Ryan piti osion 8 tehokkaampana kuin pienituloisten asuntoveron hyvitys

Toistaiseksi tässä sarjassa on tarkasteltu laajasti War On Poverty -ohjelmaa ja kongressiedustaja Ryanin kritiikkiä sodan yleisestä lähestymistavasta ja kutsumalla sitä epäonnistuneeksi. Mitä on tapahtunut viimeisen vuosikymmenen aikana tarkastelun jälkeen, erityisesti asunto-ohjelmissa. Vaikka se luotiin vuonna 1986 osana verouudistusta, Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) on johtava liittovaltion asunto-ohjelma. Kuten olen aiemmin huomauttanut, ohjelma on erittäin monimutkainen ja vaikea käyttää. Katsotaanpa ensin, mitä Ryan löysi katsoessaan ohjelmaa. Seuraavassa viestissä kuvailen haasteita, joita kohtasin saadakseni vastauksia yksinkertaisiin LIHTC-ohjelmaa koskeviin kysymyksiin, kuten siihen, mitkä tahot ovat käyttäneet sitä vuosien varrella, missä ja kuinka paljon on todella käytetty.

Ensinnäkin on syytä huomata, että löydät suurimman osan, mutta ei kaikkea, Ryanin materiaalista verkossa täällä. Monet linkit joihinkin tukiasiakirjoihin ovat kuitenkin rikki. Mutta Olen luonut linkin asunto-ohjelmia käsittelevälle 48 sivulle, ja siihen viittaan tässä ja seuraavissa viesteissä. En välttämättä ota kaikkea Ryanin materiaaleista nimellisarvolla, mutta aion myös rakentaa siitä työstä ja yrittää täyttää niin paljon kuin pystyn ohjelmista sellaisina kuin ne ovat nykyään.

Yksinkertaisin tapa ymmärtää LIHTC-ohjelma on se, että se on verokannustinohjelma, joka alentaa asuntoon rahaa sijoittavien tahojen veroja ja rajoittaa vuokran yleensä 60 prosenttiin alueen keskituloista tai alle. Veromuutoksen mekaniikka on tarpeeksi monimutkainen oikeuttaakseen postauksen, ja tein sen jokin aika sitten kattaa osan mekanismeista. Asuntojen rahoittamiseen tai tukemiseen päätyvät dollarit jaetaan eri osavaltioille niin kutsuttujen asuntorahoitustoimistojen (HFA) kautta, jotka määrittävät, miten ja missä resurssit käytetään. Maksan ohjelman menot tai menot seuraavassa postauksessa, mutta asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD) sanoo, että ohjelma käyttää "vastaa noin 8 miljardia dollaria vuotuista budjettivaltuutusta" ja Ryanin asiakirjojen mukaan "edellyttäen, että kiinteistö noudattaa vaatimuksia, sijoittajat saavat dollarimääräisen hyvityksen liittovaltion verovelvollisuuttaan vastaan ​​joka vuosi kymmenen vuoden ajan. ”

Ryan huomauttaa, että "LIHTC:n kriitikot mainitsevat usein ohjelman suurena puutteena sen, että LIHTC-projektit tarvitsevat yleensä vähintään yhden lisätukikerroksen projektin rahoittamiseksi. Muita kritiikkiä ovat LIHTC:n monimutkaisuus ja sen kustannukset verrattuna muihin liittovaltion asunto-ohjelmiin, erityisesti tositteisiin.

Henkilökohtainen kokemukseni vahvistaa tämän. Voittoa tavoittelemattomana kehittäjänä yksi projekti, jonka parissa työskentelin, käytti useita pääomanlähteitä verohyvityksistä valtion ja paikalliseen rahoitukseen. Tämä ei sinänsä ole ongelma, mutta muiden valtion rahoittajien monet vaatimukset hidastavat projekteja lisäämällä aikaa ja transaktiokustannuksia. Tämä ei ole muuttunut, ja olen huomauttanut, kuinka uudet ongelmat, kuten inflaatio, nostavat projektikustannuksia kuluttamalla tukea ja luoda vähemmän kalliimpia yksiköitä.

LIHTC-osiossa Ryan vertaa ohjelmaa kielteisesti osaan 8, ohjelmaan, joka antaa kuponkeja, joita voidaan käyttää vuokralle olemassa olevissa markkinahintaisissa asunnoissa. Mielestäni se on pätevää kritiikkiä ja pätee edelleenkin. Ainoa ongelma on, että tositteet ovat liian vaikeita käyttää. Usein kotitalous voi saada kuponkeja, mutta se ei löydä vapaata asuntoa, joka täyttää liittovaltion, osavaltion tai paikalliset vaatimukset. Usein lahjakortit jäävät käyttämättä. Tästä syystä olen edelleen ehdottanut yksinkertaista uudistusta kuponkien käytön sallimiseen jossa kotitalous maksaa jo vuokraa.

Ja kuka hyötyy LIHTC:stä verrattuna osaan 8? Ryan mainitsee O'Reganin ja Hornin, jotka havaitsivat, että "noin 40 prosenttia LIHTC-yksiköistä palvelee erittäin pienituloisia kotitalouksia verrattuna 75 prosenttiin HUD:n vuokralaispohjaisista osista 8 ja julkisista asunnoista." Kun olen kaivellut syvemmälle verohyvitysten päätymistä, olen huomannut, että monet, monet verohyvitystä saavat hankkeet sekoittavat tuetut yksiköt markkinakorkoyksiköihin. Se ei mielestäni ole ongelma, vaikka tuetut tulotasot ovat korkeammat.

Mutta tarkastella projekteja, kuten yksi tulossa Rentonissa, Washingtonissa Seattlen eteläpuolella, kutsutaan solera, herättää kysymyksiä; hankkeessa ei ole mitään vikaa, mutta odottavatko veronmaksajat "pienituloiselta asumiselta". Ovatko vuokrat näillä alueilla muutenkin niin alhaiset, että tuki ei säästä vuokralaisia ​​niin paljon ja säästävien vuokralaisten tulot ovat paljon korkeammat, ehkä tarpeeksi korkeat löytääkseen halvemman, vanhemman markkinahintaisen asunnon? Tätä tukevat tiedot, joiden mukaan "LIHTC-kiinteistöillä on yleensä enemmän läsnäoloa lähiöissä, joissa köyhyysaste on pienempi." Yritin kaivaa tätä, ja seuraavassa postauksessa, jonka jaan, se johti siihen, että LIHTC:ssä löydettiin paljon suurempi ongelma: läpinäkyvyyden puute.

Lopulta Ryan osuu naulaan, johon usein vasaraan. "Monilla suurkaupunkialueilla LIHTC on kalliimpaa kuin muut asumisapumuodot." Ryan lainaa tutkimusta, jossa "tutkitaan LIHTC:n kustannustehokkuutta suhteessa Section 8 -seteleihin Bostonissa, New Yorkissa, San Josessa, Atlantassa, Clevelandissa ja Miamissa". Tuossa tutkimuksessa todettiin, että "LIHTC on kalliimpi kuin kupongit kokonaisuudessaan, mutta palkkio vaihtelee tositteiden maksustandardien ja paikallisten asuntomarkkinoiden mukaan." Tutkimuksen mukaan San Josen kaltaisessa kaupungissa verohyvitysohjelma maksaa veronmaksajille 2 % enemmän kuin kupongit, mutta Atlantassa ero on 200 %. yhtä kalliita kuin kupongit Atlantassa.

Kaiken kaikkiaan Ryan ei vietä niin paljon aikaa LIHTC-ohjelmaan sen suhteellisen koon vuoksi. Tämä voi johtua siitä, että ohjelmalla on laaja, molemminpuolinen tuki. Voisiko tämä johtua siitä, että monet voittoa tavoittelevat kehittäjät täyttävät markkinahintaprojektejaan 4 prosentin verohyvityksellä, pienemmällä tuella, mutta helpompi hakea ja saada? Mielestäni halvempien asuntojen tarjoaminen ja voiton tuottaminen on hyvä idea, mutta kysymys siitä, kuinka monta verohyvitystä käytetään voittoihin verrattuna voittoa tavoittelemattomiin järjestöihin ja miten niitä käytetään, johti minut suurimpaan löytööni: emme vain tiedä. Ryanin työ tuskin naarmuttaa pintaa ohjelmalle, joka sijoittaa satoja miljoonia dollareita osavaltion HFA:n kassaan ilman, että se on vastuussa siitä, mihin rahat menevät.