Yksityisen toiminnan joukkovelkakirjalainat ja 4 % pienituloiset asuntoverohyvitykset

Liittovaltion asunto-ohjelmat jakautuvat yleensä toiseen kahdesta kategoriasta: ne, jotka tarjoavat ihmisille suoraa tukea asumisen maksamiseen, ja ohjelmat, jotka käyttävät rahoitusvälineitä asuntojen rakentamisen helpottamiseksi. Rahoitusvälineistä merkittävin on Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Tämä verolain olento ansaitsee verohelpotuksen investoimalla kohtuuhintaiseen asuntoon. Entisen kongressiedustaja Paul Ryanin tarkistamissa köyhyysohjelmissa on kuitenkin myös mielenkiintoinen mutta monimutkainen työkalu – Private Activity Bond eli PAB. PAB antaa paikallisille viranomaisille mahdollisuuden myydä verovapaita joukkovelkakirjoja sellaisten yhteisöjen puolesta, jotka hyödyttävät rakennushankkeita, mukaan lukien asunnot. Yhdistettynä verohyvitysten kanssa PAB:t voivat olla tehokas työkalu rakentajille, jotka haluavat kerätä pääomaa asuntoprojekteihin. Mutta monimutkaisuus ja kustannukset ovat korkeat. (Jos haluat ikkunan LIHTC:hen tässä postaus kuinka ne toimivat).

Kongressin tutkimuspalvelu julkaisi erinomaisen primerin Private Activity Bondsista. Kuten verohyvitykset, PAB:t on upotettu verokoodiin ja sisältävät kahdenlaisia ​​joukkovelkakirjoja. yksi hankkeille, jotka palvelevat hallituksen tarkoituksia; toinen niille, jotka palvelevat yksityisiä tarkoituksia, kunhan ne hyödyttävät julkista. Jos yksityisen toiminnan joukkovelkakirjalainat on tarkoitettu "pätevään yksityiseen toimintaan", kuten asumiseen, joukkovelkakirjojen ostajat eivät maksa veroa ansaitsemastaan ​​korosta. Kongressi rajoittaa yksityiseen toimintaan myönnettävien velkojen määrää; 150 miljoonaa dollaria ja 50 dollaria henkeä kohden vuonna 1986 ja suurempi, 335 miljoonaa dollaria tai 110 dollaria henkeä kohden vuonna 2022. Myös hanketyypeittäin on rajoituksia investointien vaikuttamiseksi. Kongressi aikoo myös rajoittaa veromenoja (poikkeukset tarkoittavat vähemmän dollareita verotuloissa).

CSH:n (Corporation for Supportive Housing) julkaisussa käsitellään hyvin sitä, miten nämä joukkovelkakirjat voidaan yhdistää LIHTC:hen, erityisesti 4 prosentin verohyvitykseen. Asumisen rahoittaminen verovapailla joukkovelkakirjoilla ja 4 % pienituloisilla asuntoverohyvityksillä. Tässä on yhteenveto vaatimuksista, jotka koskevat verovapaiden joukkovelkakirjojen käyttöä verohyvitysten kanssa.

Vain osavaltiot ja kunnat sekä valtion virastot voivat laskea liikkeeseen joukkovelkakirjoja. Yleensä tämä on Housing Finance Agency (HFA), valtion virasto, joka saa verohyvitysmäärärahoja. Mutta koska liikkeeseen laskettavien verovapaiden joukkovelkakirjojen määrään sovelletaan volyymikattoa (yllä mainittu raja), kaikki nämä valtion yksiköt kilpailevat aggressiivisesti mahtuakseen rajan alle. Hankkeet eivät myöskään pääse käsiksi joukkovelkakirjatuloihin ennen kuin hanke saa hyväksynnän valtion HFA:lta, ja tuotot rajoitetaan asumiskustannuksiin, eikä niitä voida käyttää esimerkiksi kaupallisiin tiloihin.

Verohyvitysten ja verovapaiden joukkovelkakirjalainojen yhdistämisessä on yksi tärkeä huomioimisen arvoinen raja. Verohyvitysosuuden saamiseksi projektipäällikön on katettava vähintään 50 % rakennuskustannuksista (”50 % sääntö”) joukkovelkakirjatuloilla; ja tietysti kaikkien näiden joukkovelkakirjojen ja verohyvitysten avulla rakennettujen asuntojen on oltava sellaisten ihmisten saatavilla, jotka ansaitsevat alle 60 prosenttia alueen mediaanituloista (AMI). Yleensä 20 % yksiköistä on oltava kohtuuhintaisia ​​ihmisille, joiden AMI on 50 % tai vähemmän, tai 40 % yksiköistä, joiden AMI on 60 %.

Jos se ei ole jo selvää, tällaiset projektit ovat monimutkaisia. Lisää tähän seikka, että usein tällaisiin "sopimuksiin" sisältyy lisärahoittajia. Esimerkiksi yksi asuntoprojekti, jossa työskentelin rakennuttajana, oli 4 %:n hanke, jossa käytettiin verovapaita joukkovelkakirjoja. Mutta meillä oli myös varoja valtion asuntorahastosta sekä rakennuslaina. Ollakseni rehellinen, minun on täytynyt murskata aivoni ja käydä läpi vanhoja sähköposteja muistaakseni tarkalleen, kuinka projekti syntyi. CSH-paperi tekee hienoa työtä osoittaessaan seitsemän eri tapaustutkimuksen avulla joitakin ainutlaatuisia tapoja, joilla tämä rahoitus voi tulla yhteen. Esimerkiksi yksi yksinkertaisimmista tapaustutkimuksista on Michiganista. Tässä on kaavio, joka näyttää hankkeen rahoituksen.

MSHDA on Michigan State Housing Development Authority, osavaltion asuntorahoitusvirasto. MSHDA myi joukkovelkakirjat ja velkaa hoidetaan vaatimattomilla vuokralaisten tuloilla, jotka tulevat osittain 8-seteleistä. Jokaisella hankkeen rahoittajalla on erilaiset vaatimukset, ja tällaisissa hankkeissa yhden vaatimuksen täyttäminen voi järkyttää toisen rahoittajan vaatimuksia.

Joissakin tapauksissa verohyvityspääomaa voidaan käyttää velanhoitoon. CSH-paperissa on käytetty tapaustutkimusta, jossa käytettiin joukkovelkakirjalainoja ja sitten "vei lainat kokonaan pois pysyvästä keskustelusta muiden julkisten lainojen, apurahojen ja verohyvityspääoman kanssa". Se näyttää siltä, ​​että käyttäisit verohyvityspääomaa joukkovelkakirjalainojen poistamiseen. Tämä on vakuuttavaa: vaikka 4 prosentin verohyvitys on pienempi prosenttiosuus edullisen hankkeen tukikelpoisuudesta, on hyvä idea käyttää hyvitystä joukkovelkakirjalainojen takaisinmaksuun. Samoin eri rahoituslähteiden yhdistäminen.

Ryan ei käytä paljoakaan aikaa PAB:iin paitsi ehdottaa, että "harvat tutkimukset yksityisen toiminnan joukkovelkakirjalainojen tehokkuudesta . . . koska se liittyy vuokralaisten liikkuvuuden parantamiseen ylöspäin." Tämä on totta, ja hänen tarkastelunsa ohjelman kustannuksista osoittaa, että joukkovelkakirjalainoja ei ole käytetty yhtä usein kuin pienituloisia asuntoveron hyvityksiä.

Eikä juurikaan ole muuttunut hänen analyysinsä jälkeen kuluneen vuosikymmenen aikana (kaaviotiedot Yhdysvaltain valtiovarainministeriöstä).

Minun näkemykseni on, että PAB:ita tulisi käyttää samalla tavalla kuin kaikkea velkaa käytetään: arvon kaappaamiseen. Asumisen osalta olen ehdottanut asunnottomien asuntojen arvon talteenottojärjestelmä jossa esimerkiksi leiriytymiskustannukset lasketaan määrällisesti, joukkovelkakirjalainat myydään leirien lopettamiseen tähtäävien interventioiden toteuttamiseksi, sitten kun säästöjä realisoituu, näitä säästöjä käytetään velanhoitona. Voittoa tavoittelemattomassa maailmassa "pääomapinona" tunnetun asian kokoamisen ongelmana on monimutkaisuus, joka on ongelmallista seuraavista syistä:

● Aika: – Tällaiset rahoitusjärjestelyt syövät aikaa, ja aika on rahaa. Säilytyskustannukset odottaessa rahoituksen kokoamista ja kohdistamista ovat todellinen lisäkehityksen kokonaiskustannuksiin.

● Liiketoimet – enemmän rahoittajia merkitsee enemmän transaktiokustannuksia, ja nämä kustannukset lisäävät myös kehittämisen kokonaiskustannuksia;

● Lakimiehet ja konsultit – jokaisessa vaiheessa on palkattava lakimiehiä ja konsultteja, jotta vältetään katastrofit, jotka voivat aiheuttaa hankkeen epäonnistumisen. ja

● Se ei ole kovin tehokasta – Onko tämä kaikkien liikkuvien osien ja lisäkustannusten kanssa tehokkain tapa tarjota asuminen sitä nyt tarvitseville?

Lopuksi palaan perus nyrkkisääntöön, minkä tahansa asuntorahoitusehdotuksen tulee olla mahdollisimman yksinkertainen ja saada tarvittavat varat tai yksiköt niitä tänään tarvitseville. Vaikka olen kiinnostunut ja nautin rahoituspulman ratkaisemisen haasteesta, näiden pelien pelaaminen ei maksa ihmisten vuokraa. meidän on löydettävä tapoja sijoittaa PAB:t uudelleen parempaan tarkoitukseen kuin monimutkaiset rahoitussopimukset tukiasuntojen rakentamiseen.