120 kilometrin junamatka Luoyangin ja Zhengzhoun kaupunkien välillä on osoitus taloudellisesta pahoinvoinnista ja hajonneista unelmista. Ikkunasta loputtomat puolikkaat asuintornit kulkevat toinen toisensa jälkeen tunnin mittaisen matkan ajan. Monet rakennuksista näyttävät valmistuvan; Jotkut ovat valmiita ja niistä on tullut perheiden koteja. Mutta monet muut ovat tyhjiä luurankoja, joissa rakentaminen lopetettiin kauan sitten. Kehittäjät ovat loppuneet käteisvaroista, eivätkä he voi enää maksaa työntekijöille ja ostaa materiaaleja. Projektit ovat pysähtyneet. Perheet eivät koskaan saa kotejaan.
Junamatka Kiinan ydinalueen läpi auttaa selittämään yhtä maan viimeaikaisten muistien suurimmista kriiseistä: kansalaisten luottamuksen menetystä hallituksen talousmalliin. Kiinteistöala on vuosikymmeniä ollut Kiinan pysäyttämättömän nousun symboli. Yksityiset yrittäjät ovat ansainneet valtavia omaisuuksia. Keskimääräiset ihmiset ovat nähneet nettovarallisuutensa nousevan, kun kodin arvo kolminkertaistui. Paikalliset hallitukset ovat täyttäneet kassaan myymällä valtavia maa-alueita kehittäjille. Hämmästyttävät 70 prosenttia kiinalaisten kotitalouksien varallisuudesta on nyt sidottu kiinteistöihin.
Luottamuksen horjuttaminen tähän malliin merkitsee Kiinan kasvuihmeen perustan horjuttamista. Laajamittainen covid-19-sulkujen ja yksityisyrittäjien tukahduttamisen myötä tätä tapahtuu monella rintamalla. Mutta missään se ei ole selvempää kuin kiinteistöalalla, jonka osuus bruttokansantuotteesta on arviolta 25 prosenttia. Uusien projektien aloitukset vähenivät heinäkuussa 45 % edelliseen vuoteen verrattuna, asuntojen myynti 33 % ja kiinteistösijoitukset 12 %. Vaikutukset leviävät talouteen ja iskevät niin huonekalujen valmistajiin kuin terästyöläisiinkin. Isku luottamukseen tulee kriittisellä hetkellä Kiinan johtajalle Xi Jinpingille, jolle todennäköisesti myönnetään kolmas toimikausi puolueen kongressissa lokakuussa.
Luottamuksen elvyttäminen järjestelmään on erittäin tärkeää herra Xille ja kommunistiselle puolueelle. Silti hallituksen vastaus on ollut epätyypillisen hajanaista ja hidasta, ja virkamiehet näyttävät olevan hämmästyneitä tilanteen monimutkaisuudesta. Palauttaakseen uskonsa asuntomarkkinoihin yleisön on nähtävä pysähtyneet hankkeet valmistuvat ja hinnat nousevat. Samaan aikaan rakennusyrityksille ja niiden työntekijöille on maksettava korvauksia ja paikallisille ja ulkomaisille sijoittajille heidän korkotuotteistaan takaisin. Ja kaikki tämä on tehtävä ilman, että kiinteistömarkkinoista muodostunut kestämätön velkakupla kasvaa uudelleen.
Viivoja hiekassa
Asuntokriisillä on kaksi välitöntä syytä. Ensimmäinen on hallituksen tukahduttaminen kiinteistöalan ylilyöntejä vastaan. Elokuusta 2020 lähtien viranomaiset ovat rajoittaneet kehittäjien velkojen suhdetta varoihin, nettovelkaa omaan pääomaan ja käteisvaroja lyhytaikaisiin velkoihin "kolmen punaisena viivana" tunnetulla politiikalla. Tämä on pakottanut monet lopettamaan kestämättömän lainanoton ja myymään omaisuuttaan, mikä on rajoittanut vakavasti heidän mahdollisuuksiaan jatkaa uusien projektien rakentamista ja myyntiä.
Kiinan nollacovid-politiikka on toinen isku. Keskushallinto on pakottanut kymmeniä kaupunkeja lukitsemaan asukkaat koteihinsa päiviksi ja joskus viikoiksi, kun koronatapaukset havaitaan. Tätä kirjoitettaessa Chengdun ja Shenzhenin megakaupungit ovat kokonaan tai osittain lukittuina. Seisokit ovat estäneet ihmisiä katselemasta koteja ja tekemästä ostoksia. Ne ovat myös vaikuttaneet kuluttajan psyykeen. Yrittäjät pelkäävät yritystensä äkillistä sulkemista. Työntekijät ovat huolissaan irtisanoutumisesta. Tällainen pelko ei rohkaise asunnon ostamista.
Tuloksena on rypistys. Kiinan rakentajat ovat erittäin riippuvaisia asuntojen myymisestä kauan ennen niiden rakentamista likviditeetin luomiseksi. Viime vuonna he myivät ennakkoon 90 prosenttia asunnoista. Mutta ilman joukkovelkakirjojen ja lainojen saatavuutta, kun pankit vähentävät altistumistaan kiinteistösektorille ja kun uusien myyntien määrä nyt laskee, kiinteistömarkkinoiden Ponzi-tyyppinen luonne on tullut täysin näkyviin.
Evergrande, maailman velkaantuin kehittäjä, epäonnistui joulukuussa. Seurattavaksi malliksi tarkoitettu yritys saneerata offshore-velkojaan meni heinäkuun lopun määräajasta. Ainakin 28 muuta kiinteistöyhtiötä on jäänyt maksamatta sijoittajille tai ryhtynyt saneerauksiin. Kaupankäynti 30 Hongkongissa listatun kehittäjän osakkeilla, jotka muodostavat 10 prosenttia markkinoista myynnin perusteella, on jäädytetty tutkimusyhtiö Gavekalin mukaan. Elokuun alussa puolet Kiinan listatuista kehittäjistä käytti kauppaa alle 0.5:n hinta-voittosuhteella, jolla Evergrande kävi kauppaa neljä kuukautta ennen maksukyvyttömyyttään, toteaa chicagolaisen MacroPolo-ajatushautomon Song Houze.
Yritykset, joita pidettiin vielä kuukausia sitten turvallisina panoksina, kamppailevat nyt. Country Garden, Kiinan suurin myynnin kehittäjä. Aiemmin tänä vuonna useimmat analyytikot kohtasivat olkapäitään huolensa siitä, että se joutuisi paineen alle. Sijoittajat jatkoivat velkakirjojen ostamista. Mutta 30. elokuuta Country Garden paljasti, että ensimmäisen vuosipuoliskon voitot olivat pudonneet lähes 100%. Kiinteistömarkkinat ovat "luisuneet nopeasti vakavaan lamaan", se totesi tuloksessaan. Country Gardenin rasitus osoittaa, että ongelmat eivät enää koske tiettyjä kehittäjiä. Koko toimiala on vaarassa.
Mahdolliset asunnon ostajat ovat pudonneet markkinoilta. Paljon huolestuttavampia ovat kuitenkin miljoonat ihmiset, jotka odottavat usein vuosia koteja, joista he ovat jo maksaneet. Vain 60 % vuosina 2013–2020 ennakkomyytyistä asunnoista on toimitettu.
Herra Liu, joka on pyytänyt, että häntä kutsutaan sukunimellään, osti asunnon Zhengzhousta vuonna 2014, jolloin hän maksoi ensimmäisen 250,000 40,000 yuania (2017 XNUMX dollaria). Talon oli määrä valmistua vuonna XNUMX. Mutta sitä päivää ei koskaan tullut. Sen sijaan hän vuokrasi asunnon, ennen kuin osti lopulta toisen vanhasta rakennuksesta, jossa ei ollut hissiä. Se tuskin on sitä elämää, jonka hän kuvitteli itselleen. Herra Liu ei koskaan alkanut maksaa asuntolainaansa ja on käynyt loputtomia keskusteluja kiinteistökehittäjän kanssa käsirahansa takaisin saamisesta. "Ei siitä ole mitään hyötyä", hän sanoo.
Analyytikot ovat olleet tietoisia näistä ongelmista jo vuosia, mutta olivat uskoneet, että Kiinan viranomaiset eivät antaisi loukkaantuneiden asunnonostajien protestoida. Tilitoimisto pwc:n kaksi vuotta sitten julkaisemassa raportissa todettiin, että vaikka asuntojen rakentaminen pysähtyy, "sadoilla tai tuhansilla koordinoimattomilla kotitalouksilla on yleensä vain vähän kykyä vaikuttaa asioihin".
Tämä laskelma on kääntynyt päälaelleen. Pieni mutta vaikutusvaltainen liike kerätä ja julkaista tietoja asuntolainojen maksamatta jättämisestä on yllättänyt viranomaiset. Heinäkuun 12. päivänä nimettömät vapaaehtoiset alkoivat jakaa tietoja asuntolainaboikoteista sosiaalisessa mediassa. Tähän mennessä on tunnistettu noin 350; analyytikot uskovat, että tämä on luultavasti murto-osa todellisesta luvusta. Valtion sensuurit ovat tehneet parhaansa poistaakseen viittaukset räjähtävään tietoon, mutta tieto mielenosoituksista näyttää kuitenkin levinneen. Samalla muut taivutetaan viivyttämään ostoja tai pysäyttämään asuntolainan maksut.
Sijoittajat ja mahdolliset asunnonostajat seuraavat nyt levottomuudella, kun valtio kokoaa vastauksensa sekä keskus- että paikallistasolla. Yli vuosikymmenen ajan Kiinan kaupungeilla on ollut pitkä lista sääntöjä ja kannustimia paikallisten kiinteistömarkkinoiden hienosäätöön, yleensä keinottelun vähentämiseksi ja nopean hinnannousun viilentämiseksi. Näihin kuului asuntolainojen saannin hallinta sekä rajoitukset sille, kuka voi ostaa asuntoja ja kuinka monta he voivat ostaa.
Kaupungit löystävät nyt näitä sääntöjä. Touko-heinäkuussa kunnat ilmoittivat 304 yksittäisestä toimenpiteestä luottamuksen palauttamiseksi kiinalaisen investointipankin ciccin mukaan. Zhengzhou, joka oli asuntolainojen vastalauseiden keskellä, oli varhainen tekijä. Maaliskuussa se ilmoitti 18 toimesta kysynnän lisäämiseksi. Näihin sisältyi toimenpiteitä asuntolainan saamisen helpottamiseksi ja iäkkäiden perheiden ostamisen mahdollistamiseksi asunnon ostamiseksi, jos he muuttavat kaupunkiin.
Nämä ostajille suunnatut signaalit ovat herättäneet paljon huomiota – ei siksi, että ne olisivat elvyttäneet kysyntää, vaan koska ne näyttävät olevan ristiriidassa keskushallinnon politiikan kanssa. Elokuussa Kiinan sosiaalisessa mediassa levitetyllä videolla paikallisen kommunistisen puolueen päällikön Hunanin maakunnassa nähtiin kehottavan ihmisiä ostamaan mahdollisimman monta asuntoa: ”Ostitko kolmannen? Osta sitten neljäs." Viesti on ristiriidassa herra Xin itsensä kanssa, joka on varoittanut, että "kodit ovat asumista varten" eivätkä todellakaan spekulatiivista sijoittamista varten.
Sääntelyviranomaiset ja viranomaiset ovat myös rohkaisseet paikallishallintoa luomaan pelastusrahastoja investoidakseen keskeneräisiin asuntoprojekteihin ja lopulta auttamaan kotien toimittamisessa turhautuneille ostajille. Zhengzhou on osoittanut tarkoitukseen 80 miljardia juania (12 miljardia dollaria). Ajatuksena on, että paikalliset rahastot sopivat paremmin paikan päällä vallitseviin olosuhteisiin.
Zhengzhou kokeilee ehkä aggressiivisinta paikallista suunnitelmaa tähän mennessä. Kaupunginhallitus on antanut kehittäjille ohjeen, jonka mukaan kaikki pysähtyneet rakentaminen on aloitettava uudelleen 6. lokakuuta mennessä. Maksukyvyttömien yritysten, jotka eivät voi tehdä niin, on haettava rakenneuudistusta saadakseen uusia investointeja ja myös maksettava takaisin kaikki asunnonostajien, kuten herra Liu, suorittamat ennakkomaksut. Jos näin ei tehdä, kehittäjät joutuvat tutkimaan kavalluksesta ja muista vakavista rikoksista.
Päättäjät ovat puolestaan laskeneet asuntolainojen korkoja toistuvasti toukokuun puolivälistä lähtien. Asuntojen tarjonnan takaamiseksi keskushallinto on ryhtynyt täysin takaamaan joidenkin yksityisten rakennuttajien uusien joukkovelkakirjalainojen liikkeeseenlasku, mikä on siirtänyt riskin tehokkaasti valtiolle. Longfor, vaikeuksissa oleva kiinteistöyritys, hinnoitti 1.5 miljardin juanin joukkovelkakirjalainan 3.3 %:n kuponkikorolla 26. elokuuta, mikä on selvästi markkinahintaa alhaisempi. Tämä oli mahdollista yksinomaan siksi, että valtion virasto China Bond Insurance oli täysin takaanut joukkovelkakirjalainan. Tällaisia liikkeeseenlaskuja suunnitellaan lisää maksuvalmiuden lisäämiseksi kehittäjille, joita hallitus pitää laadukkaampana. Se on voittajien valintaohjelman alku.
Toinen valtiontuki on tulossa suoran likviditeetin muodossa. Keskuspankki ja valtiovarainministeriö ilmoittivat 22. elokuuta, että ne tukevat valtion ohjaamien poliittisten pankkien erityislainoja, joita voidaan myöntää valmiiksi myytyjen asuntojen loppuun saattamiseen. Ohjelman kokoa ei ole julkistettu, mutta uutispalvelu Bloomberg raportoi, että 200 miljardia juania saataisiin käyttöön.
Tällaiset julkiset menot ovat kaksiteräinen miekka. Toisaalta se auttaa toimittamaan kodit laillisille omistajille ja käynnistämään asuntolainojen maksut uudelleen, mikä vähentää pankkien painetta. Mutta samaan aikaan raha täyttää huonon paikallishallinnon ja arveluttavien kiinteistökehittäjien luomaa aukkoa. "Se edustaa yksinkertaisesti rahaa, jota ei voi käyttää elvytystoimiin muualla", toteaa Alex Wolf JPMorgan Chasen pankista.
Takaisin piirustuspöydän ääreen
Zhengzhoun pyrkimykset rohkaista uusia ostajia maaliskuusta lähtien ovat romahtaneet. Olosuhteet ovat sen sijaan edelleen heikentyneet, mikä viittaa siihen, että paikallisten politiikkojen puuhailu ei riitä. Paikalliset pelastusrahastot näyttävät myös haurailta. Paperilla useilla kaupungeilla on valtavia rahavaroja, mutta ne luottavat paikallishallinnon rahoittajiin, joilla on itsellään rahapula. Analyytikot seuraavat tarkasti Zhengzhoun yritystä käynnistää rakentaminen uudelleen kuukauden sisällä, mutta monet kyseenalaistavat, onko tällaiseen nopeaan korjaukseen tarvittavia varoja saatavilla. Toimenpiteet voivat laukaista romahdusten aallon pienempien kehittäjien keskuudessa, mikä aiheuttaa paniikkia ja taloudellista kuohuntaa.
Sijoittajat ovat panneet enemmän toivoa keskushallintoon, mutta sen vastaus ei ole toistaiseksi vastannut kriisin laajuutta. 200 miljardin juanin lainaohjelma voi olla vain 10 prosenttia siitä, mitä tarvitaan maan kaikkien keskeneräisten asuntojen valmistumiseen. Noin 5 miljardin dollarin arvosta asuntoa on myyty ennakkoon vuodesta 2020 lähtien, MacroPolo Song arvioi, mikä tekee jopa pienen osan taloista pelastamisesta uskomattoman kalliiksi.
Keskushallinnolla on vielä enemmän vipuja vedettävänä. Investointipankin Macquarien Larry Hu sanoo, että useita toimenpiteitä voidaan napsauttaa paikoilleen. Näitä ovat "kolmen punaisen viivan" politiikan väliaikainen helpottaminen tai lupaus toimia viimeisenä lainanantajana kaikissa pysähtyneissä asuntoprojekteissa. Vaikka jälkimmäinen on kallis, se on täysin valtion rahoituksen piirissä.
Nyt keskustelussa ei keskitytä siihen, pystyykö keskushallinto palauttamaan luottamuksen, vaan siihen, kuinka pitkälle se on valmis menemään. Alkuperäisen vipuvaikutuksen tukahduttamisen tarkoituksena oli rankaista yrityksiä, jotka olivat ottaneet liikaa velkaa. Suurempi pelastuspaketti rohkaisee useampia kehittäjiä pyytämään apua asuntojen viimeistelyssä, mikä pakottaa hallituksen tukemaan entistä enemmän kiinteistöalaa, kirjoittaa tutkimusyhtiö Allen Feng Rhodiumista: "täysin päinvastoin kuin mitä oli tarkoitus" kolme punaista viivaa".
Vipuvaikutuksen vastaisen kampanjan tarkoituksena oli myös saada kiinteistösektori paremmin vastaamaan kysyntää seuraavan vuosikymmenen aikana. Viranomaiset ovat jo pitkään myöntäneet, että kehittäjät myivät aivan liian monta asuntoa. Noin 70 prosenttia vuoden 2018 jälkeen myydyistä on ostanut ihmiset, jotka jo omistivat sellaisen, JPMorgan arvioi. Velkatason rajoittamisen piti pakottaa yritykset sopeutumaan todelliseen kysyntään.
Kysyntä todennäköisesti laskee Kiinan väestönkasvun hidastuessa. Asuntojen myynti saavutti 1.57 miljardia neliömetriä vuonna 2021, yli kaksi kertaa enemmän kuin vuonna 2007. Toisen tutkimusyhtiön Chen Longin Plenum arvioi, että todellinen vuotuinen kysyntä laskee 0.88–1.36 miljardiin neliömetriin seuraavan vuosikymmenen aikana. väestörakenteen muutos saa valtaansa ja kaupungistuminen hidastuu. Markkinoiden lisääminen tarkoittaa kuplan tukemista.
Hallituksen tasapainotustoimi on täynnä riskejä. Puolueen kongressi pidetään lokakuun puolivälissä suurten kaupunkien sulkeuduttua. Asuntolainaboikotit jatkuvat ja saattavat kasvaa entisestään. Yleinen luottamus Kiinan talouden perustaan voi ylittää kynnyksen, jonka yli elpyminen on paljon vaikeampaa. Kaikki tämä tarkoittaa, että Xin kolmas kausi alkaa epäsuotuisissa olosuhteissa.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Kaikki oikeudet pidätetään.
The Economist, julkaistu lisenssillä. Alkuperäinen sisältö löytyy osoitteesta https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Lähde: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html