Asumisen lisääminen vaikuttaa positiivisesti asumisen hintaan

Viime viikolla kirjoitin ärtymyksestäni yrittäessäni saada kaupungeista tietoja asunnon tuottamiseen kuluvasta ajasta. Eikö ole olemassa julkista tietoa, joka voisi auttaa yhdistämään luvat, väestömäärä ja hinta? No kyllä ​​ja ei. Tiedot Federal Reserve Bank of Saint Louisista, joka tunnetaan hellästi nimellä Fred, ovat mielenkiintoisia, mutta eivät kovin tarkkoja. Mutta katsotaanpa Nashvilleä vuosilta 2010–2020 ja mitä se voi kertoa meille asuntoluvista, väestöstä ja hinnasta. Vuokran online-seuraajan Zumperin avulla näyttää siltä, ​​että kun asuntolupien saajien määrä laskee, myös asuntojen hintojen nousuvauhti laskee. Tässä tiedot.

Aloitetaan Nashvillen väestönkasvusta tarkastelemallamme ajanjaksolla, 2010–2020. Fredin mukaan Nashville lisäsi tuona aikana noin 300,000 20 ihmistä, mikä tarkoittaa lähes XNUMX prosentin kasvua.

Yksi asia, jonka huomaat heti, on datan järkyttävä piirre kaupungeissa: emme näe Nashvilleä, vaan vain laajemman alueen. Tämä on hämmentävä ominaisuus asuntotiedoissa. Yhdysvaltain väestönlaskenta yhdistää usein kaupunkeja ja kutsuu niitä suurkaupunkitilastoalueeksi tai MSA:ksi. Ei iso juttu, eikö? Mutta usein kiistat asumisesta tapahtuvat kaupunkien tiukoissa rajoissa, ja kun tiedot ovat hajautetumpia, se sekoittaa sen, mitä voit sanoa varsinaisista kaupungeista verrattuna niiden ympäröivään alueeseen. Käytämme Fredin MSA-tietoja.

Seuraavaksi tarkastellaan lupaa. Fred seuraa näitä tietoja väestönlaskennan numeroiden avulla. Kun otetaan vuosittainen myönnettyjen lupien määrä ja verrataan sitä asukaslukuon, on mielenkiintoinen suhde.

Tämän kanssa on kaikenlaisia ​​ongelmia. Ensinnäkin ja ilmeisin, lupa ei vastaa todellista asuttavaa asuntoa. Siksi pyrin saamaan tarkempia tietoja luvan myöntämisajasta. Toivon, että voimme nähdä ajanjakson, joka kuluu luvan myöntämisen ja yksikön todellisen asumisen välillä. Silti tämä uusien yksiköiden suhde uusiin ihmisiin on harkitsemisen arvoinen. Esimerkiksi vuonna 33,579 Nashvilleen saapuneet 2014 XNUMX ihmistä tarvitsivat asunnon. On olemassa tekijöitä, kuten vajaakäyttöaste – sitä kutsutaan usein "absorptioksi" – ja muita huomioitavia tekijöitä. Mutta uusien ihmisten ja lupien lukumäärän välinen suhde on olennainen. Se tarkoittaa vähemmän kilpailua niukkoja asuntoja etsivien ihmisten välillä.

Katsotaan nyt hintaa. Fred ei seuraa vuokria, mutta "All-Transactions House Price" se seuraa. Tässä on muutos asuntojen hinnoissa kymmenen vuoden aikana sekä Zumperin vuokrien seuranta viimeisen viiden vuoden ajalta.

Tässä on ilmeistä, että kun vertaamme lupa-, väestö- ja hintakehitystä, on olemassa suhde.

Lupaus näyttää saavuttavan Nashvillen väestönkasvun kymmenen vuoden aikana, ja kun katsomme vuokra- ja asuntojen hintojen viittä vuotta, ne alkavat pehmetä tuotannon ilmeisen kasvun myötä. Kun uusien ihmisten suhde asuntoihin sallii, laskee myös hintojen nousuvauhti.

Mutta minulla on edelleen kysymyksiä, jopa epäilyksiä. Fred-tiedot tarkastelevat "arvioituja myyntihintoja ja arviointitietoja" saadakseen hinnan. Mitä se tarkalleen ottaen tarkoittaa? Vuokratiedot eri lähteistä voivat vaihdella merkittävästi, samoin kuin paikalliset hinta-arviot. Lupatietojen suuri ongelma on, että se ei kerro meille, milloin sallitut yksiköt todella otetaan käyttöön. Myös paikalliset tiedot paljastaisivat paljon luvan saamiseen kuluvasta ajasta.

Tämä ensimmäinen katsaus julkisiin tietoihin näyttää vahvistavan pitkäaikaisen väitteeni, jonka mukaan enemmän tarjontaa tarkoittaa alhaisempia hintoja. Olen edelleen sitä mieltä, että se on totta. Mutta toisin kuin vasemmiston kollegani, jotka mielellään sekoittavat korrelaation syy-yhteyteen, en yksinkertaisesti pysty. Enemmän paikallista tietoa todellisista luvista, hinnoista ja asuntojen käyttöönoton ajankohdista olisi vieläkin vahvempi. Mutta tämä on hyvä alku.

Mutta kun yritämme kaivaa syvemmälle nopeasti kasvaviin kaupunkeihin, kuten Nashvilleen, ja tarkastelemme saatavilla olevia tietoja, on olemassa trendi: kun väestö kasvaa ja sallitaan, näemme hintojen nousun alkavan laskea.

Lopuksi, siellä on myös joitain mielenkiintoisia blipsejä. Esimerkiksi yksi Yhdysvaltojen nopeimmin kutistuvista kaupungeista näyttää itse asiassa asuntojen hintojen nousun vuodesta 2018 lähtien. Paikallinen televisioasema julkaisi viime vuonna tarinan siitä, kuinka "Asuntomarkkinat kuumenevat Decaturissa".

Ja entä vuokrat? Zumperin vuokrat nousivat Decaturissa 26 % viime vuoden aikana, keskimäärin noin 123 dollaria. Ja katsomalla heidän viime vuosien vuokrakaaviota, näkyy samanlainen trendi kuin asuntojen hinnat.

Mitä Decaturissa tapahtuu? Nouseva inflaatio liittovaltion suurista kassamyynnistä ja toimitusketjun ongelmat? Voi olla. Mutta ne ovat kahden viime vuoden piirteitä, ja hintojen nousu on ilmeisesti kehittynyt vuodesta 2018 lähtien. Miksi? Sitä kannattaa harkita.

Tarvitsemme paikallisten lainkäyttöalueiden olevan yhtä kiinnostuneita näistä toimista kuin minä ja käyttämään niitä asuntotalouden hallintaan paremmin. Loppujen lopuksi kaiken toimivan, oikeudenmukaisen ja tehokkaan talouden perusta on paljon vaihtoa ostajien ja myyjien välillä. Kun tuottajat näkevät kysynnän, he haluavat luonnollisesti tuottaa enemmän. Sen hidastuminen vahingoittaa vain asuntoa etsiviä ihmisiä, erityisesti vähemmän rahaa. Töitä on vielä enemmän, mutta olisi paljon parempi erehtyä lisäämään asuntoja kuin lisäämään sääntöjä ja viivästyksiä.