Omistajuus ei ole ongelma, vaan asuntojen niukkuus

Viime kuussa osallistuin Cincinnatin yliopiston suunnittelukoulun asuntojärjestelmäkurssin opiskelijoiden yhteisökokoukseen Cincinnatissa keskustellakseni "miten institutionaaliset sijoittajat vaikuttavat kaupunkiin; mitä tällä hetkellä tehdään tämän ongelman ratkaisemiseksi ja mitä muuta meidän on tehtävä." Olen kirjoittanut aiemmin Cincinnatin sataman pyrkimyksistä estää institutionaaliset sijoittajat omakotitalon ostaminen kaupungista. Kysymys, johon kokouksessa oli vaikea vastata, oli se, mikä tarkalleen on "instituutiosijoittaja" ja onko omistajuudella syy-yhteyttä huonoihin asuntotuloksiin, kuten korkeampiin vuokrahintoihin, häätöyn tai rappeutumiseen. Huoli siitä, kuka omistaa asunnon, näyttää olevan jälleen yksi häiriötekijä todellisesta ongelmasta, tarjonnan puutteesta kasvavan kysynnän edessä.

Opiskelijat käyvät kurssilla nimeltä Kotelojärjestelmät, opettaa professori Hayden Shelby. Kurssilla tarkastellaan "asuntoongelmien ja asuntomarkkinoiden luonnetta" ja "asuntomarkkinoiden puutteiden korjaamista". Omistusmallien tarkastelu ja kuinka ne liittyvät asuntomarkkinoiden tuloksiin on varmasti luokkahuoneharjoituksen arvoista, mutta pitäisikö poliittisten interventioiden keskittyä siihen, kuka omistaa kiinteistön? Se riippuu siitä, voiko omistajuuden ja huonojen tulosten välillä olla selkeä, johdonmukainen ja syy-yhteys. Toistaiseksi en ole löytänyt tietoja, jotka muodostaisivat yhteyden.

Itse asiassa jonkin aikaa suuri suhina oli ulkomaisten asuntojen hankinnasta Yhdysvalloissa. Pelottava tarina oli, että kiinalaiset sijoittajat "pysäköivät" käteistä Yhdysvaltain asuntomarkkinoille, ostivat paljon kerrostaloja, tyhjensivät ne ja odottivat sitten myyvänsä ne. Noin 5 vuotta sitten oli ehdotus ulkomaisten sijoittajien asuntojen ostojen verottamiseksi lopettaa tämä.

Ongelma, summittaiset sijoittajat, jotka ostivat ja tyhjensivät kerrostaloja, ei kuitenkaan ollut todellinen. Tietysti oli joitain liiketoimia sijoittajien kanssa Yhdysvaltojen ulkopuolella, mutta he yrittivät ansaita rahaa, eivät menettäneet sitä. Kun nämä sijoittajat ostivat rakennuksia, he käyttivät niitä aivan kuten muutkin omistajat, he eivät tyhjentäneet niitä; outo argumentti oli, että jos ne jätetään tyhjiksi, hinnat nousisivat ja samoin sijoituksen arvo. Paitsi että luodakseen 1 %:n nousun keskimääräisiin vuokriin, heidän olisi ostettava ja poistettava 1,400 XNUMX yksikköä Seattlen markkinoilta, jotain mitä ei yksinkertaisesti tapahtunut.

Tämän päivän huolenaihe on, että jotenkin sijoittajat – ja muuttajat eivät nyt ole "ulkomaisia" vaan "suuria" tai "poissa kaupungista" tai "iso" tai "yritys" tai kaikki edellä mainitut - ovat välttämättä huonoja toimijoita. Asianajajat viittaavat todisteina vuokrien nousuun, häätöihin ja rappeutumiseen. Mutta kaikki nämä asiat tapahtuvat joka tapauksessa riippumatta siitä, asuuko omistaja mailin päässä vai 1,000 mailin päässä. Kiinteistösijoitusrahastoissa (REITS) tai eläkerahastoissa ei yksinkertaisesti ole mitään väärää tai synkkää, jos he uskovat sen tuottavan tuottoa. Ajatus siitä, että tällaiset liiketoimet olisivat kannattavampia antamalla rakennusten hajota, ahdistella vuokralaisia ​​ja häätää heidät, ei vain ole järkeä, eikä sitä tue mitkään määrälliset todisteet.

On huonoja asunnontuottajia – ja on huonoja linja-autonkuljettajia, poliiseja, opettajia ja ehkä jopa poliitikkoja – mutta ei yritä selittää näiden toimijoiden epäonnistumisia esimerkiksi heidän asuinpaikkansa tai koulunsa takia. Jos joku näistä toimijoista tekee jotain väärin, on järkevää rangaista heitä sääntöjen rikkomisesta tai yhteisön vaarantamisesta. Tällaisia ​​seuraamuksia on jo olemassa ihmisille, jotka hoitavat kiinteistöjä huonosti ruttoa aiheuttavalla tavalla ja häätöprosessia johtaa tuomari, ei itse asunnonantaja. Ja jos vuokrien nousu on ongelma, paras tapa kompensoida se on luoda kilpailukykyiset asuntomarkkinat, jotta hintaan tyytymättömät ihmiset löytävät helposti korvaavan lähistöltä.

Taustalla oleva suuttumuksen tunne kokouksen huoneessa oli selvä; jotkut "kasvottomat yritykset" tienaavat rahaa, paljon rahaa köyhien ihmisten kustannuksella. Selvästikin logiikka menee, noita yrityksiä on estettävä omistamasta omaisuutta Cincinnatissa. Eräs osallistuja ehdotti, ettei minkäänlaisille sijoittajille annettaisi enemmän kuin tietty määrä asuntoja.

Kummallista kyllä, Cincinnatin satama on samaa mieltä. Toinen äskettäin julkaistu tarina korostaa sataman pyrkimyksiä ostaa mahdollisimman paljon asuntoja julkisilla dollareilla tai joukkovelkakirjamyynnistä saaduilla tuloilla. Ajatuksena on, että "intuitiivisille" sijoittajille ei jää mitään. Onko satama laitos? Ja mitä tapahtuu, kun joku lopettaa vuokran maksamisen tai rikkoo vuokraehtoja? Aikooko satama häätää heidät? Yleishyödylliset järjestöt ja asuntoviranomaiset, myös laitokset, häätävät monia, monia vuokralaisia ​​maksamattomien ja vuokrasopimusrikkomusten vuoksi. Satama myös. Satama aikoo "ansaita rahansa takaisin asuntojen vuokraamisesta ja lopulta myymisestä. Mutta kaiken tarkoitus on pitää vuokrat edullisina ja myyntihinnat riittävän alhaisina, jotta ihmiset voivat maksaa."

Hmmmm. Miten he aikovat tehdä sen? Tarina viittaa siihen, että 10,000 XNUMX dollaria, jonka Port arveli käyttävänsä kodin parantamiseen, ei riitä. Satama alkaa ymmärtää – kuten kaikki muut omistajat, isot tai pienet – että jonkun on maksettava korjaukset. Jos kyseessä on loppukäyttäjä, vuokraaja tai ostaja, hinta nousee. Se on yksinkertaista matematiikkaa. Totuus on, että jokainen ostaja, olipa kyseessä REIT tai ensimmäistä kertaa yhden vuokra-asunnon ostava sijoittaja, vuokra on ainoa tapa maksaa parannuksista. Jos asumisessa on ongelmia, paras tapa ratkaista ne on kannustaa parannuksia, ei velvoittaa niitä. Jos toimeksianto tulee, vuokralaiset ottavat välilehden, eivätkä asunnot ole enää edullisia.

Se voi olla supistamista, mutta aina on yksi tapa korjata mikä tahansa asunto-ongelma: antaa markkinoiden tuottaa paljon ja paljon asuntoja niin paljon, että tuottajien ja tarjoajien on kilpailtava keskenään saadakseen ihmiset vuokraamaan tai ostamaan heidän tuotteensa. Kaikki tätä pienemmät kallistavat pelikentän pois kuluttajalta ja pakottavat heidät kilpailemaan keskenään ja hyväksymään vähemmän kuin ihanteelliset hinnat ja ehdot. Ja tässä on koko keskustelun avainkohta: vaikka omistuksen ja asumisen tulosten välillä olisi mitattavissa oleva ja vahva syy-yhteys, paras ratkaisu siihen olisi silti asumisen lisääminen. Ratkaisu useimpiin asumisongelmiin on riittävän tarjonnan luominen, jotta ihmisillä on mahdollisuus valita edullinen vaihtoehto.

Professori Shelby oli kärsivällinen kysymyksissäni kokouksessa ja oli myös armollinen vastaamaan joihinkin kysymyksiin, jotka lähetin hänelle sijoittajan omistuksesta ja luokasta. Tässä ovat kysymykseni ja hänen vastauksensa kokonaisuudessaan.

Kuinka tärkeää on tyytyä selkeään määritelmään siitä, mitä "sijoittaja" tarkoittaa? Esimerkiksi satama käyttää sijoittajien rahoja joukkovelkakirjamyynnistä ostaakseen asuntoja estääkseen muita sijoittajia ostamasta niitä; Onko tässä todella kyse "hyvistä" vs. "huonoista" sijoittajista? Miten se mitataan?

Mielestäni on todella tärkeää tehdä ero erilaisten sijoittajien välillä. Tässä projektissa olemme luottaneet termiin, jota muut ovat käyttäneet kuvaamaan tätä ilmiötä, "instituutiosijoittajat". Mutta ymmärrän, että se on epätäydellinen termi. Olemme kamppailleet keksiäksemme parempaa termiä kuvaamaan, millainen näyttelijä todella on ongelmallinen tällä alalla. Olemme huolissamme yhteisötyypeistä, joilla on kielteisiä vaikutuksia kansalaisiimme ja yhteisöihimme (1) nostamalla vuokrat tasolle, jota vuokralaiset eivät voi hallita ilman, että kiinteistöjä olennaisesti parannetaan, (2) häädämällä korkeammalla hinnalla kuin useimmat muut. markkinoiden vuokranantajat ja (3) eivät ylläpidä kiinteistöjä riittävästi siten, että vuokralaiset joutuvat asumaan huonoissa olosuhteissa ja naapurit voivat kokea sivuvaikutuksia heidän omaisuuden arvoihinsa. Tarvitsemme luultavasti paremman termin tämän tyyppisille sijoittajille. Ehkä pelkät "huonot toimijat sijoittajat" riittäisivät. Mutta syy, miksi halusimme isännöidä tätä yhteisökeskustelua, on se, että Cincinnatissa monet kaupunkimme ihmiset ja organisaatiot ovat huomanneet, että meillä on muutama suuri kokonaisuus, enimmäkseen REITS, jotka ovat tulleet näyttämölle muutaman viime vuoden aikana ja näyttävät tuottavan. nämä aineelliset ongelmat asukkaille paljon korkeammin kuin tyypillinen vuokranantaja.

Mitkä ovat negatiiviset tulokset, jotka voidaan yhdistää "huonoihin" sijoittajiin? Ovatko nämä tulokset syy-yhteydessä sijoittajan etäisyyteen ja kokoon? Ilmeisesti tulee olemaan suuria kaukaisia ​​sijoittajia, joilla on "hyviä" asuntoja, ja pieniä paikallisia, joilla on "huonoja" asuntoja.

En tiedä, että koko johtuu välttämättä näistä yllä luetelluista huonoista tuloksista (tai jopa aina korreloi niihin). On varmasti mahdollista (ja uskottavaa), että piensijoittajat ja vuokranantajat tuottavat nämä ongelmat, samoin kuin suursijoittajat tuottaa laadukkaita kohtuuhintaisia ​​asuntoja. Kuitenkin kun siellä olemme Nämä ongelmat aiheuttavat suuret sijoitusyksiköt – ja meillä on pari yritystä Cincinnatissa – nämä yritykset voivat tuottaa paljon tuskaa kokonsa ja vaikutustensa vuoksi. Ongelmana on myös se, että näitä suuria kokonaisuuksia on usein vaikea saada tilille, koska ne toimivat useiden LLC:iden alaisuudessa, eikä niillä usein ole paikallista edustajaa, johon vuokralaiset ja yhteisön puolestapuhujat voivat helposti päästä ongelmien ilmetessä. Se on peruskysymys.

Sen sijaan, että yrittäisi säännellä omistajuutta, olisi järkevää puuttua huonoihin tuloksiin käyttämällä olemassa olevaa koodia ja kehittämällä ohjelmia, jotka kannustavat erilaista käyttäytymistä. Esimerkiksi, jos asunto on rappeutunut, kaupunki voisi tarjota rahastosta avustukseksi matalakorkoista lainaa, joka mahdollistaisi korjaukset edullisemmin ja estää kustannusten siirtymisen asukkaille.

Luulen, että yksi tapa torjua tätä on valvoa olemassa olevia säännöksiä, ja varmasti ihmiset, joiden kanssa olen keskustellut Cityssä, yrittävät tehdä juuri niin. Ja on ehdottomasti järkevää tarjota avustuksia ja matalakorkoisia lainoja auttaakseen vuokranantajia ylläpitämään kiinteistöjä. Varsinkin pienvuokranantajat toimivat usein erittäin tiukoilla marginaaleilla ja heillä on aidosti vaikeuksia ylläpitää omaisuuttaan, varsinkin nyt, kun materiaalit ja työ ovat tulleet niin kalliiksi. Mutta ongelma, johon keskitymme täällä, ei koske äiti-ja-popin vuokranantajia, jotka tarvitsevat pienen lainan muutaman kiinteistön päivittämiseen. Puhumme suurista kokonaisuuksista, jotka tulevat lähiöihin, nostavat vuokria, eivät varsinaisesti "investoi" kiinteistöihin siinä mielessä, että laittaisivat niihin aineellisesti mitään, ja nostavat arvoa näiden vuokrien kautta. Tämä on peruskysymys, joka meidän on pidettävä mielessä yhden perheen vuokra-asuntojen liiketoimintamallissa. Suurin osa kiinteistösijoituksista on aiemmin pyrkinyt saamaan tuloja itse kiinteistön arvon kertymisen kautta ajan myötä. Kiinteistön ylläpitämiseen on siis kannustin. Mutta sitä nämä yritykset eivät tee. He saavat lyhyen aikavälin voittoja nostamalla vuokria ja leikkaamalla kustannuksia jättämällä ylläpitämättä kiinteistöjä. Mielestäni tämä on pohjimmiltaan erilainen liiketoimintamalli kuin useimmat äiti- ja pop-vuokranantajat, ja meidän on pidettävä tämä mielessä, kun puhumme tästä asiasta. Me myös. Tämä on pidettävä mielessä, kun harkitsemme asianmukaisia ​​poliittisia toimia. Emme halua luoda säännöksiä, jotka vahingoittavat pieniä vuokranantajia, jotka jo nyt kamppailevat laadukkaiden yksiköiden ylläpitämisessä.

Onko sinulla muita ajatuksia tai kommentteja siitä, mitä toivot tämän hankkeen tuottavan parempien asumistulosten kannalta? Jos siihen liittyy sääntelyä, kuinka uudet säännöt voisivat välttää luomasta esteitä, jotka voisivat vähentää yksityisten rakennuttajien investointeja asuntorakentamiseen Cincinnatissa.

Edunvalvontanäkökulmasta haluan tämän tuovan ihmiset yhteen pohtimaan ratkaisuja, jotka voivat johtaa parempiin elinoloihin ja parempaan vuokralaisten omistusturvaan kaupungissamme. Minulla ei ole ennalta määrättyä joukkoa poliittisia aloitteita, joita yritän ajaa, vaan pikemminkin kuuntelen yhteisön ihmisiä, yritän yhdistää heidät ja yrittää löytää tapoja ohjata tutkimusta, josta voi olla hyötyä. . Tähän liittyen, henkisestä ja pedagogisesta näkökulmasta katsottuna, mielestäni tämä projekti on jo tehnyt paljon sitä, mitä sen toivottiin tekevän, eli herättää keskustelua, joka auttaa meitä selvittämään, mikä ongelma on ja mihin vaikuttamisemme tulisi suunnata.