Talonrakentajat sanovat, että jyrkempi taantuma on tulossa ostajien vetäytyessä

Aiemmin kuumat asuntomarkkinat ovat jäähtymässä hälyttävää vauhtia, ja jotkut kodinrakentajat sanovat, että tilanne vain pahenee uuden vuoden aikana, kun uudet tilaukset kuivuvat.

Nopeasti nousevat asuntolainojen korot ovat saaneet kerran kiihkeät asunnonostajat kääntymään kannoillaan ja olemaan huolissaan mahdollisista investoinneistaan ​​ja yleisen talouden terveydestä.

"Tämä kallio tapahtuu tammikuussa", sanoi Gene Myers, Thrive Homebuildersin toimitusjohtaja Denverin alueella, joka oli yksi kuumimmista markkinoista pandemiaa edeltävinä vuosina ja sen jälkeen.

Yhdysvaltain kodinrakentajat olivat suuria hyötyjiä Covid-taloudesta. Ennätysalhaiset korot yhdistettynä lisää asuintilaa etsivien kuluttajien kasvavaan kysyntään aiheuttivat asuntojen laskun toisin kuin useimmat olivat koskaan ennen nähneet. Asuntojen hinnat nousivat yli 40 % vain kahdessa vuodessa, eivätkä talonrakentajat pystyneet täyttämään tilauksia tarpeeksi nopeasti. He jopa hidastivat myyntiä pysyäkseen tahdissa. Kaikki tämä on ohi.

Omakotitalojen asuntojen aloitus väheni syyskuussa lähes 19 prosenttia vuodentakaisesta Yhdysvaltain väestönlaskennan mukaan. Tulevan rakentamisen indikaattorit rakennusluvat laskivat 17 %. Pulteryhmä, yksi maan suurimmista kodinrakentajista, ilmoitti peruutusasteen nousseen tämän vuoden toisen neljänneksen 15 prosentista 24 prosenttiin kolmannella neljänneksellä.

Toistaiseksi tuloja raportoineet julkiset talonrakentajat tekivät yllättävän vahvoja tuloksia, mutta se johtuu siitä, että suuri osa niistä perustuu viime keväänä solmittuihin asuntoruhkoihin. Se oli ennen kuin asuntolainojen korot ylittivät 6 % ja sitten 7 %.

Nyt rakentajat valmistautuvat tulevaan. Myers sanoi, että hänen yrityksensä tase on tällä hetkellä uskomattoman vahva korkeaan hintaan myytyjen asuntojen ruuhkan ansiosta, mutta hän ennusti, että markkinat ovat "rumat" ensi vuoden alussa.  

"Se on ehdottomasti kova lasku asunnolle", hän sanoi. "Toive pehmeästä laskusta todella haihtui viime keväänä, kun kävi niin selväksi, että asiakkaamme, jotka ovat tottuneet niin alhaisiin asuntolainakorkoihin, aikoivat mennä lakkoon."

Myers oli mukana viimeisen asuntoonnettomuuden aikana, jonka aiheuttivat vialliset asuntolainamarkkinat, joilla melkein kuka tahansa, pätevä tai ei, saattoi saada asuntolainaa. Se aiheutti massiivisen asuntorakentamisen, joka perustui lähes kokonaan sijoittajien spekulatiiviseen ostoon ja myyntiin. Omakotitalon aloitusmäärät vähenivät 80 % tammikuusta 2006 maaliskuuhun 2009, mutta Myers toteaa, että se oli hitaampi käänne verrattuna siihen, mitä nyt tapahtuu.

"Luulen, että näemme äkillisimmän muutoksen markkinoilla urallani, ja olen ollut noin jonkin aikaa", hän sanoi. "En ole koskaan nähnyt myynnin pysähtyneen, mikä tapahtui meille toukokuussa."

Tuskin puoli vuotta sitten omakotiasuntojen aloitus lisääntyi vielä 10 % vuositasolla. Se oli juuri ennen kuin asuntolainojen korot alkoivat todella hypätä nopeasti. Siirtyminen rakentamisen 10 prosentin vuotuisesta voitosta 19 prosentin pudotukseen tuona aikana on historiallisesti jyrkkä käänne.

Vaikka uusien asuntojen myynti laskee, hinnat ovat edelleen korkeammat kuin vuosi sitten. Suurin osa siitä liittyy edelleen työn ja materiaalien korkeaan nousuun. Osa hintavahuudesta voi olla vain osoitus siitä, mitä asuntoja myydään, nimittäin kalliimpia. Mutta sekin voi pian muuttua.

Sheryl Palmer, Arizonassa toimivan kodinrakentajan toimitusjohtaja Taylor Morrison, joka raportoi äskettäin vahvan tuloksen kolmannelta vuosineljännekseltä, sanoi lähtötason ostajien olevan selvästi vaikeuksissa. Mutta hän myönsi myös, että kalliimmat ostajat eivät enää tulvii ovestakaan.

"Kun tarkastelemme muutostamme ja lomakohteen elämäntyyliostijoitamme, heillä on edelleen varaa ostaa, mutta emotionaalisesti sinulla on oltava luottamus", Palmer sanoi. CNBC:n "Mad Money" perjantaina. "Jopa nykyhinnoilla sekä FHA:lla että perinteisillä ostajillamme on paljon tilaa, mutta se, että heillä on siihen varaa, ei tarkoita, että heillä olisi luottamusta, kun otetaan huomioon kaikki, mitä taloudessa nykyään tapahtuu."

Palmer kertoi analyytikoille yhtiön tulospuhelussa, että uudet tilaukset laskivat "jyrkästi" syyskuussa ja että hidastuminen on tuntunut useilla eri hintapisteillä, maantieteellisillä alueilla ja kuluttajaryhmissä. Tämän seurauksena Taylor Morrison vetää takaisin maainvestointejaan, hidastaa uusien rakentamisen aloitusvauhtiaan ja tarjoaa ostajille lisäkannustimia.

Uusien asuntojen myynti putosi syyskuussa pandemiaa edeltävän tason alapuolelle, ja peruutukset ovat nyt kaksinkertaiset verrattuna vuosi sitten, National Association of Home Builders -järjestön mukaan.

"Tämä on ensimmäinen vuosi sitten vuoden 2011, jolloin yhden perheen perustaminen on vähentynyt", NAHB:n pääekonomisti Robert Dietz sanoi tiedotteessa. "Vaikka jotkut analyytikot ovat ehdottaneet, että asuntomarkkinat ovat nyt "tasapainoisemmat", totuus on, että asuntojen omistusaste laskee tulevilla vuosineljänneksillä, kun korkeammat korot ja jatkuvat kohonneet rakennuskustannukset hinnoittelevat edelleen suuren määrän mahdollisia ostajia. ”

Uusien asuntojen tarjonta on edelleen korkealla tasolla, toisin kuin olemassa olevilla asuntomarkkinoilla, joilla listauksia on vielä vähän. NAHB raportoi, että neljännes rakentajista laskee nyt hintoja.

Ja se on se suuri tuntematon. Sekä uusien että olemassa olevien asuntojen hinnat ovat jäähtymässä, mutta analyytikot ovat erimielisiä siitä, osoittavatko ne todella vuosittaista laskua ja kuinka laajaa ne voivat olla. Myers sanoi kuulleensa puhetta uudisrakentamisen hintojen 20 prosentin laskusta.

"Ja se kuulostaa todella ankaralta, mutta kun katsoimme taaksepäin, koska rakennuskustannukset ovat nousseet niin nopeasti, meidän tarvitsee vain soittaa hieman yli vuosi ollaksemme 20 % vähemmän kuin nyt", Myers sanoi. "Joten ajateltuna, no, palaamme vain vuoteen 2020, ei kuulosta läheskään niin hullulta kuin 20 prosentin hinnankorjaus. Mutta mielestäni sen on ehdottomasti tapahduttava, jos aiomme saada nopeuden takaisin.