Ei ilmaista käsittelyä sulkemisen yhteydessä toimitetulle asiakirjalle

Kun myyjä suostuu myymään kiinteistön ostajalle, osapuolet allekirjoittavat sopimuksen, joka yksilöi kiinteistön, ilmoittaa kauppahinnan ja kattaa muutamia muita tärkeitä kohtia (sekä lukemattomia pieniä kohtia). Tämän jälkeen osapuolet päättävät kaupan ja osana kauppaa myyjä allekirjoittaa kauppakirjan luovuttaakseen kiinteistön ostajalle.

Entä jos kauppakirja ei kuvaa oikeaa kiinteistöä, mutta ostaja ei huomaa sitä ja sulkee kuitenkin? Perinteisten kiinteistöoikeuden periaatteiden mukaan sopimus "sulautuu" kauppakirjaan, mikä tarkoittaa, että sopimus käytännössä katoaa ja jäljellä on vain sopimus. Jos asiakirjassa välitettiin väärä kiinteistö, se on harmi ostajalle – ja tietysti myös kaikille asianajajille, jotka hyväksyivät asiakirjan ostajan puolesta.

Tämä periaate saattaa kuulostaa melko julmalta. Se on kuitenkin ollut osa Yhdysvaltain kiinteistöoikeutta vuosisatojen ajan. Äskettäinen New Yorkin osavaltion valituspäätös vahvisti, että New York noudattaa edelleen tätä periaatetta. Siinä tapauksessa sopimuksessa edellytettiin myyjän luovuttavan tontin, jolle ostaja aikoi rakentaa talon. Tontti kuvattiin tyypillisellä "mitat ja rajat -oikeudellisella kuvauksella" – käytännössä kerronnallinen lukeminen erän esittävän tutkimuskaavion rajoista.

Myyjä välitti kaupantekohetkellä hieman erilaisen kiinteistön, vaikka ero ei pomppinutkaan, koska kauppakirjan liitteenä oleva mittarin ja rajan kuvaus oli melko samanlainen kuin sopimuksessa. Asiakirjasta on kuitenkin jätetty pois toinen tontti, joka oli välttämätön, jotta ostaja pystyisi asentamaan taloon sakokaivon.

Myyjä kieltäytyi korjaamasta tekoa ja yritti saada ostajaa maksamaan lisää rahaa toisesta erästä. Ostaja haastoi lopulta oikeuteen. Tuomioistuin totesi, että sopimus ilmentää osapuolten välistä lopullista sopimusta, ja sopimuksella ei ole merkitystä. Tuomioistuin ei käsittele sopimusta uudelleen.

Tietysti tähän sääntöön on poikkeuksia. Esimerkiksi, jos asiakirjassa oleva kiinteistökuvaus on jotenkin epäselvä, tuomioistuin voi palata takaisin ja tarkastella sopimusta. Jos sopimuksessa itsessään määrätään, että tietyt sopimuksen mukaiset velvoitteet säilyvät voimassa sulkemisen jälkeen, tuomioistuin panee tämän määräyksen täytäntöön. Useimmissa nykyaikaisissa liikekiinteistösopimuksissa sanotaan, että monet sopimuksen määräykset säilyvät voimassa sulkemisen jälkeen. Tämä jäljellä olevien varauksien luettelo ei kuitenkaan yleensä sisällä myyjän velvollisuutta luovuttaa sovittu kiinteistö.

Kumpaakaan edellisessä kappaleessa mainituista poikkeuksista ei sovellettu viimeaikaisessa New Yorkin oikeudenkäynnissä, joten ostaja hävisi asian.

Ostaja tai sen asianajaja olisi voinut estää ongelman tarkistamalla asiakirjan tarkemmin sulkemisvaiheessa. He olisivat voineet myös tunnistaa siirrettävän kiinteistön viitaten levykarttaan, mikä olisi johtanut paljon yksinkertaisempaan ja vähemmän virhealttiiseen kiinteistön kuvaukseen.

Viitattu tapaus on Pickard v. Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. heinäkuuta 2022, valitusosasto, neljäs osasto).