Tässä on kuinka paljon 40 vuoden asuntolaina säästäisi kuukausittain verrattuna 30 vuoden lainaan. Ja lopullinen hinta.

Alla on esimerkki siitä, miltä lainanmaksut voivat näyttää 40 vuoden kiinteäkorkoisessa asuntolainassa verrattuna tyypillisiin 30 ja 15 vuoden lainoihin.

Jacob Passy selitti, että keskustelut valtion virastojen kesken 40 vuoden asuntolainoista ovat toistaiseksi keskittyneet lainan muutoksiin, joilla vaikeuksissa olevat lainanottajat saavat maksunsa ajan tasalle. Mutta tämä voisi osoittaa tien 40 vuoden lainojen laajaan hyväksymiseen ja saatavuuteen kaikille asunnon ostajille.

Lue: Oikeasti 40 vuoden asuntolaina? Erään keskuspankin virkailijan mielestä se on hyvä idea. Mutta toiset sanovat, että se on riskialtis ehdotus.

Yhdysvalloissa on uskomattoman likvidit asuntolainamarkkinat, joita johtaa Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
ja Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
jotka ostavat suurimman osan uusista lainoista, pakkaavat ne ja myyvät asuntolainavakuudellisia arvopapereita sijoittajille. Kaksi asuntolainajättiläistä, jotka molemmat otettiin hallituksen suojelukseen vuonna 2008, asettivat luottovakuutusstandardit ostamilleen lainoille. Molemmat ovat jo osallistuneet ohjelmiin, joilla nykyiset asuntolainat muutetaan 40 vuoden laina-ajalle vaikeuksissa oleville lainaajille, ja molemmat osallistuisivat, jos 40 vuoden lainat tulisivat laajalti asunnonostajien saataville.

40 vuoden lainan mahdolliset edut

40 vuoden lainan ilmeinen mahdollinen etu on pienempi kuukausierä. Ennen kuin teemme laina-aikojen vertailua, tässä on Federal Reserve Bank of St. Louisin kaavio, joka näyttää asuntojen myyntihintojen keskiarvon Yhdysvalloissa vuodesta 1970:

St. Louis Fedin viimeisin arvio USUS-kodin keskimääräisestä myyntihinnasta julkaistiin 26. tammikuuta ja se oli 408,100 2007 dollaria, ja esimerkkimme perustuvat tähän numeroon. Usean vuosikymmenen kaaviossa näkyy runsaasti markkinoiden vetäymiä, mukaan lukien pitkä ja tuskallinen vuoden 2009 ensimmäiseltä neljännekseltä vuoden XNUMX ensimmäiselle neljännekselle, mutta muuten kaavion suunta on melko selvä, varsinkin kun otetaan huomioon useimpien asuntolainojen pituus. lainat.

Jättäen huomiotta erityisohjelmat pienituloisille lainaajille, joilla voi olla alhaiset käsirahavaatimukset, esimerkkiemme olettavat 20 prosentin käsirahaa 81 620 dollaria 326,480 XNUMX dollarin lainasummasta.

Valtakunnallinen mediaanihinta ei välttämättä päde alueelle, jolta haet asunnon ostoa, mutta sen pitäisi olla hyvä havainnollistamaan lainaehtojen eroja ja osoittamaan, kuinka lainan maksujen painotus pääomaan ja korkoon muuttuu ajan myötä.

Korot ja lyhennyslainan maksut

Koska USA:n nykyisiä asuntolainarahoitusmarkkinoita hallitsevat 30 vuoden ja 15 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat, verrataan näitä molempia hypoteettiseen 40 vuoden lainaan. Saatavilla on myös säädettäväkorkoisia asuntolainoja. Näillä on kuitenkin vaihtelevat alkuperäiset kiinteät ajanjaksot.

Iso liike: Asuntolainojen korot ylittävät 4.5 % – tässä on mitä asunnon ostajien tulee tietää

On myös syytä ottaa huomioon, että huolimatta viimeaikaisesta korkojen noususta asuntolainojen korot ovat edelleen historiallisen alhaisella tasolla.

Tässä on Freddie Macin kaavio, joka näyttää 30 vuoden asuntolainakorkojen liikkeet huhtikuusta 1971 lähtien, kun 15 vuoden lainat lisättiin vuonna 1991 ja säädettävät lainakorot lisättiin vuonna 2005:

Freddien 31 päättyneen viikon tutkimuksen mukaan 2022 vuoden lainan keskikorko oli 30 % ja 4.67 vuoden lainan keskikorko 15 %.

Seuraavat maksuesimerkit eivät heijasta aloituspalkkioita tai pisteitä tai muita maksuja eri palveluista lainan syntymisprosessin aikana. Lainamaksut eivät sisällä myös kiinteistöveroa ja vakuutusmaksuja, jotka tyypillisesti talletetaan ja peritään lainanhoitajan toimesta osana kokonaiskuukausimaksua.

40 vuoden lainalle käytämme samaa korkoa kuin 30 vuoden lainalle. Yksi syy tähän on, että keskiarvoa ei ole saatavilla 40 vuoden asunnonosto- tai jälleenrahoitusmarkkinoille, joita ei todellisuudessa vielä ole olemassa.

Toinen syy on se, että 40 vuoden lainalla ei välttämättä ole korkeampi korko kuin 30 vuoden lainalla. (1. huhtikuuta Yhdysvaltain valtion 20 vuoden joukkovelkakirjalainojen tuotto
TMUBMUSD20Y,
2.618%
oli 2.59 %, mikä oli korkeampi kuin 2.44 vuoden valtion joukkovelkakirjalainan 30 %.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Lyhennetty lainaerä on sellainen, joka maksaa lainan pääoman takaisin laina-ajalle. Joten lainan alkumaksut painotetaan voimakkaasti korkoon ja lainan lopussa suoritettavat maksut pääomaan.

Tässä on vertailu hypoteettisen 40 vuoden asuntolainamme ja 30 vuoden ja 15 vuoden 326,480 20 dollarin lainojemme kuukausittaisiin pääoma- ja korkomaksuihin perustuen 408,100 prosentin käsirahaan XNUMX XNUMX dollarin asunnon ostosta, joka on kansallinen mediaanihinta uusimmat saatavilla olevat tiedot St. Louisin keskuspankista:

Kaikki dollariluvut on pyöristetty.

Taulukossa on vertailut kunkin lainan voimassaoloajalta maksetuista koroista. Ilmeisesti korkosummat ovat korkeammat ehtojen pidentyessä. Mutta myös kunkin lainan viideltä ensimmäiseltä vuodelta ja ensimmäiseltä 10 vuodelta korkomaksuja verrataan sekä ensimmäisen viiden ja 10 vuoden aikana kertyneen oman pääoman määrää käsiraha mukaan lukien.

Tässä esimerkissä 40 vuoden laina-ajalta maksettu korko ylittäisi lainan määrän. Se on lähes kaksinkertaistanut asunnon hinnan.

Näet myös, että 15 vuoden lainalla kerryttäisit omaa pääomaa lähes 70 % kauppahinnasta 10 vuoden kuluttua.

Hyödyt ja haitat

40 vuoden lainalla on pienin kuukausierä, 1,504 183 dollaria. Mutta se edustaa vain 30 dollarin "säästöä" kuukaudessa 10 vuoden lainasta. Kun tarkastellaan asunnon kokonaishintaa tässä esimerkissä, 200 vuoden lisääminen lainan voimassaoloaikaan vaikuttaa jyrkältä hinnalta alentaa maksua alle XNUMX dollarilla kuukaudessa.

On helppo sanoa, että asunnon ostajalle 40 vuoden laina ei näytä kovin hyvältä tarjoukselta. Mutta asunnonomistajalle, joka kamppailee kuukausittaisten maksujensa kanssa ja jolle tarjotaan 40 vuoden lainan muutos, pienemmällä maksulla voi olla suuri merkitys.

30 vuoden ja 15 vuoden lukujen vertailu on äärimmäisempi. 15 vuoden lainan kuukausierä on 700 dollaria korkeampi. Joillakin asunnon ostajilla on varaa korkeampaan maksuun. 15 vuoden lainan edut ovat, että lainasta maksettu kokonaiskorko on 103,218 289 dollaria verrattuna 970 vuoden lainan 30 XNUMX dollariin. Viisitoista vuotta voi tuntua kuluvan nopeasti, ja on jännittävä tunne lopettaa maksujen suorittaminen.

Voit tehdä omia vertailuja 15 ja 30 vuoden lainoista sekä muista ajanjaksoista ja säädettäväkorkoisista lainoista MarketWatchin avulla. kiinnityslaskuri.

Vasta-argumentti 15 vuoden lainalle saattaa sisältää menetettyjä mahdollisuuksia. 30 vuoden lainan korko on 4.67 %, ja pitkällä aikavälillä voitaisiin odottaa saavansa paljon korkeampaa tuottoa laajasta osakesijoituksesta. Mutta tämä herättää kysymyksen siitä, sijoitetaanko 700 vuoden lainasta vapautunut 30 dollaria kuukausittain. Saattaa olla houkuttelevaa käyttää rahat kalliimpaan ajoneuvoon kuin muuten ostaisit.

Asunnon ostopäätöksessä ja laina-aikapäätöksessä on otettava huomioon perheen tarpeet, mukaan lukien tila, säästäminen ja sijoittaminen eläkkeelle ja koulutukseen sekä lukemattomat kotitalouskulut.

Asunnon ostajan tulee ainakin ymmärtää, miten eri lainatyypit toimivat.

Kaivaa syvemmälle poistoihin

Poistoerittelyn tarkastelu on toinen tapa havainnollistaa, kuinka paljon maksat kotisi rahoittamisesta. Esimerkiksi 30 vuoden lainalla korko muodostaa 1,271 1,687 dollaria ensimmäisestä kuukausierästäsi XNUMX XNUMX dollaria (luku on jälleen pyöristetty). Tässä on vertailu kolmen lainatyypin kuukausimaksun pääomaosuudesta ensimmäisen kuukauden aikana ja sen jälkeen:

Yhdessä taulukot osoittavat, kuinka paljon nopeammin lainasaldosi maksetaan takaisin (tai oma pääomasi kertyy) lyhyemmillä laina-ajoilla.

Viimeiset ajatukset ja varoitus

Kun ostat kotia – varsinkin ensimmäistä kotiasi – kaiken on oltava pöydällä. Pitkän aikavälin keskustelun tulisi kattaa kaikki tärkeimmät taloudelliset tavoitteet ja tarpeet, mukaan lukien eläkesäästäminen, koulutus, tulevat sairauskulut ja jopa ne autot, kuorma-autot tai maastoautot, joita aiot ostaa tai joudut ostamaan. Voit myös tarkastella tarkoin alkuperäistä arviotasi siitä, kuinka paljon tilaa tarvitset. Paljonko siitä menee varastointiin? Mitä säilytät? Jos säilytät vähemmän, saatat maksaa vähemmän.

Ajoneuvojen ostot ovat tyypillisesti rahoitettuja, ja monilla pariskunnilla voi olla kuukausimaksuja, jotka ovat lähellä kuukausittaista asuntolainamaksua. Joten kova peiliin katsominen on välttämätöntä. Ajoneuvoa ostettaessa on otettava huomioon niin monet erilaiset tarpeet, myös työ - saatat tarvita kalliin kuorma-auton. Tai saatat joutua näkemään ajavan mukavalla myöhäisen mallin autolla tehdäksesi hyvän vaikutelman, jos olet esimerkiksi myymässä kiinteistöjä.

Jotkut ihmiset saattavat kuitenkin viivyttää uuden ajoneuvon hankintaa, mikä voi lieventää painetta tehdessään mahdollisesti useamman vuosikymmenen kodinrahoituspäätöksen.

Shokkivaroitus

Kiinteistöverot lasketaan eri tavoin asuinvaltiosi mukaan. Joissakin osavaltioissa verot perustuvat asunnon myyntihintaan tai kiinteistöveron arvioijan tämänhetkiseen arvioon asunnon arvosta, ja vuosittaiset korotukset rajoittuvat mahdollisesti pieniin prosenttiosuuksiin. Tämä voi tarkoittaa, että asunnon ostaja maksaa paljon enemmän kiinteistöveroa kuin myyjä maksoi.

Muista tehdä asunnon ostopäätösprosessin varhaisessa vaiheessa oma arviosi kiinteistöverosi määrästä sen sijaan, että luottaisit lainanantajan tai omistusyhtiön arvioon, joka voi perustua edellisen vuoden kiinteistöveroihin. Voit ottaa yhteyttä kunnan kiinteistön arvioijaan saadaksesi apua tämän arvion tekemisessä.

Toinen huomioon otettava tekijä on asunnon vakuutus, mukaan lukien ylimääräinen vakuutus, jota voidaan tarvita, jos olet tulva-alueella tai alueella, joka on alttiina muille vaaroille, kuten hurrikaaneille. Jos muutat etelään esimerkiksi koillisesta tai keskilännestä, saatat kohdata aivan erilaiset – ja paljon kalliimmat – vakuutusmarkkinat kuin olet aiemmin kohdannut.