Ohio toimii päättäväisesti rajoittaakseen vuokranhallintaa

On kulunut 4 vuotta siitä, kun puhuin konferenssissa Columbuksessa Ohiossa ja kirjoitin tänne että Ohio voisi olla täydellinen paikka maassa vastustaa huonoa asuntopolitiikkaa. Tämä näkemys on vahvistettu House Bill 43:n hyväksyminen0, toimenpide, joka estää paikallisia kaupunkeja määräämästä vuokravalvontaa, mikä tekee Ohiosta yhden 29 osavaltiosta, joka ei salli paikallisten hallitusten säätämistä. Kohdasta tekee niin tärkeä, että se on tehty aikana, jolloin vuokranvalvonta- ja muut paikallistason asunnontuottajille suunnatut toimenpiteet ovat lisääntyneet Ohiossa. Muut osavaltiot hyväksyivät toimenpiteitä vuosia sitten, mutta Ohion rohkea siirto sulkee yhden pahimmista toimista, joita paikallishallinnot voivat tehdä asuntotalouteen; Se saattaa olla toimi, joka saattaisi johtaa muun maan kääntämään huonon asuntopolitiikan käännettä yleensä.

Ensinnäkin hinnat kertovat, milloin asuntoja on vähän. Kun asuntojen tarjonta ei pysy kysynnän tahdissa, vuokrat nousevat. Se on niin yksinkertaista. Ratkaisu kaupungin uusien työpaikkojen vuoksi kasvavaan kysyntään voisi olla asuntotarjonnan lisääminen. Lisääntynyt tarjonta tarkoittaa enemmän kilpailua rakentajien, rakentajien ja vuokraajien asuntojen ylläpitäjien välillä sen sijaan, että vuokralaiset kilpailevat vuokralaisten kanssa niukoista asunnoista ja vuokra-asunnoista.

Asumista rajoittavien sääntöjen ja määräysten höllentäminen ja poistaminen sekä kannustimien tarjoaminen asuntojen lisäämiseen vaatii kuitenkin rohkeutta. Poliitikkojen on paljon helpompaa syyttää rakennuttajia ja asunnontuottajia vuokrien noususta; vuokrat nousevat ahneuden, ei tarjonnan puutteen takia. Heidän vastauksensa on yksinkertaisesti asettaa raja hintojen nousulle tekemättä mitään kasvavalle tarjonnan ja kysynnän epätasapainolle. Tuloksena on vielä korkeammat hinnat asuntotuotannon pysähtyessä. Jos haluat täydellisen selityksen siitä, miksi vuokravalvonta vahingoittaa ihmisiä, joilla on vähemmän rahaa, tutustu paperi, jonka kirjoitin Tasa-arvosäätiölle.

Ohiossa, vuokranvalvontakeskustelu on ollut nousussavarsinkin suurissa kaupungeissa. Vuonna 2018 kirjoitin tämän näistä kaupungeista ja muusta Ohiosta:

"Työväenpuolueilla demokraatit ovat yleensä vahvempia poliittisesti näissä kaupungeissa, kun taas republikaanit hallitsevat maaseutualueilla; paikallista politiikkaa hallitsevat yleensä vasemmistosuuntaiset kaupunginvaltuustot ja pormestarit, kun taas lainsäätäjä on ylivoimaisesti republikaani. Tämä erilaisten demografisten ja taloudellisten tekijöiden yhdistelmä tarkoittaa, että Ohio saattaa olla myös seuraava taistelukenttä yksityisten vuokra-asuntojen rajoittamiseen ja hallintaan kaikkialla Yhdysvalloissa. Valtio voi olla paikka, jossa todellisuus voi pysäyttää huonon politiikan kasvavan ongelman."

Siksi House Bill 430 on niin tärkeä. Lakiehdotus koskee yleishyödyllisiä laitoksia, mutta lakiesityksen muutos lainsäädäntöprosessin aikana sisälsi vuokranvalvontaa koskevia rajoituksia, ja täysi lakiesitys muutoksineen hyväksyttiin lainsäätäjän molemmissa kamareissa. Tällä hetkellä lakiesitys odottaa kuvernööri Mike DeWinen allekirjoitusta.

Laki tekee tärkeitä asioita. Ensinnäkin siinä määritellään selkeästi vuokranvalvonta siten, että "vaatii asuintiloista markkinaa alhaisempia vuokria tai säätelee asuinkiinteistöjen vuokratasoja millä tahansa tavalla, mukaan lukien vuokrankorotukset kieltämällä" ja rajoittamalla "vuokrankorotuksia vuokrasuhteiden välillä, rajoittamalla vuokrankorotuksia, säätelemällä vuokraa asuinkiinteistöjen hinnat, jotka perustuvat vuokralaisten tuloihin tai varallisuuteen, ja muut vuokrahinnan rajoitukset tai rajoitukset."

Lakiehdotuksessa määritellään myös "vuokran vakauttaminen", joka on toinen nimi vuokrakontrollille, "jolla sallitaan asuintilojen vuokrankorotukset kiinteällä määrällä tai kiinteän aikataulun mukaisesti poliittisen osaston asettamana".

Määritelmät ovat tärkeitä, koska myöhemmin lakiehdotuksessa nämä kaksi hintasääntelykategoriaa on jätetty paikallishallinnon ulkopuolelle. Vuokravalvonnan määrittelytapa on kriittinen, koska paikallisilla poliitikoilla on intressi määrätä vuokravalvontaa mutta kutsua niitä jollain muulla tavalla. Tämä ei jätä silmukan reikiä hyödynnettäväksi.

Tärkeää on myös se, että lakiehdotuksessa selitetään ja julistetaan, että "yleiskokous toteaa ja julistaa, että riittävän asuntotarjonnan ylläpitäminen, mukaan lukien pääsy asumiskelpoisiin, puhtaisiin ja hyvin hoidettuihin vuokratiloihin, Ohion osavaltiossa on kiireellinen osavaltionlaajuinen prioriteetti. välttämätön ohiolaisten hyvinvoinnille."

Vaikka tämä näyttää itsestään selvältä, sen kodifiointi on arvokasta, koska se tuo osavaltion lainsäädäntöön ajatuksen siitä, että asunnon lisääminen on vastaus asuntoongelmiin, ei enemmän rahaa tai hintavalvontaa. Lainsäädännössä luetellaan kaikki syyt, miksi vuokravalvonta on huono politiikka. Kannattaa katsoa kattava lista.

"Yleiskokous toteaa ja julistaa lisäksi, että vuokravalvonta- ja vuokranvakautustoimenpiteet voivat tehdä jonkin seuraavista:

(A) Tukahduttaa vuokra- ja kiinteistöarvoja ja siten estää olemassa olevien asuintilojen ylläpitoa, ylläpitoa ja kunnostusta sekä uusien asuintilojen rakentamista;

(B) Kannustaa vuokranantajia muuttamaan asuintiloja osakehuoneistoiksi, osuuskunniksi ja muun tyyppisiksi asunnoiksi ja siten poistamaan tällaiset asunnot vuokramarkkinoilta;

(C) Pienemmät kiinteistöverotulot valtion ja paikallishallinnon ja poliittisten alaosastojen osalta;

(D) johtaa asuintilojen huononemiseen;

(E) Estää asuinkiinteistöjen liikevaihdon ja siten evätä mahdolliset vuokralaiset mahdollisuudet vuokrata tällaisia ​​tiloja ja johtaa asuintilojen väärään kohdentamiseen;

(F) Estää asuntojen myyntiä;

(G) Vältä investointeja uusiin ja olemassa oleviin asuntoihin, erityisesti aikoina, jolloin materiaalikustannukset nousevat ja työvoimapula on

(H) vaikuttaa kielteisesti henkilöihin, jotka etsivät työtä alueilla, joilla on niukasti asuntoja, ja työnantajiin, jotka etsivät työntekijöitä tällaisilta alueilta;

(I) Vääristää asuinrakennusmarkkinoiden toimintaa;

(J) määrätä poliittisille alaosastoille huomattavia hallinto- ja täytäntöönpanokuluja;

(K) Ristää taannehtivasti asuntojen omistajilta omistusoikeudet.

Laki ohjaa sitten panoksen kaikkien paikallisten yritysten määrätä vuokranhallintaa ytimeen.

"Mikään poliittinen osakunta ei saa antaa, hyväksyä, uudistaa, pitää voimassa, panna täytäntöön tai jatkaa olemassaoloaan mitään määräyksiä, eikä mikään kunta saa antaa tai jatkaa olemassaoloaan mitään päätöslauselman peruskirjan määräystä, määräystä, päätöstä, sääntöä tai muuta toimenpidettä, joka on ristiriidassa tämän kanssa. luku tai joka säätelee tässä luvussa säänneltyjä vuokrasopimuksen osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia, mukaan lukien rajoituksetta millä tahansa tavalla, joka määrää tai vaatii vuokranhallintaa tai vuokran vakauttamista."

Lakiesitys päättyy Dillonin säännön selvennykseen. Dillon-sääntö perustuu oikeudelliseen ennakkotapaukseen, joka voi rajoittaa asioita, joita valtio voi kieltää paikallishallinnoilta. National League of Cities kuvaa sitä, "johdettu Iowan tuomarin John F. Dillonin vuonna 1868 antamasta kahdesta tuomioistuimen päätöksestä. Se vahvistaa paikallishallinnon toimivallan aiemmin vallinneen, suppean tulkinnan, jonka mukaan osavaltion hallitus voi harjoittaa toimintaa vain, jos se on nimenomaisesti hyväksytty. osavaltion hallituksen toimesta."

Lakiehdotuksessa selvennetään, että "asuntotarjonta on ylivoimainen valtionlaajuinen etu, joka edellyttää yhtenäistä lähestymistapaa vuokravalvontaan ja asuntojen vakauttamiseen kaikkialla osavaltiossa". Lakiehdotuksen loppukieli tekee täysin selväksi, että "yleiskokouksen tarkoituksena on estää poliittiset alaosastot säätelemästä vuokrasopimuksen osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia, joita säännellään tässä luvussa, muun muassa ottamalla käyttöön vuokravalvonta ja vuokran vakauttaminen millään tavalla."

Lakiesityksen kieli on perusteellista ja filosofisesti järkevää, ja se resonoi kaikkiin tärkeimpiin syihin, miksi vuokrasääntely on huono idea, sen vaikutuksiin asuntotalouteen ja lopuksi vahvistaen ajatuksen siitä, että vuokra-asuntoja säätelevät sopimukset, jotka ovat laillisesti täytäntöönpanokelpoisia. "oikeudet ja velvollisuudet." Vuokraa ei ole määrätty ahneudesta, vaan markkinavoimien vaikutuksesta, ja kun asukas ja asunnonantaja sopivat hinnasta ja ehdoista, sopimus on täytäntöönpanokelpoinen eikä paikallishallinnon pidä puuttua siihen poliittisista syistä.

Ohio osoittaa johtajuutta, ja toivottavasti vuokranhallinnan nopean korjauksen myötä paikalliset kaupungit alkavat harkita asuntorakentamisen helpottamista ja etsimään innovatiivisia tapoja auttaa ihmisiä asuntotaloudessa. Toivottavasti Ohio tekee saman vuokranhallinnan kanssa muilla toimenpiteillä, jotka nostavat asunnon tarpeessa olevien ihmisten kustannuksia ja hintoja, kuten pakollinen osallistava aluealue (MIZ) joka on aiheuttanut vahinkoa muissa kaupungeissa.