Kuinka arvostaa kiinteistösijoitusomaisuutta

Kiinteistösijoituksen arvon analysointimenetelmät ovat analogisia osakkeiden perusanalyysissä käytettyjen menetelmien kanssa. Koska kiinteistösijoittaminen ei tyypillisesti ole lyhytaikaista kauppaa, kassavirran ja sitä seuraavan tuottoprosentin analysointi on kriittistä kannattavien sijoitusten tavoitteen saavuttamiseksi.

Voittaakseen sijoittajien on osattava arvostaa kiinteistöjä ja tehtävä valistuneita arvauksia siitä, kuinka paljon voittoa kukin saa joko omaisuuden arvonnousun, vuokratulojen tai molempien kautta. Tarkat kiinteistöarviot voivat auttaa sijoittajia tekemään parempia päätöksiä kiinteistöjen ostossa ja myynnissä.

Osakkeiden arvostuksessa käytetään tyypillisesti kahta perusmenetelmää: absoluuttinen arvo ja suhteellinen arvo. Sama koskee kiinteistöjen arvostusta.

Tulevien nettotulojen (NOI) diskonttaaminen asianmukaisella kiinteistöjen diskonttokorolla on samanlaista kuin osakkeiden diskontatun kassavirran (DCF) arvostukset. Samaan aikaan bruttotulokertoimen mallin integrointi kiinteistöihin on verrattavissa osakkeiden suhteellisiin arvoihin. Alla tarkastellaan kiinteistön arvon määrittämistä näillä menetelmillä.

Pääomakorko

Yksi tärkeimmistä oletuksista, joita kiinteistösijoittaja tekee kiinteistöjen arvostuksia tehdessään, on valita sopiva pääomitusaste, joka tunnetaan myös nimellä kattokorko.

Pääomitusaste on kiinteistön vaadittu tuotto, josta on vähennetty arvonnousu tai poistot. Yksinkertaisesti sanottuna se on korko, jota sovelletaan NOI:iin, jolla määritetään kiinteistön nykyarvo.

Oletetaan esimerkiksi, että kiinteistön odotetaan tuottavan 1 miljoonan dollarin NOI:n seuraavan kymmenen vuoden aikana. Jos se diskontattaisiin 14 %:n arvolla, kiinteistön markkina-arvo olisi:

$\begin{aligned}&\$7,142,857 1,000,000 0.14\bigg(\frac{\$XNUMX XNUMX XNUMX}{XNUMX}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Markkina-arvo}=\text{Liiketoiminnan nettotulos}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$----$7,142,857(0.14$1,000,000----)jossa:Markkina-arvo=Toiminnan nettotulos/yläraja----

7,142,857 6.5 8 dollarin markkina-arvo on hyvä kauppa, jos kiinteistö myydään XNUMX miljoonalla dollarilla. Mutta se on huono sopimus, jos myyntihinta on XNUMX miljoonaa dollaria.

Pääomitusasteen määrittäminen on yksi tärkeimmistä tuloja tuottavan kiinteistön arvon määrittämisestä. Vaikka se onkin hieman monimutkaisempaa kuin yrityksen painotetun keskimääräisen pääomakustannusten (WACC) laskeminen, sijoittajat voivat käyttää useita menetelmiä sopivan pääomitusasteen löytämiseen, mukaan lukien seuraavat:

• Rakennusmenetelmä
• Markkinapoistomenetelmä
• Sijoitusaluemenetelmä

Rakennusmenetelmä

Eräs yleinen tapa laskea ylärajaprosentti on kokoamismenetelmä. Aloita korolla ja lisää seuraava:

1. Asianmukainen likviditeettipreemio – johtuu kiinteistön epälikvidistä luonteesta
2. Takaisinottopalkkio – ottaa huomioon maan nettoarvonnousun
3. Riskipreemio – paljastaa kiinteistömarkkinoiden yleisen riskialttiuden

Kun otetaan huomioon 6 % korko, 1.5 % ei-likviditeettikorko, 1.5 % takaisinostopreemio ja 2.5 % riskiaste, osakekiinteistön pääomitusaste on 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). Jos nettoliiketulos on 200,000 1,739,130 dollaria, kiinteistön markkina-arvo on 200,000 0.115 XNUMX dollaria (XNUMX XNUMX / XNUMX dollaria).

Tämä laskelma on erittäin yksinkertaista. Monimutkaisuus piilee kuitenkin tarkkojen arvioiden arvioinnissa pääomitusasteen yksittäisille komponenteille, mikä voi olla haaste. Keräysmenetelmän etuna on, että se yrittää määritellä ja mitata tarkasti diskonttokoron yksittäisiä komponentteja.

Markkinoiden erotusmenetelmä

Markkinapoimintamenetelmässä oletetaan, että vertailukelpoisista tuloja tuottavista kiinteistöistä on olemassa ajantasainen, helposti saatavilla oleva NOI- ja myyntihintatieto. Markkinapoistomenetelmän etuna on, että pääomitusaste tekee suorien tulojen pääomittamisesta mielekkäämpää.

Pääomitusasteen määrittäminen on suhteellisen helppoa. Oletetaan, että sijoittaja voi ostaa parkkipaikan, jonka odotetaan tuottavan 500,000 XNUMX dollaria NOI:ta. Alueella on olemassa kolme vertailukelpoista tuloa tuottavaa pysäköintialuetta:

• Pysäköintialueen 1 NOI on 250,000 3 dollaria ja myyntihinta 8.33 miljoonaa dollaria. Pääomitusaste on 250,000 % (3,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Pysäköintialueen 2 NOI on 400,000 3.95 dollaria ja myyntihinta 10.13 miljoonaa dollaria. Pääomitusaste on 400,000 % (3,950,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Pysäköintialueen 3 NOI on 185,000 2 dollaria ja myyntihinta 9.25 miljoonaa dollaria. Pääomitusaste on 185,000 % (2,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).

Kun otetaan huomioon näiden kolmen vertailukelpoisen kiinteistön keskimääräiset ylärajat, 9.24 %:n kokonaisarvo olisi kohtuullinen esitys markkinoista. Käyttämällä tätä arvoa sijoittaja voi määrittää harkitsemansa kiinteistön markkina-arvon. Parkkipaikan sijoitusmahdollisuuden arvo on 5,411,255 500,000 0.0924 dollaria (XNUMX XNUMX dollaria / XNUMX).

Sijoitusalueen menetelmä

Sijoitusaluemenetelmällä pääomitusaste lasketaan yksittäisten korkojen avulla kiinteistöille, jotka käyttävät sekä vieraan että oman pääoman ehtoista rahoitusta. Tämän menetelmän etuna on, että se on sopivin pääomitusaste rahoitetuille kiinteistösijoituksille.

Ensimmäinen vaihe on laskea uppoava rahastotekijä. Tämä on prosenttiosuus, joka on varattava syrjään jokaisella jaksolla, jotta sillä on tietty määrä tulevana ajankohtana. Oletetaan, että kiinteistö, jonka NOI on 950,000 50 dollaria, on 7-prosenttisesti rahoitettu, ja velkaa 15 prosentin korolla lyhennetään 10 vuoden aikana. Loput maksetaan omalla pääomalla vaaditulla XNUMX prosentin tuottoasteella. Uppoava rahastokerroin lasketaan seuraavasti:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{jos:}\\&\text{SFF}=\teksti{Vapaava rahastotekijä}\\ &i=\teksti{Jaksollinen korko, usein ilmaistuna}\\&\fantomina }$----SFF=(1+i)n-1i----jossa:SFF=Uppoava rahastotekijäi=Jaksollinen korko, joka ilmaistaan ​​usein ani=vuosikorko----

Liitä numerot, saamme:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Tämä on 3.98 %. Korko, jolla lainanantajalle on maksettava, on yhtä suuri kuin tämä uppoava rahastotekijä plus korkotasoa. Tässä esimerkissä tämä on 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Siten painotettu keskikorko tai kokonaispääomitusaste, jossa käytetään 50 % painoa velalle ja 50 % painolle osakkeelle, on:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Tämän seurauksena kiinteistön markkina-arvo on:

• 9,056,244 950,000 0.1049 $ (XNUMX XNUMX $ / XNUMX)

Arvostusmenetelmät

Absoluuttiset arvostusmallit määrittävät tulevien tulevien kassavirtojen nykyarvon hyödykkeen todellisen arvon saamiseksi. Yleisimmät menetelmät ovat osinkodiskontomalli (DDM) ja diskontattu kassavirta (DCF).

Toisaalta suhteellisen arvon menetelmät viittaavat siihen, että kaksi vertailukelpoista arvopaperia tulisi hinnoitella samalla tavalla tulojensa mukaan. Suhteita, kuten hinta-tulos (P/E) ja hinta-myyntiarvo, verrataan muihin saman toimialan yrityksiin sen määrittämiseksi, onko osake ali- vai yliarvostettu.

Kuten osakkeiden arvon määrittämisessä, kiinteistöjen arvostusanalyysissä tulisi käyttää molempia menettelyjä mahdollisten arvojen määrittämiseksi.

Alennus tulevaisuuden NOI

Kaava kiinteistön arvon laskemiseksi diskontatun nettotulon perusteella on:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{Liiketoiminnan nettotulos} \\&r=\text{Kiinteistöomaisuuden vaadittu tuottoaste}\\&g=\text{}NOI\\&R=\text{Pääoman käyttöaste }(rg)\end{aligned}$----Markkina-arvo=r-gNOI1--------=RNOI1--------jossa:NOI=Toiminnan nettotulosr=Kiinteistöomaisuuden vaadittu tuottoasteg=Kasvuvauhti NOI----

NOI kuvastaa tuloja, jotka kiinteistö tuottaa, kun otetaan huomioon käyttökulut, mutta ennen verojen ja korkomaksujen vähentämistä. Ennen kulujen vähentämistä on kuitenkin selvitettävä sijoituksesta saatavat kokonaistulot.

Odotetut vuokratuotot voidaan aluksi ennustaa lähialueen vertailukelpoisten kohteiden perusteella. Asianmukaisella markkinatutkimuksella sijoittaja voi määrittää, mitä hintoja vuokralaiset maksavat alueella, ja olettaa, että tähän kiinteistöön voidaan soveltaa samanlaisia ​​​​neliöjalkavuokraa. Kaavan mukaisessa kasvuvauhdissa on huomioitu vuokrien ennustetut nousut.

Koska korkea vajaakäyttö on mahdollinen uhka kiinteistösijoitusten tuotolle, tulee tulonmenetyksen määrittämiseen käyttää joko herkkyysanalyysiä tai realistisia konservatiivisia arvioita, jos omaisuutta ei käytetä täydellä teholla.

Käyttökulut sisältävät suoraan kiinteistön päivittäisestä toiminnasta aiheutuvat kulut, kuten kiinteistövakuutukset, hallinnointimaksut, ylläpitomaksut ja yleishyödylliset kulut. Huomaa, että poistot eivät sisälly kokonaiskustannuslaskelmaan. Kiinteistön nettoliiketulos on samanlainen kuin tulos ennen korkoja, veroja ja poistoja (EBITDA).

Kiinteistösijoituksen NOI:n diskonttaaminen ylärajakorolla on analogista tulevan osinkovirran diskonttaamiseen asianmukaisella vaaditulla tuottoasteella, joka on oikaistu osinkojen kasvulla. Osingon kasvumalleihin perehtyneiden osakesijoittajien pitäisi heti nähdä samankaltaisuus.

Bruttotulokerroin

Bruttotulokertoimen lähestymistapa on suhteellinen arvostusmenetelmä, joka perustuu oletukseen, että samalla alueella olevat kiinteistöt arvostetaan suhteessa niiden tuottamaa bruttotuloa.

Kuten nimestä käy ilmi, bruttotulot ovat kokonaistulot ennen toimintakulujen vähentämistä. Avointen työpaikkojen määrä on kuitenkin ennakoitava tarkan bruttotuloarvion saamiseksi.

Jos esimerkiksi kiinteistösijoittaja ostaa 100,000 10 neliöjalan rakennuksen, hän voi päätellä vertailukelpoisista kiinteistötiedoista, että keskimääräinen kuukausittainen bruttotulo neliöjalkaa kohden alueella on 12 dollaria. Vaikka sijoittaja voi aluksi olettaa, että bruttovuositulot ovat 10 miljoonaa dollaria (12 dollaria x 100,000 kuukautta x XNUMX XNUMX neliöjalkaa), rakennuksessa on todennäköisesti milloin tahansa vapaita yksiköitä.

Olettaen, että vajaakäyttöaste on 10 %, bruttovuositulo on 10.8 miljoonaa dollaria (12 miljoonaa dollaria x 90 %). Samanlaista lähestymistapaa sovelletaan myös nettotulon lähestymistapaan.

Seuraava vaihe kiinteistön arvon arvioinnissa on määrittää bruttotulokerroin ja kertoa se bruttovuositulolla. Bruttotulokerroin löytyy historiallisten myyntitietojen perusteella. Vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntihintojen tarkastelu ja sen arvon jakaminen syntyneellä bruttovuositulolla tuottaa alueen keskimääräisen kertoimen.

Tämän tyyppinen arvostustapa on samanlainen kuin vertailukelpoisten transaktioiden tai kertoimien käyttäminen osakkeen arvon määrittämiseen. Monet analyytikot ennustavat yrityksen tulosta ja kertovat sen osakekohtaisen tuloksen (EPS) toimialan P/E-suhteella. Kiinteistöjen arvostus voidaan tehdä vastaavilla toimenpiteillä.

Tiesulut kiinteistöjen arviointiin

Molemmat kiinteistöjen arviointimenetelmät vaikuttavat suhteellisen yksinkertaisilta. Käytännössä tuloa tuottavan kiinteistön arvon määrittäminen näillä laskelmilla on kuitenkin melko monimutkaista. Ensinnäkin voi olla aikaa vievää ja haastavaa saada tarvittavat tiedot kaikista kaavan syötteistä, kuten nettotuloksesta, pääomitukseen sisältyvistä vakuutusmaksuista ja vertailukelpoisista myyntitiedoista.

Toiseksi nämä arvostusmallit eivät ota kunnolla huomioon mahdollisia suuria muutoksia kiinteistömarkkinoilla, kuten luottokriisiä tai kiinteistöbuumia. Tämän seurauksena on suoritettava lisäanalyysejä muuttuvien taloudellisten muuttujien mahdollisten vaikutusten ennustamiseksi ja huomioon ottamiseksi.

Koska kiinteistömarkkinat ovat vähemmän likvidejä ja läpinäkyviä kuin osakemarkkinat, on joskus vaikeaa saada tarvittavaa tietoa täysin tietoisen sijoituspäätöksen tekemiseen.

Kuitenkin, koska suuren kehityskohteen ostamiseen vaaditaan tyypillisesti suuria pääomasijoituksia, tämä monimutkainen analyysi voi tuottaa suuren hyödyn, jos se johtaa aliarvostetun omaisuuden löytämiseen (samanlainen kuin osakesijoittaminen). Siksi vaadittujen panosten tutkimiseen käyttäminen on ajan ja energian arvoista.

Bottom Line

Kiinteistöjen arvostus perustuu usein osakeanalyysin kaltaisiin strategioihin. Muitakin menetelmiä, diskontatun NOI:n ja bruttotulokertoimen lähestymistavan lisäksi, käytetään usein. Esimerkiksi joillakin alan asiantuntijoilla on aktiivinen työtuntemus kaupunkimuutosta ja kehitysmalleista.

Tämän seurauksena he voivat määrittää, mitkä paikalliset alueet arvostavat todennäköisimmin nopeimmin. Riippumatta siitä, mitä lähestymistapaa käytetään, tärkein strategian menestyksen ennustaja on se, kuinka hyvin sitä tutkitaan.