Lisää ristiriitaisia ​​signaaleja asuntotaloudesta

Kasvoin 80-luvulla, aikana, jolloin inflaatio ja taantuma olivat yleistä kieltä. 70-luvun lopulla inflaatio raivosi, ja siksi Federal Reserve nosti korkoja, ja sitä seurasi taantuma. Muistoani vuodelta 1982 sisältää loputtomat raportit irtisanomisista ja taloudellisista vaikeuksista ja suurista demokraattien puolivälin voitoista. Sitten asiat kääntyivät. Nykyään tarina ei ole niin yksinkertainen, eikä se koskaan olekaan tapahtumien edetessä. Soittoäänen on loistava podcast nimeltään Plain English ja löysin heidän jaksonsa Asuntoalan taantuma on tulossa informatiivinen ja mielenkiintoinen. Arvelin viime kuussa siitä, mitä asuntotaloudelle tapahtuu, mutta podcast sai minut taas miettimään, mitä asunnolle voisi tapahtua vuonna 2023.

Isäntä Derek Thompson aloittaa oudoilla signaaleilla, jotka tulevat tietolähteistä, jotka raportoivat erilaisista talouden trendeistä, erityisesti asumisesta. Jotkut mittarit osoittavat asuntojen hintojen ja vuokrien laskevan aiemmin tänä vuonna, kun taas hallituksen raportoima niin kutsuttu "yleisinflaatio" osoittaa inflaation kiihtyvän, mikä johtuu suurelta osin asumiskustannusten noususta. Laaja luokka nimeltä "suoja" on kolmasosa kuluttajahintaindeksin laskelmasta, ja kun indikaattori kuumenee, kokonaisinflaatio nousee. Samaan aikaan taloudessa laajemmin bruttokansantuote (BKT) on laskenut ja on ollut kaksi neljännestä peräkkäin, mutta työllisyysluvut pysyvät vahvana.

Thompson isännöi Mark Zandia Moody's Analyticsista selvittääkseen, mitä tapahtuu, erityisesti asumisen suhteen. Ensinnäkin on hyvä keskustelu metodologiasta. Vuokraseurantaalustojen, kuten Zillow, on oltava nopeampia vuokratietojen kyselyissään, kun taas Bureau of Labor Statistics viivästyy käyttämällä tutkimusvälinettä, joka käyttää ainutlaatuista otantamenetelmää. Zandi huomauttaa, että BLS-luvut ovat jäljessä muista vuokramitoista, joten vuokrat alkoivat luultavasti laskea vuoden alussa ja jatkavat laskuaan tai tasoittumistaan. Nämä muutokset näkyvät BLS-laskennassa vasta myöhemmin, mikä ehkä helpottaa inflaatiota vuoden loppua kohti.

Zandi vastaa Thompsonin kysymykseen siitä, onko "tämä vuosi 2007 taas", asuntojen horjuessa äkillisen törmäyksen partaalla. Minusta Zandin vastaus oli järkevä. Luultavasti ei. Emme ole romahduksen partaalla, vaan enemmänkin korjauksen partaalla; viime vuosikymmenen viivästyneen asuntotuotannon vuoksi tarjonta ei ole vieläkään saavuttanut vuoden 2008 asuntokriisin jälkeen. Siksi, vaikka asuntojen hinnat nousivatkin jyrkästi, tarjonnan puute luo katon. Hän toistaa näkemykseni ihmisistä, jotka ovat saattaneet ostaa taloja Boisen ja Austinin kaltaisista paikoista markkinoiden huipulla halvalla rahalla, mutta nyt näkevät ostoksensa markkina-arvon putoavan takaisin maan pinnalle.

Hän toistaa myös huoleni siitä, että jos tulee todellinen ja jatkuva taantuma, ne kotitaloudet, jotka ryhtyivät ostamaan asuntoa, voivat kohdata suuria haasteita. Jos Fed-vetoinen taantuma iskee alkuvuodesta 2023 korjaamaan inflaatiota ja työtunteja vähennetään tai työpaikkoja menetetään, asuntolainan maksaminen voi olla vaikeampaa, mikä johtaa ulosmittauksiin. Tämä kaikki riippuu siitä, kuinka syvä ja kestävä mikä tahansa taantuma voi olla, ja Zandi väittää, että emme ole taantumassa nyt, emmekä suuren työmäärän vuoksi välttämättä kallistu syvään ja kestävään taantumaan vuonna 2023.

Thompsonin kysymykseen rakennusteollisuudesta ja siitä, haihtuvatko työpaikat sieltä, Zandi vetoaa kerrostaloasuntojen rakentamiseen, jotta ala pysyy ainakin tasaisena, sillä asuntotyyppi näyttää pärjäävän hyvin vaikka omakotirakentaminen hidastuu. Suhtaudun epäilevästi Zandin näkemykseen moniperheestä ilman mitään hyvää syytä, paitsi mielestäni jää nähtäväksi, mitä tapahtuu työpaikkojen kasvulle ja tuloille ja kasvulle.

Ja siinä hyppään mukaan omin ajatuksiini, kun siirrymme vuoden 2022 loppua kohti. En tietenkään ole taloustieteilijä, mutta tarkistaisin varhaisia ​​ajatuksiani ja veikkaisin, että elämme taantuman aikaa vuonna 2023, jolloin monet vuoden 2021 asuntokaupoista tuntuvat suurelta virheeltä. Uskon myös, että taloyhtiöiden asuntojen rakentamisessa, erityisesti myytävänä olevissa kaupunkiasunnoissa, vajaakäyttö tulee olemaan korkea. Monet kaupunkiasunnot ja osakehuoneistot istuvat markkinoilla kuukausia ennen kuin ne vedetään pois markkinoilta tai myydään suurilla alennuksilla. Korot ovat korkeat, ja uskon, että ihmiset – sijoittajat ja ostajat – pysyvät poissa pelistä vuoden 2023 ensimmäisen neljänneksen ajan.

Vuoden 2023 psykologia tulee olemaan avainasemassa, koska se on aina talous. Ovatko ihmiset onnellisia, että selvisimme suhteellisen covid-vapaasta vuodesta 2022, ja johtaako se yltäkylläisyyteen, joka pitää tuotannon korkeana? Eikö se johda kiihtyvään inflaatioon ja siten Fedin korkopaineeseen? Miten nämä asiat toimivat yhdessä? Miten tämä kaikki vaikuttaa asuntopolitiikkaan, josta tiedän paljon enemmän tuosta taloudesta?

Tämä viimeinen kysymys riippuu siitä, mitä Thompson ja Zandi keskustelevat, kuukausittaisten asumiskustannusten mittaamme. Toisin kuin bensiinin, asuntojen hinnat eivät nouse ja laske havaittavasti päivittäin, viikoittain tai edes kuukausittain. Yleisesti ottaen, jos uutiset kertovat suurista vuokrapiikkeistä, useimpien ihmisten vuokra pysyy samana. Ja asuntolainat eivät liiku ollenkaan. Jos markkinat pysyvät epävakaina, "korjauksia" tai "romahtaen" tai "piikkejä" (valitse adjektiivi tai adverbi), ihmisten on verrattava omaa kokemustaan ​​talouden signaaleihin.

Olen usein ajatellut, että meidän olisi parempi, jos vuokrat ja asuntolainat maksettaisiin viikoittain tai jopa päivittäin tai pidätettäisiin jokaisesta palkkasekistä. Tämä saattaa helpottaa hintojen vaihtelua ja tehdä niistä vähemmän havaittavissa. Jos ihmisten täytyisi kirjoittaa sekki veroistaan ​​kuukausittain tai joka vuosineljännes, kuten pienyritysten omistajat tekevät, asenteet veroihin saattavat olla erilaisia. Ihmettelen, olisivatko ihmiset vähemmän paniikissa ja siten vähemmän taipuvaisia ​​soittamaan vuokravalvontaan, jos heidän ei tarvitsisi kirjoittaa valtavaa vuokra- tai asuntolainasekkiä joka kuukausi. Juuri nyt asuntotalouden laaja talouden epävakaus ei tunnu abstraktilta; se saa ihmiset huolehtimaan ja kaipaamaan esimerkiksi vuokranhallintaa.

Asuntotalouden epävakaus jatkuu pitkälle vuoteen 2023, ja vaalien tuloksesta riippuen päättäjiin kohdistuu edelleen paineita säädellä nousuja ja laskuja pois markkinoilta. Työntääkö tämä paine meitä edelleen kohti enemmän ja lisää hallituksen väliintuloa or parempaa politiikkaa riippuu siitä, pystyvätkö päättäjät pitämään päänsä ja löytävätkö he parempia vaihtoehtoja, kuten vähemmän sääntelyä ja tehokkaampia tukia.