Kiinteistövoittojen suuren verolaskun välttäminen

Kiinteistön omistaminen on iso unelma monelle sijoittajalle. Mutta se on valtava investointi, joka voi olla melko tuottoisa. Vuokra-asunnon myynti suurella voitolla voi olla unelmien täyttymys. Kuitenkin maksimoidaksesi tällaisesta myynnistä saatavan voiton sinun on minimoitava siitä aiheutuvat verot. Osamaksumyynti on yksi strategia. Älä huoli: Tämä on Sisäinen tulopalvelu (IRS) hyväksytty.

Suuri voitto on yhtä suuri kuin suuri verolasku

Katsotaanpa yleistä tilannetta:

Hal Bookman katsoi ostajan tarjousta vuokra-asunnostaan, eikä hän voinut uskoa näkemäänsä numeroa. Hänen omaisuuden arvo nousi huomattavasti vain viidessä vuodessa. Kuitenkin, kun Hal iloisesti kertoi hänen veroneuvojaan Myynnin suhteen neuvonantaja oli varovainen: Ottaen tulot a könttämaksu ei olisi Halin edun mukaista verotuksen kannalta.

Jos Hal ilmoittaa koko myynnistä saadun tuoton samana vuonna, kun hän myy kiinteistön, hän maksaa 25 % voitosta, joka vastaa mitä tahansa poistovähennykset hän on aiemmin ottanut vuokra-asunnon hoitaakseen.

Kaikki poistojen takaisinoton ylittävät voitot verotetaan 15 prosentilla veronmaksajille, joiden verotettava tulo on 41,676 459,750–83,351 517,200 dollaria, jos he ovat naimattomia, tai 2022 XNUMX–XNUMX XNUMX dollaria, jos he ovat naimisissa yhdessä vuonna XNUMX. Nämä summat nousevat 44,625 492,300 dollariin ja 89,250 553,850 dollariin yksinhakijoilta sekä 2023 XNUMX dollariin ja XNUMX XNUMX dollariin aviopareille, jotka jättävät hakemuksen yhdessä vuonna XNUMX. Veronmaksajia, joiden tulot ylittävät nämä rajat, verotetaan 20 prosentilla

Hal kysyy veroneuvojaltaan, voiko hän tehdä jotain vähentääkseen veronsa verotettava tulo vuodelle. Neuvoja tietää vain käytettävän työkalun: osamaksukauppasopimuksen.

Mikä on osamaksumyynti?

An osamaksumyynti Kiinteistön myynti, jossa vähintään yksi maksu suoritetaan vasta myynnin verovuoden jälkeen.

IRS antaa veronmaksajille mahdollisuuden lykätä osaa sijoituskiinteistön myyntivoitosta osamaksusopimuksella. Tämä järjestely antaa myyjille mahdollisuuden ilmoittaa a suhteutettu osa heidän myyntivoittoja useiden vuosien aikana.

Myyjä ei saa käyttää osamaksutapaa tappion ilmoittamisessa.

Kuinka osamaksumyyntitapa toimii

Osamaksukaupan voittojen ilmoittaminen on teoriassa yksinkertaista. Osamaksumyynnin verotus heijastelee verotusta annuiteettia, jossa kunkin maksun suhteellinen osuus katsotaan pääomanpalautukseksi.

Ainoa ehto on, että myytävää kiinteistöä ei saa myydä julkisesti turvallisuus tai osa yrityksen säännöllistä varastoa, eikä veronmaksaja voi olla a jakaja myydyn kiinteistön arvosta (lukuun ottamatta tiettyjä aikaosuuksien jälleenmyyjiä, jotka valitsevat erityiskorkomaksun osamaksulla).

Osamaksumyyntitulojen ilmoittaminen

Osamaksumyyntitulot voidaan jakaa kolmeen eri luokkaan: myyntivoitto, korkoja tärkein. Jokainen näistä käsitellään erikseen Lomake 1040.

- bruttovoitto prosenttiosuutta käytetään sitten laskemaan tietyn verovuoden erämyyntitulot.

Myyntivoitto

Yllä olevassa esimerkissä Halin on ilmoitettava voitto joka vuosi joko pitkäaikaiseksi tai lyhytaikaiseksi sen mukaan, kumpi se oli myyntivuonna. Pitkäaikaiset voitot verotetaan alhaisemmalla verokannalla lyhytaikaiset voitot verotetaan kuten tavalliset tulot.

Koska Hal piti taloa viisi vuotta, hyöty olisi tässä tapauksessa pitkäaikainen.

Jos voitto olisi ollut lyhytaikainen, Hal saatetaan silti verottaa lyhennystuloa alhaisemmalla verokannalla kuin hän tekisi, jos hän joutuisi ilmoittamaan kertasuorituksen. Tämä johtuu siitä, että lyhytaikaisia ​​voittoja verotetaan tavallisena tulona, ​​veronmaksajan huipulla marginaaliveroaste.

Jos suhteellinen voitto ei työnnä häntä seuraavaan veroluokkaan, tämä veroprosentti voi olla pienempi. Osamaksumyynnistä saatu voitto on raportoitu IRS:lle Lomake 6252 ja sitten vietiin Aikataulu D lomakkeella 1040.

Korko

Osamaksutuloa saavan verovelvollisen tulee ilmoittaa myös ostajalta perittävä korko, jota verotetaan tavanomaisilla tuloveroilla.

Myyntisopimuksessa määrättyä korkoa kutsutaan ilmoitetuksi koroksi. Jos ilmoitettu korko on riittämätön (tai nolla), osa tärkein osa myynnistä on luonnehdittava uudelleen ilmoittamattomaksi koroksi.

Pääasiallinen

IRS katsoo, että osa jokaisesta erämyynnistä on veroton pääoman palautus. Tämä summa voidaan määrittää täyttämällä lomake A julkaisussa 537.

Osamaksumyynnin pääoma (oikaistu peruste) on kiinteistön todellisen oikaistun perustan kokonaissumma plus mahdolliset myyntikulut ja poistojen takaisinotto.

Tässä esimerkissä Halilla on kodissaan 200,000 100,000 dollaria. Hänen on lisättävä takaisin 10,000 310,000 dollaria poistoistaan ​​takaisin ja XNUMX XNUMX dollaria myyntikuluistaan ​​laskeakseen oikaistun perusteensa osamaksumyyntiä varten. Tämä luku on XNUMX XNUMX dollaria.

Bruttovoittoprosentti

Bruttovoittoprosentin laskemiseksi sinun on vähennettävä myyntihinnasta oikaistu peruste erämyyntiä varten – tässä esimerkissä 310,000 90,000 dollaria – kokonaisvoiton laskemiseksi. Tässä esimerkissä kokonaisvoitto on 400,000 310,000 $ (XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX $).

Jaa seuraavaksi kokonaisvoitto myyntihinnalla, joka tässä tapauksessa on 22.5 % (90,000 400,000 $ ÷ XNUMX XNUMX $), ja saat bruttovoittoprosentin.

Lopuksi, laskeaksesi verotettavan voiton vuosittain, kerro tämä prosenttiosuus erän määrällä. Siten Halin verotettavan voiton vuosittain katsotaan olevan 11,250 50,000 dollaria (22.5 XNUMX dollaria x XNUMX %).

Asuntolainat ja sopimushinta

Jos kiinteistön ostaja olettaa a kiinnitys tai joku muu velkakirja oston yhteydessä kiinteistön kustannusperustetta on vähennettävä kiinnityksen tai lainan määrällä. Palatakseni esimerkkiimme, sanotaan, että Halilla on 100,000 XNUMX dollarin kiinnitys kiinteistöön, jonka hän myi.

Jos vuokra-asunto että Hal myyty 400,000 100,000 dollarilla ja sen asuntolaina on 300,000 400,000 dollaria, sopimushinta alennetaan 100,000 XNUMX dollariin (XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX dollaria).

Jos kiinnityksen määrä ylittää kiinteistön kokonaisoikaistun perusteen, erotus on ilmoitettava maksuna ensimmäisenä vuonna ja sopimushintaa korotetaan sillä määrällä.

Oletetaan esimerkiksi, että Halin kiinteistöllä on 250,000 50,000 dollarin kiinnitys. Osamaksun lisäksi Hal joutuu raportoimaan ylimääräisestä 250,000 200,000 dollarin (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX dollarin) maksusta ensimmäisen vuoden aikana.

Esimerkki osamaksumyynnistä

Yllä olevan esimerkin avulla katsotaan, kuinka Hal voisi jäsentää osamaksumyyntinsä, jos hän haluaisi lykätä pääomatuloverot tulevaan vuoteen.

Hal saa 400,000 300,000 dollarin tarjouksen vuokra-asunnostaan. Hän osti kiinteistön 100,000 XNUMX dollarilla. Vuosien varrella hän on kerännyt XNUMX XNUMX dollaria arvonalennus vähennyksiä tekemällä hänen mukautetulla perusteella $ 200,000.

Siksi Halilla on 200,000 400,000 dollaria (200,000 XNUMX - XNUMX XNUMX dollaria) verotettavaa voittoa ilmoitettavana.

Halin neuvonantaja suosittelee, että hän jakaa myyntitulonsa kahdeksaan 50,000 400,000 dollarin vuosierään sen sijaan, että hän ilmoittaisi XNUMX XNUMX dollaria yhdessä vuodessa. Niin kauan kuin erät vastaanotetaan rakentavasti joka vuosi, tämä menetelmä antaa Halille mahdollisuuden kirjata voitot ja siten suhteutetun osan voitoista kahdeksan vuoden aikana.