Kohlin kiinteistökauppa pöydällä, kun sopimusneuvottelut hajoavat

Kohlin ei ehkä myy liiketoimintaansa. Mutta se aikoo nyt myydä osan kiinteistöstään ja kääntää sen aiempi asenne.

Jälleenmyyjä ilmoitti perjantaina lopettaneensa sopimusneuvottelut The Vitamin Shoppen omistajan kanssa Franchising-ryhmä, vahvisti CNBC:n raportin torstai-iltana. Sen sijaan Kohl sanoi, että se jatkaa toimintaansa itsenäisenä julkisena yhtiönä.

Aktivistiyritykset, mukaan lukien Macellum Advisors, ovat painostaneet Kohl'sia kuukausien ajan harkitsemaan yrityksen myyntiä, suurelta osin Kohlin kiinteistöihin sitoutuneen arvon vapauttamiseksi.

Macellum on väittänyt, että Kohlin pitäisi myydä osa kiinteistöistään ja vuokrata se takaisin keinona vapauttaa pääomaa erityisesti vaikeina aikoina. Kohlin kuitenkin on vastustanut niin sanottuja takaisinvuokraussopimuksia, ainakin näin suuressa mittakaavassa.

Kohlin hallituksen puheenjohtajan Peter Boneparthin mukaan yhtiö teki pienen myynti-takaisinvuokrasopimuksen aiemmin Covid-pandemian aikana. Se kirjasi 127 miljoonan dollarin voiton myymällä ja vuokraamalla takaisin San Bernardinon sähköisen kaupan täyttö- ja jakelukeskuksensa.

Perjantaina Kohl kuitenkin totesi lehdistötiedotteessaan, että sen hallitus arvioi parhaillaan uudelleen tapoja, joilla jälleenmyyjä voi ansaita rahaa kiinteistöistään. Franchise Group oli suunnitellut rahoittavansa osan Kohlin hankinnasta myymällä osan Kohlin kiinteistöistä toiselle osapuolelle ja sitten vuokraamalla sen takaisin. Tämä todennäköisesti antoi Kohlille käsityksen siitä, millaista arvoa se voisi saada omistamistaan ​​kivijalkakaupoista ja jakelukeskuksista.

"Nyt sinulla on ympäristö, jossa rahoitus on muuttunut niin paljon, että voi itse asiassa olla houkuttelevampaa käyttää kiinteistöjä tuloutusvälineenä", Boneparth kertoi CNBC:lle puhelinhaastattelussa.

"Kun se yhdistetään siihen, mitä uskomme osakkeen tasojen olevan, siitä tulee paljon erilainen harjoitus kuin aikaisemmassa rahoitusympäristössä", hän selitti. "Ei ole mikään salaisuus, että Kohl'sin taseessa on erittäin suuri omaisuus: kiinteistöt."

Tammikuun 29. päivänä Kohl omisti 410 toimipaikkaa, vuokrasi vielä 517 ja käytti maavuokrasopimuksia 238 liikkeessään. Koko sen omistaman kiinteistön arvo oli tuolloin hieman yli 8 miljardia dollaria, vuosittaisen arkistoinnin mukaan.

Takaisinvuokraussopimusten kannattajat väittävät, että se on kätevä tapa yrityksille löytää varoja tulevaa kasvua varten, kunhan kiinteistölle löytyy ostaja. Mutta se jättää myös myyjän täytettäväksi vuokravelvoitteet, koska he vuokrasivat juuri myymänsä kiinteistön.

Näitä vuokrasopimuksia voi olla paljon vaikeampi purkaa, ja vuokrat voivat vaihdella markkinoiden välillä. Kohl's sanoi vuotuisessa hakemuksessaan, että tyypillisen myymälän vuokrasopimuksen alkuperäinen voimassaoloaika on 20–25 vuotta ja neljästä kahdeksaan viiden vuoden uusimisvaihtoehtoa.

Vuonna 2020 Big Lots pääsi sopimukseen pääomasijoitusyhtiö Oak Streetin kanssa kerätä 725 miljoonaa dollaria neljän yrityksen omistaman jakelukeskuksen myynnistä ja vuokraamisesta takaisin. Se antoi isokokoiselle vähittäiskauppiaalle lisää likviditeettiä kaupan alkaessa Covid-19-pandemia.

Myös 2020: ssä, Bed Bath & sen ulkopuolella valmistunut myynti-takaisinvuokrasopimus Oak Streetin kanssa, jossa se myi noin 2.1 miljoonaa neliöjalkaa kaupallista kiinteistöä ja nettoutti 250 miljoonaa dollaria. Mark Tritton, Bed Bathin toimitusjohtaja tuolloin, mainosti sopimusta liikkeenä pääoman hankkimiseksi sijoittaakseen takaisin liiketoimintaan. Nyt Bed Bath on kuitenkin uuden kassakriisin edessä, kun sen myynti romahti ja Tritton syrjäytettiin tehtävästään aiemmin tällä viikolla.

Oak Street oli suunnitellut tarjoavansa rahoitusta Franchise Groupille Kohlin kaupassa, CNBC raportoi aiemmin keskusteluihin perehtyneen henkilön mukaan. Oak Streetin edustaja ei vastannut CNBC:n kommenttipyyntöön.

Kohl's vahvisti perjantaina suunnitelmansa suorittaa 500 miljoonan dollarin nopeutettu osakkeiden takaisinosto myöhemmin tänä vuonna. Se alensi liikevaihdon ohjeistustaan ​​tilikauden toiselle vuosineljännekselle vedoten viimeaikaiseen kuluttajakysynnän heikkenemiseen vuosikymmeniä korkean inflaation keskellä.

"Kuluttajalla on selvästikin enemmän paineita tänään", Kohlin toimitusjohtaja Michelle Gass kertoi CNBC:lle puhelinhaastattelussa. ”Emme ole immuuneja sille… mutta Kohl's edustaa arvoa. Ja näinä aikoina on tärkeämpää kuin koskaan vahvistaa tätä viestiä."

Hän lisäsi, että Kohlin kumppanuuksia Amazon ja Sephora pysyvät paikoillaan ja osana yhtiön pitkän aikavälin strategiaa uusien asiakkaiden hankkimiseksi.

"Hallitusprosessin päätökseen saattaminen oli ehdottoman oikea vastaus", hän sanoi.

Kohlin osakkeet putosivat perjantaina yli 20 prosenttia 52 viikon alimmilleen. Franchise Groupin osakkeet laskivat äskettäin noin 9 %, mikä kosketti myös 52 viikon alimmillaan.

Macellum ei vastannut CNBC:n kommenttipyyntöön.