Talon kääntäminen voi olla kannattavaa liiketoimintaa. Mutta älä anna idealisoitujen taloa kääntävien TV-ohjelmien vaikuttaa näkemyksiisi sen toiminnasta. Sinun on oltava kokenut, rahoitettu ja perillä siitä, mitä teet. Se on erityisen totta, kun on kyse kääntämällä taloja ja verot. Tässä kiinteistöoppaassa kerrotaan, mitä on odotettavissa talon käännösverojen kanssa. A taloudellinen neuvonantaja voi auttaa sinua luomaan rahoitussuunnitelman kiinteistösijoitustavoitteillesi ja suojaamaan yritystäsi taloudellisilta virheiltä.
Oletko kiinteistösijoittaja tai -kauppias?
Ensimmäinen kysymys, johon sinun on vastattava, on, oletko a kiinteistösijoittaja tai jälleenmyyjä. Syynä on se, että IRS verottaa näitä kahta luokkaa eri tavalla. Sijoittaja ostaa ja pitää kiinteistöä yleensä vähintään vuoden. Yleensä sijoittajat käyttävät kiinteistöä vuokratuloina ja omaisuutena he odottavat arvon nousevan hitaasti useiden vuosien aikana.
Jälleenmyyjät taas ovat perinteisiäsi talon räpylät. Heidän koko syy kiinteistön ostamiseen on jälleenmyynti. Tässä on joitain kohtia, joita IRS etsii selvittääkseen, oletko jälleenmyyjä:
Kiinteistöjen osto- ja myyntitiheys ja määrä
Oliko omaisuus koskaan listattu omaksesi ensisijainen asuinpaikka
Miksi omaisuus pidettiin ja käytettiinkö sitä muihin tarkoituksiin kuin jälleenmyyntiin
Kuinka paljon mainontaan ja myynninedistämiseen meni kiinteistöjen myyntiin
Kuinka monta parannusta tehtiin
Kiinteistön myyvän verovelvollisen yleinen toiminta
Yleensä, jos käännät taloa, ostat sen ainoana tarkoituksenaan parantaa sitä ja myydä se edelleen. Tämä tekee sinusta kiinteistönvälittäjän. Jos sinulla on lisäkysymyksiä, ota yhteyttä talousneuvojaan tai veroasiantuntijaan.
Asuntojen kääntäminen ja pääomatulovero
On olemassa kahdenlaisia pääomatuloverot, lyhyt ja pitkäaikainen. Lyhytaikaiset myyntivoittoverot verotetaan samalla tavalla kuin tuloverosi, ja ne koskevat alle vuoden pidettyjen omaisuuserien (kuten kiinteistöjen) voittoja. Pitkän aikavälin pääomatuloverot ovat yli vuoden omistetuille varoille ja niistä veloitetaan edullisempi korko, joka vaihtelee 0–20 %:sta riippuen.
Talon räpylät kuuluvat enimmäkseen lyhytaikaisten pääomavoittojen leiriin. Muista, että kun käännät taloa, menetät rahaa joka päivä, kun pidät kiinni omaisuudesta. Haluat päästä sisään, tehdä parannuksia ja myydä nopeasti voitolla. Tämä pätee erityisesti, jos olet rahoittanut oston lainalla.
Täysi verokohtelu kiinteistönvälittäjille
Tässä vaiheessa olemme todenneet, että aktiiviset taloyhtiöt ovat kiinteistökauppiaita. Tämä tarkoittaa, että heidän on oltava tietoisia muista veroista. Henkilökohtaisen tuloveron (joka voi nousta jopa 37 %) maksamisen lisäksi kiinteistökauppiaiden on maksettava lisäksi 15.3 % yrittäjäveroa.
Käydään läpi esimerkki käyttäen SmartAssetin verolaskuri. Jos kiinteistönvälittäjä, joka hakee erikseen, saa 200,000 40,811 dollaria tuloja vuodelta, he voivat odottaa maksavansa 30,600 71,411 dollaria liittovaltion tuloveroja. Kun lisäät tähän 35.71 200,000 dollaria itsenäisen ammatinharjoittamisen veroa, saat yhteensä XNUMX XNUMX dollarin verolaskun eli XNUMX % XNUMX XNUMX dollarista.
Tämä on tietysti ilman verovähennyksiä. Puhutaanpa joistakin vaiheista verolaskun alentamiseksi.
Alenna talosi verotaakkaa
Vaikka kiinteistönvälittäjän verot ovat korkeat, on olemassa tapoja alentaa talosi verotaakkaa. Tässä on kolme vaihetta, jotka auttavat pienentämään verolaskuasi, kun alat kääntää taloja.
1. Muodosta LLC
Ennen kuin aloitat talon vaihtamisen, on järkevää perustaa yrityksesi. Yksi suosituimmista liiketoimintarakenteista on a osakeyhtiö tai LLC. LLC:n avulla voit tehdä vähennyksiä liiketoiminnan kuluista. Lisäksi ne auttavat sinua suojaamaan henkilökohtaista omaisuuttasi oikeudelliselta vaateelta, jos asiat menevät pieleen.
Niiden joustavuus on toinen syy, miksi ne ovat niin suosittuja. LLC voi olla yksityinen elinkeinonharjoittaja tai kumppanuus tai organisoitua yhtiöksi sovellettavien veroetujen hyödyntämiseksi. Muista, että LLC:t ovat valtion hallinnoimia yksiköitä, joten niiden perustamista koskevat tarkat säännöt ja niiden tarjoamat edut vaihtelevat osavaltioittain.
2. Tee verovähennyksiä
LLC:nä voit kirjoittaa pois monia talon käännöskuluistasi. Tässä on yhdeksän yleistä vähennystä, jotka saatat pystyä tekemään:
Kodin kunnostuskulut myydyistä kiinteistöistä
Kiinteistölainojen korot
Sijoituskiinteistöjen kiinteistöverot
Rakennuslupakustannukset
Kiinteistövälityspalkkiot
Matkakulut
Toimistotarvikkeet
Kaikki toimiston ulkopuoliset kulut, kuten vuokra, internet, apurahat jne.
Laki- ja kirjanpitokulut
3. Vähennä pääomatappiot
Et voi hyötyä joka kerta talon räpylänä. Lopputulos on, että voit vähentää kohtaamasi pääomatappiot ja käyttää niitä pääomatuloverosi hyvittämiseen. Keskustele taloudellisen neuvonantajasi kanssa siitä, kuinka voit parhaiten kompensoida nämä voitot tappioilla ja oletko oikeutettu pääomatappion siirto.
Verohelpotuksia, joita et saa talonräpänä
Huolimatta siitä, mitä saatat lukea Internetistä, jos olet aktiivinen taloyhtiö, joka käännät useita taloja vuodessa, muut saavat verohelpotuksia, joita et saa. Tässä on pari verohelpotusta, joita kannattaa harkita:
121 poissulkeminen: Tämä IRS-sääntö koskee ensisijainen asuinpaikkasi. Sen avulla voit välttää pääomatuloveron ensisijaisen asuinpaikkasi myyntivoitosta 250,000 500,000 dollariin asti (tai 24 60 dollariin, jos olet naimisissa). Toistan vielä, että tämän talon on oltava ensisijaisena asuinpaikkasi, jotta se voidaan hyväksyä. Poissulkeminen edellyttää, että olet asunut kotona vähintään XNUMX kuukautta edellisen XNUMX kuukauden aikana. Tämä tarkoittaa, että talot nopeaan kääntämiseen eivät kelpaa.
1031 vaihto: Tämä verojen lykkäysohjelma antaa sijoittajille mahdollisuuden myydä yhden sijoituskiinteistön ja lykätä myynnin veroja ostamalla uuden sijoituskiinteistön. IRS antaa sinulle 45 päivää aikaa tunnistaa korvaava kiinteistö ja 180 päivää aikaa suorittaa kauppa. Mutta miksi talon räpylät eivät voi hyödyntää tätä? IRS on erittäin tarkka siitä, kuka voi osallistua 1031-vaihtoon. He erityisesti estävät jälleenmyyntiä varten ostetun kiinteistön osallistumisen.
Bottom Line
Kiinteistön ostaminen ja myynti voi olla a monimutkainen prosessi, varsinkin kun sisällytät talon kääntöveron. On parasta mennä yritykseen valmistautuneena ja tietää, mitä olet koukussa. Sinun on tiedettävä, mitä IRS vaatii sinun maksamaan, sekä kuinka rakennat yrityksesi niin, että asetat itsesi parhaaseen asemaan menestyäksesi pitkällä aikavälillä.
Vinkkejä talojen kääntämiseen
Asuntokauppasi ei tarvitse itse yrittää hallita talouttaan kasvupääomasta verosuunnitteluun. Talousneuvojan saaminen nurkkaan voi viedä valtavan painon harteiltasi ja tarjota sinulle lisää kasvumahdollisuuksia. Jos sinulla ei ole rahoitusneuvojaa, sellaisen löytämisen ei tarvitse olla vaikeaa. SmartAssetin ilmainen työkalu yhdistää sinut jopa kolmen tarkastetun talousneuvojan kanssa, jotka palvelevat aluettasi, ja voit haastatella neuvonantajasi veloituksetta päättääksesi, mikä niistä sopii sinulle. Jos olet valmis löytämään neuvonantajan, joka voi auttaa sinua saavuttamaan taloudelliset tavoitteesi, Aloita nyt.
Verojen järjestämisen ohella sinun tulee kiinnittää huomiota pankkiin. Jotkut pankit ovat vain ystävällisempiä pienyrityksille. Tutustu luetteloomme parhaat pankit pienyrityksille hyödyntää näitä mahdollisuuksia.
Kuva: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Viesti Talojen ja verojen kääntäminen: Kiinteistöopas ilmestyi ensin SmartAsset-blogi.
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html