Liittovaltion asuntopolitiikka helpottaa lainan saamista, mutta ei ole asunnonomistaja

Viime viikolla todistin edustajainhuoneen rahoituspalvelukomitean kuulemisessa Puomi ja romahdus: eriarvoisuus, asunnonomistus ja kuuman asuntomarkkinoiden pitkän aikavälin vaikutukset. Se ei ollut ensimmäinen kerta, kun todistan -tai kirjoitettu—näistä aiheista, joten en ollut vähääkään yllättynyt, kuinka monet todistajat (ja kongressin jäsenet) haluavat heittää vielä enemmän muiden rahoja niin sanottuun asuntopulaan.

Mutta ottaen huomioon edustaja Ed Perlmutterin (D-CO) kommentit, haluan pitää kirjaa suorana.

Perlmutterin mukaan (noin 2:55 merkki), en halua tehdä mitään asuntotarjonnan suhteen, ja haluan "leikkauttaa kysyntää varmistamalla, että ihmisillä ei ole käteistä". Mutta tämä on epätarkka kuvaus siitä, mitä ehdotin.

Minulla ei ole ongelmaa rakentaa lisää asuntoja, olipa kyseessä omakotitalo tai asunto. Ongelmana on, että asuntojen tarjonta on aina jonkin verran rajoitettua. Monilla paikkakunnilla, joissa ihmiset haluavat asua, maata ei yksinkertaisesti ole tarpeeksi lisäämään tarjontaa tuntuvasti.

Osa tästä niukkuudesta johtuu osavaltion ja paikallisista kaavoitusrajoituksista, kuten niistä, jotka pitävät kerrostaloasunnot poissa useimmista esikaupunkialueista. Niitä kaupunginosia hallitsevat yhden perheen kodit, ja ne pysyvät sellaisina. Halutuimmilla kaupunki- ja esikaupunkialueilla ei yksinkertaisesti ole enää paljoa tyhjää maata jäljellä, joten edes kaikkien kaavoitusrajoitusten purkaminen ei tuota valtavia muutoksia lähiaikoina.

Joka tapauksessa uusien asuntojen rakentaminen vie aikaa, eivätkä ihmiset voi vain mennä hakemaan niitä Walmartista. (Kyllä, Home Depotista on mahdollista ostaa aita tai pieni navetta.)

Toinen ongelma on, että ihmisten on yleensä maksettava suuria menoja pitkiä aikoja, ja kyky suorittaa johdonmukaisia ​​maksuja riippuu monista taloudellisista ja sosiaalisista tekijöistä. Monilla näistä tekijöistä ei ole suoraa tekemistä asuntorahoituspolitiikan kanssa.

Joten vaikka kannatankin enemmän kotien ja asuntojen rakentamista, totuus on, että liittovaltion hallitus ei voi tehdä muuta kuin pidättäytyä pahentamasta tarjontarajoituksia ja supistamasta taloudellisia mahdollisuuksia. Silti historiallisesti se on täsmälleen mitä liittovaltion politiikkaa tehty.

Liittovaltion politiikka on johdonmukaisesti lisännyt kysyntää helpottamalla lainojen saamista maan kaikilla maantieteellisillä alueilla, ja suuntaus on yhä alhaisempi oma pääoma ja pitempi laina-aika. Kaikki tämä lähestymistapa on koskaan tehnyt, on työntää enemmän ihmisiä markkinoille, jotta he tarjoaisivat samaa rajoitettua tarjontaa. Ja se on usein tehnyt niin pelkällä piittaamattomuudella yksilöiden kyvystä selviytyä pitkäaikaisista, vähäpääollisista asuntolainoista, jolloin ihmisillä on enemmän velkaa ja vähemmän kohtuuhintaisia ​​asuntoja.

Hämmästyttävää kyllä, liittovaltion poliittiset päättäjät ovat edelleen kiinnittyneet kysynnän lisäämiseen entisestään työntämällä enemmän ihmisiä – varsinkin alhaisemman tulotason omaavia – markkinoille valtavilla asuntolainoilla.

Pitch sisältää usein jonkin version varallisuuskuilun kuromisesta, koska asuminen muodostaa suuren osan amerikkalaisten varallisuudesta. Mutta jos joku kongressin jäsen ehdottaisi köyhien vaurauden lisäämistä tukemalla marginaalitilejä osakkeilla pelaamista varten, ehdotus naurettiin Capitol Hillille. Silti, tasapuolisuus markkinat ja asuntojen hinnat ovat olleet esillä samanlainen volatiliteetti-eli samanlainen taloudellinen riski - vuosikymmeniä.

Selvennykseksi siis en kannata ihmisten käteisvarojen viemistä pois.

Kannatan kuitenkin sitä, että he saavat pitää enemmän käteistä ja päättävät itse, milloin on oikea aika ottaa velkaa. Toisin sanoen sanon, että liittovaltion hallitukselle on jo pitkä aika lopettaa tekemästä alhaisen pääoman ja pitkäaikaisten asuntolainojen saamisesta helppoa. Tällä lähestymistavalla ei selvästikään saavuteta tuloksia – asumisesta edullisempaa – niin monet edustajainhuoneen rahoituspalvelukomitean jäsenet väittävät haluavansa.

Itse asiassa ei ole mitään järkeä tunnustaa, että kohtuuhintaisuus on päätavoite, kun tehdään kaikkea, minkä tiedetään saavuttavan päinvastaista. Jopa National Association of Real Estate Brokers puheenjohtaja myöntää (Ks. 2:55:56 merkki), että "kysyntä on tällä hetkellä paljon korkeampi kuin tarjonta", joten jopa samantasoisen liittovaltion politiikan jatkaminen, joka lisää kysyntää, asettaa hintojen nousupaineita.

Pitkällä aikavälillä ratkaisu korkeisiin asuntojen hintoihin ei voi olla pelkästään tarjonnan lisääminen, koska liittovaltion politiikka lisäisi silti kysyntää, mikä on paljon helpompaa kuin lisätä tarjontaa.

Sen sijaan, että liittovaltion politiikka olisi antanut yksilöiden suojapäätösten kehittyä heidän taloudellisten olosuhteidensa mukaan, se on lähinnä kehottanut ihmisiä unohtamaan nämä olosuhteet ja ottamaan suurempia lainoja pienemmällä rahalla ennakkomaksua varten. Tämä lähestymistapa epäonnistuu usein lainanottajan kannalta – kysy vain miljoonilta, jotka joutuivat ulosottoon Fannien ja Freddien nousun jälkeen – sekä kaikilta, jotka yrittävät säästää saadakseen paremman turvan ennen jättilainan ottamista.

Mikä on niin hämmästyttävää, on hirvittävän ennätys täsmälleen samoista politiikan määräyksistä, joita kaikki kuulokollegani ja useimmat taloyhtiön rahoituspalveludemokraatit vaativat nyt.

New Deal -aikakauden Federal Housing Administration luotu redlineing ja eristyneitä kaupunginosia, pidensi asuntolainaehtoja ja painoi käsirahat selvästi alle 20 prosenttiin. GSE:t luotiin sitten 1960-luvun lopulla (budjettitemppuna, sen arvoisena), mutta asunnon omistusaste on tuskin noussut. Bill Clintonin vuoden 1994 strategia käyttää GSE:itä koron nostamiseen helpottamalla pitkäaikaisten, vähäpääoman omaisten asuntolainojen saamista entisestään, ja mustien omistusprosentti laski vieläkin vuosikymmenten jälkeen. Monet demokraatit haluavat jopa laajentaa 1900-luvun järjellisintä asuntopolitiikkaa, julkista asumista ja vuokratukia.

Näiden ilmeisten epäonnistumisten lisäksi liittovaltion politiikka on syrjäyttänyt yksityisen sektorin yritykset, jotka olisivat voineet auttaa rakentamaan kestävämmän järjestelmän. Yksityiset yritykset voisivat esimerkiksi tarjota monipuolisempia laina- ja vakuutusvaihtoehtoja, jos niitä ei pakotettaisi kilpailemaan liittohallituksen kanssa. Mutta liittovaltio hallitsee markkinoita.

Joten, ei, en halua varmistaa, ettei ihmisillä ole rahaa ostaa asuntoja. Mutta haluan, että liittovaltion hallitus lopettaa ihmisten rahan viemisen rahoittaakseen lisää liittovaltion ohjelmia ja lisää lainoja, jotka lopulta vievät vielä enemmän heidän käteistään.