Kiinan kiinteistökehittäjien kassavirrat ovat pudonneet yli 20 %

PEKING - Kiinan kiinteistökehittäjien kassavirrat - merkki yritysten kyvystä pysyä pinnalla - supistuivat tänä vuonna viimeisen vuosikymmenen tasaisen kasvun jälkeen, Oxford Economicsin mukaan.

Kehittäjän kassavirrat heinäkuun aikana ovat laskeneet 24 prosenttia vuositasolla, yrityksen johtavan ekonomistin Tommy Wun analyysin mukaan.

Tämä on jyrkkä kasvun hidastuminen lähes joka vuosi ainakin vuodesta 2009 lähtien, tiedot osoittivat. Kokonaisrahoitus oli heinäkuussa 15.22 biljoonaa juania (2.27 biljoonaa dollaria) vuositasolla, kun se vuonna 20.11 oli 2021 biljoonaa juania.

Lasku johtuu siitä, että luottokysyntä Kiinassa ei vastannut odotuksia heinäkuussa ja kiinteistökehittäjien kamppailut venyvät.

Noin kaksi vuotta sitten Peking alkoi hillitä kehittäjien suurta riippuvuutta velasta kasvussa. Erityisesti Evergrande epäonnistui viime vuoden lopulla. Muut kehittäjät pitävät shimao ovat myös laiminlyöneet, vaikka taseet näyttävät olevan terveemmät.

Vaikka sijoittajat ovat kääntyneet varovaisiksi kiinalaisten kiinteistöyhtiöiden suhteen, kehittäjät kohtaavat nyt toisen tärkeän kassavirran lähteen: asunnonostajien ennakkomaksut.

Kiinassa asunnot myydään yleensä ennen valmistumista. Mutta kesäkuun lopusta lähtien jotkut asunnonostajat ovat protestoineet asuntojen rakentamisen viivästymistä asuntolainan maksujen keskeyttäminen.

"Ongelman ydin on, että kiinteistökehittäjillä ei ole tarpeeksi kassavirtoja – joko velanhoitokustannusten, alhaisten asuntojen myynnin tai varojen väärinkäytön vuoksi - jatkaakseen projekteja", Wu sanoi viime viikolla julkaisemassaan raportissa.

"Tämän ongelman ratkaiseminen rakentaa uudelleen asunnonostajien luottamusta kehittäjiin, mikä auttaa tukemaan asuntojen myyntiä ja puolestaan ​​parantamaan rakentajien taloudellista tilaa."

Yli 2 miljardin dollarin suuruinen korkeatuottoinen kiinteistökehittäjävelka erääntyy syyskuussa – se on yli kaksi kertaa elokuuhun verrattuna, Morgan Stanleyn 10. elokuuta tekemän analyysin mukaan.

Noin neljännes asunnon ostajista, jotka ostivat asunnon ennen valmistumistaan, on taipuvaisia ​​lopettamaan asuntolainamaksunsa, jos rakentaminen keskeytyy, Yhdysvaltain investointipankki sanoi 15. elokuuta julkaisemassaan raportissa viitaten AlphaWise Consumer Survey -tutkimukseen.

Ei vain kiinteistöjen osuus suurin osa kotitalouksien varallisuudesta Kiinassa, mutta analyytikot arvioivat kiinteistöjen ja kiinteistöihin liittyvien toimialojen muodostavan yli neljänneksen Kiinan BKT:sta. Kiinteistöalan taantuma on osaltaan hidastanut yleistä talouskasvua tänä vuonna.

Kasvun tukemiseksi Kiinan keskuspankki on laskenut korkoja, mukaan lukien odottamaton leikkaus maanantaina 10 peruspistettä joihinkin laitosten yhden vuoden korkoihin, jotka tunnetaan keskipitkän aikavälin lainajärjestelynä.

Vaikka PBOC saattaa toivoa, että leikkaus voisi helpottaa asunnonostajien taakkaa ja auttaa kehittäjiä saamaan lainoja, ongelma ei ole vain rahoituksessa, sanoi Bruce Pang, JLL:n pääekonomisti ja Suur-Kiinan tutkimusjohtaja.

Hän huomautti, että kehittäjien on ollut vaikeampi saada rahoitusta yksin ja he ovat joutuneet luottamaan enemmän ennakkomyyntiin asunnon ostajille. Mutta ihmiset ovat yhä varovaisempia ostaessaan uusia asuntoja, koska he odottavat tulevaa työllisyyttä ja olemassa olevien sijoitustuotteiden tuottoa, hän lisäsi.

Huolimatta useista raporteista hallituksen suunnitelmista pitää kehittäjät rahoitettuina, keskushallinto ei ole vielä virallisesti ilmoittanut laajemmasta tuesta kiinteistöille. Viime kuussa pidetyn korkean tason hallituksen kokouksen lukema sanoi kunnat ovat vastuussa valmiiden talojen toimittamisesta.

Kolmesta suurimmasta kehittäjärahoituslähteestä ennakkomaksut ja talletukset ovat laskeneet eniten tänä vuonna, 34 % Wun analyysin mukaan.

Luotot rahoituksen lähteenä vähenivät 22 %, kun taas omaan pääomaan, mukaan lukien osakkeet ja joukkovelkakirjat, 17 %, vuositasolla mitattuna.

Sijoitusrahastot ovat suurelta osin pysyneet poissa kiinalaisista kiinteistökehittäjistä, mikä vähentää mahdollista rahoituslähdettä.

"Huolestuttavaa on ollut huippupolitiikan päättäjien halun ja nopeuden puute kiinteistökehittäjien rahoitusongelmien ratkaisemisessa", Brandywine Globalin apulaissalkunhoitaja Carol Lye sanoi CNBC:lle lähettämässään sähköpostiviestissä.

Lye sanoi, että sijoitusrahastoyhtiön osuus Kiinan kiinteistöistä on pieni ja että Brandywinella on "korkealaatuisia kiinteistöobligaatioita, jotka ovat saaneet etusijalle valtion tuen".

Jotkut sijoittajat ovat kääntyneet jopa muualla Aasiassa sijaitsevien yritysten puoleen.

”Olemme luopuneet lähes kaikista omistuksistamme Kiinassa. Se on enemmän odotus- ja katselupeliä, kun otetaan huomioon, että saamme takaisin altistumisen”, sanoi Xin Yan Low, singaporelainen Janus Hendersonin Aasian kiinteistöosakkeiden salkunhoitaja. Hän kieltäytyi jakamasta myyntiaikataulua.

"Alueella on edelleen monia vaihtoehtoja, varsinkin kun avaaminen nyt, Singapore, Australia, periaatteessa takaisin täydelliseen uudelleen avaamiseen, perustekijät ovat vahvat", hän sanoi.

Ylin omistus hänen yhteishallinnassaan Horizon Asia-Pacific Property Income Fund Näitä ovat Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust ja Hang Lung Properties.

Morningstarin Patrick Ge kertoi tämän kuun raportissa jotkut rahastot ovat kääntyneet pois Kiinan kiinteistöistä muille Aasian korkean tuoton sektoreille, kuten intialaiset uusiutuvan energian yritykset ja Indonesian omaisuus.

Kaiken kaikkiaan raportin mukaan Kiinan kiinteistörahastoihin sijoitetut rahat laskivat 59 prosenttia kuuden kuukauden aikana.

Mutta raportin mukaan sijoitusjätti BlackRock oli yksi niistä yrityksistä, jotka ostavat Kiinan kiinteistölainoja - mukaan lukien Shimaon.

Varainhoitaja ei vastannut CNBC:n kommenttipyyntöön.

- CNBC: n Michael Bloom osallistui tähän raporttiin.