Megakartanot kärsivät massiivisista hinnanalennuksista kiinteistöhuutokaupoissa

Kun kalliit myytävät megakartanot kuihtuvat markkinoilla – rönsyilevät, näyttävät eivätkä pysty houkuttelemaan ostajaa – jotkut omistajat valitsevat kaksiteräisen vaihtoehdon: kiinteistöhuutokaupan.

Huutokauppalohko pystyy siirtämään pokaalin kiinteistöjä, joissa on nenäverenvuotoarvoisia hintalappuja nopeasti, vuosien tyhjäkäynnin jälkeen. Mutta siihen liittyy karu todellisuus.

Huutokauppa voi toimia metaforisena kiinteistökiljotiinina, joka leikkaa paisutetut myyntihinnat puoleen tai vielä huonompaan suuntaan, CNBC:n viimeaikaisten myyntien katsauksen mukaan.

Kolme kalleinta huutokaupassa koskaan myytyä kotia tulivat myyntiin viimeisten 14 kuukauden aikana. Ja vaikka jokaisessa kaupassa oli silmiä hivelevä lopullinen tarjous, kolmen kartanon alkuperäiset hintapyynnöt putosivat keskimäärin 70 %, mikä jätti pöydälle yhteensä 600 miljoonaa dollaria.

Se on valitettava kohtalo, joka voi vaivata ihotautilääkäristä kehittynyttä kehitystä ja hänen kotinsa kohtaamista huutokaupanpitäjän kanssa.

Tohtori Alex Khadavi, julkkis ihon lääkäri Los Angelesissa, toivoi nopeaa myyntiä ja suurta palkkapäivää, kun hän lopulta valmistui 21,000 XNUMX neliöjalan kartano, jonka rakentaminen kesti seitsemän vuotta ja kymmeniä miljoonia dollareita.

Mutta hieman yli vuosi siitä, kun hän listasi sen myyntiin – hintalappulla, jossa on sarja onnellisia seitsemiä hintaan 7 87,777,777 XNUMX dollaria – lääkärin unelmat lunastamisesta murskaavat velkavuori, maksamattomat urakoitsijan laskut, konkurssioikeudenkäynnit ja vaikeudet. lain kanssa. 

Nyt hänellä on vähissä onnea, rahaa ja aikaa. 

Khadavi, joka haki luvun 11 konkurssisuojaa noin kaksi viikkoa asunnon markkinoille saattamisen jälkeen, ei ole kuitenkaan menettänyt huumorintajuaan.

"Koti on miljardöörien välissä, ja olen korttelin köyhin kaveri", hän kertoi nauraen CNBC:lle.

Khadavi myönsi, että hän meni päänsä yli kehittämään luksusasunnon, jossa on seitsemän makuuhuonetta, 11 kylpyhuonetta ja huippuominaisuuksia, kuten lasikoteloitu teollisuushissi, jättiläinen autogalleria, marmorista kohoava salaperäinen DJ-koppi. lattia saa voimansa maanalaisesta hydrauliikasta ja korkean teknologian audiovisuaalisesta järjestelmästä NFT-kokoelman projisoimiseksi kodin sisällä ja ulkopuolella.

"Siitä tuli tavallaan intohimo ja pakkomielle, ja se maksoi enemmän rahaa kuin luulin", Khadavi sanoi.

Julkiset asiakirjat osoittavat Khadavi maksoi 16 miljoonaa dollaria vuonna 2013 tontista osoitteessa 777 Sarbonne Road, johon sisältyi olemassa oleva koti, jonka hän myöhemmin purki.. Sitten tuli sarja seitsennumeroisia rahoitussopimuksia, mukaan lukien huomattava laina vuonna 2020 27 miljoonalla dollarilla. 

Nämä yhdeksän vuotta toivat myös myrskyn taloudellisia ongelmia kiinteistön ympärille, mukaan lukien laiminlyöntiilmoitukset, valtion panttioikeus, uhkaava edunvalvojan myynnin uhka ja kaksi mekaanikon panttioikeutta, jotka urakoitsijat väittivät, että heille ei koskaan maksettu palveluistaan.

Kaiken lisäksi viime vuonna Khadavi pidätettiin sen jälkeen, kun hänen väitettiin jääneen asuintalonsa aulassa olevaan valvontakameraan käyttävän homofobisia solvauksia ja uhanneen tappaa naapureitaan, jotka ovat homopari. Khadavi ei kiistänyt syyllisyyttään ja kertoi CNBC:lle, ettei hänellä ollut kommentteja vireillä olevasta tapauksesta.

Kaikista oikeudellisista ongelmistaan ​​huolimatta Khadavi onnistui viimeistelemään kodin, mutta sanoi, ettei hän koskaan uskonut, että hänen täytyisi kantaa kustannuksia yli vuoden odottaessaan ostajaa, joka ei koskaan toteutuisi. Kun vaihtoehtoja on enää vähän, hän on antautunut sille, että hänen kotinsa arvo selviää pian huutokaupassa. 

"En voi kantaa kustannuksia. Minun täytyi tehdä se, mitä minun piti tehdä, hän sanoi.

Toivoen nopeaa myyntiä Khadavi yhdessä talon listausagenttien, Compassin Aaron Kirmanin ja Agencyn Mauricio Umanskyn kanssa päättivät huutokaupata talon.

"Hänellä oli erittäin tiukka aikajana. Ja hän oli valmis luopumaan hallinnan tasosta… ja antoi markkinoiden määrittää hinnan erittäin tiukassa, korkeassa hetkessä”, Kirman kertoi CNBC:lle.  

Myynnin hoitaa Concierge Auctions, johtava luksusasuntojen huutokaupanpitäjä, ja se sisältää 50 miljoonan dollarin varauksen, mikä tarkoittaa, että Khadavi ei pidä tätä arvoa pienempiä tarjouksia. Huutokaupan on määrä alkaa 27. huhtikuuta, ja huutokauppa jatkuu viiden päivän aikana, mikä on normaali kesto suurimmalle osalle yrityksen asuntokaupoista.

"Se on hyvin lyhyt aikaväli, joka voi olla joko hyvä tai huono", sanoi Kirman, joka teki äskettäin yhteistyötä Concierge Auctionsin kanssa 944 Airole Wayn, megakartanon huutokaupassa, joka myi ennätyshinnalla 141 miljoonaa dollaria.

Khadavi toivoo, että suuri myynti lupaa hyvää hänen tulevalle huutokauppalleen. Vaikka hän uskoo, että näkymä 777 Sarbonnesta on yksin hänen 87.78 miljoonan dollarin hintapyyntönsä arvoinen, hän myönsi, että olisi tyytyväinen miljoonien vähempiin.

"Maginen numeroni on 77 miljoonaa dollaria", Khadavi kertoi CNBC:lle. (Hänen suosikkinumeronsa on 7.)

"Haluaisin sen olevan sitä, se olisi uskomatonta."

Laura Brady, Concierge Auctionsin perustaja ja toimitusjohtaja, kertoi CNBC:lle, että suurin osa yrityksen asiakkaista valitsee huutokaupan yrittäessään myydä omin voimin. Mutta kodit, jotka ovat markkinoilla pitkän aikaa korkealla kysynnällä, eivät myöskään todennäköisesti saavuta tätä hintaa huutokaupassa, hän sanoi.

"Ne, jotka ovat olleet markkinoilla ennen huutokauppaa, varsinkin jos ne ovat olleet pörssilistalla vuoden tai kauemmin, on vaikea ylittää aikaisemmat listahintansa huutokaupassa, koska ne ovat jo olleet esillä näillä hinnoilla", Brady sanoi.

Jos Khadavin koti myydään 50 miljoonalla dollarilla tai enemmän, moderni kartano tulee olemaan kaikkien aikojen huutokaupassa myytyjen kalleimpien asuntojen joukossa.

Tässä on lähtölaskenta neljästä kaikkien aikojen kalleimmasta huutokaupassa saavutetusta myynnistä, huutokauppalohkossa koetuista valtavista hinnanalennuksista ja lähemmäs kunkin megakaupan tärkeimmistä toimijoista.

Tämä 60,000 2015 neliöjalan, Versaillen inspiroima kartano, joka sijaitsee Hillsborossa Floridassa, tuli ensimmäisen kerran markkinoille vuonna 159 XNUMX miljoonan dollarin ennätyshinnalla. Tuolloin se oli Broward Countryn kaikkien aikojen korkein listaushinta, joka rajoitti Palm Beachiä pohjoisessa ja Miami-Dadea etelässä. 

Ylellinen koti, nimeltään Le Palais Royal, oli peitetty 22k kultaa lehtiä aksentteja sisältä ja ulkoa ja sisältää useita vesiputouksia sekä 150,000 gallonan, lomakeskuksen kokoinen uima-allas merenrantatakapihalla. 

Omistaja oli tuolloin Robert Pereira II, johtaja Middlesex Corporationissa, Massachusettsissa sijaitsevassa rakennusyhtiössä, jonka Pereiran isä perusti. Vuodesta 2015 vuoteen 2018 koti oli markkinoilla ja sen ulkopuolella, ja sen nimi muutettiin Le Palais Royalista Playa Vista Isleksi.

Vuonna 2018 Concierge Auctions toi kartanon huutokauppalohkoon. Julkiset tiedot osoittavat, että korkeimman tarjouksen teki LLC, jolla on raportoitu yhteyksiä Teavanan perustajaan Andrew Mackiin. 

Koti ja viereinen rakentamaton tontti myytiin 42.5 miljoonalla dollarilla. Hinta oli tuolloin korkein huutokaupassa koskaan saavutettu – silti 116.5 miljoonaa dollaria pienempi kuin Pereiran alkuperäinen hintapyyntö, mikä vahvisti noin 73 prosentin hinnanalennuksen.

Villa Firenze Los Angelesin Beverly Parkin naapurustossa kesti seitsemän vuotta rakentaa ja sisältää 20 makuuhuonetta ja 24 kylpyhuonetta listauksen välittäjän Hilton & Hylandin mukaan.

Omistaja oli unkarilaissyntyinen miljardööri Steven Udvar-Hazy, joka ansaitsi omaisuutensa lentokoneiden leasingalalla ja on tällä hetkellä Air Lease Corp.:n pääjohtaja.

Vuoden 2021 alkuun mennessä hän oli jo yrittänyt myydä asuntoa vuosia. 

Kartano tuli markkinoille ensimmäisen kerran vuonna 2017 165 miljoonalla dollarilla, mikä teki siitä yhden Amerikan kalleimmista myytävistä kodeista. Mutta se oli markkinoilla neljä vuotta ilman ottajia, ja se oli listaamaton ja listattiin uudelleen useita kertoja, ennen kuin hinta putosi vain hieman 160 miljoonaan dollariin vuonna 2020.

5 miljoonan dollarin alennus ei saanut ketään ostajaa hyppäämään, ja aikaisin 2021 asuinpaikka osoitteessa 67 Beverly Park Court meni huutokauppaan ilman varausta. Concierge Auctions järjesti myös tämän huutokaupan. 

Julkiset tiedot osoittavat, että kauppa saatiin päätökseen huhtikuussa 2021 51 miljoonalla dollarilla, mukaan lukien 12 %:n ostajan palkkio ja 1.5 %:n provisio, jonka listalla olevat välittäjät jakavat huutokauppaalustojen verkkosivuston mukaan. 

Roy L. Eddelman Trust osti kodin. Eddelman on Spectrum Labsin perustaja ja entinen puheenjohtaja, jonka lääkeyhtiö Repligen osti 359 miljoonalla dollarilla vuonna 2017. 

Eddelmanin voittava tarjous Villa Firenzestä edusti 114 miljoonan dollarin laskua miljardöörimyyjän alkuperäiseen hintapyyntöön verrattuna – 69 %:n alennus.

Hearst Estate Beverly Hillsissä on yksi kerroksellisimmista taloista, jotka on viime aikoina mennyt huutokauppaan. 

Kahdeksan makuuhuoneen ja 15 kylpyhuoneen kiinteistön omisti aikoinaan Randolph Hearst, ja sen teki entistä kuuluisampi elokuvat, kuten "The Godfather" ja "The Bodyguard", joissa esiteltiin erottuva lohenvärinen kartano.  

Vuonna 2016 talo oli listattu 195 miljoonalla dollarilla. Vuosien mittaan se tuli markkinoille ja poistui markkinoilta, ja sen hintalappu laski 48 miljoonaan dollariin.

Vuonna 2019 kodin omistaneelle LLC:lle annettiin ilmoitus laiminlyönnistä yhteensä yli 26 miljoonan dollarin velasta. Ja vuonna 2021 kiinteistön omistaja, rahoittaja ja asianajaja Leonard Ross näki kotinsa menevän oikeustalon huutokauppaan.

Listalle edusti neljä listausvälittäjää kolmesta välitysyrityksestä, mukaan lukien John Gould Rodeo Realtysta ja Gary Gold Hilton & Hylandista. Molemmat agentit olivat läsnä oikeussalissa todistamassa miljardöörien tarjoussotaa, joka seurasi.

Gouldin mukaan viisi miljardööriä astui oikeussaliin ja tuomari aloitti tarjouksen 48 miljoonalla dollarilla.

"Se oli jännittävää", hän sanoi. Tuomari katseli ympäri huonetta ja teki tarjouksia 100,000 48 dollarin erissä: "48-yksi, 48-kaksi, 54-kolme... Noin 55-XNUMX miljoonan dollarin kohdalla ensimmäiset alkoivat sanoa: "Ei, liian rikas minulle.""

Hilton & Hyland's Gold sanoi, että jännityksen rakentamisen myötä alkaa tuntua siltä, ​​että kerran saavuttamaton hintalappu voi olla todella tavoitettavissa.

"Kaikki nämä ihmiset ovat ehdottomasti laittamassa rahansa valmiina tekemään ostoksia ja istuvat siellä muiden ihmisten kanssa, jotka haluavat tehdä saman", Gold sanoi.

"Erona tämäntyyppisissä myynneissä on se, että ei ole odottamattomia tapauksia, nuija laskee ja sinä ostat sen talon", hän sanoi.

Ylin tarjous plus 12 % huutokauppamaksu nosti lopullisen myyntihinnan 63.1 miljoonaan dollariin ja siirsi kodin Berggruen Holdingsille, miljardööri Nicolas Berggruenin Charitable Trustin sijoitusvälineelle. 

Jokainen listausagentti jakoi kaupasta alennetun palkkion, jonka tuomari hyväksyi.

Lokakuussa 2021, kun kauppa saatiin päätökseen, Hearst Estate syrjäytti sekä Playa Vista Islen että Villa Firenzen ja siitä tuli kallein huutokaupassa koskaan myyty asunto, mutta hinta oli silti noin 131.9 miljoonaa dollaria alempi kuin vuoden 2016 pyyntöhinta, 68 % leikkaus.

Gould ja Gold eivät olleet tekemisissä kodin kanssa, kun se listattiin ensimmäisen kerran markkinoille, mutta molemmat miehet sanoivat, että ero pyyntihinnan ja todellisen myyntihinnan välillä, joko huutokaupassa tai perinteisessä myynnissä, kertoo usein enemmän myyjän epärealistisista odotuksista. kuin se tekee markkinaolosuhteista.

"Kuka tahansa voi pyytää kiinteistöstä mitä tahansa, minun mielestäni", Gold sanoi. "Kun he alun perin pyysivät 195 [miljoonaa] dollaria... Se oli vain joidenkin myyjien unelma." 

Rodeo Realty's Gould sanoi näkevänsä paljon "ego-hinnoittelua", jossa omistaja pyytää välittäjää listaamaan kodin jättiläishintaan perustuen enemmän asunnonomistajan ylpeyteen kuin markkinaperusteiseen arvioon.

Todellisuudessa, hän sanoi, kodit "eivät ehkä ole minkään arvoisia lähellä sitä". 

Surullisen kuuluisa megakartano nimeltä The One sijaitsee korkealla Bel Airin huipulla ja kattaa yli 100,000 21 neliöjalkaa, ja siinä on 42 makuuhuonetta, 30 kylpyhuonetta, 60 auton autotalli, XNUMX jalan sisäuima-allas ja valtava yökerho.

Behemoth julkaisi alun perin kehittäjä Nile Niami 500 miljoonan dollarin hintalappulla. 

Osoitteessa 944 Airole Way sijaitsevan asunnon rakentaminen kesti kymmenen vuotta, ja matkan varrella kehittäjä keräsi oikeuden hakemusten mukaan 120 miljoonan dollarin velkavuoren.

Megakartano ei edes valmistunut ennen kuin se joutui konkurssituomioistuimeen ja suuntasi huutokauppakortteliin ilman käyttötodistusta ja uudella 295 miljoonan dollarin pyyntöhinnalla.

Huutokaupassa, jota myös hoitaa Concierge Auctions, ei ollut varausta, joka nostaisi tarjouksille alemman kynnyksen. Mutta tässä tapauksessa voittava tarjous vaatisi konkurssituomioistuimen tuomarin lopullisen hyväksynnän, mikä on epätavallinen skenaario. Toimitusjohtaja Bradyn mukaan vain 5 % Concierge Auctionin myynnistä liittyy vaikeuksiin.

One-megakartano toi korkeimman 126 miljoonan dollarin tarjouksen, jonka toimitti Richard Saghian, Fashion Novan pikamuotiliikkeen toimitusjohtaja. Saghian maksoi huutokaupanpitäjän tavallisen ostajan palkkion, joka oli 12 prosenttia eli noin 15 miljoonaa dollaria, mikä nosti kokonaismyyntihinnan 141 miljoonaan dollariin, mikä on ylivoimaisesti eniten huutokaupassa maksettu omakotitalo.

Viikkoja sen jälkeen, kun konkurssituomioistuimen tuomari hyväksyi kaupan, Saghian vaikutti enemmän kuin tyytyväiseltä kauppaan. 

"Elinikäisenä Angelenona ja innokkaana kiinteistöjen kerääjänä tunnustin tämän harvinaiseksi tilaisuudeksi, joka antaa minulle mahdollisuuden omistaa ainutlaatuinen omaisuus, joka on tarkoitettu osaksi Los Angelesin historiaa", Saghian kertoi CNBC:lle tiedottajan kautta.

Hän maksoi vain 1,342 XNUMX dollaria neliöjalkaa kohden naapurustossa, jossa korkealuokkaiset kodit voivat ohjata kolmesta neljään kertaan enemmän. Mutta asiantuntijat sanovat, että Saghianin on todennäköisesti käytettävä monia miljoonia lisää saadakseen talon valmiiksi ja hankkiakseen asumistodistuksen. 

"Teimme kaikkemme, mikä oli inhimillisesti mahdollista saadaksemme suurimman numeron", sanoi Compassin agentti Kirman, joka toimi tuomioistuimen hyväksymänä listausagenttina Williamsin ja Williamsin kanssa.

Kirman oli avoimesti pettynyt huutokaupan tulokseen. 

Välittäjä, joka jakoi tuomareiden hyväksymän yhden prosentin palkkion kaupasta, kertoi CNBC:lle toivovansa, että myynti ylittäisi 1 miljoonaa dollaria, mikä on ennätyshinta, joka määrättiin lokakuussa paljon pienemmälle kartanolle Malibussa.

”Halusin rikkoa ennätyksen. Tarkoitan, että halusin lyödä 200 [miljoonaa] dollaria tai enemmän", Kirman sanoi. "Olimme pettyneitä siihen... mutta markkinat puhuivat."