(Bloomberg) – Lontoon ja Frankfurtin palkintokiinteistöjen myllerrys antaa kuvan vahingoista, jotka odottavat eurooppalaisia kiinteistösijoittajia, kun he kohtaavat ennätysten jyrkimmän käänteen.
Useimmat luetut Bloombergilta
Lontoon Cityssä sijaitsevan toimistorakennuksen raskaasta jälleenrahoitusprosessista Saksan finanssikeskuksessa sijaitsevan Commerzbank Towerin tiukkaan myyntiin sijoittajat etsivät keinoja umpeen rahoitusvajetta, kun lainamarkkinat tarttuvat nopeasti nouseviin korkoihin.
Todellisuustarkistus alkaa iskeä lähiviikkoina, kun lainanantajat eri puolilla Eurooppaa saavat tuloksia vuoden lopun arvioinneista. Arvostuksen raju lasku uhkaa rikkoa lainaehtoja ja käynnistää kiireellisiä rahoitustoimenpiteitä pakkomyynnistä tuoreen käteisen pumppaamiseen.
"Eurooppa tulee käymään läpi 10 vuoden helpon rahan suuren rentoutumisen", sanoi Skardon Baker, pääomasijoitusyhtiö Apollo Global Managementin partneri. "Ahdistuksen ja sijoiltaanmenon määrä on poissa spektristä."
Lue lisää: Globaalit kiinteistömarkkinat kohtaavat 175 miljardin dollarin velkakierteen
Lainat, joukkovelkakirjat ja muut velat yhteensä noin 1.9 biljoonaa euroa (2.1 biljoonaa dollaria) – lähes Italian talouden kokoisia – on suojattu kaupallisilla kiinteistöillä tai ne ulottuvat vuokranantajille Euroopassa ja Isossa-Britanniassa Bayesin tekemän tutkimuksen mukaan Euroopan pankkiviranomaisen mukaan. Business School ja Bloombergin kokoamat tiedot.
Siitä noin 20 % eli noin 390 miljardia euroa erääntyy tänä vuonna, ja uhkaava kriisi on ensimmäinen todellinen testi säännöksille, jotka on suunniteltu globaalin finanssikriisin jälkeen hillitsemään kiinteistölainausriskejä. Nämä säännöt voisivat tehdä korjauksista jyrkempiä ja äkillisempiä.
"Uskon, että uudelleenarvostus tapahtuu nopeammin kuin aikaisemmin", sanoi John O'Driscoll, ranskalaisen vakuutusyhtiön Axa SA:n sijoitustenhallintayksikön kiinteistöliiketoiminnan johtaja. "Ihmiset alkavat paljastua vuoroveden sammuessa."
Uudet määräykset pakottavat Euroopan lainanantajat toimimaan aggressiivisemmin huonojen lainojen suhteen. Ne ovat myös paremmassa kunnossa kuin edellisen kiinteistökriisin aikana yli kymmenen vuotta sitten, joten he saattavat olla vähemmän taipuvaisia sallimaan ongelmien pahenemista. Se asettaa taakan lainanottajille.
Vuoden 2008 finanssikriisin jälkimainingeissa useimmat pankit olivat haluttomia ottamaan vastaan huonoja lainoja, koska se olisi johtanut valtaviin tappioihin - käytäntöä, jota kutsutaan "laajenna ja teeskentele". Järjestämättömiä lainoja koskevien uusien sääntöjen mukaan lainanantajien on tehtävä varaus odotettavissa olevista tappioista kertyneiden sijaan. Tämä tarkoittaa, että heillä on vähemmän kannustimia istua tiukasti ja toivoa omaisuusarvojen palautumista.
Toistaiseksi arvostukset eivät ole laskeneet tarpeeksi, jotta etuoikeutetut velat – yleensä pankkien hallussa olevat lainat – ovat veden alla, mutta tilanne voi pian muuttua. CBRE Group Inc:n Ison-Britannian liikekiinteistöt laskivat viime vuonna 13 %. Lasku kiihtyi toisella vuosipuoliskolla, ja välittäjä kirjasi 3 prosentin pudotuksen pelkästään joulukuussa. Goldman Sachs Group Inc:n analyytikot ovat ennustaneet, että kokonaislasku voi olla yli 20 %.
Pankit voivat sitten toimia ennen kuin hinnat laskevat edelleen ja riskivät luottotappioista, mikä pakottaa velkaantuneet vuokranantajat vaikeisiin vaihtoehtoihin. Ongelmat pahenevat niille, joiden velka erääntyy. Lainanantajat vähentävät kiinteistön arvon määrää, jonka he ovat valmiita lainaamaan. Tämä tarkoittaa, että alhaisempi arvio voi toimia kaksinkertaisena iskuna, mikä lisää rahoitusvajetta.
"Pankkien ruokahalu on alhaisempi ja pysyy alhaisempana", kunnes on merkki, että markkinat ovat saavuttaneet pohjan, sanoi Vincent Nobel, Federated Hermes Inc:n omaisuuspohjaisen luotonannon johtaja. Uudet määräykset kannustavat pankkeja käsittelemään huonoja lainoja "ja yksi tapa ongelmien ratkaiseminen on tehdä siitä jonkun toisen ongelma."
Ruotsi on toistaiseksi ollut kriisin keskus, ja asuntojen hintojen ennustetaan laskevan 20 prosenttia huipputasoista. Maan listatut kiinteistöyhtiöt ovat menettäneet arvostaan 30 % viimeisen 12 kuukauden aikana, ja Ruotsin keskuspankki ja Finanssivalvonta ovat toistuvasti varoittaneet liikekiinteistövelkaan liittyvistä riskeistä.
Kiinteistöjen arvon aleneminen voi laukaista "dominoilmiön", koska lisävakuuden vaatimukset voivat pakottaa ahdistuneisiin myyntiin FSA:n johtajan neuvonantajan Anders Kvistin mukaan.
Vaikka on olemassa joitakin vakauden taskuja, kuten Italiassa ja Espanjassa, jotka kärsivät enemmän maailmanlaajuisen finanssikriisin jälkeen, Iso-Britannia on romahtamassa ja on merkkejä siitä, että Saksa voisi olla seuraava.
Valoisa puoli on, että kiinteistösijoittajille on tarjolla enemmän vaihtoehtoja. Yksiköt, kuten suljetut luottorahastot, ovat kasvaneet tasaisesti viimeisen vuosikymmenen aikana. Yhdessä vakuutuksenantajilla ja muilla vaihtoehtoisilla lainanantajilla oli suurempi osuus Iso-Britannian uusista kiinteistölainoista kuin maan suurimmilla pankeilla viime vuoden ensimmäisellä puoliskolla Bayesin tutkimuksen mukaan.
Seuraavan 18 kuukauden aikana sijoittajat kaatavat ennätysmäärän rahaa niin kutsuttuihin opportunistisiin rahastoihin, jotka tekevät riskialttiimpia kiinteistövetoja, Cantor Fitzgeraldin toimitusjohtaja Howard Lutnick sanoi viime viikolla Davosissa järjestetyssä World Economic Forumissa. Trendi auttaa nopeuttamaan liikekiinteistömarkkinoiden elpymistä, hän sanoi.
Nämä uudet työkalut voivat tehdä myllerryksestä lyhytaikaisemman kuin aiemmin, jolloin pankit pitivät huonoista lainoista vuosia. Tukholman Danske Bankin luottoanalyytikko Louis Landeman odottaa nollauksen olevan suhteellisen säännöllinen, ja lainanottajilla riittää vastatoimiin.
"Jokaisella, joka voi keksiä luovan tavan täyttää tämä aukko, on hauskaa", sanoi Mat Oakley, Savillsin kaupallisen tutkimuksen johtaja.
– Anton Wilenin, Antonio Vanuzzon, Damian Shepherdin ja Konrad Krasuskin avustuksella.
Useimmat luetut Bloomberg Businessweekistä
© 2023 Bloomberg LP
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html