Starwood REIT, kuten BREIT, rajoittaa sijoittajien lunastuksia kiinteistörahastosta

SREIT-nimellä tunnetun 14.6 miljardin dollarin REIT-rahaston puheenjohtajana toimii Barry Sternlicht, Starwood Capitalin perustaja ja toimitusjohtaja. Starwood Capital on yksityinen sijoitusyhtiö, joka keskittyy kiinteistöihin ja jonka hallinnoinnissa on yli 125 miljardia dollaria. Starwood Capital hallinnoi REITiä. Sternlicht on myös Starwood Property Trustin (STWD) toimitusjohtaja, julkisesti noteerattu kiinteistölainayhtiö.

SREIT on toiseksi suurin kauppaamaton REIT Blackstone Real Estate Income Trustin jälkeen, jonka nettovarallisuus on noin 69 miljardia dollaria. Blackstone (ticker: BX) ajoneuvo, joka tunnetaan nimellä BREIT, siirretty rajoittamaan lunastuksia marraskuussa sen jälkeen, kun sijoittajien kohonneet nostopyynnöt ylittivät 5 %:n neljännesvuosirajan.

Kuten BREIT, SREIT mahdollistaa kuukausittaiset lunastukset 2 % nettoarvosta tai NAV:sta ja 5 % nettoarvosta neljännesvuosittain.

Korotettu lunastuspyyntö osoittaa, että monet yksityissijoittajat ovat siirtymässä irtautumisiin ei-kaupatuista REIT-sijoituksista, joilla ei käydä kauppaa pörssissä, sen jälkeen, kun niiden tuotto on ylittänyt huomattavasti julkisesti noteerattujen vertaisyritysten tämän vuoden. Valtava suorituskyvyn ero ei-julkisten ja julkisten REIT-rahastojen välillä on luonut kannustimen ei-kaupattujen REIT-rahastojen sijoittajille nostaa rahaa.

Sen sijaan, että käydään kauppaa pörsseissä, kuten NYSE:ssä, nämä REIT-rahastot ovat kuin sijoitusrahastoja, koska sijoittajat voivat ostaa tai myydä osakkeita kuukausittain nettoarvonsa perusteella lunastusrajojen alaisena.

Barron'sille välitetyssä kirjeessä rahoitusneuvojille SREIT sanoi saaneensa takaisinostopyyntöjä, jotka vastaavat 3.2 %:n nettoarvosta marraskuussa. 2 %:n kuukausirajan perusteella se täytti 63 % sijoittajien lunastuspyynnöistä (0.63 kertaa 3.2 on 2). Kirjeessä todettiin, että kaikki täyttämättä jääneet pyynnöt on tehtävä uudelleen joulukuussa.

Nontraded REITSillä on kuukausittaiset ja neljännesvuosittaiset lunastusrajat, jotka suojaavat niitä joutumasta realisoimaan huomattavia määriä kiinteistöjä tai lisäämään merkittävästi vipuvaikutusta vastauksena sijoittajien suuriin lunastuspyyntöihin.  

"Nämä rajat on suunniteltu suojelemaan olemassa olevia sijoittajia ja ajoneuvon terveyttä pitkällä aikavälillä ja viime kädessä maksimoimaan osakkeenomistaja-arvo", SREIT kirjoitti kirjeessään.

SREITillä on samanlainen omaisuusvalikoima ja maksurakenne kuin BREITillä, ja sen suorituskyky on vertailukelpoinen. SREITillä, kuten BREITillä, on suurin osa varoistaan ​​monikerroksisissa kerrostaloissa, joita seuraa varastot. Nämä ovat olleet REIT-alan kaksi parhaiten menestyneitä toimialoja viime vuosina.

SREITin vuosituotto lokakuuhun asti oli 10.2 % yhdestä sen osakelajista, mikä on verrattavissa BREITin noin 9 %:n tuottoon.

Johtavat julkisen asunnon REIT:t pitävät

Oma pääoma asunto

(EQR) ja

Keski-Amerikan asuntoyhteisöt

(

MAA

) ovat pois päältä noin 30 % vuonna 2022. SREITin vuotuinen peruspalkkio on 1.25 % nettovarallisuudesta ja tulospalkkio 12.5 % 5 % aitakorolla. Se on tuottanut noin 15 % vuodessa viimeisen kolmen vuoden aikana.

SREIT- ja BREIT-omaisuuskantaa hallitsevat liikekiinteistösijoitukset, jotka ovat vähemmän likvidejä kuin julkisesti noteeratut arvopaperit. 10-Q:ssa SREIT sanoi, että sillä oli 2.5 miljardia dollaria välitöntä likviditeettiä syyskuun lopussa, mikä koostui 1.7 miljardista dollarista lainavoimasta ja 800 miljoonasta dollarista käteistä.

Kuten BREIT, SREIT on kasvanut nopeasti viime vuonna, kun taseen loppusumma nousi 30 miljardiin dollariin lokakuussa noin 20 miljardista dollarista vuoden 2021 lopussa. SREITillä on velkaa noin 15 miljardia dollaria syyskuun lopussa, ja sen velkasuhde on suurempi kuin vastaavat julkiset REIT-yhtiöt, kuten Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay-yhteisöt

(AVB) ja

ProLogis

(PLD), suurin varasto REIT. Esimerkiksi AvalonBaylla on samanlainen yritysarvo – markkina-arvo plus nettovelka – kuin SREITillä, mutta sillä on 8 miljardia dollaria maksamatta olevaa velkaa.

Silti yksityissijoittajat ovat pitäneet ei-kaupallisten REIT-rahastojen kehityksestä ja runsaasta noin 4 prosentin osinkotuotosta. Mutta lunastuksille asetettujen rajoitusten asettaminen tai portin asettaminen voi horjuttaa sijoittajia ja mahdollisesti saada lisää nostopyyntöjä samalla kun ei-kaupatun REIT:n on vaikea myydä uusia osakkeita sijoittajille.

Keefe, Bruyette & Woodsin analyytikko Robert Lee kirjoitti aiemmin tänä vuonna, että vaihtoehtoiset johtajat ovat innokkaita houkuttelemaan "suljettua pääomaa" yksittäisiltä sijoittajilta. Vaikka tämä ei ole ongelma, kun ajat ovat hyvät, hän sanoi, "on olemassa riski, että stressin aikoina yksittäiset sijoittajat voivat ymmärtää, etteivät he ole niin tyytyväisiä pääomansa puutteeseen."

Vaikka likviditeettirajat on selkeästi ilmoitettu ei-kaupatussa REIT-kirjallisuudessa, ne eivät ole olleet ongelma vasta viime aikoihin asti. Näin SREIT kuvaa lunastus- tai takaisinostosuunnitelmaansa:

”Vaikka sinun pitäisi nähdä sijoituksesi pitkän aikavälinä, jolla on rajoitettu likviditeetti, olemme ottaneet käyttöön osakkeiden takaisinostosuunnitelman, jonka mukaan osakkeenomistajat voivat kuukausittain pyytää meitä ostamaan takaisin kaikki tai osan heidän osakkeistaan. Kiinteistösijoitusten epälikvidin luonteen vuoksi meillä ei välttämättä ole riittävästi likvidejä resursseja rahoittaakseen takaisinostopyyntöjä. Lisäksi olemme asettaneet rajoituksia varojen määrälle, jota voimme käyttää takaisinostoihin minkä tahansa kalenterikuukauden ja vuosineljänneksen aikana."

Kirjoita Andrew Barylle osoitteessa [sähköposti suojattu]