Vähittäiskauppa seuraa ihmisiä – astu "varjo"-keskisille bisnesalueille ja esikaupunkien "välittömään keskustaan"

On olemassa erehtymättömiä todisteita siitä, että pandemian jälkeinen vähittäiskaupan elpyminen on viivästynyt Yhdysvaltojen suurten kaupunkiemme Central Business Districtissä (CBD). Selitykset sisältävät päivittäisten yritysten määrän vähenemisen, kun ihmiset päättävät työskennellä kotoa, ainakin osa-aikaisesti. Lisäksi keskustan rikollisuuden kasvun jo ennen pandemiaa katsotaan osaltaan vähentävän CBD:n kävijämääriä. Mutta työssä on muitakin "muuttovoimia", jotka ovat myös tekijöitä.

Kaupunkiasuvat milleniaalit perustavat nyt perheitä. Ja aivan kuten heidän Boomer-vanhempansa (tai isovanhempansa) esikaupunkilentojen aikana XNUMX-luvun puolivälissä, nämä Gen-Y:t vaihtavat kaupunkielämää esikaupunki- tai jopa taajama-asumiseen. Heidän toiveensa takapihoista ja paremmista kouluista sekä työmatkaliikenteestä "zoomaus" on tärkeä rooli heidän muuttamisessaan.

Asiantuntijan lukema

Otin yhteyttä Moody's Analyticsin taloustutkimuksen johtajaan Thomas LaSalvia, nähdäkseni tukivatko heidän tiedot oletuksiani; ilmeisesti niin. "Täsmälleen tämä mielipide tulee New Yorkin, San Franciscon ja Chicagon kiinteistönvälittäjiltä." LaSalvia jatkoi. ”Vähittäiskauppa seuraa ihmisiä ja ihmiset-mallit muuttuvat. Se, että suuret toimistorakennusten työnantajat eivät tuo työntekijöitä takaisin kokopäiväisesti, on vähentänyt kävelyä, mikä on vaikuttanut katutason jälleenmyyjiin.

Moody'sin analytiikan mukaan työpaikkatilastot osoittavat tämän. Vuoden 2020 ensimmäisestä neljänneksestä vuoden 2022 kolmanteen neljännekseen Chicagon keskustan vähittäiskaupan avoimet työpaikat kasvoivat 15.6 prosentista 18.2 prosenttiin, kun taas Chicagon metron vajaakäyttö kasvoi vain 12.2 prosentista 12.4 prosenttiin. San Franciscon keskustan vähittäiskaupan vajaakäyttö nousi samana ajanjaksona 4.5 %:sta 8.2 %:iin, kun taas suurempi San Franciscon metron vajaakäyttöaste nousi 4.5 %:sta 4.9 %:iin.

Kotikaupungissani Minneapolisissa CBD-kaupan liikenteen eroosio on ollut selvempää. Jo ennen pandemiaa keskustan ytimessä kaupan avoimet työpaikat vaihtelivat 10 prosentista 20 prosenttiin. Mukaan Cushman & WakefieldCWK
Minneapolisin keskustan vähittäiskaupan vajaakäyttöaste vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla oli noussut 35 prosenttiin, kun lähikaupan vajaakäyttöaste oli 7 %.

Nicollet Mall, aikoinaan elintärkeä keskustan kävelykeskus, joka on ankkuroitu rakastetun ja menehtyneen Daytonin tavaratalon kanssa, on muuttunut entisen itsensä varjoksi. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue ja muut kansalliset erikoisliikkeet ovat sulkeneet ovensa. Suurin osa heistä oli nostanut panoksia kauan ennen kuin kaupunki aloitti 2018 miljoonan dollarin katukuvan päivityksen vuonna 75.

Nyt a työryhmä kaupunginvaltuuston jäsenistä, kiinteistöjen johtajista, välittäjistä ja keskustan asiantuntijoista Minneapolisin pormestarin Jacob Freyn johdolla työskentelevät kehittääkseen "vähittäiskaupan elvyttämissuunnitelman" ostoskeskuksen myymälöiden lukuisten sulkemisten seurauksena.

"Shadow" Central Business District

Kaikki ei kuitenkaan ole tuhoisaa vähittäiskaupan kannalta Minneapolisin keskustassa. Keskeisen bisnesalueen sydämessä sijaitsevien tyhjien julkisivujen vastakohtana asiat kuhisevat vain kivenheiton päässä pohjoisessa.

Minneapolisissa, kuten Chicagossa, Milwaukeessa, San Franciscossa, Portlandissa ja muissa suurissa metroissa, on "varjo" keskusyritysalue. Näistä kaupunkitaskuista on tullut magneetteja sekä NexGenin ammattilaisille että tyhjille pesijöille. Niissä on trendikkäitä lofteja, gastronomisia kokoontumispaikkoja ja trendikäs sekoitus erikoisliikkeitä.

Minneapolisissa "viileyden käytävä" on North Loopin varastoalue, jota rajaa pohjoisessa Mississippi-joki ja etelässä liike- ja urheilutilat. Se on meidän versiomme Chicagon River Westin, San Franciscon North Beachin ja Milwaukeen Third Wardin kaupunginosista. Heillä kaikilla on samanlainen DNA, vaatimattomien, matalakerroksisten tiilirakennusten geenipooli näiden kaupunkien metrojen laidalla.

Nämä tehtaat ja kaupalliset varastot rakennettiin 20-luvun alussa^th luvulla, jätettiin huomiotta XNUMX-luvun puolivälin valtavien keskustan kaupunkiuudistushankkeiden aikana, jotka riisuivat suuren osan kaupunkiemme rikkaasta arkkitehtuuriperinnöstä.

Immuuni Recking Ballsille

Ironista kyllä, nämä vaatimattomat varastorakennukset ja maa, jolla ne seisoivat, "ei olleet purkamisen arvoisia", koska ne olivat lähellä CBD:n ytimiä. Tästä syystä ne pysyivät vähän käytettyinä kaupallisina varastoina viime vuosisadan jälkipuoliskolla.

Oivaltavat kehittäjät, jotka alkoivat ostaa näitä kiinteistöjä, tiesivät, että niiden kohoavat katot, paljaat tiilit ja raskaat puurakenteet voitaisiin käyttää uudelleen vaativiin kaivauksiin. Lisäbonuksena olivat heidän katutason kaupalliset tilat, joista muodostui kahviloita, ravintoloita, baareja ja paikallisten kauppiaiden liikkeitä.

Välittäjien mukaan North Loopin alueella on nyt vähemmän tyhjiä liiketiloja kuin ennen pandemiaa. Samanlaisia ​​trendejä on myös valtakunnallisesti. Deb Carlson, Cushman & Wakefieldin vähittäismyyntitiimin vanhempi johtaja katsoi vähittäiskaupan kiinteistöjen vahvuuden johtuvan siitä, että kuluttajien kiinnostus pieniä, riippumattomia jälleenmyyjiä kohtaan on herännyt uudelleen.

Uusi "Instant Downtowns" Burbsissa

Trendikäs vuosituhannen muuttaminen tapahtuu esikaupunkikaupan ainutlaatuisessa risteyksessä. Monien ostoskeskuksen ankkureiden, erikoiskauppiaiden menetys ja kävijämäärien dramaattinen lasku heikentävät maan B- ja C-luokan kauppakeskuskiinteistöjen elinkelpoisuutta. Tällainen "ostoskeskuksen kaatuminen" johtaa todennäköisesti siihen, että monet lopulta antautuvat puskutraktorille.

Samaan aikaan parhaat A-luokan ostoskeskuksen omistajat ja kehittäjät ovat olleet triage-tilassa, sillä monissa kiinteistöissä on meneillään vuokralaisremiksaus ja -kehittäminen. Kuitenkin visionäärisempi ryhmä omistajia ja kehittäjiä, jotka ymmärtävät yhtenäisen kaupankäynnin ja "uuden vähittäiskaupan" valtavat vaikutukset, kirjoittaa ostoskeskuksen pelikirjan kokonaan uudelleen.

Transaktio kokemukselliseen

Aiemmin transaktioihin keskittyneiden jälleenmyyjien ja tuotemerkkien on nyt nostettava näyttämönsä vähittäismyyntiteatteriin, jossa kaupoista tulee elämyskeskuksia. Näiden uusien tarpeiden täyttämiseksi yleinen suunnittelu ja arkkitehtoninen suunnittelu on ohjelmoitava uudelleen tukemaan dynaamista ihmisten osallistumista. Se on hyvin erilainen pelisuunnitelma.

Monet kohteena olevista kiinteistöistä syntyivät ulkoilmakauppakeskuksina 1950-luvulta 1970-luvulle ja muutettiin myöhemmin suljetuiksi ostoskeskuksiksi 1980-luvulla. Nyt monet muuttuvat sekakäyttöön keskuksia, steroideja.

Innovatiiviset keskuskehittäjät muuttavat ostoskeskuksiaan "välittömäksi keskustaksi". Tällä lähestymistavalla ei ole niinkään tekemistä vuokrattavan kauppatilan manipuloinnin kanssa, vaan pikemminkin täysin uusien yhteisöjen luomisessa.

Formula voitto

Uusia kaavoja ovat moniperheasuminen, ulkoilmakauppa, laaja valikoima ruokaa ja viihdettä, työskentelytilat, terveydenhuolto, hyvinvointi, kuntoilutilat, jälleenkauppa ja jopa maanviljelijät. Ne on suunniteltu vetoamaan kotona työskenteleviin milleniaaleihin sekä tyhjiin pesijöihin.

Kansallisia brändejä, jotka aikoinaan hallitsivat ostoskeskusten käytävillä, täydentävät alueelliset ja paikalliset jälleenmyyjät sekä lyhytaikaiset hautomotilat ja "ponnahdusikkunat", jotka pitävät asiat dynaamisina ja osuvina. Jopa kokkivetoiset ravintolat ja ruokahallit tulevat korvaamaan tyypillisiä ketjulaitoksia jäljittelemään kaupunkialueita, joita uudet esikaupunkilaiset jättivät taakseen.

Parkkipaikat puistoihin

Koska uusien alueiden sisällä ja niiden ympäristössä on korostettu kävelykelpoisuutta ja "oleskeluaikaa", kehittäjät ymmärtävät rehevien viheralueiden ja ulkoilukeskusten edut "paikan tunteen" herättämiseksi. Dallasissa Centennial Real Estate's Chicagon Vernon Hillsin esikaupungissa sijaitsevan Hawthorn Mallin kunnostustyö on siirtymässä toiseen vaiheeseen, ja se sisältää kolmen hehtaarin ulkopuiston ja aukion.

Alun perin vuonna 1973 rakennettu Hawthorn Mallin kunnostus, josta ilmoitettiin ensimmäisen kerran vuonna 2019, sisälsi uusia vähittäiskauppa- ja ruokailumahdollisuuksia, ylellisiä moniperheasuntoja ja kokoontumistiloja sisä- ja ulkotiloissa. Laajennetut Hawthorn 2.0 -suunnitelmat sisältävät 162 yksikköä senioriasuntoja, 25,000 109,000 neliömetrin suuruisen ruokakaupan ja XNUMX XNUMX neliöjalkaa ulkoilmakauppaa. Keskuksen pääjohtaja Jeff Rutzen sanoo, että tavoitteena on "luoda moderni, yhdistetty päivästä iltaan toimiva yhteisö".

Take Away

Vain kehittäjät, jotka lähestyvät näitä kiinteistöjä "puhtaan pöydän" mentaliteetilla ja erittäin syvällä taskulla, luovat todennäköisesti kestäviä yhteisöjä. Kauppakeskusten ”uudelleenkehittäjien” lakmustesti tulee olemaan siinä, nähdäänkö syntyneet hankkeet ylistettyinä kauppakeskuksina vai kokonaan muuna.

Riittää, kun sanotaan, että sähköisen kaupankäynnin kasvun lähentyminen, pandemian seuraukset ja yli 72 miljoonan milleniaalien seuraava elämänvaihe ovat myötävaikuttaneet dynaamisiin uusiin ihmismalleihin. Tällaisen tektonisen muutoksen aaltoiluvaikutus tuntuu kaupungeissamme ja lähiöissämme tulevina vuosikymmeninä.