Pyörien laittaminen huonolle politiikalle

Viimeisen vuosikymmenen aikana työskennellyt asuntopoliittisten kysymysten parissa valittujen virkamiesten, rakennuttajien, rakentajien, asuntojen tarjoajien ja puolestapuhujien kanssa "Mikä on vastaus?" tai "Mitä meidän pitäisi tehdä?" Tämä tapahtuu yleensä sen jälkeen, kun maalaan hieman synkän kuvan tulevaisuudesta; osavaltiot ja paikallishallinnot jatkavat asuntotuotannon ylisääntelyä luoden niukkuutta ja korkeita hintoja ja yrittävät sitten verottaa ja kiristää taloutta tukeakseen korkeampien hintojen uhreja. Saadakseni vastaukset yhteen paikkaan, julkaisen sen sarjana tänne.

Valitettavasti antamani vastaus jätetään yleensä huomiotta; kuvittele, että potilas lähtee lääkärin vastaanotolta ja suuntaa suoraan donitsikauppaan sen jälkeen, kun hänelle on neuvottu, että laihtuakseen potilaan on noudatettava ruokavaliota. On helpompaa heittää oluttölkkejä televisioon tai esittää oikeudellisia haasteita kuin tehdä kovaa työtä ymmärtää asumista koskeva yleinen mielipide ja sitten kehittää viestejä sen muuttamiseksi. Mutta tässä viidessä viestissä paras vastaukseni kysymykseen "Mitä teemme ymmärtääksemme miksi asuntopolitiikka tehdään sellaiseksi kuin se on ja miten sitä muutetaan?"

Johdanto: Huonon asumisen politiikka

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Ja niin avaamme kaupungin muurit. Ja paljasta kaiteet, jotka kaikki työskentelevät yhdessä saadakseen tämän tapahtumaan, kiinnittäen liukupyörät sen jättimäisiin jalkoihin ja köydet kaulan ympärille riimuina, joilla se vetää sen pyhäkköön.

Virgil. Aeneid, kääntänyt David Ferry, (Kirja II, 349-353, s. 46). University of Chicago Press, 2017.

Me kaikki tiedämme tarinan Troijan hevosesta, vaikka emme olisi koskaan lukeneet Aeneidia. Kreikkalaiset olivat sodassa troijalaisia ​​vastaan ​​ja huijatakseen heidät piiloutuivat petollisen vaarattoman näköiseen puuhevoseen. Kun troijalaiset vetävät hevosen kaupunkiin, kreikkalaiset hyppäävät ulos ja loppu on historiaa, Troija tuhoutuu. Tarina ja kuva ovat niin tunnettuja, että harvat voisivat kertoa sinulle, missä he kuulivat siitä ensimmäisen kerran; on melkein kuin olisimme syntyneet tietäen ajatuksesta "älä koskaan luota lahjoja kantaviin kreikkalaisiin" (timeo Danaos et dona ferentis), varoitus, jonka troijalainen pappi Laocoon lausui ja joka lopulta jätettiin huomiotta.[1]

Olen lainannut yllä erityisen koskettavan puolen tarinasta, joka on olennainen sen ymmärtämiseksi ja sen merkityksen ymmärtämiseksi huonon julkisen politiikan luomisessa. Yksinkertaisesti sanottuna jälkeenpäin ajateltuna me kaikki tiedämme, että oli huono idea tuoda hevonen Troijaan. Mutta veikkaan, että useimmat ihmiset vastaisivat kysyttäessä: "Se tuli pyörien mukana". Todennäköisesti niille meistä, jotka seisomme rannalla, pudistamme päätämme ja sanomme: "Älä tee sitä!" katsoisimme hevosta, jolla on neljä täydellistä pyörää ja köysi kiinnitettynä. Troijalaisten täytyi vain vetää se sisään, eikö niin?

Mutta näin ei selvästikään tapahtunut sinä päivänä Troijan muurien ulkopuolella. Troijalaisten piti toimia (accingunt omnes operi) tuhota itsensä. Melkein kaikissa näkemäni huonon politiikan tapauksessa, varsinkin asunto-alalla, ei ole niin kuin "meillä on asuntokriisi" siirtyminen johonkin vuokranhallintaan, sillä ratkaisu oli yksinkertainen kuin paketoidun lahjan avaaminen. Kussakin tapauksessa useat varoitukset jätetään huomiotta, ja sitten on tehtävä poikkeuksellisia ponnisteluja huonon politiikan luomiseksi ja toteuttamiseksi.

Ehkä paras esimerkki (ja se, jossa olen paikallisena Laocoonina) on Seattlen pakollisen asumisen kohtuuhintaisuuspolitiikka. Kaikki alkoi "asuntokriisistä" vuonna 2013, kun taantuman jälkeinen elpyminen toi työpaikkoja ja lisäsi asuntojen kysyntää kaupunkiin. Asuntojen hinnat ja vuokrat alkoivat nousta. Syntyi eräänlainen kansalaispaniikki. Jotain oli tehtävä. Kuten muuten – nuori kreikkalainen agentti, joka lähetti hevosen mukana rohkaisemaan troijalaisia ​​vetämään sen kaupungin sisälle – konsultti ilmestyi joka neuvoi kaupungin johtajia, että syy asuntojen hintojen nousuun oli uusien asuntojen rakentaminen! Mitä enemmän työpaikkoja ja asuntoja syntyy, konsultti väitti, sitä enemmän kaupungin olisi maksettava tukeakseen ihmisiä, jotka eivät pysty maksamaan vuokraa.

Mukana tulee hevonen, pakollinen inkluusiovyöhyke (MIZ). MIZ:n taustalla oleva argumentti on, että epäoikeudenmukaisuutta tapahtuu; kun kaupunki kasvaa, kehittäjät tienaavat miljoonia ja vuokrat nousevat. Samaan aikaan yleisö valtion ja paikallishallinnon kautta on jumissa laskussa tukea köyhiä ihmisiä, jotka näkevät vuokrien nousevan. Siksi vastaus on verottaa jokaista uuden asunnon neliöjalkaa ja antaa rahat voittoa tavoittelemattomille järjestöille, jotka jonakin päivänä rakentavat "edullisia asuntoja". Yksinkertaisesti sanottuna tässä ei ole järkeä: kustannusten lisääminen maksuihin ei tee tarvittavasta uudesta asunnosta halvempaa, se tekee siitä kalliimman. Järkevää on kuitenkin se, että nouseva inflaatio oikeuttaa yhä enemmän maksuja voittoa tavoittelemattomille järjestöille. Se on tuhoisa kierre, joka tekee asuntojen rakentamisesta vaikeampaa ja kalliimpaa, mikä sitten oikeuttaa, ironisesti, vaikeuttaa asuntojen rakentamista. Selitin sen vuonna 2016 ja äskettäin taas. En ollut ainoa sitten or nyt.

Mikä oli tulos? Edellisen raportin mukaan, Seattlen MHA-ohjelma on tuottanut 96 miljoonaa dollaria. Kun sitä ehdotettiin vuonna 2015, ehdotettiin, että tarvittaisiin kymmeniä tuhansia "edullisia yksiköitä". Kaupunki väitti näin vuonna 2017,

"MHA on osa Seattlen asumisen kohtuuhintaisuus- ja asumisohjelmaa (HALA), jonka tavoitteena on luoda 50,000 2025 kotia vuoteen 20,000 mennessä, mukaan lukien XNUMX XNUMX kohtuuhintaista kotia. Sekä kohtuuhintaisten että markkinahintaisten asuntojen kehittäminen on tärkeä strategia asumiskustannusten nousun hidastamiseksi ja asumisvaihtoehtojen laajentamiseksi."

Linkittämäni raportin julkaisuhetkellä kaupunki vaatii 712 tuettua yksikköä käytetyistä MHA-varoista. Tälle väitteelle ei ole tehty riippumatonta tarkastusta, mutta vaikka hyväksyisimme sen, ohjelma on järkyttävä epäonnistuminen. Olemme vuoden 2022 puolivälissä ja jopa Covid-19:n mukaan tuotanto on heikkoa. Tuoreempi Seattle Timesin raportti näytti enemmän mielikuvituksellisia numeroita:

"Vuoden 2021 siirto [MHA:lta] voisi auttaa kaupunkia rahoittamaan yli 900 edullista yksikköä, koska Seattle olettaa, että jokainen yksikkö tarvitsee kaupungilta noin 80,000 XNUMX dollaria. Edullisissa asuntoprojekteissa yhdistyvät yleensä kaupungin dollarit muista lähteistä, mukaan lukien liittovaltion ja osavaltioiden hallituksista, tulevaan rahoitukseen.

Jokainen yksikkö tarvitsee 80,000 67 dollaria. Oikein. Äskettäin käyttöön otettu projekti maksoi 148 miljoonaa dollaria XNUMX yksiköstä tai noin 456,000 XNUMX dollaria yksikköä kohden. No, ketä kiinnostaa? Vuokrat ovat laskeneet, eikö? No, vaikka Covidin laskut huomioidaan, vuokrat nousevat jälleen Seattlessa ja alkavat olla vuosikasvu noin 18 %.

Totuus on, että MHA lisäsi kustannuksia ja hidasti uusien asuntojen tuotantoa, ja jos niitä olisi rakennettu lisää ennen pandemiaa ja jopa sen aikana ilman maksuja ja muita sääntöjä, tarjonta pysyisi kysynnän tahdissa pandemian jälkeisen kasvaessa. MHA-ohjelma sai ihmiset tuntemaan olonsa paremmaksi viisi vuotta sitten, nykyään se on pandemian jälkeisen asuntoinflaatioon vaikuttaja.

Onko mahdollista, että Seattlen kaupunki vetäytyisi ohjelmasta nyt, kun kysyntä kasvaa ja vuokrat nousevat? Ei tietenkään. Se on menestys. Katsokaa kaikki ne rahat, joita se on kerännyt asumiseen. Miksi lopettaisimme nyt? Itse asiassa on vain ajan kysymys, milloin vuokrat nousevat, että neuvoston jäsenet vaativat MHA-maksujen korotuksia. Kuten Aeneas valittaa hevosesta, "olemme tallentaneet hirviömäisen asian itse linnoitukseen (Lautta 46)."

Lähes jokaisessa asuntopolitiikassa malli on sama. Vuokrat nousevat ja niin nousevat myös kehotukset säännellä ja veloittaa asumista entistä tiukemmin. Tarjonta ja kysyntä? Hiljaa Laocoon! On vain yksi ratkaisu, löytää enemmän rahaa "edullisempaan asumiseen". Ja siellä on paljon Sinoneja, aktivisteja, joilla on enemmän anekdootteja kuin todellisia tietoja, jotka ovat valmiita lupaamaan poliittista tukea ponnisteluille varallisuuden uudelleenjakamisessa varmistaakseen, että jokaisella on "oikeus asuntoon". Sen sijaan ihmiset saavat paikan jonotuslistalla edulliseen asumiseen, joka saattaa tulla jonain päivänä.

On turhauttavaa nähdä niin monet ihmiset kaupungeissa työskentelevän niin lujasti politiikan luomiseksi, että huono asuntopolitiikka. Mikä on ensimmäinen askel estääksesi hevosen tulon kaupunkiin? Vastaus on selvittää, mihin uskomme.

[1] On syytä huomata, että latinan kielen vivahteet mahdollistavat joukon yhtä vivahteikkaisia ​​tulkintoja siitä, mitä "et dona ferentis” olisi voinut tarkoittaa asiayhteydessä (ks. Murley, Clyde. ”Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, s. 658–62).