FHFA:n uusi maksupolitiikka asettaa vielä enemmän nousupaineita asuntojen hintoihin

Tammikuussa Federal Housing Finance Agency (FHFA) ilmoitti korottavansa ennakkomaksuja että Fannie MaeFNMA
ja Freddie Mac veloittaa asuntolainoista toisen asunnon. Lokakuussa, virasto ilmoitti toteuttavansa "kohdennettuja korotuksia useimpien nostettujen jälleenrahoituslainojen ennakkomaksuihin."

Molemmat liikkeet ovat hyviä liittovaltion asuntorahoituspolitiikalle. Liittovaltion hallituksen ei pitäisi pyrkiä tekemään ihmisten ostamisesta halvempaa toinen asuntoja ja liittovaltion lainatukia ei pitäisi palkita enää helpommilla pääoman nostoilla.

Silti asuntojen lobbaajat – jotka tietysti vastakkainen näitä muutoksia- voi olla rauhassa. Bidenin hallinto ei ole sulkemassa liittovaltion johtoa.

Itse asiassa osana jatkuvaa Fannien ja Freddien takuumaksukehyksen tarkistusta (heidän g-maksut), FHFA on myös poistamalla useiden omakotiohjelmien ennakkomaksut. Nämä muutokset ovat huonoa asuntorahoituspolitiikkaa. Tässä on nopea yhteenveto maksuista, jotka FHFA poistaa.

• Ensiasunnon ostajat, jotka ovat alueen mediaanituloa (AMI) tai sen alapuolella suurimmassa osassa Yhdysvaltoja (ja alle 120 prosenttia AMI:stä kalliilla alueilla).
• HomeReady ja Home Mahdolliset lainat (Fannien ja Freddien lippulaiva edulliset asuntolainaohjelmat).
• HFA Advantage ja HFA Preferred lainat (Fannie's ja Freddie's alhainen käsiraha lainat tukikelpoisten asuntorahoitustoimistojen saatavilla).
• Yhden perheen lainat, jotka tukevat Duty to Serve -ohjelmaa.

FHFA:n mukaan virasto poistaa nämä maksut "edistää kestävää ja tasapuolista pääsyä kohtuuhintaiseen asumiseen." Ajoitus on kuitenkin outo, kun otetaan huomioon hallinnon oletettu sitoutuminen inflaation torjuntaan.

Näiden maksujen poistaminen ei tee asumisesta edullisempaa. He saattavat tehdä kiinnitykset helpompi saada, mutta ne aiheuttavat nousupaineita asuntojen hintoihin, erityisesti markkinoiden alemman tason hintoihin.

Nämä muutokset osoittavat myös, kuinka vähän amerikkalainen asuntorahoitusjärjestelmä muistuttaa vapaita markkinoita.

Perspektiivistä Fannie ja Freddie yhdessä on ollut ei vähempää yli 50 prosenttia kaikista asuntolainoista vuodesta 2007 lähtien. Ja heidän osuutensa tällä hetkellä seisoo 62 prosentilla. Heidän osuutensa asuntolainavakuudellisten arvopaperien (MBS) kokonaismarkkinoillaArvopaperiteollisuus- ja rahoitusmarkkinayhdistyksen mukaan (SIFMA), keskimäärin 70 prosenttia vuosina 2009–2020. (Sivussa, jos mukaan luetaan Ginnie Maen arvopaperit– ne, jotka ovat tukeneet FHA asuntolainat-The liittovaltion- osuus MBS-markkinoista oli keskimäärin 92 prosenttia vuodessa.)

Joten FHFA, valtion virasto, voi yksipuolisesti muuttaa maksuja – osa kokonaishintaa – joita lainanottajat maksavat suurimmalla osalla asuntolainamarkkinoista. Amerikkalaisten pitäisi ajatella tätä tilannetta, kun he järkyttyvät asuntojen hinnat ovat niin korkea. Vapaaseen yrittäjyyteen perustuva asuntorahoitusjärjestelmä ei näyttäisi yhtään amerikkalaiselta järjestelmältä.

Siitä huolimatta yksityiskohdat osoittavat, kuinka haitallisia nämä viimeisimmät maksujen poistamiset ovat Amerikan niin sanotulle kohtuuhintaiselle asuntopolitiikalle.

Ensinnäkin muutokset poistavat ennakkomaksut ensiasunnon ostajilta keskimäärin maantieteellisellä alueellaan. Sen lisäksi, että sana "ensimmäisen asunnon ostaja" poistaa kokonaan kaiken teeskentelyn, jonka mukaan muutokset auttaisivat pienituloisia ostajia. ei todellakaan tarkoita ensimmäinen-aikainen asunnon ostaja. Tämä maksujen poistaminen tarjoaa massiivisen ostokannustimen.

Erikseen, Fannien HomeReady-ohjelma "Sopii pienituloisille asunnon ostajille, joilla ei ole suurta käsirahaa." "Ensimmäistä kertaa" lainanottajat ovat kelpoisia, jos he ansaitsevat enintään 80 prosenttia AMI:stä, heidän luottopisteensä on vähintään 620 ja heillä on 3 prosentin käsiraha. (Ostajat voivat tietysti saada tuon 3 prosenttia apurahoista tai mistä tahansa määrästä käsiraha-apuohjelmat). Freddien Asuntolainoilla on samanlaiset vaatimukset, vaikka ne ovat saatavilla myös henkilöille, joilla ei ole luottopisteitä.

Jos tämä ei riitä, Fanniella ja Freddiellä on myös omansa HFA Advantage ja HFA Preferred laina ohjelmia. Nämä ovat erityisiä matalan käsirahalainaohjelmia, jotka ovat saatavilla vain tukikelpoisille asuntorahoitustoimistoille (HFA). Nämä HFA:t ovat tietysti osavaltion valtion virastoja, osa osavaltion ja liittovaltion järjestelmää, joka on rakennettu. auttaa asunnon ostajia kaikessa neuvonnasta apurahoihin. (National Council of State Housing Agencies mukaan julkaisu 2021 valtion HFA:n digitaalinen historiakirja merkitty a "puolen vuosisadan valtion HFA-yhteistyötä, innovaatioita ja vaikutuksia." Älä ole huolissasi jatkuvasta kohtuuhintaongelmasta, HFA:lla on pitkä innovaatio- ja vaikutushistoria.)

Lopuksi sekä Fanniella että Freddiellä on erilliset lainaohjelmat yhden perheen lainoja varten Duty to Serve -ohjelmiensa puitteissa. Nämä ohjelmat on suunnattu pääasiassa pienituloisille ostajille niin sanotuilla alipalveltuilla markkinoilla, mukaan lukien maaseutualueet ja teollisuusasunnot.

Joten verkossa tämä viimeisin maksumuutoskierros ei edusta minkäänlaista suurta politiikan muutosta. Yhdysvalloissa on edelleen valtion hallitsema asuntorahoitusjärjestelmä, jonka tavoitteena on helpottaa lainojen saamista mahdollisimman pienellä rahamäärällä.

Ei vain tämä lähestymistapa hieno tarjous lainanantajille ja ostajille, mutta se myös nostaa hintoja. On surullista, mutta erittäin todennäköistä, että hallituksen virkamiehet tarvitsevat vielä vähintään 50 vuotta oppiakseen nämä opetukset.

Kuten olen useaan otteeseen huomauttanut, kaikki tyypillisen amerikkalaisen on näytettävä nykyistä asuntorahoitusjärjestelmää on liikaa velkaa, korkeat asumiskustannukset, epävakaat asuntojen hinnat, ylisääntely ja joukko liittovaltion pelastuspaketteja. Asunnon omistusaste on melkein tarkalleen missä se oli ennen Fannieen ja Freddieen laajempaa riippuvuutta; asunnon hinta on noussut jatkuvasti ylittäneet tulot kasvua, ja veronmaksajat ovat joutuneet maksamaan satoja miljardeja dollareita pelastuspaketteja.

Hallinto voi teeskennellä tekevänsä jotain tehdäkseen asumisesta edullisempaa, mutta tämän tavoitteen saavuttaminen tarkoittaisi poistumassa nykyisestä järjestelmästä.