Laskevat hinnat eivät salli sopimusrikkomusta

On melko selvää, että Elon Musk toivoo saavansa mulliganin ostaessaan Twitterin. Aiemmin tänä vuonna yhtiö hyväksyi hänen tarjouksensa ostaa yritys hintaan 54.20 dollaria osakkeelta (luku valittiin osittain marihuanavitsin vuoksi).

Vaikka tämä hinta edusti vaatimatonta lisähintaa osakekurssiin verrattuna, osakemarkkinat romahtivat seuraavina kuukausina, samoin kuin Twitterin osakekurssi. Kesään mennessä kävi selväksi, että Musk maksaisi yrityksestä paljon enemmän kuin se oli sen arvoista.

Tajuttuaan virheensä Musk yritti tarmokkaasti päästä eroon sopimuksesta; hän väitti ensin aikomuksensa vetäytyä, koska yritys ei ollut täysin läpinäkyvä verkkosivustolla toimivien robottien esiintymisestä, ja sitten hän näytti ryhtyvän toimiin peruakseen kaupan rahoitusjärjestelynsä, jonka hän - väärin - luuli, että hänet voitaisiin vapauttaa.

Delaware Court of Chancery, jossa Twitter on perustettu ja kauppa tapahtui, teki kuitenkin täysin selväksi, että sopimus, jonka hän allekirjoitti suostuessaan ostamaan Twitterin, rajasi selvästi kaupan peruuttamisen edellytyksiä, ja osakekurssin jyrkkä lasku oli ei yksikään heistä.

Huolimatta hänen asianajajiensa parhaimmista yrityksistä kohdata yksi näistä predikaateista, he eivät onnistuneet ja kauppa meni läpi. Nykyään Elon Musk - epäilemättä hänen valituksensa - on yrityksen omistaja, josta hän maksoi huomattavasti enemmän kuin sen markkinahinta.

Elon Musk ei ole ainoa sijoittaja, joka on tehnyt sopimuksen omaisuuden ostamisesta ja nähnyt sen arvon romahtavan ennen kaupantekoa.

Samoihin aikoihin Musk järjesti Twitterin ostamisen, Java Capital LLC -niminen yritys, joka on New Yorkin Emerald Empire Inc -nimisen sijoitusyhtiön tytäryhtiö, teki sopimuksen moniperheisen asuntokiinteistön ostamisesta St. Louisista.

Sopimuksen allekirjoittamisen ja kaupan tekemisen välillä korot nousivat merkittävästi, mikä heikensi EEI:n sijoituksen tuotto-odotuksia. Tämän seurauksena se etsi ulospääsyä sopimuksesta. Muskin tavoin se tarttui kaikkiin mahdollisiin tekosyihin sopimuksen purkamiseen: Tässä tapauksessa he väittivät, että ilmoitettu arvio heidän ostamansa kehityskohteen yksiköiden määrästä oli virheellinen, koska se sisälsi vuokratoimiston, varaston ja kuntosalin. Tämän seurauksena heille jäi vain 425 vuokrattavaa asuntoa 429 sijasta, ja he väittävät, että tämä ero riittää, jotta he voivat päättää sopimuksen. ja saavat tosissaan rahansa.

Myyjä, Southfield Partnership -niminen yhteisö, vastasi, että kaksi malliyksikköä, varastotila ja kuntokeskus, voitiin helposti vuokrata, kun kauppa oli saatu päätökseen ja rakennus oli lähes täynnä. Se väitti, että Java Capital halusi irtisanoa sopimuksen yksinkertaisesti siksi, ettei sillä ollut enää taloudellista järkeä.

Sopimuksen ehtojen mukaan tämä oikeuttaisi Java Capitalin pitämään tosissaan rahat; Koska hinta, jonka arvo on tänään, on epäilemättä laskenut, se kompensoisi Southfield Partnershipin sen tosiasian, että sen Java Capitalin kanssa huhtikuussa allekirjoittama sopimus esti sitä etsimästä muita potentiaalisia ostajia seuraavien kuukausien aikana, ennen kuin Missourin kiinteistömarkkinat pehmenivät.

Samoihin aikoihin, kun Java Capital allekirjoitti tämän hankintasopimuksen, toinen Emerald Empiren tytäryhtiö allekirjoitti myös sopimuksen toisen kiinteistön hankkimisesta St. Louisin alueella, jonka on kehittänyt VA7 Trilogy -niminen yhteisö. Kuten Java Capitalin vireillä olevan oston yhteydessä, kaupan kannattavuus laski korkojen nousun myötä, ja nyt on väitetty, että myyjä on esittänyt kaupan jotenkin väärin, mitä se haluaa käyttää sopimuksen purkamiseen.

EEI on myös mukana toisessa samanlaisesta tilanteesta johtuvassa oikeusjutussa; se sulki toukokuussa St. Louisissa sijaitsevan monikerroksisen asuinkiinteistön ja haastaa oikeuteen myös tämän kaupan mitätöimiseksi, ja sen vakavat rahat palautetaan.

Kiinteistösijoitukset voivat olla riskialttiita: Vipuvaikutus, jota useimmat rakennuttajat ja rakentajat käyttävät investointiensa rahoittamiseen (ja myös me asunnonostajat), tarkoittaa, että markkinoiden vaatimaton taantuma voi nopeasti pyyhkiä pois sijoittajan oman pääoman. On ymmärrettävää, että sijoittaja, joka näkee tämän, tapahtuu sopimuksen ja sulkemisen välillä haluaisi paeta sitä.

Kiinteistömarkkinoiden tehokkuus kuitenkin heikkenisi huomattavasti, jos ostaja voisi helposti purkaa sopimukset jälkikäteen yksinkertaisesti siksi, että markkinat muuttuivat. Myyjät vaatisivat korkeampia hintoja korvatakseen tämän riskin, asettavat kaupalle lisäehtoja yrittääkseen tehdä niistä loukkaamattomia – lisäten transaktiokustannuksia – tai mahdollisesti lykkäävät myyntiä kokonaan ja pitävät kiinteistöjä pidempään, mikä nostaa entisestään kiinteistöjen hintoja.

Delawaren kansliatuomioistuin katsoi, että Elon Musk noudattaa hänen sopimuksensa ehtoja, koska sopimuksessa täsmennettiin selvästi, mitä ehtoja sen peruuttamiselle ei ollut täytetty, ja toisin toimiminen olisi lisännyt huomattavan epävarmuuden markkinoiden tuleviin liiketoimiin.

Sama perustelu koskee näitä kiinteistökauppoja. Yritysten on noudatettava sopimuksiaan ja tuomioistuinten on noudatettava niiden ehtoja, vaikka ne eivät enää olisi taloudellisesti edullisia jollekin taholle. Se on käsitys, joka toimii talousjärjestelmämme perustana.