"En tiedä kannattaako olla tekemisissä vuokralaisten kanssa": Pitäisikö minun muuttaa kotini vuokra-asunnoksi vai myydä se?

Harkitsen kuitenkin, pitäisikö minun myydä vai vuokrata nykyinen talo. Ostin talon 188,500 2.75 dollarilla. Olen jälleenrahoittanut kahdesti ja viimeksi saanut käteistä. Korkoni on 18 % ja minulla on vielä 1,800 vuotta aikaa maksaa se pois. Voin vuokrata sen 2,000-500,000 dollarilla. Mutta en tiedä, onko tämä paras vaihtoehto, koska voisin myydä sen myös lähes XNUMX XNUMX dollarilla, mikä on tällä hetkellä korkein arvo.

Olisi hienoa saada vuokralaiset maksamaan toisen asuntolainani, mutta en tiedä kannattaako olla tekemisissä vuokralaisten ja korjausten kanssa, joita he saattavat pyytää jatkuvasti. Loppujen lopuksi se on vanha talo. Mitä minun pitäisi tehdä? 

Ystävällisin terveisin,

Pakkaaminen Portlandissa

'Big Move' on MarketWatch-sarake, jossa tarkastellaan kiinteistöjen hienovaraisuutta uuden kodin etsinnästä asuntolainan hakemiseen.

Onko sinulla kysyttävää kodin ostamisesta tai myymisestä? Haluatko tietää missä seuraavan siirtosi pitäisi olla? Sähköposti Jacob Passy osoitteessa [sähköposti suojattu].

Arvoisa pakkaus,

Täydellisillä asuntomarkkinoilla on monia asunnonomistajia, jotka harkitsevat juuri sitä muutosta, jota aiot tehdä. Asunnonomistajat näkevät nousevan vuokrahinnat, ja monet käyttävät hyväkseen. Helmikuussa vuokrat olivat lähes 18 % korkeammat kuin vuosi sitten valtakunnallisesti kiinteistösivuston Apartment List mukaan, mikä edustaa ennätyskasvua.

Jossain määrin asunnonomistajat ruokkivat vuokrankasvua muuttamalla aloitusasuntojaan vuokra-asunnoiksi. Nämä kodit olisivat muuten tarjonneet kipeästi kaivattua tarjontaa asunnonostomarkkinoille. Sen sijaan asuntoja on niin vähän myynnissä, että monet amerikkalaiset joutuvat vuokraamaan pidempään kuin he olivat toivoneet, koska he eivät löydä ostettavaa omaisuutta. Vuokrattavien ihmisten lisääntyminen lisää kilpailua vuokra-asunnoista ja siten vuokrat nousevat.

Vain siksi, että niin monet asunnonomistajat ovat menossa tälle tielle, ei tarkoita, että sinun pitäisi silti. "On järkevää muuttaa koti vuokra-asunnoksi, jos ja vain, jos ymmärrät kaikki mahdolliset vuokranantajaksi tulemiseen liittyvät ongelmat", sanoi Michelle Gessner, Gessner Wealth Strategiesin perustaja ja omistaja, Houstonissa toimiva rahoitusneuvontayritys. .

Vuokranantajan edut on helppo kuvitella – ylimääräisten tulojen käyttäminen toisen asuntolainasi maksamiseen ja ehkä sitten, kun se on maksettu, rahat pussiin eläkesäästöä varten. Mutta jos pandemia on opettanut meille jotain, niin se on, että pieni äiti-ja-popin vuokranantaja ei ole heikkohermoisille.

Olet jo törmännyt joihinkin vuokranantajan haasteisiin. Sinun on oltava vuorovaikutuksessa vuokralaisten kanssa ja työskenneltävä heidän kanssaan kiinteistön ylläpitämiseksi. Ja on mahdollista, että vuokralaiset eivät kohtele kotia niin mukavasti kuin sinä, joten sinun on maksettava sen korjaamisesta säännöllisesti. Se on vain jäävuoren huippu.

Vaikuttaa siltä, ​​että olet taloudellisesti vakaa, mutta onko sinulla varaa maksaa sekä ensimmäisen asuntosi että uuden kotisi asuntolaina itse? Monet vuokranantajat joutuivat vuokra-asuntojensa sulkemiseen ja konkurssiin viime vuosina, kun vuokralaiset joutuivat maksamaan vuokransa pandemian vuoksi. Lopulta monet näistä kiinteistönomistajista päättivät myydä kodit vähentääkseen tappioita.

Jos et usko kestäväsi tätä stressiä, harkitsisin vahvasti vuokranantajaksi ryhtymistä. On muitakin taloudellisia syitä miettiä kahdesti. Kun joku myy ensisijaisen asuinpaikkansa, hän voi sulkea pois jopa 250,000 500,000 dollaria pääomavoitoista (tai 500,000 300,000 dollaria, jos olet naimisissa ja jättänyt yhteisen hakemuksen.) Joten jos esimerkiksi myit kodin 200,000 XNUMX dollarilla, mutta maksoit vain XNUMX XNUMX dollaria sen ostamisesta alun perin, ei joutuisi maksamaan pääomatuloveroa ansaitsemastasi XNUMX XNUMX dollarin voitosta.

Jos päätät muuttaa kiinteistön vuokra-asunnon ja päätät myöhemmin myydä, saatat kohdata jyrkän verolaskun. Hyödynnäksesi myyntivoittojen poissulkemista, sinun on täytynyt asua kotona kaksi viimeisestä viidestä vuodesta, mutta sen ei tarvitse olla kahta viimeisintä vuotta. Joten pohjimmiltaan sinulla on hieman armonaikaa. Ja siellä on verovähennyksiä, joita voit verottaa vuokranantajana.

Oletetaan kuitenkin, että vuokrasit kodin kuudeksi vuodeksi ja päätit sitten myydä. Tällöin et saisi 250,000 500,000 dollarin (tai 1031 XNUMX dollarin) poissulkemista, joten kaikki myynnistä ansaitsemasi rahat katsottaisiin veronalaisiksi tuloiksi. On olemassa tapoja, joilla voit välttää tämän veroiskun – erityisesti voit sijoittaa rahat uudelleen toiseen vuokrakiinteistöön § XNUMX -vaihdon kautta. Muuten verolasku on suurempi.

Toinen taloudellinen näkökohta on, salliiko asuntolainayhtiösi edes muuttaa kiinteistön vuokraksi. Asuntolainat sisältävät tyypillisesti lausekkeita, jotka edellyttävät lainaajien asumista kotona tietyn ajan. Jos yrität muuttaa pois ja vuokrata asunnon ennen tämän määräajan umpeutumista, saatat osallistua asuntolainapetokseen. Koska olet jälleenrahoittanut melko äskettäin, sinun tulee tutkia asuntolainaasiakirjojasi huolellisesti.

Sinulla on parempi käsitys riskeistäsi ja taloudellisista monimutkaisuudestasi kuin minulla. Jos olet edelleen kiinnostunut jatkamaan tätä suunnitelmaa, ota ehdottomasti yhteyttä kirjanpitäjään ja taloussuunnittelijaan, jotka voivat auttaa sinua löytämään parhaan lähestymistavan. Vatsavaistoni on, ettet ole myyty tälle ajatukselle. Jos näin on, harkitsisin muita vaihtoehtoja. Loppujen lopuksi kodin myynnistä ansaitsemasi rahat menevät todennäköisesti pitkälle velan maksamiseen tai muihin taloudellisiin tavoitteisiin.

Lisäksi vuokranantajana oleminen ei ole ainoa tapa sijoittaa kiinteistöihin. "Lisätuottoja voidaan sijoittaa tulojen tai kasvun tuottamiseen tai jopa kiinteistöihin liittyviin arvopapereihin", sanoi Kashif Ahmed, American Private Wealthin johtaja, Bedford, Mass. Investing in kiinteistösijoitusrahasto. esimerkiksi voisi laajentaa portfoliotasi, mutta on paljon likvidimpi kuin se, että kaikki rahat on sidottu taloon.

Lopulta minusta tuntuu, että et voi mennä pieleen tekemällä valinnan, joka tuntuu sinulle mukavimmalta. Joten mikä tahansa valinta on, toivon sinulle onnea.

Lähettämällä kysymyksesi sähköpostitse suostut siihen, että ne julkaistaan ​​nimettömästi MarketWatchissa. Lähettämällä tarinasi Dow Jones & Companylle, MarketWatchin julkaisijalle, ymmärrät ja hyväksyt, että voimme käyttää tarinaasi tai sen versioita kaikissa medioissa ja alustoilla, myös kolmansien osapuolien kautta.