Mutta tulot kasvavat 6 % vuodessa, joten pitkä asuntojen hintojen tauko voisi auttaa palauttamaan kohtuuhintaisuuden. Joka tapauksessa pandemia on jättänyt ihmiset viettämään enemmän aikaa kodeissaan, joten heidän pitäisi olla valmiita maksamaan jonkin verran enemmän asumisesta prosentteina tuloistaan, Rahmani arvioi.
Älä kiirehdi ostamaan välittäjien osakkeita, sanoo William Blairin analyytikko Stephen Sheldon. Hänellä on Market Perform -luokitukset kolmelle niistä: Redfin,
RE/MAX Holdings
(RMAX) ja
eXp World Holdings
(EXPI). Viime viikolla julkaistussa blogikirjoituksessa Redfinin toimitusjohtaja Glenn Kelman kirjoitti, että toukokuussa kysyntä oli 17 prosenttia odotuksia alhaisempi ja että yhtiö irtisanoo 8 prosenttia työntekijöistä. Redfin palkkaa agentteja suoraan, kun taas monet välittäjät käyttävät itsenäisiä urakoitsijoita.
Kelman kirjoitti, että myynnin romahdus voi kestää vuosia kuukausien sijaan. Lisää agentteja voisi lähteä itse. National Association of Realtors -jäsenyys, joka kuvaa asuntokauppiaiden määrää, nousi viime vuonna 1.6 miljoonaan, kun se vuonna 2012 oli noin miljoona.
William Blairin Sheldon sanoo olevansa hämmästynyt siitä, kuinka paljon välittäjien arvostukset ovat laskeneet, mutta tunnelma on hapan ja hän odottaa merkkejä vakautumisesta. Redfin menettää alle kymmenesosan osakemarkkinoiden huippuarvostaan viime vuoden alussa, vaikka liikevaihto on karkeasti kaksinkertaistunut. Tämä tekee osakkeista noin kolmanneksen liikevaihdosta. Vapaan kassavirran odotettiin kääntyvän jatkuvasti positiiviseksi vuodesta 2024 alkaen. Katsotaan nyt.
Mitä tulee osakemarkkinoihin, minulla on hyviä ja huonoja uutisia, joista kumpikaan ei ole luotettava. Viime viikolla S&P 500 putosi alle 15-kertaisen ensi vuoden ennustetun tuloksen, mikä viittaa siihen, että hinnoittelu on palannut historiallisiin keskiarvoihin. Mutta ei ole mitään sanottavaa, että markkinat eivät ylitä keskimääräistä arvoaan matkalla halpenemaan. Ja
Goldman Sachs
sanoo, että 10 prosentin tuloskasvuennusteet tälle ja ensi vuodelle näyttävät liian korkeilta.
Odota hitaampaa kasvua, Goldman sanoo, ja jos tulee taantuma, tulos voi laskea ensi vuonna alle viime vuoden tason. Pankin arvioiden mukaan S&P 500 -indeksi on tänään yli 18-kertainen ensi vuoden tulokseen. Goldman ennustaa indeksin nousevan 17 % torstain tasolta vuoden loppuun mennessä ilman taantumaa tai laskevan 14 % yhden taantuman kanssa. Ota vastaan onnitteluni tai surunvalitteluni.
Ei hätää, Credit Suisse sanoo. Tilastollisesti yksittäiset yritysten tulosennusteet ovat tiiviisti ryhmitelty. Se on päinvastoin kuin mitä yleensä tapahtuu ennen tuloja.
Olen kuullut ihmisten kutsuvan osakemarkkinoita "kokonaisklusteriksi" ennenkin, mutta minulla ei ollut aavistustakaan, että he puhuivat arvioiden hajanaisuudesta.
Kirjoittaa Jack Hough klo [sähköposti suojattu]. Seuraa häntä Twitterissä ja tilaa hänen Barronin Streetwise-podcast.
Lähde: https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo