Oikeudelliset haasteet voivat auttaa muuttamaan asumiskertomusta

Amerikkalaisen koulutuksen suurin epäonnistuminen on ollut tapa, jolla opetamme itseämme oikeuksista. Käsitys siitä, että nautimme oikeutemme – uskonnonvapaus, sananvapaus jne. – perustuivat vallankumoukseemme Englannin tyrannimaista kuningasta vastaan, on virheellinen. Sen sijaan oikeutemme tulivat meille laajennetun kehitysprosessin kautta. Laiska pedagogiikka ja propaganda ovat johtaneet jakautumiseen ja huonoon politiikkaan, mukaan lukien politiikkaan, joka vaikuttaa asumiseen. Asuntoon ei ole oikeutta. Mutta on olemassa vakiintunut oikeus yksityisomistukseen. Katsotaanpa tätä oikeutta ja oikeudellista haastetta vuokranhallinnassa New Yorkissa, CHIP, RSA, et ai. v. City of New York, et ai. (2d Circ.), perustuu tuohon oikeuteen ja miten tuo haaste auttaa muuttamaan asumiskertomusta.

Amerikan oikeuksien tarina ei ala Philadelphiasta vuonna 1776, vaan paikasta nimeltä Runnymede, Englanti vuonna 1215. Siellä useat Englannin kuningaskunnan paronit ja muut magnaatit pakottivat kuningas Johnin allekirjoittamaan asiakirjan, joka tuli tunnetuksi nimellä Magna Carta. Asiakirjassa vahvistettiin ensimmäistä kertaa kirjallisesti ajatus siitä, että toimeenpanovalta (anteeksi anakronismi) joutui antamaan periksi ensimmäiselle parlamentille. Vaikka paronit ja magnaatit eivät olleet valittuja, he vaativat, että ennen kuin valtakunnan ihmisiltä riistettiin heidän vapautensa, mukaan lukien heidän omaisuutensa, oli suoritettava jonkinlainen prosessi.

Tämä tärkeä tapahtuma ei ratkaissut ongelmaa. Se oli vasta 17^th vuosisadalla ja toisessa Englannin sisällissodassa (heitä oli useita), että nämä ongelmat nousivat uudelleen esiin, tällä kertaa väkivaltaisesti. Kuningas Kaarle ravisteli ihmisiä maaseudulla ja kaupungeissa maksaakseen sodat Euroopassa. Parlamentti, joka on nyt vahvempi toimielin, riitti. Ne julkaistiin vuonna 1628 kutsuttiin Oikeuden vetoomus. Siellä he kutsuvat Magna Cartaa ja pyytävät kuningasta lopettamaan aggressiiviset pyrkimyksensä takavarikoida ja miehittää ihmisten omaisuutta.

""Englannin suuri vapauksien peruskirja", julistetaan ja hyväksytään, että ketään freemania ei saa ottaa tai vangita tai erottaa hänen oikeuksistaan ​​tai vapauksistaan ​​tai vapaista tavoistaan, eikä häntä saa kieltää tai karkottaa tai millään tavalla. tuhottu, mutta hänen ikätovereidensa laillisen tuomion tai maan lain mukaan."

Tuo sana, erotettu, on esimerkki Anglo-Norman sanat juridisessa terminologiassamme. Se tarkoittaa omaisuuden riistämistä tai tehokkaammin ottamista. Kestäisi vielä 14 vuotta kiistelyä ennen kuin avoin sota syttyisi parlamentin ja kuninkaan välillä, sota, joka johti hänen kukistamiseen ja teloittamiseen. Tämä vaikutti Yhdysvaltojen perustajiin, koska he näkivät lopullisen ratkaisun ja perusoikeuksien vahvistamisen Magna Cartassa Englannin hallituksen rikkovana yhteiskuntasopimuksena, mikä oikeuttai eron Englannin kanssa.

Syynä tähän on nykyään se, että Oikeuden vetoomus tunnustetaan yhdeksi sen perustasta Viides muutos Bill of Rightsissamme, tarkistus, joka näyttää yhdistävän rikos- ja siviilioikeuteen liittyvät kysymykset (tärkeä viittaus perustuslakiin on perustajan perustuslaki, erinomainen kokoelma perustuslakia tukevista asiakirjoista ja ideoista).

"Ketään ei saa tuomita vastuuseen vakavasta tai muuten pahamaineisesta rikoksesta, ellei hän ole suuren valamiehistön esityksestä tai syytteeseenpanosta, paitsi maa- tai merivoimissa tai miliisissä ollessaan varsinaisessa palveluksessa ajallaan. sodasta tai yleisestä vaarasta; ketään henkilöä ei saa myöskään joutua kahdesti hengen tai raajan vaaraan samasta rikoksesta; häntä ei myöskään saa pakottaa missään rikosasiassa todistamaan itseään vastaan, eikä häneltä oteta henkeä, vapautta tai omaisuutta ilman asianmukaista lainmukaista menettelyä; Yksityistä omaisuutta ei myöskään saa ottaa julkiseen käyttöön ilman oikeutettua korvausta."

Mutta perustuslakimme laatijat eivät nähneet eroa rikosoikeudellisten riitojen välillä, jotka voisivat riistää henkilöltä "elämän ja raajat" ja siviilikiistat, jotka voisivat riistää henkilöltä "elämän, vapauden tai omaisuuden". Heille 18-vuotiaana^th vuosisadan kontekstissa hallituksen toimet näiden toteuttamiseksi edellyttävät "asianmukaista lainmukaista menettelyä" ja yksityisomaisuuden tapauksessa "oikeudenmukaista korvausta". Yhdysvaltain perustuslaki pyhittää entiset Englannin lain periaatteet, joista on taisteltu vuosisatoja, amerikkalaisten syntymäoikeutena. Ihmisen omaisuuden ottaminen on samanlaista kuin henkensä tai raajan ottaminen.

Historialla on väliä. Kun olen maininnut, että asuntopolitiikkaa kyseenalaistetaan viidennen muutoksen perusteella, minulta joskus kysytään: "Mitä tekemistä "viidennen ottamisella" on asumisen kanssa? Ihmiset eivät tiedä tarkistuksen viimeisestä puoliskosta. Ja termistä "yksityisomistusoikeudet" on tullut synonyymi hallitsevassa kulttuurissa aseilla olevien karjankasvattajien kanssa, jotka taistelevat hehtaareista tyhjästä maasta liittohallituksen kanssa. Totuus on, että ajatus siitä, että henkilön yksityinen omaisuus on sidottu yhteen muiden oikeuksina pitämiemme asioihin, kuten puheeseen, on kadonnut.

Nykyään meillä on ihmisiä, jotka väittävät, että "asuminen on ihmisoikeus". Mutta sen sanominen ei tee siitä sitä. Samalla tiedämme, että yksityinen omaisuus on todellakin perustuslaillinen oikeus. Silti New Yorkin kaltaiset oikeudelliset haasteet kamppailevat saadakseen tuomioistuimet soveltamaan sitä, mikä pitäisi olla selvä standardi paikallishallintojen pyrkimyksille valvoa, miten ihmiset käyttävät yksityistä omaisuuttaan, erityisesti silloin, kun he vuokraavat omaisuuttaan muille. Asia, jonka on jättänyt vireille Yhteisön asumisen parantamisohjelma (CHIP) on yksinkertainen. Heidän tapauksensa yhteenvedosta:

"New York City on viidenkymmenen vuoden ajan julistanut vuokra-asuntomarkkinoidensa olevan jatkuvassa "hätätilassa" perustellakseen laillista järjestelmää, joka pakottaa pienen joukon kiinteistönomistajia tukemaan asumista satunnaisesti valitulle yksittäisille vuokralaisille. . Näiltä kiinteistönomistajilta on riistetty kaikki heidän omaisuuteensa liittyvät merkitykselliset oikeudet, mukaan lukien oikeus sulkea muita pois omaisuudesta; ottaa haltuunsa, pitää hallussaan tai käyttää omaisuutta; ja määrätä omaisuudesta vapaasti."

En ole koskaan pitänyt tämän tyyppisistä haasteista, koska ne kuulostavat sydämettömiltä, ​​leikkiä "asuminen on ihmisoikeus" -joukkojen sentimentaalisuuteen; ihmisten asunnon tarve voittaa muiden ihmisten vakiintuneen oikeuden omaan omaisuuteen. Se kuulostaa myötätuntoiselta, ja se myy usein, mutta se ei todellakaan ole myötätuntoista ollenkaan. Vuokravalvonnan kaltaisten politiikkojen on pitkään ymmärretty pahentavan asunto-ongelmia ihmisille, joilla on vähemmän rahaa, ei parempia (lue pidempi arvioni vuokranhallinnasta, Kuinka vuokranhallinta tekee asumisesta halvempaa).

En aio antaa iskua iskulta CHIP, RSA, et ai. v. City of New York, et ai. (2d Circ.) mutta vaikka olen skeptinen näiden tapausten lyhyen ja keskipitkän aikavälin hyödyistä (katso viestini Häätökieltojen oikeudelliset haasteet: ja oikeutta kaikille?), ne ovat mielestäni tärkeitä. Järjestelmämme lain rakennus on ensisijainen, se perustuu lainsäätäjien hyväksymiin, toimeenpanijoiden toimeenpanoihin ja tuomioistuimissamme riitautettuihin lakeihin. Viidennen lisäyksen selkeästä kielestä huolimatta tuomioistuimet ovat jo pitkään osoittaneet laajaa ja syvää kunnioitusta paikallishallintoa kohtaan säänteleessään kiinteistöjä, erityisesti kaavoitus- ja vuokranantajalakien kautta.

Tapauksia kuten CHIP Yritämme pohjimmiltaan luoda uutta lakia, mikä on muuttaa ennakkotapausta. Mieti keskustelua sivulla 12 transkriptiossa suulliset lausumat valituksessa asian viimeisimmän tuomarin ja asian johtavan asianajajan Andrew Pincuksen välillä.

"HERRA. PINCUS: Fyysisen ottovaatimuksen osalta, josta nyt puhumme, haemme julistusta siitä, että kun kiinteistön omistaja haluaa poistaa kiinteistön asuntojen vuokramarkkinoilta, purkamista, peruskorjausta varten, käyttää muihin tarkoituksiin, että hänen uusimista koskeva velvoite on perustuslain vastainen ja —

TUOMIOISTUIN: herra Pincus.

HERRA. PINCUS: — (ei havaittavissa) —

TUOMIOISTUIN: herra Pincus.

TUOMIOISTUIN: Joo. Joten -

TUOMIOISTUIN: (ei havaittavissa) -

TUOMIOISTUIN: — Onko se, mitä pyydät meitä tekemään julistaaksemme tämän järjestelmän perustuslain vastaiseksi?

HERRA. PINCUS: Kyllä."

Pincus esitteli toisen tapauksen, Cedar Point Nursery et ai. v. Hassid et ai., tapaus, jossa korkein oikeus päätti, että Kalifornian osavaltio salli ammattiliittojen järjestäjien miehittää yksityisomistuksessa olevia tiloja työntekijöiden järjestämiseksi, että se loukkasi omistusoikeuksia. CHIP-tapauksen tuomari oli skeptinen ja kertoi Pincusille: "Näen otteen tässä tilanteessa aivan erilaisena ja itse asiassa Cedar Pointin, joka ei oikeastaan ​​​​hallinnut ollenkaan (sivu 8)."

Vasta keskustelun jälkeen tuomari näyttää vihdoin alkavan muodostaa yhteyttä. Sen katsominen on hidasta ja tuskallista. The Cedar-piste tapaus merkitsee muutosta: ”Tuomioistuin on katsonut, että fyysinen ottaminen on ottamista, olipa se pysyvä tai tilapäinen; määrärahan kesto vaikuttaa vain maksettavan korvauksen määrään." Mutta Pincusin on yhdistettävä tuon tapauksen, maatilojen ja ammattiliittojen, pisteet ajatukseen siitä, että vuokralaisilla on oikeus asua asunnossaan ikuisesti, maksavatko he vai eivät ja haluaako omistaja vaihtaa käyttötarkoitusta vai vuokralaista.

En muuta mieltäni: paras ja tärkein resurssien käyttö nykyään on tutkia yleistä mielipidettä ymmärtääkseen, miksi ihmiset ajattelevat mitä he tekevät vuokra-asumisesta ja asumisesta yleensä. Miksi ihmiset ajattelevat ja uskovat, että vuokra-asuminen on jotenkin erilaista kuin mikään muu yksityinen yritys? Kuinka muutamme tätä näkemystä niin, että se perustuu todellisuuteen, että asuminen on marginaalista liiketoimintaa, kuten mikä tahansa yritys, joka yrittää tuottaa tuloja, jotka vastaavat tai ylittävät kustannukset? Sanoin viestissäni oikeudellisista haasteista edellä,

”Paikallinen kerrostalo – olipa sitten lasista tai teräksestä valmistettu jättimäinen kerrostalo tai pieni tiilinen nelikerrostalo – on yritys, joka palvelee paikallisia ihmisiä aivan kuten ruokakauppa tai kulmabaari; ja aivan kuten nuo yritykset, vuokra-asunnot ovat riskialttiita ja toimivat marginaaleilla. Mikään oikeusjuttu, edes jännittävä ja tyydyttävä tuomio, ei voi tehdä kovaa työtä muuttaakseen asumisen tarinaa."

Silti se hidas ja huolellinen työ, jota herra Pincus ja hänen kollegansa tekevät eri puolilla maata jopa huono-onnisissa ja jopa huonosti suunnitelluissa oikeudellisissa haasteissa, on välttämätön ja tärkeä tippa, tippa, tippa vettä, joka kuluttaa 100 vuoden kiveä oikeudellisista päätöksistä, jotka suosivat mielivaltaisia ​​ja oikeita poliittisia liikkeitä vuokra-asuntojen rajoittamiseksi ja hallitsemiseksi tavalla, joka vahingoittaa omistajia, asukkaita ja laajemmin koko asuntomarkkinoita. Mutta aika loppuu kesken. Olen ennustanut useimpien yksityisten vuokrausten päättyvän tämän vuosikymmenen loppuun mennessä. Oikeudellisten argumenttien hidas tippuminen saattaa tulla enemmän korkeapainevesisuihkun kaltaiseksi, jos panostamme yleisön mielen muuttamiseen samalla kun muutetaan lainsäädäntöä.