Asunnonomistajayhdistys oli virhe

- Atlantti juuri julkaistu uusi artikkeli Tämä tekee asunnon omistamisesta samoja asioita kuin minun juuri julkaistu luku in Uuden amerikkalaisen työntekijän voimaannuttaminen. Itse asiassa se tekee osan samat argumentit Olen tehnyt vuosia.

Artikkelin otsikko kertoo melkoisesti kaiken: Asunnonomistajayhdistys oli virhe. Kirjailija Jerusalem Demsas uskoo, että "Kiinteistöjä tulee käsitellä kulutuksena, ei investointina”, lähtökohta, jota monet amerikkalaiset olisivat viisasta noudattaa.

Demsas huomauttaa, että ""Osta halvalla ja myy kalliisti", kun puhumme omaisuudestasi asuinpaikasta, on melko absurdi neuvo. Ihmiset haluavat asua lähellä perhettä, lähellä hyviä kouluja, lähellä puistoja tai kaupunginosissa, joissa on haluamiaan mukavuuksia, eivät vaihtaa sijaintiaan penniosakkeiden tavoin." Hän toteaa myös sen "Koti on sidottu tiettyyn maantieteelliseen sijaintiin, joka on alttiina paikallisille taloudellisille ja ympäristöllisille häiriöille, jotka voivat pyyhkiä pois maan tai rakenteen arvon juuri silloin, kun sitä tarvitset."

Nämä ovat kaikki hyviä puolia ja hyviä syitä välttää pitämästä kotia sijoituksena.

Demsas peili on myös argumentti, jonka esitin lokakuun 2021 senaatin pankkitodistukseni:

Vaikka asuntopääoma muodostaa usein suuren osan monien amerikkalaisten varallisuudesta, kodin ostaminen voi olla riskialtis sijoitus, joka riippuu täysin asunnon hinnan noususta, mikä on perustavanlaatuisen ristiriidassa asumisen edullisemman hinnan kanssa.

Vaikka Demsas ei perehdy siihen, tämä riippuvuus asuntojen hintojen noususta on vieläkin suurempi ongelma, koska liittovaltion asuntopolitiikka on suunnattu houkuttelemaan yhä enemmän vähäpätöisiä asuntolainoja. Se tekee asunnon ostamisesta erityisen riskialtista niille, jotka kamppailevat ansaitakseen vakaampia tuloja.

Epäilen vakavasti, että senaattori Elizabeth Warren (D-MA) tukisi liittovaltion tukemaa vipuvaikutteista osakemarkkinoiden sijoittamista kaikille amerikkalaisille, mutta liittovaltion asuntopolitiikka tekee näin. (Kyllä, hän on selvästi halukas tukea "Wall Street" ja "isot pankit", kun se hänelle sopii, mutta jätetään se toiseen kolumniin.)

Itse asiassa ainakin viimeisen 20 vuoden aikana asuntojen hinnat ovat osoittaneet samanlaista vaihtelua kuin osakemarkkinoilla. Ei ole niin, että nämä tosiasiat olisivat jääneet huomaamatta, edes muilta kirjailijat Atlantilla. Mutta ei ole vielä täysin selvää, minkälaista vaihtoehtoista politiikkaa Demsas tukee.

Olemme varmasti samaa mieltä siitä, että asunnon edistäminen ja vuokraamisen halventaminen on haitallista. Ja näytämme olevan samaa mieltä siitä, että on tekopyhää, että liittovaltion viranomaiset kannattavat niin kutsuttuja kohtuuhintaisia ​​asuntoja ja edistävät samalla asuntojen hintoja nostavaa politiikkaa.

Mitä tulee tiettyihin liittovaltion politiikan muutoksiin, en ole niin varma. Toivottavasti Demsas katsoi lukuani ja kirjoittaa uuden kappaleen. (Vaikka hän olisi kanssani eri mieltä.)

Laaja pointti, jonka esitän Caton uudessa kirjassaKuten useimmissa asuntorahoitusta koskevissa kirjoissani, liittovaltion politiikka on suunnattu lähes kokonaan kysynnän lisäämiseen. Se on ongelma, koska asuntomarkkinoilla tarjonta on aina rajoitettua verrattuna moniin muihin kulutustavaroihin. On myös tosiasia, että näitä tarjontarajoituksia ohjaavat usein valtion ja paikalliset säännöt ja määräykset. Eli monet halutut paikat ovat jo "täynnä" asuntoja ja vain paikallishallinnon muutokset voivat tehdä asialle mitään, vaikka jopa ne muutoksilla ei todennäköisesti ole suuria lähiajan vaikutuksia.

Kun otetaan huomioon tämä todellisuus, parasta, mitä liittovaltion hallitus voi tehdä, on lopettaa kysynnän mehuttaminen. Mutta se on päinvastoin liittovaltion hallitus on tehnyt (ainakin) viimeisen 50 vuoden ajan.

Kaikki liittovaltion osallistuminen alkoi todella levitä 1930-luvulla, suurelta osin työpaikkojen lisäämiseksi. Mutta jossain matkan varrella kaikki kiinteistönvälittäjät, rakentajat ja rahoittajat ymmärsivät, että oli parempi työskennellä with poliitikot. Nyt meillä on täydellinen sotku, joka on yksiselitteisesti tehnyt asumisesta halvempaa, erityisesti pienituloiset ihmiset.

Liittovaltion verolaki edistää asuntolainaa. Baselin pääomavaatimukset edistävät valtion takaamien kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden (MBS) pitämistä. Ja Fannie Mae ja Freddie Mac ovat pitkään nauttineet erityisasemasta suhteessa yksityisiin yrityksiin. Yksityisen sektorin on mahdotonta kilpailla liittovaltion hallituksen kanssa, joten valtion asuntolainavakuutusten ja (jopa implisiittisten) liittovaltion takuiden tarjoamisella MBS:lle on ollut ennustettavissa oleva vaikutus.

Vuodesta 2009 vuoteen 2020 Fannien ja Freddien vuotuinen osuus MBS:n kokonaismarkkinat olivat keskimäärin 70 prosenttia, vaikka heidän peruskirjansa nimenomaisesti kieltää tilojensa liiallinen käyttö. Mukaan lukien Ginnie Maen arvopaperit, FHA:n asuntolainat, liittovaltion osuus MBS-markkinat olivat keskimäärin 92 prosenttia vuodessa.

Harvat muistavat kuitenkin, että tilanne ei ollut juurikaan erilainen ennen vuoden 2008 kriisiä. From 1996 ja 2007, Fannien ja Freddien vuotuinen osuus MBS:n kokonaismarkkinoista oli keskimäärin 60 prosenttia, mikä on vain noin 10 prosenttiyksikköä pienempi kuin kriisin jälkeinen osuus.

Ei ole mitään järkeä pyytää lisää liittovaltion apua, koska liian paljon liittovaltion apua on juuri se, mikä sai meidät tänne. Liittovaltion politiikka on jatkuvasti lisännyt kysyntää helpottamalla asuntolainojen saamista. Kongressilla ei näytä olevan vauhtia tämän suuntauksen kääntämiseksi, ja vain tyhmä sanoisi, ettei sillä ole mitään tekemistä erityisten etujen kanssa.

Jos olen väärässä, niin uusi kongressi voi aloittaa alhaisimmista hedelmistä. Se voi estää Fannien ja Freddien rahoittamasta lainoja loma-asunnoille, ja se voi panna täytäntöön heidän peruskirjansa liiallisia käyttöehtoja. Silloin se voi estää heitä saamasta rahoitusta koteja, jotka maksavat yli miljoona dollaria ja vaativat "ensimmäisen asunnon ostajia" todella olemaan jotka eivät ole koskaan omistaneet asuntoa.

En aio pidätellä hengitystäni.