Miami on ilmastoriskin "nolla-alusta". Ihmiset muuttavat sinne, rakentakaa joka tapauksessa

MIAMI - Daniel Habibian on huolissaan ilmastonmuutoksesta. 

Hänen vaateputiikkinsa Miami Beachin ikonisella South Beachin alueella sijaitsee vain muutaman korttelin päässä Atlantin valtamerestä. 

Nousevat meret uhkaavat niellä suuren osan Miamin metroalueesta tulevina vuosikymmeninä, kun maailma jatkaa lämpenemistä ja kaukaiset jääpeitteet sulavat. Vuoteen 2060 mennessä noin 60 prosenttia Miami-Dade Countysta on veden alla, arvioi Miamin yliopiston maantieteen ja kestävän kehityksen professori Harold Wanless.

Silti ihmiset liikkuvat siellä. Kaupungin siluetti on kasvanut rinnakkain. 

Miamin nousukausi ajaa päätäpäin karuun mutta väistämättömään totuuteen: se on "ilmastonmuutoksen nolla", sanoi Sonia Brubaker, Miamin kaupungin resilienssipäällikkö.

Ilmastoriski on "aina ajatuksissamme", sanoi Habibian, 39, joka muutti Miami-Dade Countyyn noin kuusi vuotta sitten.

"[Miami] on melkein merenpinnan tasolla, joten vähän vettä voi viedä sen veden alle", hän kertoi CNBC:lle myymälässään Studio 26:ssa.

Ulkona auringonsuudelmat turistit ja paikalliset valuivat ohi matkalla takaisin läheiseltä valtamereltä reggaetonin sykkiessä näyttävistä avoautoista. Maaliskuun ilma, täydellinen 75 astetta, sekoitettuna lempeään tuulahdukseen, joka hyväili palmunlehtiä ja ohikulkijoita lämpimässä syleilyssä. 

Tällainen sää veti Habibianin alueelle New Yorkista.

"Me pidämme täällä asumisesta", hän sanoi. "Joten katsotaan mitä tapahtuu."

Miamin metroalue – mukaan lukien Miami, Fort Lauderdale ja West Palm Beach – on Etelä-Floridan matalalla sijaitseva alue, jossa asuu yli 6 miljoonaa ihmistä. 

Sen urbaani hajaantuminen työntyy äkillisesti Atlantin rannikolta kuin pystysuora lasi-, metalli- ja betonipiikki.

Rakentamisen volyymi Miamin suurmetroalueella oli 27.4 miljardia dollaria vuonna 2023, mikä on 73 % enemmän kuin 15.8 miljardia dollaria vuonna 2014, projektinhallinta- ja kustannuskonsultointiyrityksen Cumming Groupin analyysin mukaan.

Se ennustaa, että nämä inflaatioon oikaistut arvot nousevat noin 29 dollariin miljardia vuosina 2024 ja 2025.

Myös Miamin alueen väkiluku on lisääntynyt ja kasvanut yli 660,000 2010 ihmisellä vuosina 2020–2 – eniten kaikista muista Floridan metropoleista ja lähes kaksi kertaa enemmän kuin XNUMX. Tampa-St. Pietari, Floridan liikenneministeriön mukaan.

Trendi osoittaa, kuinka monet amerikkalaiset ovat viime kädessä valmiita sivuuttamaan ympäristöriskejä, vaikka useimmat tunnustavat sen olemassaolon - valinta, joka voi myöhemmin tuhota heidät taloudellisesti. 

Urban Instituten vanhemman tutkijan Andrew Rumbachin mukaan kaikkialla Yhdysvalloissa ihmiset muuttavat yhä alueille, jotka ovat yhä alttiimpia luonnonkatastrofeille.

"Meillä on paljon enemmän ihmisiä muuttamassa riskialueille kuin muuttamassa pois, mikä on tavallaan ristiriitaista", Rumbach sanoi.

Miamissa esiintyvät ristiriitaiset voimat ennakoivat taloudellisia vaikeuksia, joita myös monet muut amerikkalaiset todennäköisesti kohtaavat.

Miamin keskimääräinen korkeus on kuusi jalkaa - sama määrä merenpinnan nousua Kaakkois-Floridassa vuosisadan loppuun mennessä. Meri on jo noussut noin kuusi tuumaa vuodesta 2000.

Samalla kaupunki vajoaa. Se istuu huokoisella kalkkikivellä, jota jotkut insinöörit ovat vertailleet sveitsiläiseen juustoon; toisin sanoen vesi voi helposti tihkua maan alla.

Tämä dynamiikka pahentaa meren nousun aiheuttamia tulvia, myrskytulvia, rankkasateita ja niin sanottuja "kuningasvuorovesi", jotka ovat ajoittain poikkeuksellisen korkeita vuorovesi. Vuoroveden aiheuttamien tulvien esiintymistiheys – joka tunnetaan ”aurinkoisen päivän” tulvina – on lisääntynyt Miami Beachillä yli 400 % vuodesta 2006 lähtien.

Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestön tutkijat listasivat Miamin 10 haavoittuvimman kaupungin joukkoon maailmassa suhteutettuna rannikon tulvavaarassa olevien ihmisten määrään. Se on haavoittuvin, kun sitä arvioidaan vaarassa olevien rakennusten ja infrastruktuurin kaltaisten omaisuuserien kokonaisarvon perusteella.   

Samaan aikaan Miamin asukkaat kohtaavat myös äärimmäisemmän kuumuuden ja voimistuvat myrskyt, kuten hurrikaanit, asiantuntijat sanoivat. 

Tällaisten ilmastokatastrofien taloudelliset uhat ovat lukuisia: omaisuusvahingot, korkeammat vakuutusmaksut ja sairaanhoitolaskut, tulojen menetys, kiinteistöjen arvon lasku, matkailun väheneminen, menetetyt liikevoitot ja muuttokustannukset, kuten tilapäinen asuminen tai muutto.

Climate Risk Management -lehdessä julkaistun tutkimuksen mukaan tästä riskistä huolimatta 66 prosenttia Miami-Dade Countyn asukkaista sanoi, että he eivät koskaan lähtisi.

Kyse ei ole siitä, että he kieltäisivät ilmastonmuutoksen: Yli kolme neljäsosaa, 77 prosenttia Miami-Dade Countyn asukkaista, sanoo, että ilmasto lämpenee, mikä on 5 prosenttiyksikköä yli 72 prosentin kansallisen keskiarvon Yalen yliopiston School of the Theatre -kyselyn mukaan. Ympäristö.

Lisää Personal Financeista:
Miksi ilmastonmuutos voi maksaa sinulle suuria summia
Mitä SEC:n äänestys ilmastotietojen paljastamisesta tarkoittaa sijoittajille
8 helppoa – ja halpaa – tapaa vähentää hiilidioksidipäästöjä

"Uskon, että olemme vaarassa menettää maata lähitulevaisuudessa - ehkä 50 vuotta, 100 vuotta - merenpinnan nousun vuoksi", sanoi Steven Bustamante, 32, Miami Beachin asukas.

Mutta se ei pakottaisi häntä lähtemään. 

South Beachin torilla työskentelevä Bustamante on asunut täällä koko ikänsä ja rakastaa subtrooppista ilmastoa.

Useissa katuhaastatteluissa, joita CNBC suoritti Miamin asukkaiden kanssa, sää mainittiin lähes kaikkialla parhaana vetona.

"En lähtisi", Bustamante sanoi. "En lähtisi mihinkään."

Cumming Groupin mukaan "huimaava tahti", jolla kerrostaloasuntoja, hotelleja ja toimistoja on syntynyt, on nopeasti tehnyt Miamin siluetista "yhden maan suurimmista ja korkeimmista".

Miamissa on edelleen rakenteilla olevan kaupungin tunnelma, kun rakennuttajat pyrkivät vastaamaan asuntojen kysyntään. Kurvit pippuavat horisontissa tulevien korkeiden nousujen onttojen kuorien vieressä.

CNBC:n kaupunkitietojen analyysin mukaan Miamin kaupunki myönsi vuonna 10 noin 2014 lupaa uusien asuin- ja sekakäyttöisten rakennusten rakentamiseen. Vuoteen 2019 mennessä luku oli noussut yli 150:een – kasvua reilusti yli 1,000 prosenttia.

"Kehitysbuumi on ollut melko voimakasta jo jonkin aikaa", sanoi David Arditi, asuinkiinteistökehittäjän Aria Development Groupin perustajaosakas.

Covid-19-pandemia "turboahti" kaupungin kasvun, sanoi Arditi, joka johtaa Arian Miami-toimistoa.

Miamin metroalueelle muuttaneiden määrä kasvoi lähes 60 % vuosien 2019 ja 2022 välillä, mikä on enemmän kuin mikään muu suuri Yhdysvaltain metrokeskus National Association of Realtors -järjestön mukaan.

Koska vapaus työskennellä missä tahansa, monet ihmiset etsivät parempaa elämänlaatua, mukaan lukien lämmin sää, suhteellisen alhaiset verot ja hyvät työmahdollisuudet, Arditi kertoi Ardian myyntitoimistosta 2200 Brickellistä, uudesta asuinrakennuksesta, joka valmistuu vuoden 2026 alussa. Puolet sen 105 asunnosta on jo myyty. Hinnat alkavat miljoonasta dollarista.

Miami Realtorsin analyysin mukaan suuri osa viimeaikaisesta muuttoliikkeestä on peräisin Kaliforniasta, New Yorkista ja New Jerseystä, suhteellisen korkean verotuksen osavaltioista.

"Ilmasto on vain yksi asia, jota ihmiset ajattelevat tehdessään näitä päätöksiä", sanoi Rumbach Urban Institutesta.

Miamin kaltaisissa kuumissa paikoissa lyhyemmän aikavälin intressit voivat voittaa ilmastoriskin, hän sanoi.

Miljardöörit, kuten Amazonin perustaja Jeff Bezos ja Goldman Sachsin toimitusjohtaja Douglas Sacks, ovat muuttaneet Miamiin viime vuosina. Yritykset, kuten Citadel, rahoitusyhtiö ja SH Hotels & Resorts, muuttivat äskettäin myös maailmanlaajuisen pääkonttorinsa kaupunkiin, joka tunnetaan "porttina" Latinalaiseen Amerikkaan ja Karibialle.

Citadelin miljardöörijohtaja Ken Griffin kertoi Bloomberg Newsille marraskuussa, että Miami "edustaa Amerikan tulevaisuutta".

Tällaiset yritysten ja työntekijöiden siirrot ovat auttaneet vauhdittamaan paikallista taloutta, sanoi Brubaker, kaupungin virkamies.

Miami-Dade Countyn 1.6 prosentin työttömyysaste helmikuussa 2024 on lähellä ennätysten alhaisinta tasoa ja on huomattavasti alhaisempi kuin valtakunnallinen keskiarvo 3.9 prosenttia kyseisessä kuussa. 

"Ja tiedättekö, ihmiset saavat nauttia ympäri vuoden kauniista säästä", Brubaker lisäsi. "Ellei tapahdu katastrofi."

Miamin keskustaan ​​tulee pian New Yorkin eteläpuolella sijaitseva korkein asuinrakennus – Waldorf Astoria Hotel and Residences, 100-kerroksinen monoliitti, joka on rakenteilla Biscayne Bayn rannalla. Miami Worldcenter, tuleva 27 hehtaarin sekakäyttöinen kompleksi, tulee olemaan Yhdysvaltain toiseksi suurin kaupunkialue New Yorkin Hudson Yardsin jälkeen.

Kehittäjät ja kaupungin viranomaiset kertovat CNBC:lle heidän mielestään kukoistava kaupunki voi jatkaa menestymistä ilmastonmuutoksen myötä.

He mainitsevat Miamin tiukat rakennusmääräykset ja infrastruktuurin parannukset – kuten korkeampi korkeus ja läpäisevämpi maaperä uudisrakentamista varten sekä korkeammat tiet ja muurit – todisteena sen kestävyydestä.

Miamin kaupungilla on 400 miljoonan dollarin joukkovelkakirjalaina, joka on omistettu investoimaan ilmastonsietohankkeisiin.

"Kaupunki suunnittelee sitä aktiivisesti", sanoi Brubaker, josta tuli Miamin kaupungin resilienssijohtaja vuonna 2022. "Tässä on paljon valmisteluja."

Mutta jotkut tutkijat ja muut asiantuntijat näkevät väärinkäytön kehittäjien etujen suhteen: Hyödyntävätkö he nykypäivän kuumia kiinteistömarkkinoita lyhytaikaisilla investoinneilla ja suunnittelevat kiinteistöjen purkamista ennen kuin ilmastonmuutos uhkaa niiden pitkän aikavälin arvoa? Siinä tapauksessa asunnon omistajat ja muut ostajat voivat jäädä laukun haltuun.

Alusta loppuun Aria vetäytyy yleensä kiinteistöprojekteistaan ​​esimerkiksi noin viiden vuoden kuluttua, Arditi sanoi. Se riippuu rakennuksesta - asuntohankkeet voivat olla tämän alueen lyhyellä puolella, kun taas moniperhevuokraukset ovat yleensä pidempiä, hän sanoi.

"Yritämme olla viisaita siinä, yritämme olla ennakoivia parhaamme mukaan", Arditi sanoi ilmastoriskistä. "Se on selvästi mielessä."

"Mutta toivon, että kaupunki ei katoa pian", hän lisäsi.

Ilmastonmuutoksen riskit ovat jo osa elämää Miamissa.

"Joka kerta kun sataa, kärsin pohjimmiltaan pienen trauman", sanoi Dion Williams, vaatesuunnittelija, jolla on myymälä Collins Avenuella South Beachillä, lähellä Habibianin kauppaa.

Williams muutti Miamiin kahdeksan vuotta sitten. Hänen yrityksensä, Dion Atelier, sijaitsee pohjakerroksessa muutaman kadun päässä merestä. 

Suurten sademyrskyjen aikana "turvotus nousee, ja ensimmäinen asia, joka tapahtuu, on koko lattiaterassi tulva", sanoi omistaja seisoen keskellä siististi muotoiltuja esitteitä ja huippuluokan mallinukkeja. 

Joskus tulva on niin paha, että se on "melkein kuin järvi", Williams sanoi. 

Hän osoitti jalkalaudan osia, jotka oli revittävä irti ja vaihdettava. Federal Emergency Management Agencyn mukaan vain tuuma tulvavettä voi aiheuttaa 25,000 XNUMX dollarin omaisuusvahinkoja.

Nyt varotoimenpiteenä Williams peittää tavaransa muovilla sateen sattuessa. 

Noin 70 % 597 Miami-Dade Countyn asukkaasta, jotka osallistuivat Climate Risk Management -lehdessä julkaistuun tutkimukseen, koki sateeseen liittyviä tulvia vuosina 2017–2022, noin 60 % kärsi hurrikaanien ja trooppisten myrskyjen tulvavedestä ja 16 %. vuorovesitulvien vuoksi. 

Taloudelliset vaikutukset olivat laajat. Heistä 34 prosenttia ei kyennyt matkustamaan töihin, mikä voi vähentää kotitalouksien tuloja, asiantuntijat sanoivat. 

Noin 22 prosenttia sanoi, että heidän omaisuus- ja autovakuutuksensa nousi. Keskimääräiset tapaturmavakuutusmaksut Sunshine Statessa ovat nousseet yli 4,200 XNUMX dollariin vuodessa, mikä on kolminkertainen kansalliseen keskiarvoon verrattuna, Insurance Information Instituten mukaan.

Vesi voi myös aiheuttaa petollisempia riskejä kuin tulva. 

Suolaisen veden tunkeutuminen on yksi vaarallinen esimerkki, sanoi Todd Crowl, Floridan kansainvälisen yliopiston ympäristöinstituutin johtaja ja Miami-Dade Countyn pormestarin tieteellinen neuvonantaja.

Tämä tapahtuu, kun suolainen vesi siirtyy sisämaahan makean veden varantoihin. Tämä uhkaa juomavettä ja rannikkoinfrastruktuuria, koska suolavesi voi syödä tiettyjä rakennusmateriaaleja, Crowl sanoi.

Miamin kasvu pahentaa suolaisen veden tunkeutumista.

Asukkaat ottavat yhä enemmän vettä makean veden pohjavesistä. Everglades, joka täydentää paikallisia akvifereja, on esimerkiksi menettänyt yli 70 % vesistään vuosien aikana. Samaan aikaan nousevat meret työntävät suolaista vettä syvemmälle sisämaahan.

Se on "3,000 punnan gorilla huoneessa", Crowl sanoi.

Suolaveden tunkeutuminen oli "melkein varmasti" myötävaikuttava tekijä vuonna 2021 sijaitsevan huoneistorakennuksen romahtamiseen läheisessä Surfsidessa Floridassa, joka tappoi 98 ihmistä, hän sanoi. Törmäyksen syyn tutkinta on kesken. 

"Häviämme [veden] painetaistelun", Crowl sanoi. "Emme voi rakentaa näitä suuria rakennuksia rannikolle, jos ne alkavat tulvii suolavettä jalkojensa alle."

Florida on myös maan hurrikaanien pääkaupunki.

Hurrikaanit voivat saada aikaan eräänlaisen "kaupungin uudistumisen", meteorologi Erik Salna sanoi Tuulenmuurin valvomosta, laitoksen, joka simuloi luokan 5 hurrikaanin myrskyisiä olosuhteita. 

Kun vanhoja, vanhentuneita asuntoja vaurioituu, tuhoutuu tai räjäytetään, uusia ja kalliimpia rakennuksia jää jäljelle, hän selitti.

Kaksitoista massiivista imutuuletinta on pinottu ulkoilmahalliin Wall of Wind -valvomon vieressä. Jokainen niistä on noin kuusi jalkaa halkaisijaltaan ja painaa 15,000 157 puntaa, noin kypsän afrikkalaisen norsun paino. Yhdessä ne auttavat tuottamaan huipputuulen nopeudet XNUMX mailia tunnissa.

Kehitettävissä oleva suurempi tuulivoimala tuottaa 200 mailia tunnissa maksiminopeudet. Niin sanottu "Category 6" -projekti on tunnustus tulevaisuudesta, jossa myrskyt kovenevat.

Pennsylvanian yliopiston tutkijoiden mukaan hurrikaanien taloudellinen taakka lankeaa eniten pienituloisille kotitalouksille. 

"Jos olet varakas henkilö, sillä ei ole väliä", sanoi Salna, kansainvälisen hurrikaanitutkimuskeskuksen koulutus- ja tiedotusjohtaja.

"He ovat miljonäärejä", hän sanoi. "He voivat käsitellä sitä menetystä."

Todellakin, ultrarikkaat ovat kerääntyneet Etelä-Floridaan ajaen kartanobuumia. 

Monet varakkaat asunnonomistajat ovat lisänneet ilmastoriskiään leikkaamalla mangrovepuuta kiinteistöillään – usein luodakseen näköalat merelle ja tehdäkseen tilaa veneille, sanoi Chris Baraloto, joka johtaa ympäristöinstituutin maa- ja biologisen monimuotoisuuden yksikköä.

Mangrovepuut ovat tiheitä rannikon pensaita ja puita, jotka kasvavat trooppisilla ja subtrooppisilla alueilla. Ne ovat ekologisia ihmeitä, jotka muodostavat luonnollisen etulinjan suojan tulvia ja myrskytulvia vastaan ​​ja auttavat haihduttamaan aalto- ja tuulienergiaa.

Baraloton arvion mukaan vain 2 prosenttia mangrovepuusta on jäljellä Miamin niemimaalla. 

"Tämän näkymän kaikki haluavat", hän sanoi golfkärryn ratista, kun vieriimme kohti ohutta rantaviivaa, jossa on Bermudan ruohoa Coconut Groven kasvitieteellisessä puutarhassa Kampongissa. Sen kohdalla seisoi palmu, ja sen takana oli laaja näköala Biscayne Baylle.

Vasemmalla vierekkäin oli yksi viimeisistä jäljellä olevista mangrovepaloista Miamin kaupunkialueella, elävä muistomerkki kerran kukoistavalle väestölle. 

Kartanot reunustivat sitä molemmin puolin.

Samaan aikaan Miami Beach istutti äskettäin 680 mangrovepuuta Brittany Bay Parkiin pyrkimyksenä luoda "elävä rantaviiva", sanoi Amy Knowles, kunnan resilienssipäällikkö. 

Knowles, myös ympäristön ja kestävän kehityksen johtaja, käveli South Pointe Parkin rantatiellä, 19 hehtaarin kokoisella vihreällä puskurilla, joka rakennettiin veden ja eteläisen viidennen naapuruston väliin. 

”Olemme tietoisia tieteestä; olemme tietoisia riskeistä", Knowles sanoi.

Mutta ei ole niin, että viranomaiset voisivat vain siirtää Kaakkois-Floridaan, hän lisäsi.

"Asukkaiden, yritysten ja ihmisten on hyvin vaikeaa vain unohtaa kauneus ja historia ja tunnustaa riski ja ehkä vain lähteä", Knowles sanoi.

Miami-Dade Countyn kestävyyssuunnitelma - Resilient305, viittaus sen suuntanumeroon - pyrkii auttamaan aluetta sekä "selviytymään" että "kuvioimaan" ilmastoriskistä huolimatta. 

Knowles ja Brubaker Miamin kaupungista lainasivat useita suunniteltuja tai meneillään olevia hankkeita: Julkisen infrastruktuurin parannukset, kuten kohotetut tiet, parannetut hulevesi- ja viemärijärjestelmät ja korkeammat meriseinät; ja kaupunkisuunnittelua lisäämällä viheralueita ja esimerkiksi puun latvuspeitteitä. Suurten kanavien läheisyyteen on asennettu suolapitoisuuden säätörakenteita makean ja suolaisen veden erottamiseksi suolaveden tunkeutumisen estämiseksi. 

Miami Beach esitteli apurahaohjelman, joka tarjoaa jopa 20,000 XNUMX dollaria kotitaloutta kohden kannustaakseen asunnonomistajia vähentämään tulvariskiään, Knowles sanoi.

Virkamiesten ponnistelut näyttävät kantaneen hedelmää. Esimerkiksi Sunset Harborin alueella on tapahtunut noin 175 vähemmän aurinkoisen päivän tulvatapahtumaa vuoden 2017 projektin jälkeen, joka nosti katuja vähintään kaksi jalkaa ja lisäsi vahvempia hulevesipumppuja, Knowles sanoi.

Vaikka tällaiset joustavuusponnistelut ovat hyödyllisiä, Crowl, ympäristöinstituutin johtaja, on huolissaan alueen asumiskelpoisuudesta muutaman vuosikymmenen kuluttua.

"Tämä pahenee ja pahenee ja pahenee", hän sanoi. "Se on hierontaa. Luulen, että alkaa olla jo liian myöhäistä."

Tässä uudessa sarjassa CNBC tutkii, mikä ilmastonmuutos keinoja rahoillesieläkesäästöistä vakuutuskuluihin uranäkymiin.

Onko ilmastonmuutos aiheuttanut sinulle suurempia tai uusia laskuja? Kerro meille kokemuksestasi lähettämällä minulle sähköpostia osoitteeseen [sähköposti suojattu].