Olen ostamassa asuntoa 74-vuotiaan äitini kanssa, mutta asuntolaina on minun nimissäni. Miten talo pitäisi nimetä?

Hyvä MarketWatch,

Haluaisin tietää, voitko antaa minulle neuvoja asunnon ostamisesta 74-vuotiaan äitini kanssa. Laitan 240,000 220,000 dollaria - oman taloni myyntituloilla - uuteen taloon ja aloitan 100,000 XNUMX dollarin asuntolaina. Asuntolaina on vain minun nimissäni. Kun äitini talo on myyty, hän antaa minulle osan kotituloistaan ​​– XNUMX XNUMX dollaria, jotta voin muotoilla asuntolainani uudelleen ja alentaa kuukausimaksuani.

Kysymyksemme ovat: Miten meidän pitäisi nimetä talo, jossa me molemmat asumme? Pitäisikö meidän laittaa molempien nimet taloon, jossa on yhteiset vuokralaiset, joilla on perheoikeus? Pidetäänkö myös rahat, jotka hän antaa minulle uudelleen muotoillun asuntolainani ottamiseen, lahjana minulle, josta minun on maksettava veroja? Onko mitään keinoa välttää tämä? Ja viimeinen kysymykseni on, pitäisikö minun laittaa myös täysi-ikäinen tyttäreni talon arvonimiksi, myös yhteisiksi vuokralaisiksi, joilla on perheoikeus, jotta talo voisi olla hänen, kun äitini ja minä emme ole enää täällä maan päällä?

Jos et pysty vastaamaan näihin kysymyksiin, voitko kertoa minulle, tarvitseeko minun puhua kiinteistöasianajajan, verolakimiehen vai CPA:n kanssa? En ole varma, kenelle minun tulee esittää tämäntyyppisiä kysymyksiä. Nautin kolumnisi lukemisesta. Kiitos avustanne.

Ystävällisin terveisin,

Muutto äidin luo

'Big Move' on MarketWatch-sarake, jossa tarkastellaan kiinteistöjen hienovaraisuutta uuden kodin etsinnästä asuntolainan hakemiseen.

Onko sinulla kysyttävää kodin ostamisesta tai myymisestä? Haluatko tietää missä seuraavan siirtosi pitäisi olla? Sähköposti Jacob Passy osoitteessa [sähköposti suojattu].

Hyvä Moving,

On erittäin ihanaa, että suunnittelet kodin ostamista äitisi kanssa, sillä olen varma, että se antaa hänelle mukavuuden tunteen, kun hän vanhenee ja tarvitsee enemmän apua. Tiedän, ettet kysynyt ajatuksiani tästä järjestelystä, mutta olisin välinpitämätön, jos en ehdottaisi monia avoimia keskusteluja toistensa kanssa, joissa keskustelette yhdessä asumisestanne. Tämä on suuri muutos teille molemmille, ja kuten kaikissa kämppäkaverijärjestelyissä, on parasta olla samoilla linjoilla etukäteen rauhanomaisen avoliiton varmistamiseksi.

Minun on myönnettävä, että olen hämmentynyt teidän kahden valitsemaan aikajanaan. Ellei ole olemassa syytä, miksi asunnon ostaminen omatoimisesti aluksi on järkevää, en ymmärrä, miksi te kaksi eivät odottaisi vähän pidempään ostaakseen asunnon yhdessä – varsinkin jos harkitset molempien asumista talossa. teko. Resurssien yhdistäminen kerralla voi hyvin todennäköisesti auttaa sinua hyödyntämään parempaa rahoitusta.

Asuntolainan uudelleenmuotoilu voi olla edullinen monille asunnonomistajille. Sen avulla voit vähentää velkasitoumustasi muuttamatta korkoa tai laina-aikaa. Aikana, jolloin asuntolainojen korot nousevat, se voisi olla monille asunnonomistajille parempi vaihtoehto kuin jälleenrahoitus, jos päätavoitteesi on vähentää velan määrää.

Tällä strategialla on joitain haittoja. Ensinnäkin kaikki asuntolainanantajat eivät salli sitä, joten sinun on selvitettävä tämä etukäteen. Ja vaikka lainanantaja sallisi sen, he eivät voi tehdä sitä kaikille lainatyypeille. Tarkemmin sanottuna valtion takaamia lainoja, mukaan lukien FHA- ja VA-lainat, ei voida muotoilla uudelleen. Ja lainanhoitaja veloittaa sinulta maksun uudelleenlaadinnasta. Näistä syistä jotkut lainanottajat valitsevat vain ylimääräisten maksujen suorittamisen asuntolainaansa sen sijaan, että he kävisivät läpi koko uudelleenlaadintaprosessin.

Sinun tilanteessasi äitisi avustusta voidaan pitää lahjana, jos hän ei ole asuntolainassa, vaikka sinä et joutuisi maksamaan siitä veroja. Sinun tulee kääntyä kirjanpitäjän puoleen saadaksesi asiantuntija-apua, mutta on todennäköistä, että hänen on annettava lahjaveroilmoitus. Siitä huolimatta, ellei hän lahjoita miljoonia dollareita sinulle ja muille, on todennäköistä, että hän ei ole koskaan velkaa veroja näistä rahoista elinikäisen syrjäytymisen vuoksi.

Hän voi olla nimikkeellä ilman asuntolainaa, mutta se ei välttämättä ole yksinkertaista. Jos harkitset hänen lisäämistä kauppakirjaan myöhemmin, kun olet ostanut asunnon ja ottanut asuntolainaa, sinun kannattaa kääntyä kiinteistöjuristin puoleen. Jotkut lainanantajat sisältävät lausekkeita, joissa määrätään, että laina on maksettava takaisin kokonaisuudessaan, jos asunnon omistukseen tehdään merkittäviä muutoksia, ja haluat lainopillisen asiantuntijan tarkistavan kaikki asuntolainasopimukset varmistaakseen, onko näin tässä tapauksessa.

Jos aiot sen sijaan saada äitisi päätökseen alusta alkaen ilman, että hänellä on asuntolaina, sinun on neuvoteltava asuntolainanantajan kanssa saadaksesi heidän hyväksyntänsä tälle järjestelylle. Kuten New Yorkissa toimiva kiinteistökalakija Victoria Spodek selittää blogikirjoituksessaan: "Pankin on oltava varma, että heidän etunsa on suojattu, koska he lainaavat suuren summan rahaa. Pankin kyky myydä kiinteistö maksukyvyttömyyden sattuessa on kriittinen heidän mallilleen, eivätkä he lainaa rahaa, elleivät ne ole suojattuja."

Ongelma, joka voi syntyä, jos omistuksessa on useita ihmisiä, mutta vain yksi asuntolainassa, on kodin omistus monimutkaistuu. Lainanantajan näkökulmasta äidilläsi olisi oikeudet kotiin, jotka voivat vaikeuttaa myymistä, jos joutuisit ulosmittaukseen. Lainanantajat siis usein tekevät tällaisessa skenaariossa, Spodek sanoo, että molemmat omistajat allekirjoittavat asuntolainan, kun taas vain yksi henkilö allekirjoittaa lainan, joka on lupaus maksaa laina takaisin. Tällä tavalla "jos lainaa ei makseta tai se jää maksukyvyttömäksi, pankilla on silti mahdollisuus myydä asunto saada takaisin", hän kirjoittaa.

Jälleen, sinun kannattaa harkita äitisi kirjaamista asuntolainaan. Ellei hänellä ole luottoongelmia, hänen ylimääräiset sosiaaliturvansa tulot ja varat voivat auttaa sinua saamaan paremman koron asuntolainalle. Se myös helpottaisi ongelmia, joita syntyisi, jos hänen olisi maksettava laina, kun hänen talonsa myydään.

Mitä tulee kodin nimeämiseen, mielestäni on tärkeää pohtia, miksi haluat molemmat olla otsikossa ja mitkä tavoitteesi ovat siinä. Vaikuttaa selvältä, että testamentin välttäminen on tärkeää teille molemmille, mutta yhteiseen vuokraukseen voi liittyä riskejä. Jos esimerkiksi joku teistä joutuu velkaan eikä pysty maksamaan sitä takaisin, velkojat voivat vaatia omaisuutta. Tästä syystä myös tyttäresi lisääminen titteliin voi olla riskialtista.

Teille kaikille kodin asettaminen eläväksi luottamukseksi voi olla järkevintä. Tämä antaa sinulle mahdollisuuden hallita sitä, mitä kodille tapahtuu, kun sinä ja äitisi kuolette, ja samalla voit jäädä kotiin, kun olette molemmat vielä elossa. Koti ei vain voi siirtyä helposti tyttärellesi, vaan hän voi välttää tietyt verot ja testamenttimaksut. Sinun on palkattava asianajaja laatimaan luottamus ja jäsentämään se asianmukaisesti puolestasi, mutta asuinjärjestelyjesi monimutkaisuuden vuoksi tämä saattaa olla paras ratkaisu ongelmaasi ja antaa sinulle ja äidillesi takeen siitä, että pystyt elämään. tässä kodissa loput päiväsi.

Lähettämällä kysymyksesi sähköpostitse suostut siihen, että ne julkaistaan ​​nimettömästi MarketWatchissa. Lähettämällä tarinasi Dow Jones & Companylle, MarketWatchin julkaisijalle, ymmärrät ja hyväksyt, että voimme käyttää tarinaasi tai sen versioita kaikissa medioissa ja alustoilla, myös kolmansien osapuolien kautta.