Kahden vuoden ajan covid-19-pandemian aikana asuntojen myyjät Quakers Hillissä, esikaupungissa Sydneyn kauimpana lännessä, haravoivat omaisuutta. Noin 60 tai 70 katsojaa kierteli jokaisen myytävänä olevan talon ympäri, muistelee kiinteistönvälittäjä Josh Tesolin Ray Whitesta. Ostajat ryntäsivät huutokaupoissa ja tarjosivat selvästi enemmän kuin kertoimet. "Pyytäisimme vaikkapa miljoona dollaria ja myymme 1 miljoonalla dollarilla", sanoo herra Tesolin. "Silloin markkinat olivat hullut - hyvin erilainen kuva kuin nyt." Tänä vuonna hinnat lähialueella ovat laskeneet 1.4 prosenttia, hän arvioi. Omistajat vetävät kotejaan, koska he eivät voi myydä niitä niin paljon kuin haluavat. Markkinat kukoistavat.
Australian asuntojen hinnat ovat laskeneet viisi kuukautta peräkkäin, mikä on nostanut Quakers Hillin maailmanlaajuisen trendin kärkeen. Samalla kun keskuspankit kilpailevat inflaation hillitsemiseksi, ne nostavat korkoja nopeimmin ainakin neljään vuosikymmeneen, mikä on nyt kääntymässä asuntomarkkinoiden verilöylyksi. Hinnat laskevat yhdeksässä 18:sta konsulttitoimiston Oxford Economicsin seuraamasta maasta ja laskevat nopeimmin ylikuumenneimmilla markkinoilla. Kanadassa ja Ruotsissa ne ovat laskeneet yli 8 prosenttia helmikuusta lähtien; Uudessa-Seelannissa ne ovat laskeneet yli 12 prosenttia viime vuoden huippustaan. Hinnat ovat alkaneet laskea myös Amerikassa ja Britanniassa. Monet muut maat ovat menossa samaan suuntaan.
Myös kaupat ovat laskussa. Asuntojen myynti Amerikassa laski elokuussa viidenneksen edelliseen vuoteen verrattuna lobbausryhmän National Association of Realtors mukaan. Uudessa-Seelannissa neljännesvuosittainen myynti oli heikoimmillaan sitten vuoden 2010 kolmen kuukauden aikana kesäkuuhun. Suurten brittirakentajien, kuten Barratt ja Taylor Wimpey, osakekurssit ovat puolittuneet tänä vuonna. Dr Hortonin ja Lennarin, Amerikan suurimman, arvot ovat laskeneet yli 30 %.
Tämä merkitsee pitkän nousukauden loppua, jota monet asunnonomistajat ovat alkaneet pitää itsestäänselvyytenä. Asuntolainojen alhainen korot ja rajoitettu tarjonta vauhdittivat rikkaiden maailman asuntojen hintojen tasaista nousua vuosikymmeninä vuosien 2007–09 maailmanlaajuisen finanssikriisin jälkeen. Esimerkiksi Amerikassa hinnat nousivat lähes 60 % vuoden 2012 pohjasta vuoden 2019 loppuun. Sitten tuli pandemia, jonka aikana hinnat nousivat jyrkästi. Amerikassa, Kanadassa ja Alankomaissa ne ovat nousseet yli 30 % vuodesta 2020. Lukitukset ja siirtyminen etätöihin lisäsivät esikaupunkikiinteistöjen, joissa on puutarhoja tai toimistoja, kysyntää. Hallitukset, jotka olivat huolissaan koronaviruksen leviämisen aiheuttamasta asuntokriisistä, lievensivät tai poistivat väliaikaisesti asuntolainamääräyksiä, mikä helpotti ostamista. Pandemiasäästöt auttoivat ensiostijoita keräämään mojovia talletuksia.
Mutta korkojen nousu on nyt palauttanut asuntolainojen korot tasolle, jota ei ole nähty vuosikymmeniin. Vuosi sitten 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina oli Amerikassa alle 3 %. Nykyään se on vain hieman ujo, 7%. Uudessa-Seelannissa asuntolainojen korot ovat ylittäneet 7 % ensimmäistä kertaa kahdeksaan vuoteen; Isossa-Britanniassa keskimääräinen viiden vuoden kiinteäkorkoinen laina ylittää nyt 6 % ensimmäistä kertaa tusinaan. Tämä vaikeuttaa mahdollisten ostajien elämää ja lisää olemassa olevien asunnonomistajien ahdinkoa. Se on muutos, jolla on todennäköisesti epämiellyttäviä poliittisia ja sosiaalisia seurauksia tulevina vuosina.
Kolme tekijää määrää, missä kipu on akuutein, ja siten missä nämä seuraukset ovat todennäköisimpiä. Ensimmäinen on viimeaikainen hintojen nousu. Asuntomarkkinat, joilla hinnat ovat nousseet jyrkästi pandemian jälkeen, ovat erityisen alttiita kylmenevälle kysynnälle. Vaikka monet rikkaat maat hidastuivat tämän vuoden alussa vuosittaiseen kasvuvauhtiin, joka on yksinumeroinen, Amerikassa ja Kanadassa kasvu jatkui kaksinumeroisena, mikä vauhditti asuntojen valtavaa kysyntää vuoristokaupungeissa ja aurinkovyöhykeosavaltioissa, jotka houkuttelevat hyväkuntoisia kalifornialaisia ja uusia Yorkilaiset sekä Toronton kaltaiset kaupungit.
Lainausaste on toinen tekijä. Mitä suurempi kotitalouksien velan osuus tuloista on, sitä alttiimpia omistajat ovat suuremmille asuntolainan maksuille ja maksuhäiriöille. Keskuspankkiirit saavat lohtua siitä, että kotitalouksien velka suhteessa tuloihin on alhaisempi kuin se oli maailmanlaajuisen finanssikriisin aattona sellaisissa maissa, kuten Amerikassa, Britanniassa ja Espanjassa. Silti jotkut maat kohtaavat velkavuoren. Tämä tekee niistä herkkiä jopa pienille asuntolainojen korkojen nousulle. Australian, Kanadan ja Ruotsin kotitaloudet, jotka onnistuivat pakenemaan finanssikriisin täyden taakan, ovat ottaneet huikeita lainoja vuosien aikana, mikä on aiheuttanut varoituksia finanssivalvojilta. Kuten Ruotsin keskuspankin pääjohtaja Stefan Ingves on sanonut: "Se on kuin istuisi tulivuoren päällä."
Kolmas tekijä on nopeus, jolla korkeammat korot siirtyvät asunnonomistajille. Suurin riski on vaihtuvakorkoisten asuntolainojen lainaajille, jotka vaihtelevat vakuutuskorkojen muutosten myötä. Heidän käytettävissä olevat tulonsa pienenevät välittömästi. Kanadassa vaihtuvakorkoisten asuntolainojen osuus kaikista lainoista on yli puolet. Australiassa ja Ruotsissa niiden osuus on lähes kaksi kolmasosaa.
Muissa maissa määräaikainen lainanotto on paljon yleisempää, mikä tarkoittaa, että korkojen nousu tapahtuu huomattavalla viiveellä. Suurin osa asuntolainoista Amerikassa on tällaisilla ehdoilla. Nämä asuntolainat ovat myös aiempaa suositumpia kaikkialla Euroopassa. Mutta kaikki määräaikaiset lainat eivät ole samanlaisia. Amerikassa suurin osa niistä on kiinteä kahdeksi tai kolmeksi vuosikymmeneksi. Muissa maissa jopa kiinteäkorkoiset lainanottajat kohtaavat nopeasti nousevat asuntolainakustannukset. Uudessa-Seelannissa kiinteäkorkoiset asuntolainat muodostavat suurimman osan olemassa olevista lainoista, mutta yli 70 prosentilla laina-aika on alle kaksi vuotta. Niin tekee lähes puolet niistä, jotka vietiin Britanniassa viime vuonna.
Yhdistä tämä, ja kaikki ainekset syvään asuntojen romahtamiseen ovat paikoillaan. Tällä kertaa sitä ei kuitenkaan todennäköisesti johda Amerikka, vaan Kanada, Alankomaat, Australia, Uusi-Seelanti ja Norja (katso taulukko). Australiassa ja Kanadassa hinnat voivat pudota jopa 14 % huipusta, mikä on hieman enemmän kuin Amerikassa tai Isossa-Britanniassa odotetaan useiden kiinteistöyhtiöiden ennusteiden mukaan. Royal Bank of Canadan ekonomistit odottavat maan myynnin romahtavan yli 40 prosenttia vuosina 2022–23, mikä ylittää 38 prosentin pudotuksen vuosina 2008–09.
Kipukynnykset
Jokaisessa maassa jotkut ihmiset kärsivät enemmän kuin toiset. Keskimääräisen lainanottajan luottokelpoisuus on parantunut viime vuosina, kun globaalin finanssikriisin seurauksena käyttöön otetut tiukemmat säännökset ovat vaikeuttaneet riskialttiiden lainanottajien mahdollisuuksia ottaa asuntolainoja. Mutta myrkyllinen yhdistelmä hintashokin ja elinkustannusten noususta asettaa asunnonomistajat vakavaan rasitukseen.
Esimerkiksi Australiassa kolme viidesosaa asuntoluotoista on vaihtuvaehtoisia. Keskuspankin viimeisimmän, 7. lokakuuta julkaistun rahoitusvakausraportin mukaan puolet näistä lainanottajista näkisi ylimääräisen rahansa tai asuntolainasta ja välttämättömistä elinkuluistaan jääneen käteisensä laskun vähintään viidenneksellä, jos korot nousevat markkinoiden mukaisesti. odotukset – ja 15 % näkisi tämän toimenpiteen muuttuvan negatiiviseksi. Isossa-Britanniassa lähes 2 miljoonaa kotitaloutta eli neljäsosa asuntolainoista saaneet kokea korkeammat maksut kuluttaa vielä 10 prosenttia heidän kotitalouksiensa tuloista vuoden 2025 alkuun mennessä. Alankomaissa asuntojen omistajien osuus, joka maksaa yli neljänneksen tuloistaan asuntolainaan nousisi 12 prosentista 26 prosenttiin, jos korot nousevat kolme prosenttiyksikköä.
Ensikertalaiset ostajat ja äskettäin lainaajat ovat erityisen haavoittuvia. Monet venyttivät talouttaan ostaakseen asunnon, jolloin jäi vähemmän ylimääräistä rahaa kattamaan hypätä asuntolainakuluja. Amerikassa ensimmäistä kertaa ostajien osuus myynneistä oli viime vuonna joka kolmas. Monilla on vähäiset säästöt. Noin puolella australialaisista ostajista, jotka ottivat lainaa vuoden 2021 alun ja elokuun 2022 välisenä aikana, oli alle kolmen kuukauden asuntolainamaksuja varattu sadepäivää varten. Millenniaalit, jotka ovat vihdoin onnistuneet ostamaan kiinteistön, kohtaavat ikävän yllätyksen.
Ensiostajalla on myös ollut vähemmän aikaa kerätä omaa pääomaa. Oxford Economics arvioi, että asuntojen hintojen 15 prosentin pudotus Amerikassa vuoden aikana mitätöisi kaksi kolmasosaa pandemian alun jälkeen kertyneestä asuntopääomasta. Sitä vastoin vanhemmat omistajat ovat turvallisempia. Yli puolet amerikkalaisista 65-vuotiaista tai sitä vanhemmista asunnonomistajista muutti ennen vuosituhannen vaihtetta. Tämä jättää uusille omistajille suuremman riskin joutua negatiiviseen pääomaan, mikä vaikeuttaa asunnon muuttoa tai uudelleenlainausta. Britanniassa asuntojen hintojen 20 prosentin lasku jättäisi jopa 5 prosenttia asuntolainoista negatiiviseen pääomaan, konsultti Neal Hudson of Residential Analysts arvioi. Noin joka kymmenes Lontoossa asuntolainanhaltija kärsii.
Hyvä uutinen on, että pankkien pitäisi pystyä selviytymään lamasta. Vuosina 2007-09 maksamattomien velkojen kasvu työnsi osan amerikkalaisista partaalle. Toisen konsulttiyhtiön Capital Economicsin mukaan Britannian pankeilla on nyt lähes neljä kertaa enemmän pääomaa tappioiden kattamiseksi. Englannin keskuspankin uusin stressitesti viittaa siihen, että maan lainanantajat pystyisivät ottamaan vastaan asuntojen hintojen 33 prosentin laskun ja työttömyysasteen nousun 3.5 prosentista 12 prosenttiin. Amerikassa pankit ovat vetäytyneet asuntolainamarkkinoilta, ja muut kuin pankit tarjoavat nyt yli puolet uusista asuntoluotoista. Näin ollen riskit eivät enää keskittyneet systeemisesti merkittäviin lainanantajiin.
Silti asuntojen puristamisella on syvät seuraukset. "Asumisen sykli ON suhdannesykliä", kirjoitti Edward Leamer Kalifornian yliopistosta Los Angelesista vuonna 2007 julkaistussa artikkelissa. Siinä todettiin, että asuntojen hidastuminen oli edeltänyt kahdeksaa viimeisestä kymmenestä taantumasta Amerikassa. Finanssikriisin jälkeen Leamer jatkoi paperilla "Asuminen todella on suhdannesykliä", jos lukijat eivät olisi saaneet viestiä. Näiden kahden syklin välinen yhteys syntyy, koska asuminen tuo "varallisuusvaikutuksia" omistusasujille. Kun asuntojen hinnat nousevat, ihmiset tuntevat taloudellista tilannettaan hyväksi, joten lainaa ja kuluta enemmän. Kun ne putoavat, ihmiset kiristävät vyöään. Vuonna 2019 Englannin keskuspankin tutkimus totesi, että asuntojen hintojen 10 prosentin nousu lisää kulutusta 0.35–0.5 prosenttia.
Toinen tärkeä kanava asuntomarkkinoiden ja muun talouden välillä on investoinnit. Asumiseen, erityisesti talonrakentamiseen, liittyvät pääomamenot voivat olla erittäin epävakaita – ja se on usein ero kasvavan tai kutistuvan talouden välillä. Asuntoinvestointien supistuminen vastasikin kolmanneksen Amerikan bruttokansantuotteen laskusta vuosina 2007–09. Britanniassa tehdyt tutkimukset ovat löytäneet samanlaisia tuloksia. Talonrakentajat jahtaavat puomia ja heikentävät huonoja talousuutisia. Koska huolet ovat lisääntyneet tällä kertaa, amerikkalaisten yksityisasuntojen aloitus on laskenut 20 % huhtikuusta lähtien. Tällä kertaa jännittyneet lainanottajat, jotka ovat jo valmiiksi pulassa inflaation ja kovien energialaskujen takia, kuluttavat vähemmän muihin tavaroihin ja palveluihin yrittäessään maksaa korkeammat asuntolainamaksunsa.
Jotkut ihmiset näkevät asunnon romahtamisen puolensa. He toivovat, että alhaisemmat hinnat antavat nuorille mahdollisuuden ostaa ensimmäiset talonsa. Nämä toiveet ovat lähes varmasti pesty. Asuntokorjauksissa ja joskus vuosia sen jälkeenkin asuntojen omistusasoilla on taipumus laskea, ei nousta. Esimerkiksi Isossa-Britanniassa noin 65 % ihmisistä omistaa oman kodin, kun se maailmanlaajuisen finanssikriisin alkaessa oli 70 %. Irlannissa, joka koki kaikkivaltiaan romahduksen 2000-luvun lopulla, asunnonomistusaste on edelleen yli kymmenen prosenttiyksikköä huippunsa alapuolella. Taloudelliset olosuhteet, jotka aiheuttavat asuntojen hintojen laskun samanaikaisesti, vaarantavat mahdollisten asunnonomistajien mahdollisuudet. Työttömyys kasvaa ja palkat laskevat. Jos korot hyppäävät, ihmiset pystyvät ottamaan vähemmän lainaa ja asuntolainanantajat ovat taipuvaisia luotonannon suhteen epäluuloisemmiksi. Kanadassa kohonneet lainakustannukset "sahaavat" alemmasta ostohinnasta aiheutuvat säästöt, ennustaa Tsur Somerville Brittiläisen Kolumbian yliopistosta.
Asunto on poliittinen
Asuntojen taantuman suurin vaikutus voi olla politiikassa. Maissa, joissa asunnon omistaminen nähdään kulkurituaalina, halvemmat hinnat ilman kohtuuhintaisuuden nousua hierovat suolaa jo kipeisiin haavoihin. "Palautumassa mihin? Laskeudutko järjettömän groteskeihin hintoihin sen sijaan, että ne olisivat aivan käsittämättömiä?” kysyy Robin Black, yhteisötyöntekijä ja pyörämekaanikko Montrealissa. ”Periaatteessa olen hyväksynyt, että unelma on ohi. Kaipasin ikkunaa." Muutamat milleniaalit ovat niukasti varaa talletuksiin; nyt he joutuvat kamppailemaan maksaakseen paljon suurempia asuntolainamaksuja. Takaisinoton uhka piilee. Kotisi menettäminen on mahdollista tavalla, jota se ei ollut ennen.
Vakiintuneemmat asunnonomistajat lohduttivat vuosia ajatuksella, että vaikka reaalipalkkojen nousu olikin kauheaa, ainakin heidän talonsa hinta nousi. Ne päivät ovat ohi. Jopa suuret ikäluokat, vuosikymmenen hintojen nousun suuret voittajat, kohtaavat nyt mahdollisuuden elää pienemmästä pesämunasta eläkkeellä, kun supistamisesta tulee vähemmän tuottoisaa. Kaikki tämä tarkoittaa, että korkojen nousulla on arvaamattomia poliittisia seurauksia, kun status quosta kerran hyötyneet ihmiset huomaavat, miltä tuntuu hävitä.
Älä siis ihmettele, jos päättäjät käynnistävät valtavia pelastusoperaatioita. Unkarin hallitus on jo tarjonnut kansalaisilleen suojaa asuntolainojen korkojen nousulta. Uuden-Seelannin asuntoa koskevassa analyysissaan IMF on huolissaan siitä, että "poliittista tukea saatetaan tarvita, jotta vältetään toissijaiset vaikutukset ja voimakas laskusuhdanne". Espanjassa pankkien kerrotaan harkitsevan vaihtuvakorkoisten asuntolainojen maksukorotusten rajoittamista. Martin Lewis, brittiläinen taloustieteilijä, jolla on enemmän vaikutusvaltaa kuin maan kaikilla sanomalehdillä yhteensä, on alkanut kampanjoida valtion tuen puolesta asuntolainanottajille. Kun asuntojen hinnat putoavat maahan, tällaiset vaatimukset vain kasvavat.
Rekisteröidy saadaksesi lisää asiantuntija-analyysiä talouden, rahoituksen ja markkinoiden suurimmista tarinoista Raha ratkaisee, viikoittainen uutiskirjeemme vain tilaajille.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Kaikki oikeudet pidätetään.
The Economist, julkaistu lisenssillä. Alkuperäinen sisältö löytyy osoitteesta https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html