Yhdysvaltain verolain pykälä 1031 sallii ihmisten, joilla on kiinteistöjen myynnistä pääomavoittoja, lykätä näiden voittojen verotusta. Tätä varten heidän on käytettävä nämä voitot samanlaisen kiinteistön ostamiseen 180 päivän kuluessa alkuperäisestä myynnistä, eivätkä he voi koskaan koskea rahaan itse. Tämä prosessi tunnetaan nimellä a 1031 otsikon vaihto. Ilmeisistä syistä ne ovat suosittuja kiinteistösijoittajien keskuudessa.
Lain tarkoituksena on kannustaa sijoittajia laittamaan rahansa takaisin kiertoon sen sijaan, että laittaisivat voittonsa pankkiin, jossa vain sijoittaja hyötyy. Siksi voit tehdä 1031 vaihtoa niin monta kertaa kuin haluat. Tärkeintä on kuitenkin, että et voi koskea fyysisesti mihinkään voittoon. Jos laitat ne pankkiisi edes yhdeksi päiväksi, voitot ovat veronalaisia.
Sijoittajat selviävät tästä esteestä luovuttamalla voittonsa niin sanotulle pätevälle välittäjälle." Pätevä välittäjä on yritys, joka pitää voittosi hallussa ja vapauttaa ne käskystäsi, kun löydät uuden kiinteistön. Kuulostaa yksinkertaiselta, mutta prosessissa aukkoinen sääntelyreikä tarkoittaa, että sinun on oltava varovainen pätevän välittäjän valinnassa.
Etsitkö tapoja parantaa tuottoasi? Katso Benzingan kattavuus vaihtoehtoisista kiinteistösijoituksista:
Tai selaa nykyisiä sijoitusvaihtoehtoja kriteerisi perusteella Benzingan tarjousseula.
Hyväksytyt välittäjät ovat erittäin löyhästi säänneltyjä
Kun luovutat rahasi kiinteistönvälittäjälle tai asianajajalle, vahva viranomaisvalvonta määrittää, kuinka he voivat käsitellä asiakkaiden varoja. Nämä määräykset on suunniteltu vaikeuttamaan heidän toimia väärin tai varastaa rahaa.
Heidän on säilytettävä asiakkaansa varoja erityistileillä asianajotoimiston tai kiinteistönvälityksen toimintatilistä erillään. He ovat lain mukaan kiellettyjä sekoittamasta varoja tai käyttämästä asiakkaan rahoja mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin liiketoimiin tai oikeudellisiin palveluihin, joihin rahat on pantattu. Heidän on myös täsmäytettävä kaikki luottamustilinsä kuukausittain.
Näiden tahojen on laadittava kirjanpito, jossa luetellaan päivämäärät ja syyt talletuksiin ja nostoihin heidän sijoitustileilleen. Heidän on tasapainotettava tämä reskontra kuukausittaisten tiliotteiden kanssa ja pidettävä kirjaa täsmäytyksistään, jotka ovat valtion edustajien tarkastettavissa milloin tahansa normaaleina aukioloaikoina. Jos näin ei tehdä, he voivat menettää lisenssinsä, vaikka rahaa ei otettaisikaan.
Ongelma kiinteistösijoittajat Yksikään vastaava sääntelyelin liittovaltion tasolla ei ole vastuussa pätevien välittäjien valvonnasta. The IRS jopa varoituksen näistä kokonaisuuksista verkkosivuillaan. Osavaltiotasolla vain kahdeksan osavaltiota säätelee tai valvoo pätevien välittäjien toimintaa. He ovat:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
Kalifornia
Idaho
Colorado
Nevada
Tämä tarkoittaa, että pätevä välittäjä muissa 42 sääntelemättömässä osavaltiossa voisi teoriassa mennä villiin 1031 vaihtorahasi kanssa, ja niin kauan kuin he vapauttavat sen pyynnöstäsi vaihdon suorittamisen jälkeen, et olisi yhtään viisaampi. Se on pelottava ajatus ja koneen aaveen määritelmä.
Entä jos pätevä välittäjäsi jää kesken rahasi kanssa?
Huolimatta pätevien välittäjäyritysten liittovaltion ja osavaltion sääntelyn puutteesta, on silti rikos, että ne kavaltavat rahojasi. Jos he pakenevat rahojesi kanssa eivätkä maksa niitä, kun pyydät sitä, heidät voidaan joutua syytteeseen ja vankeuteen. Se ei kuitenkaan ratkaise ongelmaasi sijoittajana.
Muista, että sinulla on vain 180 päivää aikaa tehdä vaihto. Se kello ei lakkaa tikittämästä missään olosuhteissa. Joten jos pätevällä välittäjälläsi ei ole rahojasi, kun sinun on tehtävä vaihto, etkä voi suorittaa sitä 180 päivän kuluessa, sinulta peritään pääomatulovero varastetusta rahastasi.
Pätevä välittäjä pakenee rahojesi kanssa ja tekee sinulle verolaskun prosessissa? Auts. Joissakin tapauksissa pätevän välittäjän vakuutuksenantajat maksavat takaisin osan rahoista, mutta se ei todennäköisesti tapahdu riittävän ajoissa, jotta voit suorittaa vaihdon. Joten väärän pätevän välittäjän valitseminen voi kirjaimellisesti aiheuttaa taloudellisen painajaisen, josta herääminen kestää vuosia.
Tapahtuuko pätevän välittäjän varkaus usein?
Onneksi ei, ei ole. Mutta kun ajatellaan sitä tosiasiaa, että pätevät välittäjät voivat hallussaan saada voittoa kymmenistä tai jopa sadoista kiinteistöjen myynnistä kerrallaan, vain yksi pätevä välittäjä, joka tekee väärin, voi aiheuttaa miljoonien dollarien arvosta tuhoa.
Ota tapaus Edward Okun, joka oli entinen 1031 Tax Groupin johtaja. Hän juoksi pätevän välittäjäyrityksensä maahan rahoittamalla asiakkaan varoilla luksuselämäntapaa, johon kuului kartanoita useissa osavaltioissa, useita veneitä ja paljon koruja, joita hän lahkasi bikinimallivaimolleen.
Kun hän lopulta loppui rahat eikä pystynyt maksamaan asiakkailleen, he eivät tienneet, mikä oli suurempi järkytys: heidän rahojensa varastamisen toteaminen vai sen selvittäminen, ettei Okunia ollut varastamasta sääntelykehystä tai valvontaa. se. Pidätyshetkellä Okun viimeisteli kauppaa toisen pätevän välittäjäyrityksen ostamisesta lähes 900 miljoonan dollarin talletuksella.
Hänet tuomittiin 100 vuodeksi vankeuteen ja hänen oli luovuttava lähes 40 miljoonan dollarin omaisuudesta. Lopulta hänen kiusatut asiakkaat saivat noin 70 % rahoistaan. Tuo 70 % ei kuitenkaan saapunut ajoissa maksamaan verolaskuaan, joka heidän oli maksettava omasta pussistaan, ja heille aiheutui silti oikeudenkäyntikuluja, kun he vaativat häntä vahingonkorvausta vastaan.
Kuinka suojautua hämärältä pätevältä välittäjältä?
Edward Okun ei ole yksin, joka käyttää päteviä välittäjäyrityksiä taloudellisiin väärinkäytöksiin. Siellä on lukuisia tapauksia joissa päteviä välittäjiä on saatu kiinni, ja näistä tapauksista aiheutuvat tappiot nousevat satoihin miljooniin dollareihin. Tästä huolimatta alalla ei ole edelleenkään liittovaltion valvontaa. Joten kuinka suojautua hämärältä pätevältä välittäjältä?
Jos et asu osavaltiossa, joka säätelee päteviä välittäjiä (etkä luultavasti asu, koska heitä on vain kahdeksan), paras vaihtoehto on luultavasti valita pätevä välittäjä, joka on myös osavaltion asianajaja. Ainakin silloin heidän on suoritettava kuukausittaiset tilien täsmäytykset.
Se ei ole takuu, mutta se antaa sinulle mielenrauhaa tietää, että valitsemasi pätevä välittäjä on osavaltion asianajajaliitto katsomassa olkapäänsä yli. Toiseksi, tee tutkimus. Tarkista välittäjän online-arvostelut. Onko heillä maine reagoivilta ja ennakoivilta kommunikoidessaan asiakkaiden kanssa? Onko heidän BBB-luokitus korkea? Esitä vaikeita kysymyksiä, kun haastattelet päteviä välittäjiä. Hanki haluamasi vastaukset tai siirry seuraavaan.
Sinun on suojattava omia etujasi 1031-pörsseissä
Ennen nyrkkeilyottelua erotuomari kutsuu molemmat taistelijat kehään ja käskee "pitäkää kädet pystyssä ja suojautukaa". Tämä vankka neuvo koskee sijoittajia, jotka työskentelevät 1031-osakkeiden vaihdon kautta. Sinun vastuullasi on valita pätevä välittäjäsi huolellisesti ja äärimmäisen huolellisesti. Työskentelit kovasti saadaksesi voittoa sijoituksestasi. Sinun tehtäväsi on suojella sitä.
Kuva Prostock studio Shutterstockissa
Katso lisää Benzingalta
Älä missaa reaaliaikaisia hälytyksiä osakkeistasi – liity Benzinga Pro ilmaiseksi! Kokeile työkalua, joka auttaa sinua sijoittamaan älykkäämmin, nopeammin ja paremmin.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga ei tarjoa sijoitusneuvontaa. Kaikki oikeudet pidätetään.
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html