REITs vs. kiinteistösijoitusrahastot: Mikä on ero?

REITs vs. kiinteistösijoitusrahastot: yleiskatsaus

Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ja kiinteistösijoitusrahastot tarjoavat sekä hajauttamisen että helpon ja edullisen tavan yksittäisille sijoittajille sijoittaa kiinteistömarkkinoiden eri segmentteihin. Ne edustavat myös likvidimpiä investointivälineitä tällä alalla kuin suoraan kiinteistöjen omistaminen tai sijoittaminen.

Valittavana on laaja valikoima REIT- ja kiinteistöalan sijoitusrahastoja. Ennen kuin harkitset kumpaakin instrumenttityyppiä, sinun on ymmärrettävä näiden kahden väliset keskeiset erot sekä niiden edut ja haitat.

REIT

REIT on yritys, trust tai yhdistys, joka sijoittaa suoraan kiinteistöihin kiinteistöjen tai asuntolainojen kautta. He käyvät kauppaa pörssissä ja ostetaan ja myydään kuten osakkeet. REIT: t maksavat osinkoja osana rakennettaan. Sisäinen verovirasto (IRS) velvoittaa heidät maksamaan suurimman osan verotettavasta voitostaan ​​(90% tai enemmän) osakkeenomistajille osinkona. REIT-yritykset eivät kuitenkaan maksa yhteisöveroa.

Ainakin 75% REITin varoista on oltava kiinteistöissä, ja vähintään 75% sen bruttotuloista on oltava peräisin vuokrista, asuntolainakoroista tai kiinteistön myynnistä saaduista voitoista.

Kolme päätyyppiä ovat oman pääoman takaisinmaksut, asuntolainan takaisinmaksut ja yhdistetyt REITit.

Oman pääoman tuotto

Osakerahastot omistavat ja sijoittavat kiinteistöihin, kuten asuntoihin, toimistorakennuksiin, ostoskeskuksiin ja hotelleihin. Tulot syntyvät pääosin omistamiensa tai omistusosuuksiensa kiinteistöjen vuokrasta.

Oma pääoma REIT voi sijoittaa laajasti tai se voi keskittyä tiettyyn segmenttiin, kuten hotellit, asuinkiinteistöt, varastot, sairaalat ja niin edelleen.

Yleensä pääomatuotot tuottavat vakaat tulot. Ja koska nämä REIT: t tuottavat tuloja keräämällä vuokria, heidän tulonsa on suhteellisen helppo ennustaa ja yleensä kasvaa ajan myötä.

Asuntolainat

Asuntolainan sijoitukset (tai mREIT) sijoittavat asuin- ja kaupallisiin kiinnityksiin. Nämä REIT: t lainaa rahaa asuntolainoihin tai ostavat olemassa olevia asuntolainoja tai kiinnitysvakuudellisia arvopapereita (MBS). Vaikka oman pääoman REITit tuottavat tyypillisesti tuloja vuokrilla, asuntolainan REITit ansaitsevat tuloja velkasijoitusten koroista.

 Asuntolainan takaisinmaksut ovat yleensä parempia kuin oman pääoman palautukset, kun korot nousevat.

Hybridi-REITit

Hybridi-REITit ovat yhdistelmä pääoma- ja kiinnitysluottoja. He molemmat omistavat kiinteistöjä, keräävät vuokria ja sijoittavat myös kiinnelainoihin. Sijoittamalla sekä kiinnityksiin että vakaviin varoihin hybridi-REIT: t, kuten kaksi satamaa, suhtautuvat tasapainoisemmin ja voivat pystyä voittamaan sekä nousevissa että laskevissa korkoympäristöissä, joissa vain perinteinen pääoma tai vain asuntolaina REIT voi taistella.

Huomaa, että luettelossa on vain muutama hybridi-REIT.

REIT-suorituskyky

REIT:t toimivat yleensä parhaiten, kun korot laskevat ja vuokrat nousevat. Osinkoa maksavina osakkeina REIT:t analysoidaan aivan kuten muut osakkeet. Mutta kiinteistön kirjanpitokäsittelyssä on joitain suuria eroja. Koska REIT-yritykset ostavat esimerkiksi kiinteistöjä, saatat nähdä korkeamman velkatason kuin muuntyyppisillä yrityksillä.

Pääomamarkkinatilanne on myös tärkeä, nimittäin REIT-osakkeiden institutionaalinen kysyntä. Lyhyellä aikavälillä tämä vaatimus voi hukuttaa perustekijät. Esimerkiksi REIT-osakkeet menestyivät melko hyvin vuonna 2001 ja vuoden 2002 ensimmäisellä puoliskolla heikoista perustekijöistä huolimatta, koska rahaa virtasi koko omaisuusluokkaan.

Yksittäisillä REIT-tasoilla haluat nähdä vahvat näkymät tulojen kasvulle, kuten vuokratuotot, niihin liittyvät palvelutuotot ja FFO. Haluat nähdä, onko REIT: llä ainutlaatuinen strategia käyttöasteen parantamiseksi ja vuokrien korottamiseksi.

Teollisuussektorilla on myös merkitystä, sillä erikoistuneet REIT-yritykset näkevät tuotot, jotka vaihtelevat omistettujen kiinteistötyyppien mukaan. Esimerkiksi alla oleva kaavio kuvaa REIT-tuottoja sektoreittain vuonna 2019. Tuona vuonna teollisuuskiinteistöt ja datakeskukset menestyivät parhaiten, kun taas vähittäiskauppa ja omavarastointi heikkenivät.

Kiinteistösijoitusrahastot

Sijoitusrahastot ovat ammattimaisesti hoidettuja yhdistettyjä sijoituksia, jotka sijoittavat erilaisiin ajoneuvoihin, kuten osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin. Sijoittajat ostavat sijoitusrahastojen osakkeita tai osuuksia, jotka ostetaan tai lunastetaan rahaston käypään nettoarvoon (NAV). NAV-arvot lasketaan kerran päivässä ja ne perustuvat rahaston salkun arvopapereiden päätöskursseihin.

Kiinteistösijoitusrahastot sijoittavat ensisijaisesti kiinteistösijoitusyhtiöihin ja kiinteistöalan yrityksiin käyttämällä ammattimaisia ​​salkunhoitajia ja asiantuntijatutkimuksia. Ne mahdollistavat monipuolisen altistumisen kiinteistöille suhteellisen pienellä pääomalla. Strategiasta ja hajauttamistavoitteista riippuen ne tarjoavat sijoittajille paljon laajemman omaisuuden valinnan kuin voidaan saavuttaa pelkästään REIT-osakkeita ostamalla, ja ne tarjoavat myös joustavuuden helposti siirtyä rahastosta toiseen.

Yksi etu yksityissijoittajille on rahaston antama analyyttinen ja tutkimustieto. Tähän voi sisältyä yksityiskohtia hankituista varoista ja johdon näkökulmasta tiettyjen kiinteistösijoitusten kannattavuuteen ja kehitykseen sekä omaisuusluokkana. Spekulatiivisemmat sijoittajat voivat sijoittaa kiinteistösijoitusrahastojen perheeseen, ylipainottaen taktisesti tiettyjä kiinteistötyyppejä tai alueita tuoton maksimoimiseksi.

Kiinteistösijoitusrahaston kehitys

Koska ne sijoittavat pääasiassa REIT-rahastoihin, kiinteistösijoitusrahastojen tulos korreloi läheisesti heidän omistamiensa REIT-rahastojen tulokseen. Sijoitusrahastot voivat kuitenkin olla vähemmän likvidejä, verovapaammat ja niiden hallinnointipalkkiot ovat korkeammat kuin REIT- tai REIT ETF -rahastot. Vaikka kiinteistösijoitusrahastot tuovat likviditeettiä perinteisesti epälikvidiin omaisuusluokkaan, kriitikot uskovat, etteivät ne voi verrata suoriin kiinteistösijoituksiin.

Erityistä huomioitavaa

REIT ja kiinteistösijoitusrahastot antavat yksittäisille sijoittajille rajoitetun pääoman pääsyn joko hajautettuihin tai keskitettyihin kiinteistösijoituksiin, koska niillä on suhteellisen alhaiset sijoitusminimit. Kun kyse on hajauttamisesta, kahden tyyppiset rahastot auttavat vähentämään riskiä.

Kiinteistösijoitusrahastot voivat sijoitusstrategiastaan ​​riippuen olla monipuolisempi sijoitusväline kuin REIT-rahastot. Tämä voi vähentää transaktiokustannuksia niille, jotka etsivät suurempaa hajauttamista yhteen tai muutamaan rahastoon. Niillä on myös ammattimainen salkunhoito ja tutkimus.

Kiinteistörahastot tarjoavat osinkotuloja ja mahdollisuuden pääoman arvonnousuun keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Muista, että REIT: n on jaettava vähintään 90% verotettavasta tulosta osakkeenomistajille vuosittain osinkojen muodossa.

Kiinteistöjen arvolla on taipumus kasvaa inflaation aikana, kun kiinteistöjen hinnat ja vuokrat nousevat. Siksi REITit ja kiinteistösijoitusrahastot voivat toimia potentiaalisena suojana inflaatiota vastaan.

Lopuksi molemmat kiinteistörahastotyypit tarjoavat likviditeettiä tyypillisesti epälikvidiin omaisuusluokkaan.

haittoja

Kuten mikä tahansa sijoitus, myös REIT-sijoitusrahastoihin ja kiinteistösijoitusrahastoihin on riskejä. Palautusta ei taata.

Samoin kuin kaikkien alakohtaisten rahastojen kohdalla, kiinteistöihin keskittyvät rahastot voivat olla epävakaampia kuin laajemman sijoitushorisontin rahastot, kuten S&P 500 -indeksiä seuraava rahasto. Lyhyesti sanottuna, kun kiinteistömarkkinat horjuvat, tämän alan rahastot kärsivät. Tietenkin päinvastoin on totta, kun kiinteistömarkkinat kukoistavat.

Korkojen nousu voi vaikuttaa myös kiinteistörahastojen tuottoon. Esimerkiksi REIT: t luottavat kiinteistöjen hankkimiseen lainaan tai lainaan. Kun korot nousevat, nousevat myös lainan kustannukset, jotka voivat leikata voittoja.

Esimerkki REIT vs. kiinteistösijoitusrahasto

Jos haluat sijoittaa esimerkiksi New Yorkin dynaamisille ja tunnetusti kalliille kiinteistömarkkinoille, harkitse asianmukaisesti nimettyä Empire State Realty Trust Inc:tä (ESRT) – REIT:tä, joka voi vaatia ikonisen Empire State Buildingin yhdeksi portfolionsa kiinteistöistä. . Sen salkussa on yhteensä kahdeksan liike- ja kahdeksan toimistokiinteistöä Manhattanilla ja New Yorkin pääkaupunkiseudulla.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) on esimerkki (kiinteistö)alan sijoitusrahastosta, jolla on erilaisia ​​omistuksia. 41 omistusosuudellaan se sijoittaa pääasiassa REIT-yhtiöihin sekä julkisesti noteerattuihin kiinteistöyhtiöihin.

Bottom Line

REITillä ja kiinteistösijoitusrahastoilla on eroja, mutta ne ovat samanlaisia, koska ne tarjoavat sekä likviditeettiä että helpon tavan saada altistuminen hajautetulle kiinteistöomaisuudelle. Vähittäissijoittajille, joilla ei ole merkittävää pääomaa, nämä kiinteistörahastot luovat mahdollisuuden sijoittaa moniin kiinteistöihin, jotka muuten olisivat tavoittamattomissa. Erityisesti pitkäaikaisilla sijoittajilla on mahdollisuus saada osinkotulojen ja pääoman arvonnousun etuja. Ennen sijoittamista kumpaan tahansa, varmista, että ymmärrät näiden kahden väliset erot sekä niihin liittyvät riskit ja edut.

REIT vs. Real Estate Mutual Funds UKK

Mikä on ei-kaupallinen REIT?

REIT-kaupankäynnin kohteena ovat yksityiset kiinteistösijoitusrahastot, joita hallinnoidaan ammattimaisesti ja jotka sijoittavat suoraan kiinteistöihin ja joita ei ole noteerattu pörsseissä. Nämä ovat vain akkreditoitujen, korkean nettovarallisuuden omaavien sijoittajien saatavilla ja vaativat yleensä suuren vähimmäissijoituksen.

Mikä on REIT ETF?

REIT-ETF-rahastot ovat pörssissä noteerattuja rahastoja, jotka sijoittavat suurimman osan varoistaan ​​REIT-osakkeisiin ja niihin liittyviin johdannaisiin. REIT ETF -yhtiöitä hallinnoidaan passiivisesti julkisesti noteerattujen kiinteistöjen omistajien indeksin ympärillä. 

Mikä on REIT-indeksirahasto?

REIT-indeksirahaston tavoin REIT-indeksirahasto on sijoitusrahasto, joka sijoittaa passiivisesti kiinteistöjen vertailuindeksiin, kuten MSCI US REIT Index tai Dow Jones US REIT Index, jotka kattavat yhdessä noin kaksi kolmasosaa kotimaiset, julkisesti noteeratut REIT-markkinat.

Mikä on paperiliitin REIT?

REIT-paperiliitin on rakenne, jolla pyritään maksimoimaan kiinteistösijoitusrahastoihin liittyvät veroedut samalla, kun yritys antaa mahdollisuuden käyttää kiinteistöjä, joita tällaiset luottamuslaitokset eivät normaalisti voi hoitaa. Tällaisille REIT-yhtiöille tehdään tiukkaa sääntelyvalvontaa, koska paperiliittorakenteessa eri osakkeenomistajien ryhmille ovat uskottu velkoja ja luontaisia ​​ristiriitoja. Se on samanlainen mutta rakenteeltaan joustavampi kuin nitottu REIT.

Mikä on Triple Net REIT?

Kolminkertainen netto REIT on osakepääoma REIT, joka omistaa liikekiinteistöjä hyödyntäen triple net (NNN) vuokrasopimuksia. Kolminkertainen nettovuokrasopimus tarkoittaa, että vuokralaisen tulee maksaa rakenteiden ylläpito- ja korjauskustannukset vuokran, kiinteistöveron ja vakuutusmaksujen lisäksi. Koska nämä lisäkulut siirretään vuokralaiselle, vuokranantaja veloittaa yleensä alhaisemman perusvuokran. Tämä vapauttaa REIT:n nettovuokrasopimuksen suurimmasta riskistä.