Kolari, junan hylky vai maailmanloppu?

Vakavia varoituksia liikekiinteistöistä ilmestyy nykyään lähes päivittäin. Vaikka toimistomarkkinat ovat stressaantuneita kotoa työskentelyn lisääntymisen vuoksi, jotkut kiinteistöalan ammattilaiset näkevät markkinoiden jakautuvan yhä enemmän, jaettu "omiin ja puutteellisiin". Sijoittajien, vuokralaisten ja kaupunkien – varsinkin niiden, joissa on vanhoja, rappeutuvia rakennuksia – on seuraavina kuukausina kiinnitettävä erityistä huomiota nähdäkseen, mihin ne putoavat ja kuinka huonosti asiat voivat mennä.

Dramaattisia negatiivisia arvioita liikekiinteistöistä löytyy helposti. The San Franciscon standardi ennustaa "eeppisen liikekiinteistöonnettomuuden" uhkaavan kaupungin yli ja vertaa sitä lähestyvään junaan "kaupunkiin, sen budjettiin ja kykyyn tarjota raiteisiin sidottuja palveluja". Ei olla lyömätön, Bloomberg Tweeted "etätyö tappaa Manhattanin kaupalliset kiinteistömarkkinat", ja samanlaiset ongelmat ulottuvat muihin kaupunkeihin.

Mutta sekin kieli kalpenee mitä vastaan NYU:n professori Arpit Gupta ja hänen kollegansa sanovat ennustaen "toimistokiinteistöjen apokalypsia". New York Cityn tietojen perusteella he arvioivat "toimistojen arvon alenevan 45 prosenttia vuonna 2020 ja 39 prosenttia pidemmällä aikavälillä, jälkimmäinen edustaa 453 miljardin dollarin arvonvähennystä", mikä saattaa syöstä kaupungin "verotukselliseen tuhoon". Vastaavat vahingot voivat kohdata muita kaupunkeja ja sitä kautta kansantaloutta.

Miten sitten ymmärrämme muita huonoja – mutta ei apokalyptisiä – tietoja? CommercialEdge Syyskuun kuukausittaisessa kansallisen toimiston raportissa havaittiin, että toimistojen keskimääräiset listautumishinnat pysyivät ennallaan, 38.70 dollaria neliöjalkaa kohti, "laskua 0.1 % vuodessa." Huono, mutta ei apokalyptinen. Ja kuten Huomasin äskettäin, joissakin kaupungeissa, erityisesti Sunbeltissä tai niillä, joilla on vahva biotiedeteollisuus, on vahvat vuokramarkkinat.

Mitä muut tiedot kertovat meille? Moody'sin dokumentoitu, että kaupallisilla asuntolainalla taatut arvopaperit kokivat ”valtava piikki kohonneissa maksuhäiriöissä” vuoden 2020 toisella neljänneksellä, juuri pandemian iskiessä. Mutta pankit, henkivakuutussijoittajat ja muut järjestivät lainoja uudelleen ja tarjosivat kärsivällisyyttä, mikä alensi heidän laiminlyöntiään. Tätä strategiaa on vaikeampi noudattaa, jos toimistomarkkinoille tulee uusia paineita, etenkin kun keskuspankki nostaa korkoja, mikä tekee lainaamisesta kalliimpaa kautta linjan.

Toistaiseksi ainakin liikepankit näyttävät nyt saaneen kiinteistölainansa hallinnassa. Heidän maksu- ja rikollisuusasteet nousivat 0.07 prosenttiin vuoden 2020 toisella neljänneksellä, pandemian huipulla. Mutta vuoden 2022 kahdella ensimmäisellä neljänneksellä Fed raportoi nämä korot nollassa, ei merkki lainan laadun dramaattisesta heikkenemisestä.

Ja jopa vuoden 2020 huonot luvut eivät olleet samanlaisia ​​kuin vuoden 2008 finanssikriisi. Vuosina 2009–2010 liikepankkien lainojen myöhästymiset olivat yli 2 % seitsemänä peräkkäisenä vuosineljänneksenä. Sääntelyn kiristyminen on sittemmin auttanut hillitsemään löysää pankkien luotonantoa, joten onneksi meillä ei ole merkkejä siitä, että kaupallisen luotonannon epäonnistumiset vetävät koko taloutta alas.

Kokonaislukujen taakse jääminen näyttää positiivisia merkkejä liikekiinteistöissä. Kuluneen vuoden aikana Sunbeltin kaupungeissa, kuten Charlottessa ja Austinissa, tai kaupungeissa, joissa on keskittynyt biotieteitä, kuten Boston, vuokrat nousivat kaksinumeroisesti. GoogleGOOG
ja muut teknologiayritykset ovat vuokranneet suuria määriä tilaa esimerkiksi kaupungeissa New York ja Chicago.

Liikekiinteistöjen suurin riski on vanhemmat, vähemmän toivottavat toimistotilat. Sen määrä missä tahansa kaupungissa on keskeistä arvioitaessa sen kokonaisriskiä. Lehden pyöreän pöydän PERE, pääomasijoituskiinteistösijoituksia jäljittävä yritys löysi "erittäin haastavat" mutta epävarmat markkinat, joiden riskit vaihtelevat rakentamisen ja rahoituskustannusten inflaatiosta uhkaavaan taantumaan.

PERE:n asiantuntijat näkevät "kaksihaaraisen" markkinan, jossa on nykyaikaisempia rakennuksia (etenkin ESG-yhteensopivia) ja joillakin kaupungeilla on hyvät mahdollisuudet selviytyä kriisistä. PERE-sijoittajat näkevät "uuden normaalin", jossa on vähemmän kokopäiväistä toimistokäyttöä, mutta toimistot kohtaavat edelleen "tuntematonta" asiakkaiden yleistä kysyntää.

Mutta nämä näkemykset kiinteistösijoittajilta, jotka voisivat olla (kuten he sanovat kadulla), "puhuvat kirjastaan" ja asettavat positiivisen kierroksen numeroihin. Sitä vastoin harkitse "Apokalypsi"-analyysi NYU:sta ja Columbiasta professorit. Yhdistämällä kotoa työskentelyn tiedot kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) muihin taloudellisiin tietoihin, he ennustavat "pitkän aikavälin toimistojen arvostuksia, jotka ovat 39.18 % alle pandemiaa edeltäneen tason" ja "heikompilaatuisemman toimistokannan... omaisuus."

Jos he ovat oikeassa, kaupungit - ja talous - ovat kovassa ajossa. Vaikka jotkut vanhemmat rakennukset voidaan muuttaa asunnoiksi, se ei ole helppo tai välitön prosessi. Kiinteistöjen arvojen romahtaminen voi johtaa merkittäviin finanssiongelmiin monissa kaupungeissa, mikä johtaa sosiaalipalvelujen, koulutuksen, kansanterveyden ja muiden olennaisten valtion toimintojen leikkauksiin. Emme ole vielä apokalypsissa, mutta meidän kaikkien on pidettävä silmällä mahdollisuutta.