New Yorkin "zombie"-toimistotornit horjuvat korkojen noustessa

Pitkäaikaisten härkämarkkinoiden aikana, joita ruokkivat historiallisen alhaiset korot ja lähes vapaa raha, Doug Harmon ja hänen tiiminsä johtivat monien Manhattanin pokaalitoimistorakennusten ennätysmyyntiä.

Ei enää. Nykyään Harmon, kiinteistöpalveluyrityksen Cushman & Wakefieldin pääomamarkkinoiden johtaja, viettää suuren osan ajastaan ​​"triage"in, kuten hän sen sanoo.

Maailman suurimmat toimistomarkkinat ovat viime aikoina kestäneet suuria rahaa käyttävien kiinalaisten sijoittajien lähdön, Covid-aikakauden etätyöskentelyn nousun ja Ukrainan sodan aiheuttamat taloudelliset seuraukset. Nyt ollaan yhä enemmän huolissaan siitä, että korkojen dramaattinen nousu on liian kovaa monille omistajille kestettäväksi ja että kauan odotettu tilinpäätös lähestyy.

"On yksimielisyys siitä, että antautuminen on tulossa", sanoi Harmon, joka vertasi hintojen nousua bensiinin sytyttämiseen toimistomyrskyn sytyttämiseen. "Minne tahansa menen, kaikkialla maailmassa nyt, jokainen, joka omistaa toimiston, sanoo: "Haluaisin keventää taakkaani.""

Teollisuus on täynnä puheita kumppanuuksien hajoamisesta pakotuksen alaisena, toimistorakennusten muuntamisesta muihin käyttötarkoituksiin ja spekulaatioista siitä, mitkä kehittäjät eivät ehkä pääse toiselle puolelle. Sillä välin opportunistit valmistautuvat siihen, minkä he uskovat olevan levotonta myyntiä pudotushinnoin, ehkä ensi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä.

"Tulemme näkemään hätää", sanoi Compassin veteraanivälittäjä Adelaide Polsinelli. "Näemme sen jo."

Tammikuun jälkeen SL Greenin ja Vornadon, kahden julkisesti noteeratun REIT:n, jotka kuuluvat New Yorkin suurimpiin toimistoomistajiin, osakkeet ovat pudonneet puoleen.

Tällä viikolla tuli tuoreita jännityksen merkkejä. Pääomasijoitusyhtiö Blackstone kertoi sijoittajille rajoittavansa lunastuksia 125 miljardin dollarin kaupalliseen kiinteistörahastoon.

Kävi myös ilmi, että Facebookin emoyhtiö Meta vapauttaisi noin 250,000 XNUMX neliöjalkaa tilaa uudessa Hudson Yards -kehityksessä kustannusten leikkaamiseksi. Se ja muut teknologiayritykset olivat olleet viimeisiä kasvun lähteitä Manhattanin pandemian aikakauden toimistomarkkinoilla.

Pieni kokoelma toimistoja, kuten Hudson Yards – uusilla rakennuksilla ja hienoimmilla mukavuuksilla ja sijainnilla – on edelleen suuri kysyntä, sanoo Ruth Colp-Haber, joka Wharton Propertiesin johtajana konsultoi yrityksiä vuokraamisessa.

Mutta hän varoitti, että todellinen "vaara piilee alakerrassa B- ja C-luokan rakennuksissa, jotka menettävät vuokralaisia ​​hälyttävällä nopeudella ilman korvauksia". Kaiken kaikkiaan Colp-Haber arvioi, että noin 40 prosenttia kaupungin toimistorakennuksista "on nyt suuren päätöksen edessä" tulevaisuudestaan.

Ennustajat ovat ennustaneet toimistoalalle tuhoa Covid-pandemian puhkeamisesta lähtien, mikä on kiihdyttänyt etätyöskentelyä ja siten vähentänyt tilan kysyntää. Toimistoturvayhtiö Kastle Systemsin mukaan keskimääräinen arkipäivisin käyttöaste New Yorkin toimistoissa on alle 50 prosenttia. Columbian ja New Yorkin yliopiston professorien erityisen ankarassa ja usein siteeratussa analyysissä arvioitiin, että Yhdysvaltojen toimistorakennusten yhteisarvo voi supistua noin 500 miljardilla dollarilla – yli neljänneksellä – vuoteen 2029 mennessä.

Ala on toistaiseksi uhmannut tällaisia ​​ennusteita. Vuokrasopimukset ovat pääsääntöisesti voimassa 10-XNUMX vuotta, joten vuokralaiset ovat edelleen maksaneet vuokraa, vaikka vain harvat heidän työntekijöistään olisivat tulleet toimistoon. Pandemian syvyydessä lainanantajat olivat myös valmiita osoittamaan lempeyttä tai, kuten jotkut sanoivat, "laajentamaan ja teeskentelemään".

Mutta jyrkkä korkojen nousu saattaa vihdoin pakottaa asian. Rahoitus on yhtäkkiä kallistunut omistajille ja kehittäjille – jos sitä ylipäätään on saatavilla. "Jos sinulla on erääntyvä velka, yhtäkkiä korot kaksinkertaistuvat ja pankki pakottaa sinut sijoittamaan rahaa omaisuuteen", yksi kehittäjä sanoi.

Heikkolaatuiset rakennukset voivat olla haavoittuvimpia. Vuokrasopimusten umpeutuessa monet vuokralaiset lyövät tai vaativat vuokraalennuksia. Vaikka heidän tulonsa pienenevät, omistajien on silti maksettava veroja ja toimintakuluja.

Bob Knakal, JLL:n sijoitusmyynnin puheenjohtaja, näkee Manhattanilla kasvavan "zombie"-toimistorakennusten lauman, jotka ovat edelleen elossa, mutta joilla ei ole selvää tulevaisuutta. Tyypillinen zombie on saatettu ostettua sukupolvia sitten ja se on toimittanut kuukausittaisia ​​shekkejä jatkuvasti kasvavalle edunsaajien listalle.

”Nyt rakennus ei ole vuokrauksen kannalta kilpailukykyinen, koska se tarvitsee uuden aulan ja uudet hissit ja ikkunat ja kylpyhuoneet. Ja jos menisit noiden 37 ihmisen luo ja sanoisit: 'Tiedätkö mitä? Sinun täytyy kirjoittaa 750,000 XNUMX dollarin shekki, jotta voimme korjata rakennuksen. Nämä ihmiset saisivat sydänkohtauksen", Knakal sanoi.

Jos velkaa kertyy, lainanantajat vaativat omistajia lisäämään pääomaa korvatakseen rakennuksen arvon alenemisen. "Siellä on laskenta, joka tulee", sanoi Knakal, "ja uskon, että monille näistä ihmisistä tulee olemaan haastavaa jälleenrahoittaa."

Tämä näyttää vauhdittavan taustakeskusteluja lainanottajien, pankkien, yksityisten lainanantajien ja muiden välillä.

Kaupallisia asuntolainavakuudellisia arvopapereita valvovan Treppin analyytikko Manus Clancy vertasi tilannetta kivijalkakaupan ostoskeskuksiin viisi vuotta sitten, kun niiden näkymät heikkenivät. Monet joutuivat lopulta ulosmittaukseen. Toimistolainan uudelleenrahoitus riippuu hänen mukaansa rakennuksen uutuudesta, sen käyttöasteesta ja vuokrasopimusten pituudesta. "Ei ole paljon hätää sinänsä, on paljon huolta", hän sanoi.

Joitakin vanhentuneita toimistorakennuksia voidaan muuttaa asuinrakennuksiksi, mikä teoriassa auttaisi helpottamaan New Yorkin kroonista asuntopulaa. Mutta se on helpommin sanottu kuin tehty, sanovat monet asiantuntijat. Se vaatisi kaavoitusmuutoksia. Silloinkaan monet toimistorakennukset eivät välttämättä ole sopivia ehdokkaita asuntojen muutostöihin – joko siksi, että niiden lattialevyt ovat liian suuret, niiden hissit ovat väärässä paikassa, niiden ikkunat eivät aukea tai niiden asuinalueet ovat epämiellyttäviä. Jotta tällaiset hankkeet olisivat kannattavia, omistajien olisi myytävä niitä suurilla alennuksilla.

Näin ei ole tapahtunut – ei ainakaan julkisesti. "Kukaan ei halua olla ensimmäinen, joka upottaa varpaansa tähän, koska kukaan ei halua asettaa uutta pohjaa tarpeettomasti", sanoi David Stern, Townhouse Partners -konsulttiyrityksen perustaja, joka suorittaa due diligence -tutkimuksen kaupallisten kiinteistöjen vakuuttajille. "Sitä kaikki odottavat: tätä uskomatonta revalvaatiota." Puhekielessä eräs rakennuttaja vitsaili, että jotkut omistajat, jotka olivat tottuneet pitämään kiinteistöjä vuosia, eivät olleet vielä "nähneet Jeesusta" – mutta he näkivät.

Sillä välin jotkut viimeaikaiset liiketoimet ovat vihjailleet markkinoiden muutoksesta. Heinäkuussa RXR ja Blackstone myivät 1330 Sixth Avenuen 325 miljoonalla dollarilla, mikä on vähemmän kuin vuonna 400 maksettu 2010 miljoonan dollarin RXR. Vuonna 2014 kanadalainen sijoitusyhtiö Oxford Properties maksoi 575 miljoonaa dollaria voittaakseen 450 Park 33:n tarjouskilpailun. - tarina torni. Seuraava omistaja myi sen huhtikuussa 440 miljoonalla dollarilla.

"Mitä se kannattaa tänään?" eräs välittäjä kysyi. "Alle 440 miljoonaa dollaria."