Sijoittaminen kassavirtakiinteistöihin, joka tunnetaan myös nimellä vuokrakiinteistö, voi olla tehokas tapa tuottaa suurelta osin passiivinen tulovirta. Ostat kiinteistön, asennat vuokralaisen tai kaksi ja keräät kuukausivuokrat. Se kuulostaa riittävän yksinkertaiselta, mutta on hieman enemmän mukana varmistamassa, että vuokra-asunto on kannattava sijoitus. Kiinteistöjen kassavirran laskemisen osaaminen on tärkeää, jotta voit maksimoida kiinteistönomistajana.
A taloudellinen neuvonantaja voi auttaa sinua sisällyttämään kiinteistöjä portfolioosi.
Mikä on kassavirta kiinteistöissä?
Yksinkertaisesti sanottuna, kassavirta viittaa rahan liikkumiseen yritykseen ja sieltä pois. Kun puhut kiinteistön kassavirroista, puhut rahasta, joka syntyy kiinteistöstä (eli vuokratuloista) ja rahasta, joka on käytetty kiinteistön yhteydessä.
Kiinteistösijoitukset voivat tuottaa positiivista tai negatiivista kassavirtaa. Kun kiinteistön kassavirta on positiivinen, sen tuotot ylittävät kulut. Toisaalta, kun kassavirta on negatiivinen, kulut ylittävät tulot.
Positiivinen kassavirta on parempi kiinteistösijoittajat koska se tarkoittaa, että he ansaitsevat rahaa omistamastaan kiinteistöstä. Mitä suurempi voittomarginaali on, sitä parempi on heidän sijoitetun pääoman tuotto. Positiivinen kassavirta voi myös helpottaa kiinteistösijoitusten ylläpitoa, koska sinulla voi olla ylijäämää käteistä, jota voit käyttää kunnossapitoon, korjauksiin ja ylläpitoon.
Negatiivinen kassavirta tarkoittaa, että sijoittaja menettää rahaa vuokra-asunnosta. Negatiivinen kassavirta voi tapahtua, jos kiinteistö on tyhjillään pitkiä aikoja tai jos vuokrahinnat eivät pysy tahdissa sen kanssa, mitä sijoittajalle kiinteistön ylläpito maksaa.
Kiinteistöjen kassavirran laskeminen
Kiinteistöjen kassavirran laskeminen alkaa siitä, että tiedät muutaman keskeisen yksityiskohdan kiinteistöstä. Erityisesti vuokra-asuntojen kassavirran laskemiseksi sinun on tiedettävä:
Kuinka paljon bruttotuloa kiinteistö tuottaa
Kiinteistön kokonaiskulut
Mitkä velat, jos niitä on, liittyvät omaisuuteen?
Bruttovuokratuotot edustavat kaikkia kiinteistön tuottamia tuloja ennen kuin kulut on vähennetty, mukaan lukien asuntolainamaksut. Vuokra on tyypillisesti tärkein tulonlähde, kun lasket vuokra-asuntojen kassavirtaa. Mutta riippuen siitä, mitä vuokrasopimukseesi sisältyy, voit myös kerätä tuloja perimällä vuokralaisilta lemmikkimaksuja, myöhästymismaksuja tai muita maksuja.
Kulujen puolella sisällytät kaikki kulut, jotka maksat kiinteistön omistamisesta. Tämä voi siis sisältää esimerkiksi seuraavia asioita:
Vakuutus
Kiinteistönhoitopalkkiot (jos maksat jollekin muulle kiinteistön hallinnoinnista puolestasi)
Utilities
Huolto ja korjaukset
mainonta
Sinulta saatetaan vaatia toimiluvat, jotta voit vuokrata kiinteistön
Oikeus- ja ammattipalkkiot (eli häätökulut)
Lisäät tähän myös kiinteistön vajaakäyttöasteen. Tyhjäkäyttöaste kertoo kuinka monta päivää vuodessa kiinteistö on ilman vuokralaista, eli se ei tuota lainkaan tuloja. Kiinteistön vajaakäyttöasteen selvittämiseksi laske yhteen kokonaisaika, jonka kiinteistö on ollut tyhjillään yhden vuoden aikana, jaa se sitten ajalla, joksi kiinteistö olisi voitu vuokrata, ja kerro vastaus 100:lla. .
Joten jos kiinteistö oli tyhjillään 16 viikkoa, mutta se olisi voitu vuokrata 52 viikoksi, sen vajaakäyttöaste on 30.76 % (16/52 x 100). Vajaakäyttöaste katsotaan käyttökuluksi vuokrattaessa omaisuutta.
Kun sinulla on bruttotulot ja -kulut, voit siirtyä seuraavaan vaiheeseen, jossa lasketaan netto tuotot (NOI). Löytääksesi NOI kassavirta-kiinteistöille, sinun on yksinkertaisesti vähennettävä kulut tuloista. Saatu luku on toiminnan tuottaman kassavirran määrä. Se ei ota huomioon kiinteistöön mahdollisesti liittyvää velkaa. Jotta saataisiin selville nettokassavirta velanhoidon huomioimisen jälkeen, vähennä velanhoito nettoliikevoitosta.
Miksi kiinteistöjen kassavirtalaskelmat ovat tärkeitä?
Kiinteistöjen kassavirran laskeminen on tärkeää, koska sen avulla voit määrittää, kuinka kannattava vuokra-asuntosijoitus todennäköisesti on. Tarkan kuvan saamiseksi ei riitä, että tarkastelemme, kuinka paljon voit veloittaa vuokraa tietystä kiinteistöstä. Sinun on ensin riisuttava kiinteistön käyttökulut ja siihen liittyvät velanmaksut, jotta saat selville, kuinka paljon kassavirtaa sinulla on jäljellä.
Jos olet tietty tuotto, johon pyrit, kiinteistöjen kassavirran laskeminen voi antaa sinulle käsityksen siitä, täyttääkö kiinteistö odotukset, ylittääkö ne vai jääkö se alle. Ei ole olemassa tiettyä tuottoprosenttia, jota pidettäisiin toivottavana vuokra-asuntoon sijoitettaessa. Se on pitkälti subjektiivista, ja se perustuu vuokramarkkinoihin, joihin sijoitat, ja yksilöllisiin tavoitteisiisi.
Nyrkkisääntönä on, että on järkevää harkita ominaisuuksia, jotka läpäisevät 1 % testin. Yhden prosentin sääntö viittaa siihen, että kiinteistö on todennäköisesti kannattava, jos voit realistisesti veloittaa yhden prosentin sen ostohinnasta vuokrana. Joten jos ostat 1 1 dollarin asunnon vuokrattavaksi, sinun on voitava veloittaa vähintään 350,000 3,500 dollaria kuukausivuokraa.
Riippuu siitä, onko tämä realistista vai ei asunto- ja vuokramarkkinat olet mukana. Esimerkiksi 3,500 1 dollarin vuokraaminen San Franciscossa tai New Yorkissa ei ole kovin kaukaa haettua. Mutta saman summan veloittaminen omakotikodista pikkukaupungissa Iowassa ei todennäköisesti lennä. Joten on tärkeää ottaa huomioon kokonaismarkkinat sekä kyseisen alueen elinkustannukset ja tulot, kun sovelletaan XNUMX %:n sääntöä.
Verot voivat vaikuttaa kiinteistöjen kassavirtaan
Kiinteistösijoitukset voivat maksaa itsensä takaisin ajan myötä, mutta veroviranomainen haluaa saada oikeudenmukaisen osuutensa tuomistasi vuokratuloista. Kun suoritat kiinteistöjen kassavirtalaskelmia, muista ottaa huomioon, mitä joudut maksamaan veroina. tuo tulo. Yleensä nettovuokratuloa verotetaan tavallisen tuloverokannan mukaan. Joten jos olet korkeammassa veroluokassa, se voi tarkoittaa, että maksat enemmän veroja vuokratuloista.
Voit kuitenkin hyvittää osan siitä, mitä olet velkaa vuokra-asuntojen kulut vähennetään. Joitakin kuluja, jotka voit vähentää, ovat:
Ylläpito ja siivouskulut
Laitteen tai LVI-vaihto
Asuntolainan korko
Omaisuusvakuutus
Kiinteistöverot
Mainontamaksut
Kiinteistönhoitomaksut
Utilities
Muut palvelut, kuten tuholaistorjunta tai maisemointi
Oikeus- ja asiantuntijakulut (esimerkiksi jos joudut maksamaan vuokralaisen häätöstä)
Avoimen työpaikan kulut
Voit myös vähentää kiinteistön poistot. Näiden kulujen vähentäminen voi vähentää verotettavaa vuokratuloa. Kun ymmärrät, kuinka paljon olet todennäköisesti velkaa veroja vuokra-asunnon omistamisesta, voit saada paremman käsityksen siitä, kuinka suuren osan voitoistasi aiot pitää itselläsi päivän päätteeksi.
Bottom Line
Kiinteistöjen kassavirran ymmärtäminen on tärkeää uusia sijoitusmahdollisuuksia punnittaessa. Viimeinen asia, jonka haluat, on sijoittaa vuokra-asuntoon vain, jotta se osoittautuu rahakuopoksi. Osaamalla laskea kiinteistöjen kassavirtaa voisi auttaa sinua investointisuunnitelman laatimisessa ja vältä huonon sijoituksen tekemistä.
Vinkkejä sijoittamiseen
Jos haluat omistaa vuokra-asunnon ilman, että sinun tarvitsee tehdä kaikkea kovaa työtä kiinteistönomistajana, on helpompia tapoja sijoittaa. Esimerkiksi kiinteistöjen joukkorahoitusalustat mahdollistavat sijoittamisen liike- ja asuinkiinteistöihin ilman, että kiinteistöä tarvitsee omistaa. Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat toinen vaihtoehto sijoittaa kiinteistöihin ostamatta omaisuutta. REIT:t ovat velvollisia maksamaan 90 % verotettavista tuloista sijoittajille osinkoina vuosittain, mikä tarjoaa sinulle tasaisen tulovirran vähällä vaivalla.
Harkitse rahoitusneuvojan kanssa keskustelua siitä, voisiko kassavirtakiinteistöt olla hyvä lisä salkkuusi. Pätevän talousneuvojan löytämisen ei tarvitse olla vaikeaa. SmartAsset ilmainen työkalu yhdistää sinut jopa kolmen aluettasi palvelevan taloudellisen neuvonantajan kanssa, ja voit haastatella neuvonantajasi veloituksetta päättääksesi, mikä niistä sopii sinulle. Jos olet valmis löytämään neuvonantajan, joka voi auttaa sinua saavuttamaan taloudelliset tavoitteesi, Aloita nyt.
Valokuva: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Viesti Kiinteistöjen kassavirran laskeminen ilmestyi ensin SmartAsset-blogi.
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html