Pitäisikö sinun vuokrata tai myydä kotisi, jos lähdet ulkomaille?

Vaimoni Rebecca ja minä kohtasimme tämän vuokran ja myynnin ongelman vuonna 2018, kun päätimme muuttaa Virginiasta Meksikoon.

Internal Revenue Servicen (IRS) entisenä verolakimiehenä olin tietoinen monista asiaankuuluvista laeista, mutta sain silti tärkeitä ja yllättäviä opetuksia tämän prosessin aikana. Tässä haluan jakaa kanssasi tarinan siitä, kuinka ratkaisimme vuokra- tai myyntiongelman, jotta se voi auttaa sinua tekemään päätöksen, jos suunnittelet muuttavasi ulkomaille.

Sijoitus taloudelliseen tulevaisuuteen

Kiinteistöt ovat kriittinen osa tasapainoista sijoitussalkkua. Mutta 20 vuotta sitten, kun Rebecca ja minä aikoimme ostaa ensimmäisen kotimme, olimme enemmän huolissamme siitä, onko meillä varaa asuntoon, kuin siitä, miltä se näyttäisi osakeomisteidemme rinnalla.

Tuohon aikaan asunnot trendikkäillä Virginian kaupunginosilla aivan Potomac-joen toisella puolella työpaikoillamme Washington DC:ssä olivat niin kysyttyjä, että mahdolliset ostajat pakotettiin rutiininomaisesti tarjoamaan enemmän kuin pyysi hintaa ja luopumaan kodin ja turvallisuustarkastuksista. Tämä sai meidät hermostuneeksi. Lisäksi rahamäärä, jonka pankki halusi lainata meille (noina hulluina päivinä ennen maailmanlaajuista talouskriisiä) oli enemmän kuin kumpikaan meistä olisi koskaan voinut kuvitella maksavansa takaisin.

Koska emme halunneet olla kotiköyhiä – toisin sanoen emme halunneet kuluttaa suurinta osaa tuloistamme asuntolainaan – Rebecca ja minä valitsimme rohkeasti ja päätimme halvemman vaihtoehdon.

Ostimme 1940-luvulla rakennetun rivitaloasunnon sananlaskun "väärältä puolelta" puolella siitä, mitä olisimme käyttäneet hieman isompaan omakotitaloon suositummalla alueella. Mutta tunsimme olomme turvalliseksi uudessa talossa ja suunnittelimme käyttävämme rahat, joita emme maksaneet pankille, matkaan, jota me molemmat rakastimme tehdä.

Kävi ilmi, että onni oli kanssamme. Kuten kiinteistönvälittäjämme oli ennustanut, olimme uuden naapurustomme gentrifikaation kärjessä. Moderneja asuinalueita rakennettiin molemmin puolin meitä, kauppoja ja ravintoloita muutti lisää, ja alueemme tuli tunnetuksi viehättävänä siirtomaa-alueena. Sitten asuntojen hinnat alkoivat nousta koko kaupungissa.

Kun ostimme kotimme vuonna 2000, kaupunki arvioi maamme ja talomme arvoksi 127,900 378,420 dollaria. Kymmenen vuotta myöhemmin arvio oli 2018 516,168 dollaria. Ja siihen mennessä, kun Rebecca ja minä päätimme muuttaa perheemme Meksikoon tammikuussa XNUMX, se oli XNUMX XNUMX dollaria.

Valitse kahdesta houkuttelevasta vaihtoehdosta

Rebeccalla ja minulla oli vaikea valinta talon suhteen päätettyämme muuttaa ulkomaille. Pitäisikö meidän vuokrata se ja käyttää kuukausittaiset vuokratulot kulujen maksamiseen Meksikossa, vai pitäisikö meidän nostaa ja hyödyntää liittovaltion lakia, joka poistaa verot huomattavasta voitosta, jonka saisimme myymällä?

Vuokralla oli etuja. Kuukausivuokra tarjoaisi tasaisen tulovirran, joka korvaisi osittain jättämämme palkat ja vähentäisi sitä kautta säästöjen määrää päivittäisten elinkustannustemme kattamiseksi. Tulot kattaisivat vuokramme Meksikossa, lasten koulun opetuksen ja, kuten pidin vitsailemaan, jättäisimme muutaman dollarin tacoihin. Konservatiiveina (ainakin omien rahojemme käytön osalta) Rebecca ja minä pidimme siitä, että vuokratulot tarjosivat taloudellisen tyynyn, kunnes saimme kehittää useita liikeideoita, joita halusimme toteuttaa.

Toinen huomioitava seikka ulkomaille muuttaessasi on se, että vuokratulot voivat auttaa sinua saamaan oleskeluviisumin uudessa maassasi. Vaikka tällä ei ollut merkitystä tilanteemme kannalta, jotkin maat – esimerkiksi Uruguay – tarvitsevat todistettavissa olevan tulovirran saadakseen pysyvän asuinpaikan. Vuokratulot voivat auttaa sinua täyttämään tämän vaatimuksen.

Vuokrauksessa on kuitenkin myös huonoja puolia, kuten opimme tutkiessamme vaihtoehtojamme. Ensinnäkin rahastoyhtiön kustannukset kiinteistön mainostamisesta ja valvonnasta vaikuttaisivat voittoomme. Nämä yritykset veloittavat usein yhden kuukauden vuokraa vastaavan maksun vuokralaisen löytämisestä ja sitten 8–10 % kuukausivuokrasta kiinteistön ylläpidosta ja vuokralaisen esille ottamiin ongelmiin vastaamisesta. Vaikka online-sivustot, kuten Craigslist, ovat ilmaisia ​​​​alustoja, jotka auttavat yhdistämään vuokranantajat ja vuokralaiset, nämä työkalut eivät voi hallita omaisuutta.

Toiseksi meidän täytyisi ilmoittaa vuokratulot veronalaisena, mikä vähentäisi edelleen taskujemme määrää.

Rebecca ja minä pidimme myös myymistä jännittävänä vaihtoehtona. Useiden paikallisten kiinteistönvälittäjien kanssa käymiemme keskustelujen sekä riippumattoman tutkimuksen perusteella Zillow-verkkotyökalulla, joka käyttää vertailukelpoisia kiinteistöjä kodin markkina-arvon arvioimiseen, arvioimme, että voimme myydä talon noin 600,000 XNUMX dollarilla.

Siinä tapauksessa saisimme 400,000 200,000 dollarin voittoa, kun vähennämme alkuperäisen ostohinnan ja tekemiemme pääomaparannusten kustannukset, jotka olivat yhteensä 400,000 XNUMX dollaria. Voisimme sijoittaa XNUMX XNUMX dollarin voiton ja käyttää tuotot kulujen kattamiseen Meksikossa.

Lisäksi Internal Revenue Coden pykälän 121 (asuntojen poissulkeminen) mukaan mikään tästä 400,000 500,000 dollarin voitosta ei olisi veronalaista. Asuntorajoituksen ansiosta aviopari voi eliminoida tuloistaan ​​jopa 250,000 XNUMX dollarin voiton kodin myynnistä. Yksittäinen henkilö voi sulkea pois jopa XNUMX XNUMX dollaria.

Saadakseen tämän poissulkemisen (ja tämä on ratkaisevan tärkeää ymmärtääksesi, jos harkitset kotisi myyntiä) avioparien ja sinkkujen on täytettävä omistus- ja käyttötesti.

Olet oikeutettu poissulkemiseen, jos olet omistanut ja käyttänyt kiinteistön pääasunnona vähintään kahden vuoden ajan myyntiä edeltäneestä viidestä vuodesta. Voit täyttää omistus- ja käyttötestit eri kahden vuoden aikana, mutta molemmat testit on täytettävä myyntipäivään päättyvän viiden vuoden aikana.

Jos myyisimme talomme, täyttäisimme sekä omistus- että käyttötestit ja voisimme sulkea pois kaiken voittomme, mikä johtaisi nollaveroon.

Ilman asuntojen poissulkemisen etua 10 prosentin pääomatuloverokanta tarkoitti, että maksaisimme 40,000 400,000 dollarin veroa XNUMX XNUMX dollarin voitosta. Neljäkymmentä tuhatta dollaria on enemmän kuin odotimme, että neljän hengen perheellemme maksaisi asua Meksikossa yhden vuoden. Se on paljon rahaa maksettavaksi veroina.

Syyt vuokraamme

Useat tekijät vaikuttivat siihen, että päätimme vuokrata kotimme. Ensin löytyi heti omatoimisesti luotettava vuokralainen, jolle saatoimme luottaa pitämään talon ja pihan. Annoimme hänelle aiemmin käyttämiemme paikallisten korjaamohenkilöiden yhteystiedot, joten rahastoyhtiötä ei tarvittu.

Keräämämme vuokra verotetaan tavallisena tulona (Rebecca ja minä maksamme 12 %:n veroluokassa, mutta verokannat vaihtelevat 10 %:sta 37 %:iin tulojen ja hakemuksen tilan perusteella). Silti kolmannen osapuolen rahastoyhtiön kustannusten jättäminen merkitsi enemmän rahaa taskussamme.

Toiseksi, ottaen huomioon Washington DC:n metroalueen luonteen – erittäin ohimenevä ja lähellä sijaitsevien asuntojen kysyntä, kuten meidän, odotimme kodin arvon jatkavan nousuaan. Edelleen, koska asuntosulkutesti tarjoaa kahden viidestä vuodesta, meidän ei tarvinnut heti myydä veroedun saamiseksi.

Testin yksinkertaisimmassa sovelluksessa meillä oli myyntiin aikaa jopa kolme vuotta muuton jälkeen. Jos myyntipäivämme olisi tammikuussa 2021, viiden vuoden tarkastelujakso olisi tammikuusta 2016 tammikuuhun 2021, ja olisimme asuneet talossa ensisijaisena asuinpaikkana tammikuusta 2016 tammikuuhun 2018 ja olisimme voineet sulkea pois saada.

Viimeinen syy, miksi päätimme alun perin vuokrata myynnin sijaan, oli se, että halusimme paikan, johon palata, jos Meksikon asiat eivät suju.

Päätösten aika, taas

Kesäkuussa 2020 vuokralainen ilmoitti meille muuttavansa elokuussa. Tähän mennessä olimme kaksi ja puoli vuotta Meksikokokeilussamme ja sitoutuneet elämäämme siellä ilman suunnitelmia muuttaa takaisin Yhdysvaltoihin. Olimme valmiita tutkimaan uudelleen vaihtoehtojamme talon suhteen.

Ensimmäinen reaktioni oli myydä. Olimme vielä kahden viiden vuoden ajanjakson sisällä täyttääksemme käyttötestin ja sulkeaksemme voittomme verotuksen ulkopuolelle. Kiinteistönvälittäjät, joiden kanssa keskustelimme (ja verkkoalusta Zillow), ennustivat, että voisimme nyt myydä talon 100,000 50,000 dollarilla enemmän kuin kaksi vuotta aiemmin, mikä tarkoittaa, että säästäisimme noin 500,000 XNUMX dollaria veroissa ja meillä olisi koko XNUMX XNUMX dollarin tuotto käsissämme investoitavaksi.

Rebecca halusi jatkaa vuokraamista. Aloittamamme kombucha-yritys ja hänen Meksikossa pitämänsä espanjan kielen kurssit olivat ajoittain kannattavia, mutta hän piti tasaisista vuokratuloista.

Toinen syy, miksi Rebecca halusi pysyä talossa, oli ymmärtää ylimääräinen arvostus, jonka useat paikalliset kiinteistönvälittäjät ennustivat sen jälkeen, kun Amazon ilmoitti rakentavansa toista pääkonttoriaan alueelle.

Kun vielä pohdimme mitä tehdä, kohtalo puuttui asiaan. Keskustelin dilemmastamme ystävän kanssa, jolla on sijoitusasiantuntemusta, ja hän tarjosi jotain, mitä Rebecca ja minä emme olleet täysin ymmärtäneet. Hän selitti, että vuokrauksesta ansaitsemamme tuotto oli enemmän kuin mitä todennäköisesti saisimme, jos myyisimme talon ja sijoittaisimme voiton.

Tuolloin selvitimme noin 25,000 XNUMX dollaria vuodessa vuokratuloista kiinteistöveron, kotivakuutuksen ja ylläpitokulujen maksamisen jälkeen. (Olimme maksaneet jäljellä olevan asuntolainan pois ennen muuttoa.)

Jos myymme talon ja sijoittaisimme 500,000 5 dollarin voiton, meidän olisi löydettävä sijoitus, joka tuottaisi XNUMX %, jotta saisimme yhtä paljon vuokratuloja. Vaikka saatamme löytää tuoton yrityslainasta tai julkisesti noteeratusta osakkeesta, nämä omaisuustyypit ovat tyypillisesti riskialttiimpia sijoituksia kuin kiinteistöt.

Noin samaan aikaan kun keskustelimme ystäväni kanssa, Rebecca ja minä löysimme suullisesti perheen, jolla oli hyvä ura ja joka maksaisi hieman korkeamman kuukausivuokran kuin olimme saaneet aiemmin. Tämä teki jälleen vuokrapäätöksen helpoksi.

Lisäksi tiesin, että asuntojen poissulkeminen ei ollut täysin poissa pöydästä. Lain mukaan voimme nollata käyttötestin kannalta kriittisen viiden vuoden ajanjakson, jos päätimme muuttaa takaisin taloon ensisijaiseksi asuinpaikaksimme ja oleskella siellä kahdeksi vuodeksi – tai pidempään, jos se meille sopii. Vaikka meidän mielessämme ei olekaan siirtyä takaisin nyt, se ei ole mahdollisuuksien ulkopuolella. Ja miksi ei? Talo on ollut meille hyvä.

Viime kädessä päätös asunnon myymisestä vai vuokraamisesta on henkilökohtainen. Ei ole olemassa kaikille sopivaa ratkaisua. Kuitenkin, kuten tarinamme osoittaa, ratkaiseva taloudellinen näkökohta, joka jokaisen asunnonomistajan tulee pitää mielessä, on asumisen poissulkeminen. Jos päädyt myymään kotisi kahden viiden vuoden ajanjakson ulkopuolella, saatat joutua luovuttamaan suuren osan myyntihinnasta Uncle Samille.

Joten jos päätät pitää kotisi omistuksessasi muutaman vuoden muutettuasi ulkomaille, ole tietoinen siitä, kuinka tämä vero voi vaikuttaa talouteensi.

Tämä tarina julkaistiin alun perin International Livingissä.