Osakkeet ovat karhumarkkinoilla, onko asuntoromahdus seurattava?

Avaimet

• National Association of Realtors -järjestön tiedot osoittavat, että asuntojen hinnat ovat nousseet 37 % maaliskuusta 2020 lähtien
• Samaan aikaan asuntojen kokonaismyynti laski toukokuussa 8.6 % vuoden takaisesta ja 3.4 % kuukaudesta.
• Moody's Analytics -tiedot viittaavat siihen, että keskimääräinen koti on yliarvostettu 24.7 prosentilla, ja hinnat nousevat neljä kertaa tuloja nopeammin
• Koska asunnon ostajia hinnoitellaan jatkuvasti pois markkinoilta, monet sijoittajat ja asunnonomistajat pelkäävät, että asuntoromahdus saattaa olla nurkan takana

Maanantai, S&P 500 -indeksi sulki 18.7 % YTD:stä leijuen lähellä viime viikon karhumarkkina-aluetta. Samaan aikaan Nasdaq Composite pysyy noin 27 prosentin laskussa koko vuoden, kun taas Dow painuu 14 prosentin tappiolla. Toisin sanoen suuri osa markkinoista on karhumaassa tai sen lähellä, eikä osakkeille, joiden hinnat ovat laskeneet tammikuun huipuista, ole näköpiirissä.

Ja nyt sijoittajat ja asunnonomistajat pelkäävät, että asuntomarkkinat voisivat seurata esimerkkiä.

Tiedot National Association of Realtors (NAR) osoittaa, että toukokuun 2021 ja toukokuun 2022 välisenä aikana nykyisten asuntojen hinnat nousivat lähes 15 prosenttia. Maaliskuusta 2020 lähtien ne ovat nousseet 37 %. Samaan aikaan asuntojen mediaanihinnat ylittivät ensimmäistä kertaa 400,000 XNUMX dollaria.

Vaikka korkeat hinnat ovat hyviä sijoittajille ja myyjille, ne ovat jatkuvasti työntäneet matala- ja keskituloiset ostajat pois markkinoilta. Ja nyt, jotkut huolestuttavat, nämä samat hinnat, jotka ovat nähneet myyjien iloitsevan, voivat katalysoida asuntomarkkinoiden romahdusta.

Kuplat ja kaatumiset

Omaisuuskuplia syntyy, kun kysyntä, keinottelu ja markkinoiden yltäkylläisyys nostavat hintojaan perusarvojensa yläpuolelle. Lopputulos? Ylihinnoiteltu omaisuus, jolla on kysyntää niin kauan kuin ostajat ovat kiinnostuneita.

Mukaan Dallasin keskuspankki, kiinteistökuplat ovat erityisen pistäviä niiden laaja-alaisten taloudellisten vaikutusten vuoksi. Asuntokuplat johtavat usein erilaisiin ei-toivottuihin seurauksiin, kuten:

• Vääristyneet investointi- ja ostotottumukset
• Taloudellisten resurssien väärä kohdentaminen
• Aaltoilua, joka vuotaa talouskasvuun ja työllisyyteen

Milloin sitten sijoittajat paniikkiin, tai konkurssit ja ulosmittaukset osuvat markkinoille, kupla "pomppaa". Kiinteistöjen hinnat romahtavat, sijoittajat kamppailevat pysyäkseen kannattavina ja asunnonomistajat voivat joutua veden alla hyvin kalliita lainoja.

Jokainen kupla ei kuitenkaan välttämättä pääty täysimittaiseen kaatumiseen.

Joillakin markkinoilla saattaa sen sijaan tapahtua korjaus, jossa asuntojen hinnat laskevat vähitellen ja pysähtyvät sitten kuukausiksi tai vuosiksi.

Sitä vastoin romahdukseen liittyy nopea hinnanpudotus (usein mukana ulosottojen aalto), joka vetää maton markkinoiden alta.

Silloin ja nyt

Täydelliset asuntomarkkinoiden romahdukset eivät ole niin yleisiä kuin luulet. Silti suuren taantuman ollessa tuoreena monien mielissä asunnonomistajat ja sijoittajat ovat edelleen varovaisia.

Suuri taantuma

Vuosien 2007–2008 asuntomarkkinoiden romahdus oli ainutlaatuinen tapahtuma, joka syntyi useiden hallituksen, lainanantajien ja sijoittajien huolimattomuudesta.

Aluksi halvat korot ja minimaaliset asuntolainasäännökset antoivat pankeille mahdollisuuden tarjota subprime-lainoja pätemättömille lainanottajille. Monet tällaiset lainat myönnettiin jopa ilman asianmukaista paperityötä, joka todistaisi lainanottajan kyvyn maksaa takaisin.

Sillä välin sijoittajat nappasivat kiinni "kiinnitysvakuudellisista arvopapereista" (MBS), jotka yhdistävät asuntolainat sijoitettaviksi varoiksi. Subprime-lainojen korkojen noustessa subprime-lainat muodostivat suuremman osan näistä arvopapereista.

Valitettavasti monet asunnonomistajat eivät pystyneet suorittamaan maksujaan, mikä katalysoi kriisiä, kun pankit alkoivat sulkea laiminlyönneitä lainaajia. Monissa tapauksissa pankit kärsivät tappioita yrittäessään luopua arvoltaan alenevista kiinteistöistä. Pian asunnonomistajat pakenivat vedenalaisista asuntolainoista vasemmalle ja oikealle, jolloin pankit pitävät hallussaan omaisuutta, jonka arvo oli vähemmän kuin lainaa vastaan.

Samaan aikaan MBS-sijoittajat kokivat oman kriisinsä, kun lainanottajat laiminlyöivät maksunsa, mikä kulutti voittonsa.

Viime kädessä tapahtumien yhtymäkohta synnytti maailmanlaajuisen taantuman (ja tonnia uusia asuntolainamääräyksiä).

Nopeasti eteenpäin vuoteen 2022

Ja sitten meillä on nykyinen asuntobuumi, jolla - kuten näette - on hyvin erilaisia ​​syitä. Nimittäin: Covid-19-pandemia.

Kun pandemia puhkesi ensimmäisen kerran, Federal Reserve laskenut korkoja sivuun a lama ja kannustaa kuluttamaan. Samaan aikaan hallituksen määräämien työsulkujen ja työntekijöiden houkuttelemisen välillä monet yritykset ottivat käyttöön uusia kotoa työskentelykäytäntöjä. Sillä välin monet perheet heittivät elvytysvaroja säästöihin tai maksoivat velkojaan.

Elvytysrahastojen, halvan velan ja WFH:n joustavuuden yhdistelmä houkutteli monet asunnonomistajat jättämään kalliit kaupungit. Samaan aikaan toimitusketjun ärtymykset ja Covid-19-rajoitukset juuttivat uusien asuntojen rakentamisen ja kiristivat tarjontaa.

Tämän seurauksena kysyntä kasvoi. Pian ostajat huomasivat kilpailevan samoista kiinteistöistä, ja hinnat nousivat pilviin, kun pyörryttävät asunnonomistajat hyväksyivät käteistarjoukset, jotka usein ylittivät pyydetyn hinnan.

Voimmeko sulkea pois mahdollisen asuntomarkkinoiden romahduksen?

Vaikka emme ole enää sulkutilassa, Covid-19:n vaikutukset asuntomarkkinoihin jatkuvat. Jotkut ovat huolissaan siitä, että asuntoonnettomuus voi olla aivan nurkan takana.

Aluksi äskettäin Census Bureau tietojen mukaan asuntojen myynti on laskenut neljä kuukautta peräkkäin. Pelkästään uusien omakotitalojen myynti putosi 16.6 % maalis-huhtikuussa. Ja toukokuussa asuntojen kokonaismyynti laski 3.4 % kuukaudesta ja 8.6 % vuoden takaisesta. Kaiken kaikkiaan kesäkuun myymättömät, olemassa olevat kodin varastot nousivat 1.16 miljoonaan yksikköön.

Mutta vaikka myynti laski, hinnat eivät ole seuranneet perässä. Itse asiassa toukokuu merkitsi uutta ennätystä, kun uuden talon mediaanihinta oli lähellä 450,000 511,000 dollaria. Samaan aikaan kaikkien asuntojen keskimääräinen myyntihinta oli yli XNUMX XNUMX dollaria.

Jos luulet, että se kuulostaa korkealta, et ole yksin. Aiemmin tänä vuonna Moody's Analytics raportoi, että asuntojen hinnat pysyvät Yhdysvalloissa yliarvostettu keskimäärin 24.7 %. Maaliskuussa Dallasin keskuspankki varoitti, että asuntojen myyntihinnat ovat ylittäneet vuokrahinnat, mikä viittaa "kestävästi infloituneisiin" arvoihin.

Eikä kyse ole vain siitä, kuinka kallista asuminen on, vaan se, kuinka nopeasti se saapui perille. Pelkästään viimeisen vuoden aikana asuntojen hinnat ovat nousseet neljä kertaa tuloja nopeammin. Samaan aikaan asuntolaina korot ovat nousseet tammikuun 3 prosentista 6.4 prosenttiin kesäkuun loppuun mennessä, mikä yli kaksinkertaistaa lainakustannukset.

Kaiken kaikkiaan luvut viittaavat asuntomarkkinoiden huonoihin näkymiin. Taivaan korkea inflaatio, nousevat korot ja rajallinen varasto ovat hinnoitellut monet asunnonostajat pois markkinoilta. Kun asunnonomistajien on laajennettava itseään päästäkseen kiinteistöportaisiin, kupla voi puhjeta, jos taloudelliset tekijät johtavat tulojen laskuun tai asuntolainakorkojen nousuun.

Ratkaisevia eroja 2008 ja 2022

Kuitenkin yleinen yksimielisyys taloustieteilijöiden keskuudessa on, että vaikka asuntomarkkinoiden romahdus on mahdollista, se ei ole Todennäköisesti.

Ensinnäkin markkinoiden nykyinen perusta on paljon vakaampi kuin 14 vuotta sitten. Tiukemmat lainaehdot ja vahvat asunnonostajan suojat tarkoittavat, että suurin osa nykyaikaisista asuntolainoista maksetaan ajallaan. Vuoden 2021 jälkipuoliskolla keskivertoasunnon ostaja haki a ennätyskorkeat keskimääräiset luottopisteet ja 786.

Lisäksi laiminlyönnit ovat edelleen noin 3 %, ja vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä vain 78,000 XNUMX ulosmittaushakemusta. (Sitä vastoin 10 miljoonaa amerikkalaista menetti kotinsa vuosina 2006–2010, ja pelkästään vuonna 3.1 tehtiin 2008 miljoonaa ulosottohakemusta.)

Samoin asunnonomistajilla on nyt merkittävä asema 28 biljoonaa dollaria kotipääomaa verrattuna usein negatiiviseen asuntopääomaan vuonna 2008. Ja JPMorgan toteaa että nykyajan asunnonomistajilla ei ole läheskään samaa velkaa kuin ennen vuotta 2008.

Samaan aikaan asuntovarastot, vaikka ne ovat nousussa, pysyvät lähellä kaikkien aikojen alhaisimmillaan. Viime syyskuussa NARAR
ilmoitti myytävien asuntojen tarjonnasta 2.4 kuukauden ajalta; helmikuuhun mennessä se oli pudonnut vain 2 kuukauteen.

Samaan aikaan rakentajat ovat vetäytyneet tuotantoon vedoten nouseviin kustannuksiin ja kysynnän hidastumiseen. (Päinvastainen oli totta ennen suurta taantumaa.)

Todennäköisin skenaario

Vahvat asuntomarkkinat eivät silti tarkoita, etteikö hintojen laskulle olisi tilaa. Ero: useimmat taloustieteilijät uskovat, että korjaus, ei romahdus, on paikallaan.

Esimerkiksi Dallas Fed raportoi, että vaikka asuntojen reaalihinnat ylittävät perusarvonsa, he eivät näe "ei odotuksia, että asuntokorjauksen seuraukset olisivat verrattavissa vuosien 2007–09 maailmanlaajuiseen finanssikriisiin suuruuden tai makrotaloudellisen vakavuuden suhteen".

Doug Duncan, Fannie Maen pääekonomistiFNMA
, pitkälti samaa mieltä. Hänen kantansa on, että vaikka korot ovat nousseet dramaattisesti, "historiallisesti tällaiset suuret liikkeet ovat päättyneet asuntojen hidastumiseen".

Bankraten johtava talousanalyytikko Greg McBride on samaa mieltä ja huomauttaa: "Kiinteistöjen hinnat voivat liikkua suuria spurtteja - kuten nyt - ja sitten näyttää suhteellisen vähän muutosta vuosien aikana. Hintojen tasoittuminen on todennäköisempi tulos."

Mutta mikä sitten lasketaan "korjaukseksi"?

Capital Economicsin vanhempi kiinteistöekonomisti Matthew Pointon uskoo, että a 5 % laskua vuoden 2023 puoliväliin mennessä on järkevä tavoite. Ja NAR:n pääekonomisti Lawrence Yun on samaa mieltä siitä, että "pienet, jopa 5 prosentin hintojen laskut" ovat todennäköisiä - ja terveitä "ylihinnoitetuille" markkinoille.

Älä anna asuntomarkkinoiden romahduksen pettää sinua

Valtakunnallinen asuntomarkkinoiden romahdus näyttää nykyisessä ilmastossa epätodennäköiseltä, vaikkakaan ei poissuljelta. Tämä saa monet kiinteistösijoittajat miettimään: sijoittaako vai odottaa?

Q.ai:n avulla sinun ei koskaan tarvitse miettiä seuraavaa oikeaa siirtoa. Tekoälyyn perustuvat sijoitusstrategiamme perustuvat luotettavaan dataan – eivät tunteisiin, kuten pelkoon tai jännitykseen, jotka johtuvat teoreettisesta markkinaromahtamisesta.

Mutta se ei tarkoita, että olisimme poissa silmukasta. Ajantasaisilla sijoituksilla, kuten Forbes Kit, voit päästä käsiksi tuoreisiin uutisiin, vilkkaaseen tietoon ja laajaan tietoarkistoon – kaikki ilman sormeakaan. Sinun tarvitsee vain rahoittaa tiliäsi.

Lataa Q.ai tänään päästäkseen tekoälypohjaisiin sijoitusstrategioihin. Kun talletat 100 dollaria, lisäämme tilillesi 50 dollaria.