Asuntojen hinnat ovat lähes kaksinkertaistuneet viimeisen 10 vuoden aikana – ja se voi tarkoittaa, että olet velkaa vakavia veroja, jos myyt kotisi. Kun talon keskimääräinen myyntihinta oli saavuttanut pohjansa noin 259,000 2011 dollaria vuonna 453,000, on tätä kirjoitettaessa noussut tasaisesti yli XNUMX XNUMX dollariin. Kuten monet trendit, pandemia on saattanut kiihdyttää tätä, mutta asuntojen hinnat olivat nousseet jo vuosia. Tämä on tullut loistavana uutisena asunnonomistajille, jotka haluavat myydä. He tienaavat todellista rahaa.
Valitettavasti oikealla rahalla tulee todellisia veroja. Jos myyt kiinteistön voitolla, olet velkaa rahasta pääomatuloveroa. Valitettavasti, toisin kuin palkoista perittävät verot, IRS ei ota näitä rahoja etukäteen. Sinun on laskettava se ja leikattava sekki. On kuitenkin tapoja tehdä siitä vähemmän haittaa. Jos haluat apua asuntokaupan verolaskujen minimoimiseen, harkitse talousneuvojan yhteistyötä.
Mitä ovat kiinteistöjen myyntivoittoverot?
Pääomavoittoveroa kannetaan kaikista voitoista, joita saat sijoituksen myynnistä. Tämä koskee useimpia rahaa, jonka ansaitset ostamalla ja myymällä omaisuutta, kuten osakkeita, joukkovelkakirjoja ja jopa kiinteistöjä (kuten talosi). Kiinteistöjen osalta lasket verotettavan voiton seuraavasti:
Hinta, jolla myyt kiinteistön – Hinta, jonka maksoit kiinteistön ostamisesta = Verotettava voitto
Oletetaan esimerkiksi, että ostit kotisi 260,000 450,000 dollarilla kymmenen vuotta sitten. Myyt sen tänään 190,000 XNUMX dollarilla. Olet velkaa pääomatuloveroa XNUMX XNUMX dollaria (ostohinnan ja myyntihinnan välinen erotus).
Pitkäaikaiset myyntivoitot eli vähintään vuoden pidettyjen omaisuuserien tuotot verotetaan yleensä paljon pienemmällä verokannalla kuin ansiotuloa (työstä saatavaa rahaa). Vuonna 2021 naimattomien/naimisissa olevien luovutusvoittojen verokanta on:
0 prosenttia – 0–40,400 0 dollaria sinkku / 80,800–XNUMX XNUMX dollaria naimisissa
15 prosenttia – 40,401–445,850 80,801 dollaria sinkku / 501,600–XNUMX XNUMX dollaria naimisissa
20 prosenttia – 445,851 501,601+ $ sinkku / XNUMX XNUMX $ naimisissa
Vuodesta 2022 alkaen vaihteluvälit ovat seuraavat:
0 prosenttia – 0 dollaria$41,675 Single/$0-$83,350 Naimisissa
15 prosenttia – $41,676-$459,750 Single/$83,351-517,200 XNUMX dollaria naimisissa
20 prosenttia - $459,751+ Sinkku/517,201 XNUMX $ naimisissa
Oletetaan siis yllä olevasta esimerkistämme, että myit talosi ja tienasit 190,000 2021 dollaria voittoa vuonna XNUMX. Olettaen, että olet sinkku, laskeisit myyntivoittoverot tästä myynnistä seuraavasti:
40,400 0 $ * 0 prosenttia = XNUMX $
(190,000 40,401–149,599 XNUMX dollaria) = XNUMX XNUMX dollaria
149,599 15 $ * 22,439 prosenttia = XNUMX $
0 $ + 22,429 22,429 $ = XNUMX XNUMX $
Tämä on yksinkertaistettu versio pääomatulojen verotaakan selvittämisestä, mutta perusasiat ovat olemassa. Saatat olla velkaa $22,429 190,000 veroja tästä myynnistä. Tämä on paljon, vaikka muistaisit tienasi XNUMX XNUMX dollaria voittoa, jolla voit maksaa sen. (Se on vieläkin enemmän, kun muistat, että kun olet myynyt kotisi, sinun on löydettävä uusi valkoiselta kuumalta markkinoilta…) Onneksi veroviranomainen on tehnyt poikkeuksen auttaakseen asunnonomistajia tämän ongelman kanssa.
Pääomavoittojen poissulkeminen
Jos hyödyt kotisi myynnistä, voit jättää tuosta voitosta ensimmäiset 250,000 500,000 dollaria verojen ulkopuolelle. Yhteisesti jättävien avioparien määrä nousee XNUMX XNUMX dollariin.
Kriittisesti tämä poissulkeminen koskee voittojasi, ei kokonaismyyntiä. Oletetaan siis yllä olevasta esimerkistämme, että myit kotisi 450,000 190,000 dollarilla yksinäisenä. Voittosi myynnistä tuli XNUMX XNUMX dollaria. Voisit sulkea tuon koko tuoton veroistasi, etkä olisi velkaa.
Toisaalta sano, että sait 280,000 30,000 dollaria myynnistä. Pääomavoittojen poissulkemisen jälkeen olisit velkaa veroja jäljellä olevista 0 0 dollarista. (Joka, koska kaikki tämä kuuluisi XNUMX prosentin pääomatulojen veroluokkaan, on jälleen XNUMX dollaria veroina.)
Jotta voit saada tämän poissulkemisen, sinun on täytettävä omistajuus- ja käyttötesti. Tämä tarkoittaa, että sinun on täytynyt omistaa talo ja käyttää sitä pääasuntona vähintään kaksi vuotta sen myyntiä edeltäneestä viidestä vuodesta. Tämän ei tarvitse olla jatkuvaa. Talossa voi asua ajoittain, kunhan siitä tulee vähintään kaksi vuotta yhteensä. (Katso IRS:n julkaisu 523 saadaksesi täydellisen kuvauksen poissulkemistestivaatimuksista.) Yhdysvaltain armeijan, ulkomaanpalvelun, rauhanjoukkojen ja aktiivisen tiedustelupalvelun jäsenet voivat laskea jatkuvan käyttönsä eri tavalla käyttöönottoaikataulujensa perusteella.
Laske myyntivoittoverosi oikein
Kuten edellä mainittiin, asunnon myyntivoitot ovat hieman monimutkaisempia kuin tavalliset sijoitusvoitot. Voit vähentää verotettavasta myyntivoitosta asunnon alkuperäisen kauppahinnan lisäksi joitakin sulkemiskuluja, myyntikuluja ja kiinteistön veropohjaa.
Päätöskulut voivat sisältää asuntolainaan liittyviä kuluja (esimerkiksi jos sinulla oli ennakkomaksua asunnon ostohetkellä) ja verotukseen liittyviä kuluja.
Myyntikulut koskevat yleensä talon myyntiin käyttämääsi rahaa. Tämä sisältää välittäjän palkkiot, listautumiskulut, lakiasiainkulut, mainontamaksut, rahat, jotka käytit saadaksesi talon näyttävämmäksi myytäväksi, ja muut asiaan liittyvät kulut.
Talon veroperuste on kiinteistöön vuosien aikana tehtyjen merkittävien parannusten kustannukset. Tämä on pohjimmiltaan mikä tahansa rahasumma, jonka käytit fyysiseen rakenteeseen, joka lisäsi kodin arvoa. Sitä pienentää kaikki kyseisen rakenteen poistot (esimerkiksi jos lisäsit kannen mutta annoit sen sitten hajota), vaikka poistot ovat harvinainen ongelma aktiivisesti asutuissa taloissa.
Joten esimerkiksi sano, että olet sinkku ja ostit talon 250,000 750,000 dollarilla. Myyt sen XNUMX XNUMX dollarilla. Sinulla on seuraavat kulut:
40,000 XNUMX dollaria keittiön ja kylpyhuoneen kunnostukseen;
35,000 XNUMX dollaria välittäjän palkkioina;
2,500 XNUMX dollaria käytetty siivoukseen ja avoimien ovien järjestämiseen;
5,000 XNUMX dollaria asianajajan palkkioista ja muista sulkemiskuluista.
Laskeisit verotettavat myyntivoitot seuraavasti:
750,000 250,000 $ – (40,000 35,000 $ + 2,500 5,000 $ + 417,500 XNUMX $ + XNUMX XNUMX $ + XNUMX XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
417,500 250,000 - 167,500 XNUMX dollaria (lukuun ottamatta myyntivoittoja) = XNUMX XNUMX dollaria
Olisit velkaa veroja 167,500 XNUMX dollarista.
Älä myy nopeasti
Jos mahdollista, älä myy kotiasi alle vuodessa. Sinun on odotettava vähintään kaksi vuotta talosi myyntiä, jotta voit saada myyntivoiton poissulkemisen. Kuitenkin, vaikka et kuuluisi poissulkemiseen, voit silti tavallisesti maksaa sijoitusomaisuudesta perittävän alennetun verokannan.
Tämä alennettu korko on niin kutsuttu pitkän aikavälin sijoituskorko. Se koskee vain omaisuutta, joka on ollut hallussa yli vuoden. Jos omistat kiinteistösi alle 12 kuukautta, sinun on maksettava verot kaikista voitoista tavallisen tuloprosentin mukaisesti (eli veroprosentin mukaan, jolla IRS-verot toimivat ja ansiotulot). Tämä on huomattavasti korkeampi kuin pääomatuloveroprosentti.
Bottom Line
Pääasiallinen tapa alentaa pääomatuloveroja on varmistaa, että lasket kaikki IRS:n sallimat vähennykset kokonaistuloillesi. Sen jälkeen pääomavoittojen poissulkeminen eliminoi suuren osan rahoista, joita useimmat asunnonomistajat tekevät myynnistään.
Asunnon ostovinkkejä
On hienoa, jos voit ansaita rahaa kodistasi, mutta ennen kaikkea tämän on oltava paikka asua. SmartAssetin asuntolainalaskurin avulla voit selvittää tarkalleen, mitä uusi asunto sinulle maksaa, jolloin voit tehdä budjetillesi ja tulevaisuudellesi oikean puhelun.
Talousneuvoja voi auttaa sinua verosuunnittelussa, jotta et maksa liikaa. Pätevän talousneuvojan löytämisen ei tarvitse olla vaikeaa. SmartAssetin ilmainen työkalu yhdistää sinut jopa kolmen aluettasi palvelevan talousneuvojan kanssa, ja voit haastatella neuvonantajasi veloituksetta päättääksesi, mikä niistä sopii sinulle. Jos olet valmis löytämään neuvonantajan, joka voi auttaa sinua saavuttamaan taloudelliset tavoitteesi, aloita nyt.
Valokuva: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Viesti Kuinka välttää pääomatulovero kiinteistöistä ilmestyi ensimmäisenä SmartAsset-blogissa.
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html