Maaseudun vuokra-apu ja matalakorkoiset kannustimet

Tarkastelemme "osion" asunto-ohjelmia osana entisen edustajan perusteellista tutkimusta liittovaltion köyhyyden vastaisista ohjelmista, jotka on luotu tai liitetty sodan vastaiseen taisteluun. Kuten edellisessä viestissä, tarjoan taustaa ja historiaa, annan Ryanin arvion ja teen omani sekä ideoita ohjelman parantamisesta tai uudelleenkäytöstä.

§ 521 maaseudun vuokraamisen tukiohjelma

Olen huomauttanut ennen sitä Amerikan maaseudun asumisongelmat ovat pahempia kuin kaupunkiympäristöissä. Työntekijät ansaitsevat vähemmän, heidän on matkustettava kauemmas löytääkseen asunnon, ja kun he tekevät, he huomaavat, että avoimia työpaikkoja on vähän ja rakennukset ovat vanhempia ja rappeutuneita. Uusien asuntojen rakentamiskustannukset maaseudulla kilpailevat kaupunkien kustannuksista, mutta maaseudun vuokrat ovat paljon alhaisemmat kuin kaupungeissa tai esikaupunkialueilla. Käännös: kehittäjät ymmärtävät nopeasti, että useimmat maaseutualueiden hankkeet eivät yksinkertaisesti ole toteutettavissa, ja tämä sisältää myös voittoa tavoittelemattomilla verohyvityksellä rahoitetut hankkeet. Maaseutualueet joutuvat siis kohtaamaan kaksinkertaisen murheen: alhaiset palkat ja alhainen asuntotarjonta; vaikka asumisen laatu on heikompi, hinnat pysyvät korkeina ja vajaakäyttö alhainen. Sillä välin, tuet päätyvät kaupunkeihin maaseudun sijaan.

Section 521 -ohjelmaa hallinnoi – yllättäen – Yhdysvaltain maatalousministeriö (USDA) osana vuoden 1949 asuntolakia. USDA:lla itse asiassa on useita ohjelmia, mukaan lukien Section 515 Rural Rental Housing Program ja Section 514. ja 516 Farm Labor Housing -ohjelmaa, joista jokaisessa käytetään lainoja ja tukia maaseudun asumisen edistämiseen. Section 521 -ohjelman tukea voidaan lisäksi käyttää vuokran maksamiseen näissä yksiköissä. Vuokralaiset maksavat vuokraa, joka on 30 % oikaistuista kuukausituloistaan ​​AMI:n perusteella; § 521 -ohjelma maksaa loput vuokrasta. Kuten muutkin jo käsitellyt asunto-ohjelmat, nämä yhdistävät pääoma- ja vuokrahelpotusdollareita.

Ryan päätti mainitsemiensa tutkimusten perusteella, että Section 521 -ohjelma epäonnistui tehtävässään auttaa ihmisiä löytämään kohtuuhintaisia ​​asuntoja. Kansallinen pienituloisten asuntoliitto Viime vuonna todettiin, että "30 prosenttia maaseudun vuokralaisista on kustannustaakkaa, maksavat yli 50 prosenttia tuloistaan ​​asunnostaan ​​ja lähes puolet heistä maksaa yli XNUMX prosenttia tuloistaan ​​asumiseen. Yli puolet maaseututalouksista, joissa on useita ongelmia, kuten kohtuuhintaisuus, fyysiset puutteet tai ylikansoitus, on vuokralaisia."

Olen jo todennut, että Amerikan maaseudun asumisongelmat ovat vakavia ja haastavia ratkaistavaksi. Olen samaa mieltä siitä, että vaikka pykälä 521 ja siihen liittyvät ohjelmat ovat hyvin tarkoitettuja, ne eivät tee paljon lommoa ongelmiin. Kuten muutkin täällä käsitellyt ohjelmat, jos vapauttaisimme asuntopolitiikan sääntelyn mahdollistaaksemme enemmän asuntojen rakentamisen, nämä tuet olisivat itse asiassa enemmän eroja kärsineillä maaseutualueilla turvautumatta kaikkiin monimutkaisiin ja tehottomiin rahoitusjärjestelmiin.

Tilivuonna 2012 § 521 -menot olivat 905 miljoonaa dollaria. Section 521 RA -ohjelmaa rahoitettiin 1.375 miljardilla dollarilla vuonna 20 ja 1.410 miljardilla dollarilla vuonna 21. FY22:n menolaskussa jaksoon 1.450 varattiin 521 miljardia dollaria.

§ 236 Vuokra-asumisen tukiohjelma

Section 236 -ohjelma tarjosi kehittäjille kannustimia alle markkinakorkojen (BMIR) muodossa edullisien vuokra-asuntojen rakentamisen kannustamiseksi. Vuonna 1968 perustetun ohjelman päätyökalu on Below Market Interest Rates (BMIR) kehittäjille, jotka haluavat rakentaa asuntoja pienituloisille perheille. BMIR-konsepti sai alkunsa vuoden 1961 asuntolakista, jonka kannustimena oli alhainen lakisääteinen 3 prosentin korko. BMIR ei vakuuttanut aktiivisesti uusia lainoja sen jälkeen, kun se korvattiin pykälällä 236. Ohjelman ollessa käynnissä tuhansia yksiköitä rakennettiin käyttämällä liittovaltion tukemaa asuntolainavakuutusta 40 vuoden laina-ajalle. Myös yksityisille kehittäjille suoritettiin korkoa alentavia maksuja. Hankkeisiin sisältyi myös jakso 8 Vuokralainen. Ryanin analyysin mukaan tuolloin yli 11,000 XNUMX tällaista yksikköä sai edelleen maksuja koron alentamiseksi.

Ohjelma luotiin vuonna 1968, ja se poistettiin asteittain käytöstä tositteiden hyväksi, ja tilivuoteen 2012 mennessä jakso 236 -ohjelma käytti 401 miljoonaa dollaria jäljellä olevien asuntolainojen koronalennusmaksuihin. Sitoumuskauden lähestyessä loppuaan vuonna 2016 HUD tarjosi neuvoja kuinka lopettaa, muuttaa tai pitää asuminen edullisena. On epäselvää, missä nämä maksut tarkalleen ovat, koska HUD:lla ei ole läpinäkyvää raportointiprosessia, mutta suurin osa 236 §:n mukaisista asunnoista on muutettu yksityiskäyttöön tai jatkanut toimintaansa kohtuuhintaisina yksikköinä erilaisilla tuilla. Ryan ei tarjonnut paljon ohjelman tehokkuuden analyysin suhteen, paitsi että ohjelman tehokkuudesta ei ollut tutkimuksia.

Näkemykseni tästä ohjelmasta on, että nousevien korkojen kanssa kannattaisi katsoa, ​​voisiko markkinahintaisten vuokra-asuntojen uudisrakentamisen kannustamista kannustaa maksuilla korkojen alentamiseen ehdoin nollaan. Kuten olen huomauttanutTalouden epävarmuuden, korkojen nousun ja kysynnän laskun myötä vuokra-asuntojen tuotanto todennäköisesti laskee. Tämä tarkoittaa, että kun kysyntä palaa, ehkä jopa räjähtää, pienituloiset kotitaloudet, jotka etsivät vuokra-asuntoa, kohtaavat korkeita vuokrat. Tämä herättää lisää huolta, joka johtaa hyödyttömään sääntelyyn. Alennettu- tai jopa nollakorkoisten lainojen tarjoaminen nyt yhdessä muiden kannustimien kanssa yksityisille kehittäjille vähentäisi heidän riskiään ja lisäisi tarjonnan luomista tulevaisuutta varten.