Rakenna, kulta, rakenna! Vuonna 2023 kaupunkien on kannustettava uusia asuntoja

Asiantuntijat ja ennustajat yrittävät ennustaa, kärsiikö Yhdysvaltain talous inflaatiosta ja kuinka kauan. Vastaukset näihin kysymyksiin vaikuttavat myös heidän arvioon taantumasta; voitammeko yhden, onko yksi tulossa, ja kuinka syvälle ja kauan se kestää? Asuntotalouden suhteen teelehtiä on vaikea lukea. Asuntolainojen korot ovat nousseetja niin myös vuokrat lisää kokonaisinflaatiota. Samaan aikaan omakotiasuntojen hinnat nousivat jyrkästi vuonna 2021, kun etätyöntekijät käyttivät halpoja rahaa ja etätyötä kiihdyttääkseen ostovihaa aiemmin uneliaisilla markkinoilla, kuten Boise ja Bozeman. Nyt hinnat näillä markkinoilla laskevat nopeasti. Mitä se tarkoittaa ja miten asuntotarjontaa sääntelemällä säätelevien kuntien pitäisi reagoida? Jokaisessa skenaariossa vastaus on sama: kannusta lisää rakentamista vähemmillä säännöksillä ja enemmän kannustimia.

Muistatko suuren asuntorakentamisen vuonna 2008? Omakotitalotuotanto ei koskaan elpynyt, tai ainakaan asuntotuotannon taso ei ole saavuttanut samoja lukuja. Katsaus yhden perheen lupia vuodesta 2000 tähän päivään osoittaa, kuinka nopeasti syksyn tuotanto kesti. Totta, Federal Reserve Bank of Saint Louis -tiedot osoittavat syksyn alkavan jo hyvissä ajoin ennen romahdusta, mutta siitä huolimatta, vaikka vuoden 2021 suuresta ostobuumista huolimatta, tarjonta ei ole pysynyt kysynnän tahdissa, mikä tarkoittaa korkeampia hintoja.

Vuokrat ovat olleet epävakaita. Bostonin Zumper-tiedot osoittavat täydellisen esimerkin siitä, kuinka vuokrat putosivat pandemian aikana, nousivat nopeasti pandemiaa edeltävälle tasolle ja jatkoivat nousuaan.

Mitä tapahtuu seuraavaksi? Tässä on joitain skenaarioita.

Korkea inflaatio jatkuu, Fed reagoi aggressiivisesti, taantuma seuraa

Pahin skenaario on, että Fed ei vain ota pois viinahullua, vaan se ilmestyy poliisien kanssa hajottaakseen puolueen. Tässä tapauksessa asuntotuotanto putoaa nollaan hyvin harvoilla kaupoilla, kun raha kallistuu ja sijoittajat etsivät muita sijoituksia. Se ei ehkä ole yhtä huono kuin 2008, mutta tuloksena on hidastunut tai pysähtynyt tuotanto ja tasainen kysyntä.

Inflaatio helpottuu, Fed vetäytyy, lyhyt ja matala taantuma syntyy

Jopa tässä skenaariossa asuntotuotannon letkussa tulee mutka viimeaikaisten korkojen nousun vuoksi. Myös moniperheprojektit todennäköisesti hidastuvat; ne on rakennettu myös lainarahalla. Pilvien väistyessä ja auringon alkaessa paistaa, kestää jonkin aikaa, ennen kuin tuotanto kiihtyy, ja kysynnän nousuun liittyy pulaa ja korkeammat hinnat loppuvuodesta 2023.

Jäljellä olevat indikaattorit yliarvioivat inflaation, Fed vetäytyy, ei inflaatiota tai taantumaa vuonna 2023

Hallituksen indikaattorit ovat aina todellisten taloudellisten tapahtumien takana. Se on kuin meteorologi, joka saapuisi paikalle pari päivää sen jälkeen, kun tornado tuhosi kotisi ja sanoisi: "Se on virallista, tornado kaatoi talosi." Keskustelussa The Ringer'sissä Tavallinen englanninkielinen podcast, Mark Zandi Moody'sista selittää tämän ilmiön. "Kun saat markkinoilla vuokrankorotuksen, esimerkiksi helmikuussa, kestää noin kuusi kuukautta, ennen kuin se muuttuu BLS:n mittaamalle vuokrainflaatiolle." Ehkä meillä on kaikki hyvin, emme vain tiedä sitä. Mutta raha kallistuu edelleen, ja siihen mennessä, kun Fed vetäytyy, näemme edelleen asuntotuotannon hidastuvan.

Nyt on aika estää seuraava "asuntokriisi"

Jokaisessa yllä olevassa skenaariossa asuntotuotanto hidastuu eri tyypeillä. Jos voimme oppia jotain vuodesta 2008, sen pitäisi olla, että uusien asuntojen investointien romahdus, asuntojen kysynnän heikkeneminen ja asuntotuotannon hidastuminen tai pysähtyminen ovat merkki: Rakenna, vauva, rakenna! Kehittäjät vihaavat riskejä enemmän kuin voittoa. Itse asiassa on järkevää, että asumisesta tulee houkuttelevaa, kun hinnat nousevat suuren pudotuksen jälkeen. Tyhjä tontti, joka voisi olla asunto, todennäköisesti pysyy paikallaan, kunnes kysyntä kasvaa, hinnat nousevat, ja sitten rakentaminen rationalisoi kustannuksia ja riskejä. Yleensä kun asuntotalous toipuu, hallitus panikoi, koska hinnat nousevat, ja sitten ne asettavat sääntöjä ja määräyksiä hintojen "korjaamiseksi".

Tämän voimme välttää asuntotalouden vakiintuessa ja elpyessä toimimalla nyt poistaaksemme kaikki tuotantoa hidastavat asiat. Seuraavaksi, jos rakennuttaja on huolissaan siitä, että rakentaminen on nyt liian riskialtista, paikallishallinto voi investoida – kyllä, laittaa rahaa pöydälle – rakentaakseen tyhjälle tontille ja tukeakseen mahdollisesti korkeita vajaakäyttöasteita ja tappioita. Kun talous kääntyy ja asuntojen kysyntä palaa, kysynnän tsunamiin vastataan asuntojen runsaudella. Oliko hallitus tehnyt heinää vuosina 2009, 2010 ja 2011, kun aurinko ei paistanut, meillä olisi ollut vähemmän asuntojen hintaongelmia, kun se lopulta tapahtui.